パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part21

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart21です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1421: マンション検討中さん]

ここの20階以上の眺望ってどうですか？

[1422: 匿名さん]

>>1402 匿名さん

入居一年だと元値割れの坪300で売る人はいないから、その予想は100％外れます。

[1423: 匿名さん]

>>1402 匿名さん

とゆーか、坪300程度で買ったマンション坪300じゃ売らないでしょ…ボランティアじゃないんだから普通に考えなよ。
坪250のベイズじゃないんだからさ。

[1424: ご近所さん]

>>1417 匿名さん

駐車場空きないの？

[1425: 匿名さん]

わざわざ安く売る奴居ないでしょう（笑）

[1426: 匿名さん]

安く売りたくて売る人はいないよね。
これだけ戸数かあれば、やむえぬ事情で、
売り出す人もいるから、元値割れも十分ありえるよ。
逆にここが、元値以上で安定して中古売れるようになったら素晴らしいことだと思うよ。

[1427: 匿名さん]

坪単価400まで、あっという間だよ。

[1428: 匿名さん]

やむを得ぬ理由がある人が何人出てくるかな？
スカイズベイズあたりは高い管理維持費に根を上げて叩き売りに出す人いっぱいいそうだけど（笑）

[1429: 匿名さん]

>>1422 匿名さん

坪300で売る人がいないとして、
今時、そんなアホな値段で買う人もいなさそう。

[1430: マンション検討中さん]

ここの20階以上の眺望ってどうなんだよぉう(涙)

[1431: 匿名さん]

>>1430 マンション検討中さん

モデルルームへどうぞ。

[1432: 匿名さん]

>>1429 匿名さん

ここ300だったら、部屋によってはかなりお得。

[1433: マンション検討中さん]

>>1431さん
ごもっともですが、行く前に生の意見をおききしたいなぁと思いまして、、
眺望は時間帯でも違うと思いますし、有識者の方おしえてください。

東西南北それぞれわかる方いらっしゃいませんか。。。

[1434: 匿名さん]

>>1429 匿名さん

豊洲駅近の周りの相場をご存知でしょうか？
ここは派手さがないので作為的、一時的な高騰はないと思いますが、
立地や利便性、住環境においてここは安定した資産価値があると思いますよ。

都内の場合、派手なタワマンでも駅遠でここより坪単価数十万安い程度の物件は
安かろう悪かろうになる可能性があります。

資産価値だけで見れば、
少し郊外でもここより安価な価格帯の駅近で好立地の物件を選ぶか、
がんばって都内の駅近の物件を選ぶか
2択のような気がしますね。
所詮「不動産」なので。

そこを意識されないのであれば、単なる住居なのでお好みで選んでくださいー。
そんな人は周りと比較しないでほしいですけど。

[1435: 匿名さん]

眺望
南西 昭和病院を越えれば湾岸ビュー ワンダフルプロジェクトのワンダフルな？光景が目の前に…
南東 オフィスビルを越える高層部のみ眺望あり。 東雲、有明方面のタワマンを眺める
北東 目の前にオフィス
北西 目の前のオフィスビルを越える12階以上であれば豊洲、晴海、都心方面の眺め。しかしいずれ２丁目再開発の巨大ビル郡が出現。

眺望気にするなら南西、南東の高層階じゃないのかな？

[1436: マンション検討中さん]

>>1435 匿名さん

おお。。ありがとうございます。
こういうの意見聞きたかったんですよ。
コスパ的には南東の高層がいいのかなぁ？
採光もまずまずだろうし。
って売れちゃってますかね。

ありがとうございます！

[1437: 匿名さん]

>>1434

ネガさん、だまっちゃいましたねｗｗ

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん

仕様もないですね。
マンションは一つのコミュニティなので、、
人として一定以上の教養、品性がある方たちがご近所さんであってほしいです。

これでは残念ながら、品性と収入に相関があるのは否めないです。

[1440: 匿名さん]

