パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part21

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart21です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1305: 匿名さん]

ビバリーヒルズ生まれ、マンハッタン育ちです。

[1306: No.1302]

やっぱりね。

[1307: 匿名さん]

>>1300 匿名さん

40平方メートルで３人は私には無理だな。うちは２人で70平方メートル超。

[1308: 匿名さん]

そういう人は豊洲にしたら良いのよ。
豊洲買えないなら千葉へ。それでも無理なら茨城。

[1309: 匿名さん]

それが棲み分け。
割高に感じたらエリアを変えるだけで随分と割安になる。
自分の収入に見合ったエリアを選ぶのが幸せになるコツよ。

[1310: 匿名さん]

千葉とか茨城行かなくても、江戸川、葛飾あたりでもいいんじゃない？

[1311: 匿名さん]

東急の物件の建設がキャンセルされたかも、とのらえもんさんブログに出てました。とすると豊洲新築物件は当分出てこないことに。

[1312: 匿名さん]

東急のは江東区から豊洲西小学校の増床を言われててその調整で遅れてると聞きました。

[1313: 匿名さん]

>>1312
どこ情報でしょうか。差し支えなければ

[1314: 匿名さん]

>>1311 匿名さん

そうすると、湾岸志向の検討者は、中古に流れて、以下とか、人気がますます高まりそうだね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593427/res/9977

[1315: 匿名さん]

やはり市況が明らかに下落基調で、ここの販売も簡単ではない状況なので、高値で仕入れたといわれる東急の土地はここと同じ以下の単価で売り出しても採算が合わないということなのでしょうか。イギリスもＥＵ離脱しても自国の経済にはマイナスなのになぜって感じですよね。まさかのイギリス発の経済不況の可能性。

[1316: 匿名さん]

ずいぶん前だが東急は4丁目のプライブブルー建設の際、区から学校が不足するからファミリー向け住戸を減らすよう指導を受けたが無視して強行した。その結果プライブの子はすぐ近くの豊洲小学校に行けず東雲だったかの小学校にバスで通う羽目になった。
東急もさすがに今回は無茶しなかったというわけか。

[1317: 匿名さん]

置いときますね

https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki_2016.php

[1318: 匿名さん]

>>1304
火災危険度以外は、危険なエリアですね。このマンションの前の道路も液状化した実績ありましたね。
江東区 豊洲
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.26 ：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地 ：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。
　地震発生の予測確率（30年以内）
　　震度５強 99 %
　　震度６弱 81 %
　　震度６強 28 %
　火災危険度
　　ランク 1 ：火災危険度が低い地域です。

[1319: 匿名さん]

よくわかっていないのですが、
しっかりと杭をうっていれば、液状化の何が問題なのでしょうか？
杭の周りだけが液状化して
「地面が波打っているなぁ」
以外、何か問題でもあるのでしょうか？

[1320: 匿名さん]

>>1319 匿名さん

公共インフラに問題出る可能性あるからじゃないですか？近隣の。

[1321: 匿名さん]

>1319

液状化すると配管にダメージを受けるかもしれない。下水管やられたら建物は無事でも生活できなくなる。

それに杭で支えられているとはいえ液状化すると建物のダメージを受けやすくなる。３・１１のとき横浜で、ほぼ同じ時期の竣工、構造、ゼネコンが同じ近くの2つのタワマンで液状化エリアは損傷を受けて、液状化しなかったエリアは無傷だったという事例もある。

あと、敷地が液状化したら、住民負担で直さなきゃならない。自然災害は長期修繕計画に組み込まれていないから、計画外の費用をどう調達するかが問題になる。

[1322: 匿名さん]

豊洲が復興困難なほど大きな地震が来た日には下町は焼け野原でしょうね。
本当に怖いのは液状化なんかよりも火災。

[1323: 匿名さん]

