野村不動産のプラウド新宿中落合ってどうですか？

[匿名さん]

物件名：プラウド新宿中落合

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shinjuku-nakaochiai55/

所在地：東京都新宿区中落合二丁目1237番1他（地番）
交通情報：西武新宿線 「下落合」駅 　徒歩6分

敷地面積：2,728.42m2
構造・規模：鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
販売時期：平成28年5月下旬 (予定)
入居時期：平成29年11月下旬 (予定)

総戸数：55戸
売主：野村不動産株式会社
施工：西武建設株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2016.8.24 管理担当】

[548: マンコミュファンさん]

>>547 538さん

ありがとうございます。スラブ厚ってわかりますか？

[549: 538]

>>548さん

クオリティブックによると、2階以上は床スラブ厚200mm以上、1階は180mm以上となっており、
財閥系同価格帯マンションと同水準かと。

なお、スラブのコンクリートも水セメント比は50％以下で、これも財閥系と同程度です。
（当然のごとく、二重床・二重天井ですので、上階からの騒音レベルは低いと思われます）

構造面にご興味がおありのようですので、以下蛇足ですが、
戸境壁については、コンクリート厚180mm以上＋プラスターボードにクロスを貼りの仕様です。
仕様の比較として住不のインペリアルガーデンを挙げると、戸境壁はコンクリート厚180mm以上に
クロス直貼りです。一長一短あり、どちらが良いというものではありませんが、ご参考まで。

[550: 匿名さん]

>>547
違っていたら申し訳ございませんが、業者の方ではありませんか？
書き込み内容が不自然すぎます。

意図的にマイナス面も書いてるようですが、
さほどマイナスではなく、見方によってはプラスになるような巧妙なものです。

疑い出したらキリが無いですし、荒らすつもりは無いのですが。
全体的に購入検討の人が書くような内容では無いと思います。

[551: 538]

>>550さん

私自身は金融機関勤めで、デベや建設会社、設計事務所の方にもつてがあり、
例えばデベが構造面でどうコストカットしているかなども聞いたりしているので、
割と細かい知識がある方かもしれません。

ご指摘のように、547の私の書き込みがメリット偏重になっているきらいはありますが、
記載した「価格の高さ」、「非アウトフレーム」、「トランクルームなし」、などは、
この掲示板でも過去にあまり触れられていない明確なデメリットだと思いますし、
そのほかにデメリットらしいデメリットがないように感じたのは事実です。
（メリット・デメリットなどは、お気づきの点について、適宜補足いただければ幸いです）

[552: 匿名さん]

>>551
金融機関勤めが平日昼間から連投ですか。
あとこの掲示板のシステム上、自演はバレるようになっていますよ(^_^)

[553: 匿名さん]

いやまさかデベ関係者がそこまで露骨なヨイショはしないだろ。
リタイアシニアの購入者か野村ファンなんじゃ？

[554: マンコミュファンさん]

>>549 538さん
ありがとうございます！私もモデルルーム行ったのですが、ボーッとしていつも構造などのことは聞きそびれてしまうので助かります！

[555: 538]

>>552さん

今週休暇を取っているので、情報収集を兼ねてこの掲示板をサーフィンしているだけですよ。

どうしても業界関係者（野村不動産？）にこじつけたいのでしょうが、
そもそも野村不動産の販売員も、営業日の昼間から書き込む時間はないでしょうに。
（信じられなければ掲示板の運営に確認していただいて結構です。バレるも何も、なんら嘘はついていないので）

私自身は野村不動産とはなんら無関係ですが、親切に対応いただいた同社販売員の方が、
自演したなどと言われご迷惑が掛かるのは本意ではないので、明確に反論させてもらいますが、
これ以上は泥のかけ合いになるので反論しません。

ただ、550（＝552？）さんに言われたから、というわけではないですが、
本物件の仕様を見ていて、プラス面・マイナス面として追加で気づいたことがあるので
追加しておきます。ご参考まで。

