パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part21

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについてのpart21です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578103/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～86.68平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1241: 匿名さん]

ここは上層階でも眺望は良くないよね。東急ツインタワーは始めからわかっていたし買う人は承知しているでしょ。
それにしても上層階のプレミアム住戸って売れているの? 眺望も期待できなくて、震度５で液状化する場所に８千万とか１億とか出す人はそうそういないと思うけど。

[1242: 匿名さん]

1240は買いたくないのに検討板にいる不思議ちゃん
大丈夫かな？

[1243: 匿名さん]

>>1241
上層階をプレミアムとして売っているのかな？？
階層高ければそりゃお値段もいいだろうけど、どこも同じでは？？

[1244: 匿名さん]

教育費の話が出ていますが、中学受験、最後の一年間で２００万〜３００万くらいかけるご家庭も少ないのだとか。

ローン払いながら、それはきつい。一人っ子でなければ無理。

[1245: 匿名さん]

教育費にそれだけかける家庭は大変ですね。

公立に行くだけで
「子供のこと愛してないの？」
などと仰る方もいらっしゃるとか。。。
悍ましいですね。

[1246: 匿名さん]

高校まで地方の公立

これでも、東大は出てる。

豊洲には教育熱心な人が多いけど、金かけりゃいいってもんでもないしね

十分愛されてここまで育ったと思ってる。一部の極端な人の意見じゃないっすかね

[1247: マンション比較中さん]

私は公立高卒ですが、
30半ば、家族四人、親の援助なし一馬力でここを検討できるまでになりました。

[1248: 匿名さん]

>>1246さん
これが一部じゃないから恐ろしいんですわ

[1249: 匿名さん]

まあなんつうか、ああいう閉鎖空間って考え方が偏るからね
上手く聞き流しながらお付き合いして行かないとね〜

[1250: マンション検討中さん]

>>1239
たしか19階以下では有料である「雫」と呼ばれる内装になるはずです。
といっても20階以上ではそれなりにコストもあがるので、内装の価格も含まれていると思いますが
個人的にはコストだけで見るとお得感があるようです。

床やキッチン、扉、洗面台などが違いますよ。
モデルルームで比較できると思います。

[1251: 匿名さん]

東急ツインタワーってマンコミとかブロガーの「あそこ、マンションならツインタワーにしないと採算とれないよね」って雑談からのデマみたいなもんだよね。
ソース、それだけで公式なのゼロだもん。

[1252: 匿名さん]

>>1250
あれれ？
19階から20階って間取りによっては数十万～300万までの差があるのは何故？

内装以外にプレミアムのなにかが間取りによってはあるのでしょうか？？

[1253: 匿名さん]

>>1246 匿名さん

昔はそういう人も結構いたけど、最近はかなり私立が強いみたいです。

特に、地方はまだ良いそうですが、東京圏は、優秀な層が私立中に抜けていちゃうので、公立のレベルが落ち、それを嫌気して私立中学受験が加速するという悪循環です。超富裕層は海外です。

小学生を中学受験対策漬けにすることは、塾産業には良いでしょうが、長期的には、国家的には損失であり、子供のためにもなっていないと思います。やらざるを得ないですが。

[1254: 契約済みさん]

>>1247
自分も高卒です。
ですが、部下は大卒です。
親の援助なしで購入するって言ったら両親が喜んでました。

[1255: 匿名さん]

公立高校で頑張らせようとする親御さんさんは、23区外に住んだ方が子供のためと思う。
23区内で良い公立高校に入るのがどれだけ大変か、家を検討するより先に調べて欲しい。

[1256: 匿名さん]

>>1255
貴重なご意見として承ります。

[1257: 購入検討中さん]

>>1255
別に良い高校に入って欲しいと思ってる人はそんなにいないんじゃないの？
私は偏差値で言うと50以下の高校ですし、無理だと思ってるので、子供にそんなこと望んでないです。

[1258: 匿名さん]

>>1257 購入検討中さん

偏差値50以下の高校で良ければ、少子化の世の中選びたい放題です。

[1259: 匿名さん]

>>1255
これまで中学受験のお話をしていると思いました。
まぁそれはいいとして感覚がずれているなぁという印象です。

いい学校ってなんだろう？
偏差値が高いことだけですかね

お子さんのこと真剣に考えてあげると私立になるのでしょうか？
私立も公立も関係ない気がします。

[1260: 匿名さん]