タワマンって地震の後の火災はリスク。３・１１の時、乾式壁って免震でも壊れた。戸境壁は隣戸への延焼を防ぐ役割もあるから、壊れた状態で火災が発生したら・・・。

[1324: 匿名さん]

表層地盤増幅率2.26ってすごいな。1.5で揺れやすいとされているのに。

[1325: 匿名さん]

建物の周りが液状化したら、外に出れなくなって閉じ込められるかも。

[1326: 匿名さん]

>1320

ガス、上下水道といったインフラは地下の配管を通して建物につながっている。液状化したらそれらが全滅となる可能性がある。

[1327: 匿名さん]

またこの話か。貼っておきますね。

東京の液状化予測マップ最新版
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

[1328: 匿名さん]

ほんとマンコミュ民はネタに困るとすぐ液状化話を出してくるのは馬鹿の１つ覚え

[1329: 匿名さん]

全く。液状化ネタはこのスレではあまり出てないが、湾岸タワマンスレでは１００万回ぐらい出尽くしてる話題です。

[1330: 匿名さん]

これまでの液状化の説明を聞いて、、、

火災津波に比べると全然たいしたことないな
と思ってしまった

[1331: 匿名さん]

液状化や側方流動で一番深刻な被害は、深い支持層まで長く打ち込んだ杭が折れたり曲がったりすることですかね。湾岸の軟弱地盤で熊本地震のように震度6や7が連続するようなことは想定されていないでしょう。基礎がダメになれば免震でも効果半減。下手すれば傾くかもしれません。人的被害が無くても資産価値ゼロです。ここだけの話ではないけれど、どの程度まで想定した設計なのか知りたいですね。

[1332: 匿名さん]

>>1331

>震度6や7が連続するようなことは想定

それが想定されて、かつ確実に安全と言える場所を教えてください。

[1333: 匿名さん]

豊洲は最新の工法で埋め立てされているので内陸よりも安全だという人もいるくらいです。

[1334: 匿名さん]

３・１１の時、液状化対策していたみなとみらいでも、液状化の被害はなかったにもかかわらず、免震の建物に被害が出た。

[1335: 匿名さん]

>1331

杭の折れや倒壊を防ぐ対策として、拡底杭であるかとか鋼管巻きをしているか要確認。

[1336: 匿名さん]

>1333

表層地盤増幅率は改善できない。

[1337: 匿名さん]

>>1332
そういう場所を知ってるとは言っていないよ。
買う側としてできることは、少しでも液状化や側方流動が発生しにくい場所、支持層が浅い場所を選ぶことなのでは。湾岸で軟弱地盤の場所だと同じマグニチュードでも被害が大きくなる可能性大。

[1338: 匿名さん]

>>1337
それはあなたの主観ですね。
結局大地震で何が起きるか分らないんだったら、どこが安全か危険かなんて考えても無駄でしょう。

[1339: 匿名さん]

>>1338
何が起きるか分からないからこそ、少しでも被害が小さくて済む可能性がある場所を選びたいですね。そんなにおかしなことですか?
あなたは、ここの購入者ですか? メリット、デメリットを検討の上、納得して買われたんだろうから地震被害の可能性については承知の上でしょう。何もむきになることは無いと思いますが。
もし営業ならもっとまともな反論したら?

[1340: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1341: 匿名さん]

>>1339
購入者でも営業でもありません。あなたの言うことがあまり論理的ではないと言ってるだけですよ。
想定されていない大地震が起きたときにどこが安全でどこが危険か分らないわけですから、意味がないということです。危険性は火災や洪水、断層等いろいろありますからね。液状化だけにフォーカスするのはナンセンスです。

[1342: 匿名さん]

まだ続いてんのか。
マンコミュで誰にとっても無益な液状化の話をストレスためながら延々と繰り返す人生って辛くない？
自演だろうが何だろうが知らんけど。

[1343: 匿名さん]

豊洲民は粘着質の人多いね。

[1344: 匿名さん]