【プラス面】
　・洗面所・キッチンの扉が艶消しのため、傷が目立ちにくい
　　（見た目の華やかさからメラニン板の物件が多いように思いますが、よく開け閉め
　　　する扉は艶があるとすぐに細かい傷がつきます。私の実家で実証済です・・・）
　・リビングの窓はLow-Eの複層ガラスを設置。
　　（ガラスは個人で交換できないはず（間違ってたらすみません）なので、質の良い
　　　ものがついていると良い）

【マイナス面】
　・55戸ある割に、エレベーターの台数が少ない（実質1機）
　　（南棟の人は、エレベーターを使うには一旦南東棟の北端まで歩く必要がある。
　　　坪単価500万以上くらいの低層マンションでは、各階2戸ないし1戸に1機ついている
　　　ケースが多いように思います。管理費は高くなりますが）
　・バルコニー面積が少ない（2階以上）
　　（眺望・日照確保のためか、デザイン性のためか、バルコニーのないFIX窓を設けている）
　・リビングの下がり天井の面積がやや広い
　　（これは埋込エアコンが標準仕様なので仕方ない気もします）

[556: 538]

>>554さん

そう言っていただけると書いた甲斐があります。

私はモデルルームに行き始めて10件ほど（訪問回数は15回ほど）になりますが、
最初の頃は、舞い上がって聞きたいことも聞けない状況でした。

一度モデルルームに行ったら、最低限「クオリティブック（仕様書）と間取り集をください」
と言って、持ち帰って、他社（とくに財閥系）のそれと比較すれば、構造面はおおよそ確認できます。

モデルルームは、その物件の中で高価な間取りで用意されていることが多いように思いますので、
間取り集を見て希望の間取りを選んだら、まずは図面でモデルルームの間取りと比べてみて、
次回訪問時のチェックリストを作っておくとスムーズになると思います。

本物件のモデルルームも、リビングがワイドスパンの間取りですので、他の間取りですと、
リビングはもっと狭くなります。
私はほかの物件とも迷い中ですが、本物件で再度伺う際は、希望間取りが残っていれば、
リビング幅のかい離を計算して、実際のスパンの感覚を確かめようと思っています。

お互い、満足できる物件を選べるよう頑張りましょう。

[557: 匿名さん]

[自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[558: 匿名さん]

この手のマンションとしては管理費は安い。これはメリットだろう。
ただ、この手のマンションとしては駐車場台数が少ない気がする。料金も高くないので、これで足りるのだろうか。

[559: 匿名さん]

>>558さん

駐車場の割り当てってどのタイミングでやるかご存知ですか？
AタイプとFタイプは、価格表に優先権ありと記載されているのですが、他のタイプの場合、契約時までにはわからないのでしょうか。

[560: 匿名さん]

>>538さん

高級マンションとしては俗に言う田の字間取りが多いようですが、これについてはどう思われますか？

あと構造面について調べてみたらプラスターボードの厚さが遮音性に影響するとありました。このマンションではどうなのかお分かりですか？

[561: 匿名さん]

この自演はウケ狙いでわざとやっているのか、それとも単にネット知識が無いだけなのか・・・

[562: 538]

>>560さん

個人的見解ですが、70～80㎡の広さで各洋室窓付き3LDKにするには、田の字が最もスペースを有効活用できるということだと思いますので、特別感には欠けるかもしれませんが、田の字だからイマイチというものではないと思います。
本物件の多くの住戸は、アルコーブや吹抜を付けるなど、田の字のデメリットのプライバシー面にも配慮されていると思います。
もう少し高価格帯のマンションになれば、廊下を曲げてニッチを作ったりして高級感を出すケースが見られますが、廊下が長くなるなどのデメリットもあるので、最低90㎡程度のスペースの余裕がないと、無理が出てくるように思います。

プラスターボ－ド厚については、仕様書に記載がなく、お答えできませんが、財閥系の同価格帯物件では9.5mm程のものが多いように思います（次回モデルルームに行く機会があれば、聞いてみます）。

>>561さん

自演と言い張るのは自由ですが、少なくとも554さんや558さんは自演でないと理解されているので、多少なりともお二方のお役に立てればそれで充分です。
ネットの知識と仰っているのはIPアドレスでしょうか？どうぞ納得いくまでお調べください（できるのかわかりませんが）。
失礼ながら、根拠や反対意見も出さずに何かを言い張るという行為は、品位に欠けると思いますよ。