>>1259 匿名さん

簡単に言えば、稼げる・食える職業につける確率が高い大学が良い大学で、良い大学に入れる確率が高い高校・中学が良い学校なのでは？

幸せかどうかは別だし、例外は幾らでもあるだろうけど、確率論として、東大や早慶に入った方が、収入が多い働き口を見つけられるのでは？

[1261: 匿名さん]

我が子は稼げなくても良い、公立から東大に入れる、高卒でも社会で活躍できる、ということであれば、別になんでも良いのでは？

お受験勉強の方が害である、という考え方もあるだろうし。

子を持つ親としては、最後は自分の信念に従って、判断するしかありません。

[1262: 匿名さん]

>>1252 匿名さん

「礎」もね。

19階以下と20階以上は換気システムも違うので、その値段も含まれてるかと。

内装以外だと、角部屋のベランダが20階以上になると違うみたい。写真見れば分かると思うけど。

[1263: 契約済みさん]

>>1260
収入なんてどうだって良いです。
食べてさえいければ。

[1264: 匿名さん]

個人的には私立行かせる金があるなら、
子供が興味ある分野の世界最高の環境を見せに
海外にでも一週間くらいつれてってやったほうが
よっぽど子供のためになると思うわ。

あとはどこの学校だろうが勝手にがんばるやろ。

[1265: 匿名さん]

「雫」とか「礎」とかって、建築用語なのかと思って検索してみても出てきませんでした。
このマンションの内装の名称なのでしょうか？
「雫」は有償とのこと、希望しなかったら素のままということなのですか？
どの間取りが何階なのかよくわからないのですが、ベランダの違いはたしかにありますね。
いずれにしても角部屋は採光も通風も良いのでしょうが。
ベランダの広さって生活にどの程度影響するものでしょうか。

[1266: 匿名さん]

>>1265 匿名さん

MRまだ行ってないですか？
全部でカラー6種類あり、雫と礎の2つは有償。
20階以上は無償。
カラーセレクトは第2期で終了したらしいので、もう選べないとか。
間取りは縦1列同じですよ。

[1267: 匿名さん]

結局、カラーセレクトで礎と雫が無料で選べるだけだと思います。
天井高も同じ、特別な感じはないです。
もともと三井はプレミアムとも言っていないんではないでしょうか。

[1268: 匿名さん]

とはいえ
20階未満と以上の価格差が
間取りによって数十万～300万までの差があるのは
本当に何故なんでしょう？

ベランダが違うところは300万で
ベランダが同じところは数十万なんでしょうか？

[1269: 匿名さん]

是非MGで聞いていただいてFBしてくださいー

[1270: 匿名さん]

南側とかは20階付近が眺望抜けるかどうかのラインだから値段が跳ね上がるんじゃない

[1271: 匿名さん]

似たような眺望でも大分違うような・・・・

http://wangantower.com/wp-content/uploads/parkhomestoyosu_pricelist280...

[1272: 匿名さん]

これは、分かりやすいですね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593427/res/9405

[1273: 匿名さん]

カラーセレクトは第2期で終了したらしいとのことですが、そうなると、6種類あるうちの2種類は有償？で、あとの4種類は無償だとして、どの内装になるのでしょうか？
部屋ごとにすでに決まっていて、選べないということでしょうか？
内装を選びたかったら部屋の位置をあまり選べなくなるということなのかな。
公式サイトだけではわからない情報ってたくさんあるんだなと思いました。

[1274: 匿名さん]

>>1273 匿名さん
無償の4種類の内装のどれかになるようで、選べないと思いますよ。

[1275: 匿名さん]

あら、もうカラーセレクトって終わっていたのですか。公式サイトにあったのでまだできるものかと思っておりました。
こういう場合は一番無難そうな色が選択されるのかな。
選べる中でも中間の色合いだったら、好みが大きく左右されなくていいと思います。
明るい色だと今持っている家具と合わない、とか子供がいるのに…とかという話が出てきてしまうと思いますが。
実際、どの色になるのでしょうね？

[1276: 匿名さん]