>>1435
通りすがりですが、ありがとうございます。
自分も知りたかったです。
何しろ、過去レスをさかのぼるにも数が多すぎて（汗っ）

となると買い得なのは北東、北西になるのかな。
眺望はさほど期待しないとはいえ、
オフィスから丸見えはちょっと考える。
日中はそれほどではないだろうけど。
日当たりもないよりはあった方がいいような気もする。
価格次第でもあるかな。

[1441: 匿名さん]

ここ、意外とオフィスとの距離があるから、眺望はともかく、視線や日当りは大丈夫な気がしますけどね。

[1443: 匿名さん]

>>1442さん

まぁまぁ^^;
それでもスカイズは分譲時に購入された方は値上がっている訳ですし、
投資としては今売る方は正解だったと思いますよ。
まぁあの時期は比較的どのマンションも値上がりましたけどね。
数年後は流石にやばいと思いますけどね。

住居として買われた方は、仰る通りでフォローもできませんが、駅遠で資産価値は低く、共用部が豪華なのに目が眩んで管理費のみ超高いってのは目もあてられません、、、

まぁPHTのスレなんで、ここらでやめにしましょうよ。

[1448: 匿名さん]

今更ながら、パークホームズはどうして超高層住宅にしなかった(規制、航空法)等でしょうか。超高層なら即完売したと思うのですが。残念です。理由をご存知の方いませんか。

[1449: 匿名さん]

確か電波法だかなんとかおっしゃっていたような気がします。
上空に電波が通っているとかなんとか。

高さ規制70ｍぎりぎりで建てられています。

まぁタワマンでも低層ありますし、ここでも眺望の抜ける高層がありますので、
高層希望でしたら是非ご検討を。

でも最近じゃ20Fって言われても、低いって感じですよね。
恐ろしい。

[1450: 匿名さん]

どうしても近所のマンションどうしで対立させたがってる愉快犯がいるね。性格悪すぎるよ。

[1451: 匿名さん]

スカイズは、直ぐに売った人は損だったよ。
300万以下でしか売れてなかった。
今だと380万でも売れている

[1452: 匿名さん]

>>1451
本物件に関係ない話はご遠慮くださいな。

[1453: 匿名さん]

一応検討スレなので、検討してみますが、
380万で駅遠、管理費超高い中古の物件と
新築、駅近のここなら選択の余地ないですねー


ところでPHTの話にもどしますが、
電波の話ですが、
我々の生活に影響ないんでしょうか？

それが気になる。。

携帯やWIFIの電波気にしてるようなレベルでしょうかね。。。笑

[1454: 匿名さん]

>>1453
比較にならないですね。短期間住むなら時には僻地の開放感もいいけど、長く住むところではない。それがこことの決定的な違い。

[1455: 匿名さん]

>>1454
わざとらしすぎ。

[1456: 匿名さん]

携帯常に身に付けて歩き、寝る時枕元に携帯置いて生活しているのに、はるか上空の電波を気にするのも・・・

[1457: 匿名さん]

>>1453
民泊やりたいならPHTなんかよりTWPの方がずっといいぞ。あの眺望なら民泊客を呼び込める。

[1458: 匿名さん]

>>1453 匿名さん

電波はMGで説明を聞きましたが、まったく生活には影響ないものです。
実際MGの9Fでも携帯、WIFIがつながりにくいということはなく良好でしたよ。

眺望のみの物件について。
投資や、セカンドハウスとしてはいいかもしれませんね。

私も実際海外の超高層マンションの52階に何年も住んでいましたが、
（仕事でたまたまです。セレブではない。）

最初の1ヶ月で景色は飽きてしまいます。
１Fに降りて忘れ物したときは地獄でした笑

そこは立地もよかったので、最高でしたが、（10Fまではイオン、ららぽのような商業スペース）
眺望という意味で言うとわくわくは最初だけでしたねー。
あとはスポーツジムはうれしかったですねー。

[1459: 匿名さん]

>>1457
民泊やりたいやつなんて１％いるの？

それはそれでいいとおもうけど、もっと効率的に投資できると思いますが、、、笑

[1460: 匿名さん]

民泊は、たぶん湾岸マンションはぜんぶ禁止になるんじゃないかな。

[1461: 匿名さん]

