パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part21

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart21です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1441: 匿名さん]

ここ、意外とオフィスとの距離があるから、眺望はともかく、視線や日当りは大丈夫な気がしますけどね。

[1443: 匿名さん]

>>1442さん

まぁまぁ^^;
それでもスカイズは分譲時に購入された方は値上がっている訳ですし、
投資としては今売る方は正解だったと思いますよ。
まぁあの時期は比較的どのマンションも値上がりましたけどね。
数年後は流石にやばいと思いますけどね。

住居として買われた方は、仰る通りでフォローもできませんが、駅遠で資産価値は低く、共用部が豪華なのに目が眩んで管理費のみ超高いってのは目もあてられません、、、

まぁPHTのスレなんで、ここらでやめにしましょうよ。

[1448: 匿名さん]

今更ながら、パークホームズはどうして超高層住宅にしなかった(規制、航空法)等でしょうか。超高層なら即完売したと思うのですが。残念です。理由をご存知の方いませんか。

[1449: 匿名さん]

確か電波法だかなんとかおっしゃっていたような気がします。
上空に電波が通っているとかなんとか。

高さ規制70ｍぎりぎりで建てられています。

まぁタワマンでも低層ありますし、ここでも眺望の抜ける高層がありますので、
高層希望でしたら是非ご検討を。

でも最近じゃ20Fって言われても、低いって感じですよね。
恐ろしい。

[1450: 匿名さん]

どうしても近所のマンションどうしで対立させたがってる愉快犯がいるね。性格悪すぎるよ。

[1451: 匿名さん]

スカイズは、直ぐに売った人は損だったよ。
300万以下でしか売れてなかった。
今だと380万でも売れている

[1452: 匿名さん]

>>1451
本物件に関係ない話はご遠慮くださいな。

[1453: 匿名さん]

一応検討スレなので、検討してみますが、
380万で駅遠、管理費超高い中古の物件と
新築、駅近のここなら選択の余地ないですねー


ところでPHTの話にもどしますが、
電波の話ですが、
我々の生活に影響ないんでしょうか？

それが気になる。。

携帯やWIFIの電波気にしてるようなレベルでしょうかね。。。笑

[1454: 匿名さん]

>>1453
比較にならないですね。短期間住むなら時には僻地の開放感もいいけど、長く住むところではない。それがこことの決定的な違い。

[1455: 匿名さん]

>>1454
わざとらしすぎ。

[1456: 匿名さん]

携帯常に身に付けて歩き、寝る時枕元に携帯置いて生活しているのに、はるか上空の電波を気にするのも・・・

[1457: 匿名さん]

>>1453
民泊やりたいならPHTなんかよりTWPの方がずっといいぞ。あの眺望なら民泊客を呼び込める。

[1458: 匿名さん]

>>1453 匿名さん

電波はMGで説明を聞きましたが、まったく生活には影響ないものです。
実際MGの9Fでも携帯、WIFIがつながりにくいということはなく良好でしたよ。

眺望のみの物件について。
投資や、セカンドハウスとしてはいいかもしれませんね。

私も実際海外の超高層マンションの52階に何年も住んでいましたが、
（仕事でたまたまです。セレブではない。）

最初の1ヶ月で景色は飽きてしまいます。
１Fに降りて忘れ物したときは地獄でした笑

そこは立地もよかったので、最高でしたが、（10Fまではイオン、ららぽのような商業スペース）
眺望という意味で言うとわくわくは最初だけでしたねー。
あとはスポーツジムはうれしかったですねー。

[1459: 匿名さん]

>>1457
民泊やりたいやつなんて１％いるの？

それはそれでいいとおもうけど、もっと効率的に投資できると思いますが、、、笑

[1460: 匿名さん]

民泊は、たぶん湾岸マンションはぜんぶ禁止になるんじゃないかな。

[1461: 匿名さん]

先着順は売れ残りではないと思います。
極平均のサラリーマンが無理をして買うことが出来る価格まで上がったんだと思います。
残りの戸数は相続や両親と同居とか相続とかプラスアルファがある人しか購入出来ないんでしょうね。