[563: 匿名さん]

560です。早速ありがとうございます！
間取りマニアがブログとかで田の字間取りを批判しているので、ご意見を参考にしたいと思いまして…と思っていたら、三井健太さんのブログでこのマンションが住みたいマンションの一つに採り上げられてました。

構造のところは一気に満遍なく調べるのは難しいのですね。売却時にマイナスになるようなポイントだけでも見ていこうと思います。

自演騒ぎの輩は相手にするとつけあがるので放置が一番です。

[564: 匿名さん]

最新の価格表見た人いますか？
どの部屋が残っているのでしょうか。

[565: マンション検討中さん]

>>564 匿名さん
1回モデルルーム行くとパスもらえるので価格表見られますよ

[566: マンション掲示板さん]

ネガはやっぱり羽田空港でしょう。

[567: 匿名さん]

>>565さん
ありがとうございます。
パスは持っているのですが、12月19日が最終更新のようなので、その後変わってるのかなと思いまして。こればかりは、ちょくちょく問い合わせることにします。

>>566さん
羽田空港の機能強化の話、南風晴天時の経路が変更されて、中落合上空を通る計画になってますね。
個人的には少し気になりますが、時間帯は夕方のみですし、中落合の辺りでは高度1,000メートル近くになるので、瞬間的な最大騒音レベルはせいぜい70db強のようです。
広尾とか、高輪あたりは上空400〜500メートルほどで最大80db近くになるようなので、その半分以下程度の音量(+6dbで2倍の大きさ)と考えればまだマシかなと思います。

そもそも都心で羽田の影響を受けない高級住宅地は、千代田区、文京区の各所と、麻布、市谷あたりくらいで、
松濤や代々木、青山、恵比寿、城南五山あたりももろに影響受けるので、羽田影響の回避に拘りすぎると、住むところ限られちゃうなと感じます。

[568: マンション検討中さん]

>>559 匿名さん

優先権のあるお部屋は契約の段階で駐車場の場所も決めて契約済みです。契約順に希望を聞いて埋まっていってるものと思います。
なので、地上は既に埋まっています。
まだ空いている数ヶ所を優先権無しのご希望者さんで抽選するのではないかと思います。

自転車は後日、抽選会があると仰っていたので、同じときに行われるのかもしれません。

[569: 匿名さん]

有名な噺家さん近くでよく見かけますね。

[570: 匿名さん]

>>568 マンション検討中さん

559です。ありがとうございます。
最上階やAやFの住戸を買えるような人は、車の保有率高そうなので、だいたい15くらいの駐車スペースを、最大40くらいの住戸で争う感じになりそうですね。

568さんはお詳しいようですが、契約されたのですか？
違ってたら放念いただければと思いますが、
このマンションの優位性(購入の決め手)はどこにあると思いますか？

[571: 匿名さん]

契約者さんの声も参考にしたいと拝見しました。
坂道、西武新宿線、目白駅までの距離、気になる所はありますが、品のある邸宅地、皇室御用達の学習院等、自慢する所も多いですね。

[572: マンション検討中さん]

検討したけど野村不動産なので自分はやめました。三井か三菱が建ててくれたら良かったのに。残念です。

[573: マンション検討中さん]

>>570 匿名さん

元々この辺りは検討範囲外だったのですが、いわゆる大手の中で、野村不動産の物件だけ見たことがなかったので、試しにと思って行ってみました。

これまでに見てきた物件は少ない(先に物件所在地を確認し、モデルルームを見るまでに至ったのは2年で5ヵ所)のですが、何かと気になる点があり、契約にはいたりませんでした。
この物件に関しては、初めてひとつも不満や疑問に思うことがありませんでした。
優位性というのかはわかりませんが、我が家の絶対条件(職場に近いこと、低層マンション、日当たり、周辺環境)を満たしており、その上で気持ちの良い生活が送れそうと家族全員が同じように感じたことが何よりの決め手です。