カラーセレクトだけじゃなく、間取りのセレクトプランもあったようだけど、
やはり申込期間は既に終了しているとか。

階数や部屋によってレンジフードなども異なるとか、設備や使用の違いもある。
価格の違いはそういう面での違いもあるってことで、納得しました。

3タイプのモデルルームがそれぞれ異なる内装になるのだとして、
どれもそれなりに悪くない感じです。

[1277: 匿名さん]

まあ、ここまで工事も進んでくるとカラーセレクトも間取りのセレクトプランも締め切りになってしまうんでしょうネ。
となると、オプションのものでも締め切られているものもちらほら出てきてしまっているということなんでしょう。
決めるに際してあまり悩まなくて済むというのはありますが、
どうしてもしたいことがあるのであれば、自分で引き渡し後に業者さんを入れて何かしらをする、というふうに
なってくるのだろうなぁ。

[1278: 匿名さん]

いろいろな選択の余地が無くなってくるのは寂しいけれど
完売が近づいているってことでもあるのかなと思います。
あと何戸というのがわかりづらい面があるのですが
供給されていない戸数と先着順の戸数を足した数字が
残りの戸数なのかなと解釈してます。
ということはあと63戸？
規模からするとあとほんの少し、単純な数字からすると
まだ63戸もあるという感じかな。
これから安くなっていくことってあるでしょうか。

[1279: 匿名さん]

>>1278 匿名さん

入居が終わった後でも売れ残っていれば、現地モデルルーム家具サービスとか、購入補助券50万円とかあると思います。残っていれば…です。

[1280: 匿名さん]

今後、どんなお得なサービスがあるのか楽しみでもありますが、
いい部屋は早々になくなっていくものなんじゃないですか。

ところで、次回販売の案内はまだ出ないんでしょうか？
先着順が12戸もあるってことで、それが売れてからとかになるのか。
残りの63戸をどんな風に売っていくかは、営業さんの腕の見せ所ってとこですか。

W-87Zt TYPEタイプのモデルルームが気に入ってます。特にDENが。
自分たちが暮らすとして、あんなふうな部屋にはできないとは思いますが。

[1281: 匿名さん]

>>1280 匿名さん

モデルルーム作り直したりして、次は９月販売だと予想します。

[1282: 匿名さん]

ここはかなりの割高物件だけに、市況の悪化がこのまま続くと竣工前の完売は無理でしょう。キャンセルもいくつか出そうです。安くなったとしても高値掴みしたくなければ買わない方がいいですよ。

[1283: 匿名さん]

この市況の悪化は、いずれ戻るにしろ、今売り出し中の割高物件群には逆風。
そこまでこれといったインパクトのないこの物件も厳しい。

[1284: 匿名さん]

ここで割高に感じるなら千葉に行くしかないのでは？

都内では相当割安だよ。ここより安くて良い物件あったら教えて欲しいくらい。マジで。

[1285: 匿名さん]

年収低すぎるから、この程度で割高に見えてしまうのでは？
年収上げる努力したほうが建設的だと思うよ。きっとその方が家族も幸せになれると思う。

[1286: 匿名さん]

>>1284 匿名さん

割安というか、絶対額は低い。

[1287: 匿名さん]

>>1284
>>1285
バカの一つ覚え。2つ合わせて2点。やり直し。

[1288: 匿名さん]

竣工前完売に黄色信号が。

[1289: 匿名さん]

もう諦めて千葉行けば良いのに（笑）
収入少ないなら、収入少ないエリアに行くのが良い解決策だよ。

[1290: 匿名さん]

それが棲み分け。

[1291: 匿名さん]

千葉に行けば全部割安に見える。

[1292: 匿名さん]

進歩無し。3つ合わせて 1点。やり直し。

[1293: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[1294: 匿名さん]

収入上げてから出直せば？
俺も年収600万くらいの時は割高に思えたけど、1000万超えてからは何とかなると思い直したぞ。

[1295: 匿名さん]

↑高値掴みするとこうなるよ。

[1296: 匿名さん]

↑買えないとこうなるの？（笑）

[1297: 匿名さん]

次回販売、9月頃の予想ですか。

平成29年1月下旬竣工予定、入居時期平成29年4月上旬
まだ間があるようですぐですよ。

さっさと完売させてしまおうとは思わないのかしら。
余裕があるなと思います。

時間をかけるのはまあ良いとして、価格が上がっていくのか
少しでも下がるのか、ぜんぜん変わらないのか、とても気になります。

[1298: 匿名さん]