液状化が心配な人は埋立地に見切りをつけてこのページをそっと閉じたらそれでいいのに何で居座って語りたがるんでしょうね〜。
まぁ理由は分かってますが。

[1345: 匿名さん]

>>1337 匿名さん

同感ですが、現実的に限られた予算で利便性も良く見栄も満たしたい（これは、ネガティヴに捉えられるべき感情ではなく、人間、誰しも持っていると思います。）、となれば、良い選択肢では？

坪３００前後（少し前なら、坪２５０くらい）で買える地域は限られていますから。

[1346: マンション検討中さん]

三井のリハウスから「湾岸を買ったり売ったりは今がラストチャンス。在庫が積み上がって来てます。」とのダイレクトメールが来ましたが、豊洲や湾岸全体で売れ行きが鈍っているのでしょうか。
今が価格のピークでしょうか。購入を迷ってます。

[1347: 匿名さん]

>>1346 マンション検討中さん

野村不動産のチラシによると、成約数自体は昨年より増、成約価格は昨年とほぼ同等ですね。

チラシにはないですが、印象としては売り出し価格は昨年より下がってる気がします。

[1348: 匿名さん]

4期3次で656戸とのこと。
未だに供給御礼の本当の意味が分かりませんが（笑）イコール販売済みとすれば、残34戸ということですね。
東急もどうなるか分からない状況ですし、ここも竣工前完売が見えた感じですかね。

[1349: 匿名さん]

ちなみに、2階のコンセプトルームを購入するツワモノは現れるのでしょうか（笑）

[1350: 匿名さん]

鈍いので、ラストチャンスの意味がいまひとつわかりません。
これから値上がりしていくとしたら売る人には都合がいいし、
在庫が余ってくるなら買う人は安く買えるだろうし。
そういう単純なことではないのかな。

あと34戸、ここは売り切るまで値下げなどは無いのだろうか。
NEWの間取り、三井住友空間デザイン賞受賞だとか。
凄いユニークというか斬新というか、
開放感のある素敵な間取りだと思うけど
いったい何人で住むのだろうか。

[1351: 匿名さん]

690-供給御礼+先着順=残り戸数
先週の時点で60~70戸残ってたはずだけど、4期3次で20戸程度も捌ける見込みなのかな？

そして謎の213号室、ネタの投下。 三井さん余裕やな

[1352: 匿名さん]

>>1348 匿名さん

残34戸なら次は最終期でしょうね。９月に残り全てを販売し、登録されなかった分は先着順にするのかな？

[1353: 匿名さん]

今までは先着順住居以外にも選択肢があったので先着住居があまり減らなかったけど、これからはそれ以外の選択肢が無くなってくるので、一気に完売へ向かうでしょうね。恐らく９月頃には完売かな。

[1354: 匿名さん]

213号室の値段が気になりますね。

[1355: 匿名さん]

>>1354 匿名さん

昔、六本木ヒルズに、単身の遊び部屋というか、部屋の中から風呂が透けて見える部屋があった。１２０平米位はあった気がするので、２１３は小振りだけど、豊洲版には丁度良いかも。ただ、キッチンの配置がいけてないかな…。

[1356: 匿名さん]

213の庭が回るの意味がわからず。天井高は3メートルだとか。
デザインとして賞を取っていても、実際の住み心地はいかに。
浴室の窓外に植物を置いたりできるのかな？
前庭、奥庭はいいとして、通庭、表庭のスペースを居室に使いたかった。
それでは普通の間取りになってしまって面白くないのだろうけど。
見れば見るほど楽しい間取りではあります。
いくらなのか、どんな人が住むのか興味津々です。

[1357: 購入検討中さん]

大幅値引きは可能ですか？

[1358: 匿名さん]

豊洲、新築、駅近タワマンが欲しい方の席は残30戸強と考えると値引きはまず無いことが分かる。

[1359: 匿名さん]

欲しい人がいるならこんなに売れ残らないのでは？

[1360: 匿名さん]