[1462: 匿名さん]

>>1461
価格上がったんですか？
先着順とは、前期で要望が入らなかった分なのかと思っていましたが、その上価格がアップしたとなると売れにくくなるのでは。

>>1458
そんな気がしていました。
眺望は飽きる。
でも、空や海や富士山は日々違った表情を見せてくれるので、そうとも言い切れないような気もします。
夜景も捨てがたいですけど、たまに見る程度でいいかとは思います。
本来の家として考えると、快適に過ごせる空間かどうかが重要だと思いますが。

[1463: 匿名さん]

>>1448
>>1449

ここは再開発計画、「豊洲五丁目地区地区計画」で高さ制限がかかっているのです。電波法は関係ありません。建物の景観など、良好の都市景観を作るために様々な制限がかかってます。

https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/24084.html

[1464: 職人さん]

>>1463
今後この地区計画が改定されること可能性は低いですかねぇ？？

周りに高い建物が建たないかどうかという意味で。

[1465: 匿名さん]

なかなか、難しいんじゃ無いでしょうか。まとまった空き地も無いし。

[1466: 匿名さん]

第一期当初高い高い、コスパ悪いと言われていたここも
結局周辺中古相場を見ますとそれなりの金額だったんでしょうか？

見越して金額もほぼ値上げせず、
ぶれなかった三井さんは流石。。。

なのか、ここが周りの相場を上げたのか。

[1467: 匿名さん]

安かったということなんでしょうね（笑）

[1468: 匿名さん]

>>1464 職人さん

次回の再開発までは改定されないでしょうね。
30年後か、50年後か。

話題のニッケン跡地は地区計画区域外なので高さ制限はありません。

[1469: 匿名さん]

>>1466 匿名さん

周辺中古価格は一期発売当初とそれほど変わってないので、ここが周りの相場を上げたわけではないと思います。

周辺エリアの新築価格が更に上昇したので新築同士の比較で割安感が出てきたってことでしょう。

[1470: 匿名さん]

すみません、まだモデルルームに行っていないのですが、このマンション、下がり天井は結構ありますでしょうか？　部屋に梁が大きく張り出しているのがいやなのですが、Webの図面ではそこまで書いていないので。

[1471: 匿名さん]

>>1470 匿名さん

天井高2450とやや物足りないですがほぼフラットです。プラウド木場公園のようではありません。

[1472: 匿名さん]

>>1469 匿名さん

周辺中古は相当値上がりしてますよ。
坪単価200万前後だったのに、今では坪単価380万で成約してます。

[1473: 匿名さん]

上3階は、隣の家とくっつけられた、雫礎のカラーが無料、トイレの床も石、換気システムのスペックが高い、優先駐車場の他にプレミアムあるのですか？

[1474: 匿名さん]

>>1472 匿名さん

ここ一年では変わってませんよ

[1475: 匿名さん]

1473さんが気にされていること、同じく気になります。買えないとは思いつつ。
なんだかんだいってもう最終期なんですか。開始が9月中旬とはいえ、入居の半年以上前に完売するかどうかというところでしょうか。
プレミアムは売れるんでしょうか。最終期にもあるようですし、先着順にもあるようですし。

[1476: 匿名さん]

ベランダの素材がちがいます。下から磨り硝子。

[1477: 匿名さん]

ここ年でも相当値上がりしてますよね。。。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
今周辺の中古は、スカイズを筆頭に去年の後半から下落に転じましたね。
パークホームズとベイズは引き渡し前なので、多少プレミアムが載ってる部屋があるかも知れませんね。
それにしてもスカイズの新築を超高値で買っちゃった人今頃どうしてるんだろう。
反対に売り抜けた人はウハウハでしょうね。出来ればウハウハ組になりたいですね。

[1479: 匿名さん]

高い高いと叩かれましたがいよいよ最終期ですね
ネガサンはどこへいったんでしょうか？

[1480: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

また最近は成約価格上がってますよ。スカイズは坪単価380万でで成約してるそうです。

[1481: 匿名さん]