>>1294 匿名さん
年収1000万程度しか無いなら江東区豊洲に住むしか無いよね。その程度だと山手線内側とか、もう買え無いからね…。
そして、つまら無いプライド守るために、マンコミでひたすら豊洲アゲ書き込みをして、嫌われると。

[1299: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

上を見たらきりがない訳で、年収1,000万もあれば、十分立派ですけどね。

ただ、それだけエリートでも、不動産のプロではない訳で、デベの口車に乗せられるままに動くのは、危険と考えます。色んな意見を踏まえて、決断を下したいところですね。

http://diamond.jp/articles/-/93546?page=5
結論としては、災害リスクが高く稀少性が生まれない湾岸エリアは、そうした投資先としては向いていないことがわかるだろう。

[1300: 匿名さん]

豊洲好きなら良いのでは？
わたしは青山の方が好きだから、部屋半分になっても青山に住むけどね。
40平米でも家族三人なら生きていける、

[1301: 匿名さん]

1000万なら、世帯年収1600万くらいでしょうし、豊洲ならちょうど良いかもね。

[1302: 匿名さん]

どこ出身てすか？
地方出身の方に多く見受けられる意見なので興味をもちました。

[1303: No.1302]

No.1300さんに質問です。

[1304: 匿名さん]

>1299
豊洲は災害リスクが都内で最も低いエリアの一つだけどね。

[1305: 匿名さん]

ビバリーヒルズ生まれ、マンハッタン育ちです。

[1306: No.1302]

やっぱりね。

[1307: 匿名さん]

>>1300 匿名さん

40平方メートルで３人は私には無理だな。うちは２人で70平方メートル超。

[1308: 匿名さん]

そういう人は豊洲にしたら良いのよ。
豊洲買えないなら千葉へ。それでも無理なら茨城。

[1309: 匿名さん]

それが棲み分け。
割高に感じたらエリアを変えるだけで随分と割安になる。
自分の収入に見合ったエリアを選ぶのが幸せになるコツよ。

[1310: 匿名さん]

千葉とか茨城行かなくても、江戸川、葛飾あたりでもいいんじゃない？

[1311: 匿名さん]

東急の物件の建設がキャンセルされたかも、とのらえもんさんブログに出てました。とすると豊洲新築物件は当分出てこないことに。

[1312: 匿名さん]

東急のは江東区から豊洲西小学校の増床を言われててその調整で遅れてると聞きました。

[1313: 匿名さん]

>>1312
どこ情報でしょうか。差し支えなければ

[1314: 匿名さん]

>>1311 匿名さん

そうすると、湾岸志向の検討者は、中古に流れて、以下とか、人気がますます高まりそうだね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593427/res/9977

[1315: 匿名さん]

やはり市況が明らかに下落基調で、ここの販売も簡単ではない状況なので、高値で仕入れたといわれる東急の土地はここと同じ以下の単価で売り出しても採算が合わないということなのでしょうか。イギリスもＥＵ離脱しても自国の経済にはマイナスなのになぜって感じですよね。まさかのイギリス発の経済不況の可能性。

[1316: 匿名さん]

ずいぶん前だが東急は4丁目のプライブブルー建設の際、区から学校が不足するからファミリー向け住戸を減らすよう指導を受けたが無視して強行した。その結果プライブの子はすぐ近くの豊洲小学校に行けず東雲だったかの小学校にバスで通う羽目になった。
東急もさすがに今回は無茶しなかったというわけか。

[1317: 匿名さん]

置いときますね

https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki_2016.php

[1318: 匿名さん]

>>1304
火災危険度以外は、危険なエリアですね。このマンションの前の道路も液状化した実績ありましたね。
江東区 豊洲
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.26 ：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地 ：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。
　地震発生の予測確率（30年以内）
　　震度５強 99 %
　　震度６弱 81 %
　　震度６強 28 %
　火災危険度
　　ランク 1 ：火災危険度が低い地域です。

[1319: 匿名さん]

よくわかっていないのですが、
しっかりと杭をうっていれば、液状化の何が問題なのでしょうか？
杭の周りだけが液状化して
「地面が波打っているなぁ」
以外、何か問題でもあるのでしょうか？