[574: 匿名さん]

572さんに質問です。
なぜ野村不動産だけはダメなんでしょうか。
私は住友の共有部分のみゴージャス造りが苦手で、この物件に惹かれてますが、予算が少し厳しいのと、西武新宿線が今ひとつなので、今回は見送りです。

[575: 匿名さん]

子供の通学を考えて、目白駅周辺で今回新築と中古、同時に見学してます。
高所が苦手なので、低層階中心でミレニアムやシティテラス、プレイスなど見ましたが、隣地や道路に近くやめました。
このマンションの南側の眺望は将来売却する時にも有利ですね。

[576: 匿名さん]

>>573 マンション検討中さん

559＝570です。ありがとうございます。
職場に近いというのは、573さん特有かもしれませんが、大きなメリットですね。
この物件が、欠点が少なく、全体的に高得点な感じは共感できます。

[577: 検討板ユーザーさん]

欠点ないなんて、必死ですね。

[578: 匿名さん]

>>577 検討板ユーザーさん

「無い」と「少ない」を取り違えるほうが余裕ないのでは。

[579: 匿名さん]

揚げ足取り

[580: マンション検討中さん]

下落合の中古、近衛町エルドが出ましたね。

[581: 匿名さん]

下落合の真ん中とはいえ、目白駅徒歩9分、築2年の99平米3階サンヨーホームズ物件で1億6000万円超とは。。。

[582: 568 &573]

>>559 さん

そうですね。
もちろん、欠点ゼロというわけではありません。致命的なものは見当たらないという感じでしょうか。
なにより、現地から見た空の広さ、気持ちよさは他の物件では味わえないものでした。
将来的に高い建物が建つ心配も無いので、都会の中では希少な環境と思います。

[583: 匿名さん]

近衛町エルド、スーモに一億以下の中古も出てますよ。
予算8,000万台の私には無理ですが。

[584: 匿名さん]

80平米弱で9000万円台ですね。
いずれにせよ、下落合恐るべし。
これを見ると、中落合とはいえ、プラウドが割安に見える不思議。

[585: 匿名さん]

＞５８０

その部屋、手元の資料を見たら分譲時より３千万以上高くなってますね。

[586: 匿名さん]

そんなに上がってるんですか？
これからも下落合の価格は下がることは無いでしょう。
中落合だと少し下がりますかね。

[587: 匿名さん]

とはいえ、中落合2丁目も、山手通りの東側なので、下落合の延長みたいなもの。
目白駅近でおとめ山公園にも近い下落合2丁目には及ばないものの、武蔵野台地の坂上という点で、環境的にはさほど劣らない。
地価上昇までいかなくとも、下がりにくい場所ではあると思う。

[588: 匿名さん]

所詮、中落合ですけど。
あなた埼玉から住み替えですか？

[589: 匿名さん]

なぜ埼玉？

[590: マンション検討中さん]

最寄り駅が西武新宿線沿線だからじゃないですか。
スルーしましょう！

[591: 匿名さん]

来場者限定ページの価格表が更新されていますね。
先着順住戸4戸を含め、残り7戸のようです(全55戸)。

[592: 名無しさん]

>>591 匿名さん

年末からそれなりに動きましたねー。
さすがに竣工前には売り切れるかな。

[593: 匿名さん]

南棟3階80平米の部屋があるが億越え。。。
値引きは・・・ないか。

[594: 名無しさん]

>>593 匿名さん

我が家は三ヶ月ほど前にモデルルーム行きましたが、値引きは一切していないと、あっさり言われてしまいました…。

[595: 匿名さん]

販売開始から約8ヶ月かそこらで48/55売れて、竣工まであと1年以上。デベにとってはここからが長いのだろうが、よほど条件の悪い部屋があるならともかく、値下げせずとも完売すると見ているのでしょう。
都心でも販売苦戦するマンションが増えてますが、ここは比較的好調ですね。

[596: 匿名さん]

55戸しかないと理事がすぐに廻ってきそうだなあ。

[597: 匿名さん]

55戸なら10年に一回curaiですよ。