先着順は売れ残りではないと思います。
極平均のサラリーマンが無理をして買うことが出来る価格まで上がったんだと思います。
残りの戸数は相続や両親と同居とか相続とかプラスアルファがある人しか購入出来ないんでしょうね。

[1462: 匿名さん]

>>1461
価格上がったんですか？
先着順とは、前期で要望が入らなかった分なのかと思っていましたが、その上価格がアップしたとなると売れにくくなるのでは。

>>1458
そんな気がしていました。
眺望は飽きる。
でも、空や海や富士山は日々違った表情を見せてくれるので、そうとも言い切れないような気もします。
夜景も捨てがたいですけど、たまに見る程度でいいかとは思います。
本来の家として考えると、快適に過ごせる空間かどうかが重要だと思いますが。

[1463: 匿名さん]

>>1448
>>1449

ここは再開発計画、「豊洲五丁目地区地区計画」で高さ制限がかかっているのです。電波法は関係ありません。建物の景観など、良好の都市景観を作るために様々な制限がかかってます。

https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/24084.html

[1464: 職人さん]

>>1463
今後この地区計画が改定されること可能性は低いですかねぇ？？

周りに高い建物が建たないかどうかという意味で。

[1465: 匿名さん]

なかなか、難しいんじゃ無いでしょうか。まとまった空き地も無いし。

[1466: 匿名さん]

第一期当初高い高い、コスパ悪いと言われていたここも
結局周辺中古相場を見ますとそれなりの金額だったんでしょうか？

見越して金額もほぼ値上げせず、
ぶれなかった三井さんは流石。。。

なのか、ここが周りの相場を上げたのか。

[1467: 匿名さん]

安かったということなんでしょうね（笑）

[1468: 匿名さん]

>>1464 職人さん

次回の再開発までは改定されないでしょうね。
30年後か、50年後か。

話題のニッケン跡地は地区計画区域外なので高さ制限はありません。

[1469: 匿名さん]

>>1466 匿名さん

周辺中古価格は一期発売当初とそれほど変わってないので、ここが周りの相場を上げたわけではないと思います。

周辺エリアの新築価格が更に上昇したので新築同士の比較で割安感が出てきたってことでしょう。

[1470: 匿名さん]

すみません、まだモデルルームに行っていないのですが、このマンション、下がり天井は結構ありますでしょうか？　部屋に梁が大きく張り出しているのがいやなのですが、Webの図面ではそこまで書いていないので。

[1471: 匿名さん]

>>1470 匿名さん

天井高2450とやや物足りないですがほぼフラットです。プラウド木場公園のようではありません。

[1472: 匿名さん]

>>1469 匿名さん

周辺中古は相当値上がりしてますよ。
坪単価200万前後だったのに、今では坪単価380万で成約してます。

[1473: 匿名さん]

上3階は、隣の家とくっつけられた、雫礎のカラーが無料、トイレの床も石、換気システムのスペックが高い、優先駐車場の他にプレミアムあるのですか？

[1474: 匿名さん]

>>1472 匿名さん

ここ一年では変わってませんよ

[1475: 匿名さん]

1473さんが気にされていること、同じく気になります。買えないとは思いつつ。
なんだかんだいってもう最終期なんですか。開始が9月中旬とはいえ、入居の半年以上前に完売するかどうかというところでしょうか。
プレミアムは売れるんでしょうか。最終期にもあるようですし、先着順にもあるようですし。

[1476: 匿名さん]

ベランダの素材がちがいます。下から磨り硝子。

[1477: 匿名さん]

ここ年でも相当値上がりしてますよね。。。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
今周辺の中古は、スカイズを筆頭に去年の後半から下落に転じましたね。
パークホームズとベイズは引き渡し前なので、多少プレミアムが載ってる部屋があるかも知れませんね。
それにしてもスカイズの新築を超高値で買っちゃった人今頃どうしてるんだろう。
反対に売り抜けた人はウハウハでしょうね。出来ればウハウハ組になりたいですね。

[1479: 匿名さん]