[1320: 匿名さん]

>>1319 匿名さん

公共インフラに問題出る可能性あるからじゃないですか？近隣の。

[1321: 匿名さん]

>1319

液状化すると配管にダメージを受けるかもしれない。下水管やられたら建物は無事でも生活できなくなる。

それに杭で支えられているとはいえ液状化すると建物のダメージを受けやすくなる。３・１１のとき横浜で、ほぼ同じ時期の竣工、構造、ゼネコンが同じ近くの2つのタワマンで液状化エリアは損傷を受けて、液状化しなかったエリアは無傷だったという事例もある。

あと、敷地が液状化したら、住民負担で直さなきゃならない。自然災害は長期修繕計画に組み込まれていないから、計画外の費用をどう調達するかが問題になる。

[1322: 匿名さん]

豊洲が復興困難なほど大きな地震が来た日には下町は焼け野原でしょうね。
本当に怖いのは液状化なんかよりも火災。

[1323: 匿名さん]

タワマンって地震の後の火災はリスク。３・１１の時、乾式壁って免震でも壊れた。戸境壁は隣戸への延焼を防ぐ役割もあるから、壊れた状態で火災が発生したら・・・。

[1324: 匿名さん]

表層地盤増幅率2.26ってすごいな。1.5で揺れやすいとされているのに。

[1325: 匿名さん]

建物の周りが液状化したら、外に出れなくなって閉じ込められるかも。

[1326: 匿名さん]

>1320

ガス、上下水道といったインフラは地下の配管を通して建物につながっている。液状化したらそれらが全滅となる可能性がある。

[1327: 匿名さん]

またこの話か。貼っておきますね。

東京の液状化予測マップ最新版
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

[1328: 匿名さん]

ほんとマンコミュ民はネタに困るとすぐ液状化話を出してくるのは馬鹿の１つ覚え

[1329: 匿名さん]

全く。液状化ネタはこのスレではあまり出てないが、湾岸タワマンスレでは１００万回ぐらい出尽くしてる話題です。

[1330: 匿名さん]

これまでの液状化の説明を聞いて、、、

火災津波に比べると全然たいしたことないな
と思ってしまった

[1331: 匿名さん]

液状化や側方流動で一番深刻な被害は、深い支持層まで長く打ち込んだ杭が折れたり曲がったりすることですかね。湾岸の軟弱地盤で熊本地震のように震度6や7が連続するようなことは想定されていないでしょう。基礎がダメになれば免震でも効果半減。下手すれば傾くかもしれません。人的被害が無くても資産価値ゼロです。ここだけの話ではないけれど、どの程度まで想定した設計なのか知りたいですね。

[1332: 匿名さん]

>>1331

>震度6や7が連続するようなことは想定

それが想定されて、かつ確実に安全と言える場所を教えてください。

[1333: 匿名さん]

豊洲は最新の工法で埋め立てされているので内陸よりも安全だという人もいるくらいです。

[1334: 匿名さん]

３・１１の時、液状化対策していたみなとみらいでも、液状化の被害はなかったにもかかわらず、免震の建物に被害が出た。

[1335: 匿名さん]

>1331

杭の折れや倒壊を防ぐ対策として、拡底杭であるかとか鋼管巻きをしているか要確認。

[1336: 匿名さん]

>1333

表層地盤増幅率は改善できない。

[1337: 匿名さん]

>>1332
そういう場所を知ってるとは言っていないよ。
買う側としてできることは、少しでも液状化や側方流動が発生しにくい場所、支持層が浅い場所を選ぶことなのでは。湾岸で軟弱地盤の場所だと同じマグニチュードでも被害が大きくなる可能性大。

[1338: 匿名さん]

>>1337
それはあなたの主観ですね。
結局大地震で何が起きるか分らないんだったら、どこが安全か危険かなんて考えても無駄でしょう。

[1339: 匿名さん]

>>1338
何が起きるか分からないからこそ、少しでも被害が小さくて済む可能性がある場所を選びたいですね。そんなにおかしなことですか?
あなたは、ここの購入者ですか? メリット、デメリットを検討の上、納得して買われたんだろうから地震被害の可能性については承知の上でしょう。何もむきになることは無いと思いますが。
もし営業ならもっとまともな反論したら?

[1340: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]