今年の秋からはオリンピック熱も高まり始めるだろうし、期待できるのでは？

オリンピックまであと4年。徐々に盛り上がってくるとき、不動産価格がどうなるか予想して購入すれば良いのですよ。
予想は人それぞれのセンスや能力、情報量が問われます。

[1482: 匿名さん]

新築の供給が激減していますからね。築浅はまた値上がってくると思います。
各ディベ共に着工後ろ倒しにして土地寝かせてますし、所詮ディベの供給調整の手のひらの上ですよ。

[1483: 匿名さん]

豊洲駅近新築は暫く出なさそうなので、最後のチケットは最終期37邸＋先着住居11邸で合計48枚ということでオッケーかな？

[1484: 匿名さん]

いよいよ最終期「37邸」
という文字が出ましたね。もう終盤なんだなと思わせられました。
既に650ほどの戸数が売れているということですから、すごいなと思います。
先着住戸がどういうふうに売れていくのかが気になるところではあります。
値下げなんてしないのでしょうか。家具付きとか。
ろころで駐車場はどうなっているのでしょうか。少ないですからもう埋っているのかな？

[1485: 匿名さん]

モデルルーム行ったら先着順も着々と薔薇付いていました。
泣いても笑っても残り37邸で向こう数年間は豊洲に新築は出てこないですからね。
今は微妙だという間取りも最後には椅子取りゲームになりそうです。
10月くらいまでかかるかな？と思ってましたが8月には決着しそうな勢いですね。

駐車場は秋くらい？に希望者で抽選会が行われるようですよ。

[1486: 匿名さん]

>>1483 匿名さん

次の東急は坪単価400万超えですからね。
待つもよし。買うもよし。
予算次第でしょう。

[1487: 匿名さん]

え？
東急は200万円台とある筋から聞いたよ。

[1488: 匿名さん]

200万円台だと千葉あたりでは？

豊洲の東急は400万超えだそうですよ。

[1489: 匿名さん]

え、赤字覚悟の出血大サービス？
それともプレハブ小屋でも建てるのかな？

[1490: 匿名さん]

そんなに必死で主張する意図が何なのか知らんが
200万円台と聞いたよ。もちろん平均なので高層階は300万越え
だろうけど。

[1491: 匿名さん]

>>1490 匿名さん

荒らすのも大概に。

[1492: 匿名さん]

普通に間違いかと。
そもそも400万超えないと赤字です。
東急の担当者も400万超えは認めてましたよ。

[1493: 匿名さん]

私が東急の知り合いに聞いたときには価格は決まってないが400万円オーバーだろうということでした。ご参考までに。

[1494: 匿名さん]

これは驚いた。
どこが荒らしなのか説明して欲しいのだが。

[1495: 匿名さん]

ちなみに坪単価の平均が400万円オーバーだそうです

[1496: 匿名さん]

東急が200万ならスカベイは150万だね？

[1497: 匿名さん]

私の知り合いはぎりぎり200万円台と言っていました。
ご参考までに。

[1498: 匿名さん]

流石に200万円台だと、豊洲では15年落ちの中古ですら難しいかと。（笑）
長谷工でもギリギリ。
そもそも相場観狂っちゃってて、話にもならないです（笑）

[1499: 匿名さん]

15年落ちのマンションで300万以上で販売している例を示してください。

[1500: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

どなたでしょうかね。ずいぶん浮き世離れされた方のようですね。

[1501: 匿名さん]

400万越えも浮世離れ。

[1502: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

さ○き大先生ですか？

[1503: 匿名さん]

豊洲って、400万越えとか開発で資産価値アップとか叫ぶ住民たちと、
少数デベの価格維持戦略で高値が維持されていると思わない？
そろそろ、適正な方向に時代は転換すると予想します。

[1504: 匿名さん]

それは豊洲の話ではなく、マンション業界全体の話かな？
まあ400越えも流石にないと思うけどね

[1505: 匿名さん]

完売間近を目の当たりにすると売れ残りネガもいよいよ苦しくなってきましたね…w
もはやネガる要素がなくなり東急が安くなるという願望に方向転換？面白い人ですね。

[1506: 匿名さん]