高い高いと叩かれましたがいよいよ最終期ですね
ネガサンはどこへいったんでしょうか？

[1480: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

また最近は成約価格上がってますよ。スカイズは坪単価380万でで成約してるそうです。

[1481: 匿名さん]

今年の秋からはオリンピック熱も高まり始めるだろうし、期待できるのでは？

オリンピックまであと4年。徐々に盛り上がってくるとき、不動産価格がどうなるか予想して購入すれば良いのですよ。
予想は人それぞれのセンスや能力、情報量が問われます。

[1482: 匿名さん]

新築の供給が激減していますからね。築浅はまた値上がってくると思います。
各ディベ共に着工後ろ倒しにして土地寝かせてますし、所詮ディベの供給調整の手のひらの上ですよ。

[1483: 匿名さん]

豊洲駅近新築は暫く出なさそうなので、最後のチケットは最終期37邸＋先着住居11邸で合計48枚ということでオッケーかな？

[1484: 匿名さん]

いよいよ最終期「37邸」
という文字が出ましたね。もう終盤なんだなと思わせられました。
既に650ほどの戸数が売れているということですから、すごいなと思います。
先着住戸がどういうふうに売れていくのかが気になるところではあります。
値下げなんてしないのでしょうか。家具付きとか。
ろころで駐車場はどうなっているのでしょうか。少ないですからもう埋っているのかな？

[1485: 匿名さん]

モデルルーム行ったら先着順も着々と薔薇付いていました。
泣いても笑っても残り37邸で向こう数年間は豊洲に新築は出てこないですからね。
今は微妙だという間取りも最後には椅子取りゲームになりそうです。
10月くらいまでかかるかな？と思ってましたが8月には決着しそうな勢いですね。

駐車場は秋くらい？に希望者で抽選会が行われるようですよ。

[1486: 匿名さん]

>>1483 匿名さん

次の東急は坪単価400万超えですからね。
待つもよし。買うもよし。
予算次第でしょう。

[1487: 匿名さん]

え？
東急は200万円台とある筋から聞いたよ。

[1488: 匿名さん]

200万円台だと千葉あたりでは？

豊洲の東急は400万超えだそうですよ。

[1489: 匿名さん]

え、赤字覚悟の出血大サービス？
それともプレハブ小屋でも建てるのかな？

[1490: 匿名さん]

そんなに必死で主張する意図が何なのか知らんが
200万円台と聞いたよ。もちろん平均なので高層階は300万越え
だろうけど。

[1491: 匿名さん]

>>1490 匿名さん

荒らすのも大概に。

[1492: 匿名さん]

普通に間違いかと。
そもそも400万超えないと赤字です。
東急の担当者も400万超えは認めてましたよ。

[1493: 匿名さん]

私が東急の知り合いに聞いたときには価格は決まってないが400万円オーバーだろうということでした。ご参考までに。

[1494: 匿名さん]

これは驚いた。
どこが荒らしなのか説明して欲しいのだが。

[1495: 匿名さん]

ちなみに坪単価の平均が400万円オーバーだそうです

[1496: 匿名さん]

東急が200万ならスカベイは150万だね？

[1497: 匿名さん]

私の知り合いはぎりぎり200万円台と言っていました。
ご参考までに。

[1498: 匿名さん]

流石に200万円台だと、豊洲では15年落ちの中古ですら難しいかと。（笑）
長谷工でもギリギリ。
そもそも相場観狂っちゃってて、話にもならないです（笑）

[1499: 匿名さん]

15年落ちのマンションで300万以上で販売している例を示してください。

[1500: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

どなたでしょうかね。ずいぶん浮き世離れされた方のようですね。

[1501: 匿名さん]

400万越えも浮世離れ。

[1502: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

さ○き大先生ですか？

[1503: 匿名さん]

豊洲って、400万越えとか開発で資産価値アップとか叫ぶ住民たちと、
少数デベの価格維持戦略で高値が維持されていると思わない？
そろそろ、適正な方向に時代は転換すると予想します。

[1504: 匿名さん]

それは豊洲の話ではなく、マンション業界全体の話かな？
まあ400越えも流石にないと思うけどね

[1505: 匿名さん]