＞1350

三井のリハウスというか、仲介業者って分譲物件のオーナーに対して売るなら自社を仲介にってDMを送ってくる。なので対象は中古を売る人。在庫が積みあがっているからラストチャンスってのは、これからの売却は厳しくなるよってこと。

新築物件の購入者も、入居後何かあったら売却することもあるからそういった状況は考慮しておいた方がいい。いざ売りに出したときに売れないと身動き取れなくなる。

[1361: 匿名さん]

>1357

基本、大手は竣工前の値引きはない。それに三井の場合竣工後も、家具や家電プレゼントといった程度。

[1362: 匿名]

>>1360 匿名さん
本当に欲しい購入者が多い物件は抽選だし、即日完売ですね。最近販売中の物件ではブリリア上野池之端ですかね。
こちらの物件も十分に良い物件ですが、超高層じゃないのと値段の設定ですかね。

[1363: 匿名さん]

むしろ液状化だけにしかフォーカスしていていない人はかわいそう。
優先順位は低い方かと。もっと考えることがあります。

[1364: 匿名さん]

民泊って、もっと儲かるのかなって、思っていたのだけど。。。スカイズのは、もっと高かったような？

https://www.airbnb.jp/rooms/13292264

[1365: 匿名さん]

桁間違えてるのかな？
さすがに安いね。そこに住みたい。

[1366: 匿名さん]

>>1357 購入検討中さん

最後の1戸は値引きしてくれる事がありますから、最後まで粘ってみたら？

[1367: 匿名さん]

>>1365 匿名さん

住みたいのなら、住めば良いのに。
まあ、既に住んでいる人が、ポジショントークしてるだけなんでしょうが。

[1368: 匿名さん]

もう竣工まで半年位になっちゃった。
タダでさえ売れて無かったのに、イギリスのEU離脱問題、豊洲人気が落ちて中古相場も下ってるし、竣工前完売はほぼ無さそうだね…

[1369: 匿名さん]

↑買えないとこうなるの？（笑）

あとは泣いても笑っても30戸。
湾岸が安く買える最後のチャンスだよ。

[1370: 匿名さん]

>>1369 匿名さん

え？まだ30戸もあったの？？
もう少し少ないかと思ってた。

だとすると竣工後どころか入居後も売れ残って、垂幕が掛かりそうだな…。

[1371: 匿名さん]

30戸なら、もう次で完売じゃないかな。（笑）

[1372: 匿名さん]

1回の販売で何戸売れてるか知らないの？
あと3回で完売でしょう。

[1373: 匿名さん]

前回何戸売れたの？

[1374: 匿名さん]

ここは売れてるね！のこり30戸なら、もうすぐだよ！
自分は、この物件を購入したわけではないが、30戸でブーブー言うネガはみっともないね！笑

[1375: 匿名さん]

三井はキャンセル出るから、待ってな！笑

[1376: 匿名さん]

で、前回何戸売れたの？

大事なのそこだろ？

[1377: 匿名さん]

三井がキャンセルするの？

[1378: 匿名さん]

>>1376 匿名さん

40戸くらいじゃなかったかな
不用意なネガが完全に援護射撃状態になってますよw

[1379: 匿名さん]

東急の計画が不透明になったことで、ここの販売もちょっと加速したのかな？

[1380: 匿名さん]

先着順だけで16戸も有るんですが…。
先着順で16戸って、郊外でもなかなか無いよw

[1381: 匿名さん]

>>1380 匿名さん

ネガもそれ位しか言えなくなっちゃったね（笑）

[1382: 匿名さん]

なんか、あっさり完売しそうだね（笑）

[1383: 匿名さん]

「累計 ６５６ 戸供給」の中に先着順の分も含まれるのでしたっけ？次回販売の案内はまだ出ていないのですね。先着順が残っていても、次期販売を進めていくところもあるのに。いずれにしても30戸程度なので、焦らなくても良いかんじでしょうか。

[1384: 匿名さん]