豊洲が坪単価400万まで到達するのは、あと1年以上かかるよ。いきなり値段なんて上がらない。
1年で2割も上がれば良い方かと。

[1507: 匿名さん]

まだこれ以上上がると思っている人がいることが不思議でしょうがない。必死な願望でしょ。残念だけと今が天井だよ。

[1508: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/
販売当初は割高割高と叫ばれていたが、1年経って、割安とまではいかないがバランスの取れたマンションと評価されるようになるとはね。
まぁ仕様については当初から派手な特徴はないが全て平均点以上のバランスのとれた・・てという評価ではあったので、そこに価格も追い付いたということでしょうか。
残り40程度と考えると最終期9月で完売の勢いなのかな？

[1509: 匿名さん]

今が天井だと思っている人がいることが不思議でしょうがない。必死な願望でしょ。

可愛そうだけど　願望叶ったことないでしょ

[1510: 匿名さん]

板状で仕様を落とせば、ギリギリ坪300万切れるんじゃない？

[1511: 匿名さん]

湾岸も富裕層エリアになってきたと思うので、必要なのは、こういうマンションではないか？


http://www.mecsumai.com/tphg-azabusendaizaka/plan/index.html

全邸120㎡超であること。全邸角住戸であること。

[1512: 匿名さん]

こっちは、１００平米〜だけど、１ＬＤＫなので、ありでしょう。

https://www.proud-web.jp/mansion/roppongi/roomplan/

[1513: 匿名さん]

次の豊洲物件は坪単価400万超えだよ。

[1514: 匿名さん]

豊洲駅徒歩４分 シティタワーズ 耐震
坪単価６５７万円（中古）

品川駅徒歩14分 ワールドシティタワーズ 制震
坪単価６３５万円（中古）

新豊洲駅徒歩５分 スカイズ 免制震
坪単価５６６万円（中古）

勝どき駅徒歩９分 ドゥトゥール 免震
坪単価５０６万円（中古）

豊洲駅徒歩６分 パークシティ 制震
坪単価３９５万円（中古）

豊洲駅徒歩５分 パークホームズ豊洲 免震
平均坪単価３２７.３万円（新築）


途中で多少値上げしたとはいえ、パークホームズ豊洲は、本当にお求めやすい印象になっちゃった。

[1515: 匿名さん]

途中で値上がりした感覚がないのですが、
希望の間取りや階層によって値上がりに見えたり見えなかったりするのかな？

[1516: 通りがかり]

さすがに超チャレンジ価格の坪単価ばかりなので成約しないとは思いますが、PHTはたしかに当初割高といわれていたのが、今となっては妥当なラインとなりましたね。
個人的には合理的な選択として豊洲スミフ3兄弟の条件の良い部屋のほうが良いかなと思ってる一方で、PHTのような新築もよいので迷います。

[1517: 匿名さん]

>>1516 通りがかりさん

DINKSや一時利用なら住友タワーでもいいかもしれないけど、ファミリーや永住視野に入れるなら断然こっちかな。

個人的にはペンシル耐震タワマンという時点でツインは対象外。

[1518: 匿名さん]

>>1516 通りがかりさん

ここと比較するなら同じ三井系のパークシティか豊洲タワー、SKYZの方がいいと思いますよ。スミフ系の方が好みなら迷わずスミフに。

[1519: 匿名さん]

なんとなく1517さんに同感です。
外観からしてどっしりと落ち着いた雰囲気が、気分的なものだとしても安心感があると思います。
ファミリーや永住向には、派手さやドキドキ感などは無くてもいいと思うので。

ただ、専有面積的には狭いと思わないのですが、部屋をひとつずつ見てしまうと狭いなと思ったり、永住するには収納が足りないなとは思います。

[1520: 匿名さん]

いずれ広いとこに引っ越すとして、ここは売りに出すには大損でしょうか？

[1521: 匿名さん]

１年半前はこのマンションは本気で坪２８５程度になると予想していたものだが・・・いやはや。

この２年マンション市場は急に伸びて、現在は横ばい中。
横ばいといいつつ２０１９年までジリジリ上がり、その後はゆっくり下落します。
２０２５年には２０１６年程度まで落ちてきます。