完売間近を目の当たりにすると売れ残りネガもいよいよ苦しくなってきましたね…w
もはやネガる要素がなくなり東急が安くなるという願望に方向転換？面白い人ですね。

[1506: 匿名さん]

豊洲が坪単価400万まで到達するのは、あと1年以上かかるよ。いきなり値段なんて上がらない。
1年で2割も上がれば良い方かと。

[1507: 匿名さん]

まだこれ以上上がると思っている人がいることが不思議でしょうがない。必死な願望でしょ。残念だけと今が天井だよ。

[1508: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/
販売当初は割高割高と叫ばれていたが、1年経って、割安とまではいかないがバランスの取れたマンションと評価されるようになるとはね。
まぁ仕様については当初から派手な特徴はないが全て平均点以上のバランスのとれた・・てという評価ではあったので、そこに価格も追い付いたということでしょうか。
残り40程度と考えると最終期9月で完売の勢いなのかな？

[1509: 匿名さん]

今が天井だと思っている人がいることが不思議でしょうがない。必死な願望でしょ。

可愛そうだけど　願望叶ったことないでしょ

[1510: 匿名さん]

板状で仕様を落とせば、ギリギリ坪300万切れるんじゃない？

[1511: 匿名さん]

湾岸も富裕層エリアになってきたと思うので、必要なのは、こういうマンションではないか？


http://www.mecsumai.com/tphg-azabusendaizaka/plan/index.html

全邸120㎡超であること。全邸角住戸であること。

[1512: 匿名さん]

こっちは、１００平米〜だけど、１ＬＤＫなので、ありでしょう。

https://www.proud-web.jp/mansion/roppongi/roomplan/

[1513: 匿名さん]

次の豊洲物件は坪単価400万超えだよ。

[1514: 匿名さん]

豊洲駅徒歩４分 シティタワーズ 耐震
坪単価６５７万円（中古）

品川駅徒歩14分 ワールドシティタワーズ 制震
坪単価６３５万円（中古）

新豊洲駅徒歩５分 スカイズ 免制震
坪単価５６６万円（中古）

勝どき駅徒歩９分 ドゥトゥール 免震
坪単価５０６万円（中古）

豊洲駅徒歩６分 パークシティ 制震
坪単価３９５万円（中古）

豊洲駅徒歩５分 パークホームズ豊洲 免震
平均坪単価３２７.３万円（新築）


途中で多少値上げしたとはいえ、パークホームズ豊洲は、本当にお求めやすい印象になっちゃった。

[1515: 匿名さん]

途中で値上がりした感覚がないのですが、
希望の間取りや階層によって値上がりに見えたり見えなかったりするのかな？

[1516: 通りがかり]

さすがに超チャレンジ価格の坪単価ばかりなので成約しないとは思いますが、PHTはたしかに当初割高といわれていたのが、今となっては妥当なラインとなりましたね。
個人的には合理的な選択として豊洲スミフ3兄弟の条件の良い部屋のほうが良いかなと思ってる一方で、PHTのような新築もよいので迷います。

[1517: 匿名さん]

>>1516 通りがかりさん

DINKSや一時利用なら住友タワーでもいいかもしれないけど、ファミリーや永住視野に入れるなら断然こっちかな。

個人的にはペンシル耐震タワマンという時点でツインは対象外。

[1518: 匿名さん]

>>1516 通りがかりさん

ここと比較するなら同じ三井系のパークシティか豊洲タワー、SKYZの方がいいと思いますよ。スミフ系の方が好みなら迷わずスミフに。

[1519: 匿名さん]

なんとなく1517さんに同感です。
外観からしてどっしりと落ち着いた雰囲気が、気分的なものだとしても安心感があると思います。
ファミリーや永住向には、派手さやドキドキ感などは無くてもいいと思うので。

ただ、専有面積的には狭いと思わないのですが、部屋をひとつずつ見てしまうと狭いなと思ったり、永住するには収納が足りないなとは思います。

[1520: 匿名さん]

いずれ広いとこに引っ越すとして、ここは売りに出すには大損でしょうか？