>>1380 匿名さん

ここまで完全に論破されて敗走するネガも珍しい

[1385: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592731/res/813-823
豊洲一位がスカイズなんですね。。。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん

釣れますか？

[1387: 匿名さん]

竣工後も残っていてもいいのにと思います。
実際の部屋とか眺望を見て買いたい慎重派の人もいると思うんです。
売れ残りは良くない部屋だとも言われますが、上手に残すんじゃないでしょうか。
良さそうな部屋も。
特にここの場合、各方位に部屋があって、環境がぜんぜん違うと思うんです。
なのでできれば実際の部屋を見たいと思う人もいると思うんです。

[1388: デベにお勤めさん]

秋から冬に完売しそうですね
ネガさんお疲れ！

[1389: 匿名]

モデルルーム87のタイプ、キャンセル出て欲しいです。人気のある方角と間取りは最初に狙わないとダメですね…

[1390: 匿名さん]

>>1389
これだけ売れ残ってるんだから売れ残ってるのを買えば？

[1391: 匿名さん]

W-87Ztのモデルルーム、素敵だと思ってました。
たしかに、販売済みって書いてありますね。
明るいリビング、DEN（オプションでしょうけど）がお気に入りです。
内装やインテリアの雰囲気もいいんだと思います。
もしかしてE-85Xtは似た様な間取りなのではないですか？
向きは東南向きだけど、悪くはないと思います。
朝日が当たって西日が入らないですし。
各部屋の窓が北東向きにはなるけど。
それに高いし。

[1392: 匿名さん]

ここのマンションて結局高値掴みだったのでしょうか？

[1393: 匿名さん]

この2年に購入した人は基本高値掴みなんじゃないの？
と言ってもここから下がれば、の話ですが。

[1394: 匿名]

直近のベイズと比較したらそりゃ高いけど、資産価値としては悪くないような…駅近はやはり強いですよね。貸すにしても売るにしても。
ベイズは新豊洲だし、ちょっと比べようがないと言っちゃあなんですが。

[1395: 匿名]

bayz,skyzより豊洲駅に６～７分近い
その価値が1000万円～2000万円の差と思えば納得

[1396: 匿名さん]

たしかに売却時もそこまで下落しないかもしれないですもんね。
スカイズとかの方が後々こわそう。

[1397: 匿名さん]

>>1395 匿名さん

普通、納得出来ないでしょう。

[1398: 匿名さん]

駅遠は安物買いの銭失いになる可能性大。
駅近はマンションのマスト条件だと思います。
資産価値を気にする場合ですが。

[1399: 匿名さん]

>>1396 匿名さん

眺望がよい高層階は大丈夫な気がします

[1400: 匿名さん]

>>1399 匿名さん

あまり関係ないような…
スカイズベイズみたいな管理費うなぎのぼりな駅遠マンションはほんと、後がこわい。10年たったら誰が中古で買うんだろう？
セカンドハウスで持つくらい余裕があるなら良いけど、普通に住む家としては魅力ないです。

[1401: 匿名さん]

>>1399 匿名さん

大丈夫ではないでしょう。
マンション検索時に「駅徒歩5分以内」で抽出される差は大きい。

とはいえ、スカイズ、ベイズはPHTにはもちろん資産価値として劣る物権だと思いますが、
CPはよかったと思いますよ。

[1402: 匿名さん]

駅徒歩五分のPTTが、販売時坪単価はSKYZより高かったにも関わらず、中古成約は30万も坪単価が下回っている。
この事実をどう捉えるか。

ここは、PTTよりは立地等優れていると思うが、
周辺相場を見る限り、中古の坪単価がSKYZを若干下回るラインで落ち着くとことは、想定に入れておいたほうがいい。
入居1年後の平均成約は、坪300程度とみる。

[1403: 匿名さん]

PTT豊洲とこちらの豊洲では仕様等含め全く違うのでは？

[1404: 匿名さん]

築年数は？