今買うのやめる人は９年以上先送りすることになります。
但し、選手村跡地は安く買える可能性もあり。

[1522: 匿名さん]

今からオリンピックもあるのに、何言ってんだか（笑）
今年の秋からはまた値上がりだよ。

[1523: 匿名さん]

オリンピック関連の建設始まったら資材も人件費も上がるだろうしなぁ。
こんな簡単な予想すら出来ないほどに追い込まれてるのかな？

[1524: 匿名さん]

当初ここは割高、高値掴みと書かれていましたが結局買いだったということですよね。
住宅ローン減税やら低金利を勘案しても

[1525: 匿名さん]

ここや、ドゥトゥールなんかも、『アンダー』で売ってるんでしょうね。

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160712/biz/00m/010/0140...

[1526: 匿名さん]

あと10年は上がり続けるでしょうし、暫くは買い控えかな。定年後にリゾートに買うよ。

[1527: 匿名さん]

先着順で残っている部屋の間取りを見て考えちゃいました。
7千万を超える価格なのに柱が大きく食い込んでいる部屋があったり
4帖しかなかったり、6.5帖でも入り口あたりに無駄なスペースがあったり
細長い4帖とか。
残っている理由がわからなくもないなと思いました。
一人暮らしかせいぜい二人しか住めないと思うんですけど、
W81Whタイプくらいの空間があると素敵だなと思います。
価格が出ていないようですけど、いくらくらいなんでしょう？

[1528: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/X1125/smp/plan_14.html

これとかは、リビングインのへやだらけですね…。

[1529: 契約済みさん]

救急車の音
かなり、するやん‼️

[1530: 匿名さん]

東急豊洲住戸制限の行政指導の話が事実とすると島内人口制限をしているなとみらいみたいにマンション価格が維持し易くなりますね。東急の下駄部分には商業施設、住戸は必然的に高値だとここの資産価値ちょっと安心。オシャレなオーブンカフェとか欲しい。

[1531: 匿名さん]

>>1529 契約済みさん

へ？救急車の音は聞こえないのでは？

[1532: 匿名さん]

1528さんの間取り、先日ドラマで見たような家族にはかえって向いているんではないかな。
不動産屋のドラマだけど、子どもの顔を見られるような間取りとか言っていて、結局家族三人なのに1LDKの契約してました。
それは極端な例で、あくまでもドラマだと思うので、リビングインくらいがいいんではないかと思います。
あんまりな間取りでも、家族構成とか希望によってはマッチングするものだなと思いました。

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん

実際には、相当に暮らしにくいと思うけど、買うときの自分への言い訳としては、子供の顔が見える、と言うのはありだと思う。

そもそも、かなり狭いので、子供が小学校入る頃とか、二人目が出来たら、引っ越す想定でしょうし。

一人目が小さいうちであれば、ありな間取りですよね。

[1534: 評判気になるさん]

MGの時に救急車通ったらしいのですが、
全然気づきませんでした。

[1535: 匿名さん]

最近のマンションは遮音性高いからねえ。

[1536: 匿名さん]

>>1525 匿名さん

http://www.itmedia.co.jp/business/spv/1607/15/news039.html

このまま高騰すると、高騰区なんて呼ばれちゃうかもね。

港区超えも、そう遠くない。

[1537: 匿名さん]

三井の大規模タワーマンションが先着順が出るなんて信じたくありません。泣。

[1538: 匿名さん]

まあまあ（笑）
不人気だと思わせたいんだろうけど（笑）

泣いても笑っても、もう直ぐ完売だよ。

[1539: 匿名さん]

つい1ヶ月前にはまだ100戸以上売れ残ってるとは泣とか言ってたのがはや残り37戸。
これだけ好調だとネガのネタ探しも大変ですね〜

[1540: 匿名さん]

完売ももうすぐということですか。
入居まであと9ヶ月？余裕ありますね。

10年は上がり続けるというのは、新築も中古もどちらも上がっていくということですか？
だとしたら、子どもが大きくなった頃に引っ越すとして、手放すときに納得のいく価格で売れると思って良いの？