ジオ四谷荒木町 【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

[匿名さん]

ジオ四谷三栄町［全体概要］

所在地：東京都新宿区三栄町26番2他(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：61戸(うち非分譲住戸含む)
敷地面積：961.62m2
建築面積：547.45m2
建築延床面積：4,635.24m2
竣工時期：平成29年7月下旬(予定)
入居時期：平成29年8月下旬入居(予定)
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：共立建設株式会社

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ジオ四谷荒木町［全体概要]

所在地：東京都新宿区荒木町5番7(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩5分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：131戸(非分譲住戸含む)
敷地面積：1,822.04m2
建築面積：1,020.04m2
建築延床面積：9,998.41m2
竣工時期：平成30年2月下旬予定
入居時期：平成30年3月下旬入居予定
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：未定

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

【スレッドタイトルを修正しました。H28.5.26　管理担当】

[61: 匿名さん]

だいぶ仕様など違うのでしょうか？

[62: 匿名さん]

エントランスは豪華ですが、外廊下で間取りは普通、囲まれ感もあり日当たりも微妙、
タワーパーキングの維持費も気になる。上層は@400後半ですかね、感じ方はそれぞれかと思いますが
私は高いという印象は受けました。特にグランドメゾンと比べて秀でてる点もそんなにないと思います。

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん

モデルルームを見たら一目瞭然です。ぜひ見学をお楽しみに。主観ですが、パークハウス新宿御苑より仕様は上です

[64: 匿名さん]

建物の長寿命化★一つなのに仕様高いのかなぁ？という素朴な疑問

[65: 匿名さん]

たしかに強気の価格だなあ。ただ、この辺りは昔からの高級住宅地で、利便性も、環境も、外苑西通りに面したジオ新宿内藤町より遥かに良い。3LDKだとグロスがかさむから買いにくいが、1LDK ならまあ妥当。

[66: ご近所さん]

淺沼組本社ビル跡地。

土地の形が綺麗ですね。
大通りに面していないこの規模は希少です。

よく阪急さん買いましたね

[67: マンション検討中さん]

66様が仰せの通りですね。
大通りに面さなくて駅に近くて高台ですから。
凄いですね、ジオは。
内藤町も見学しましたが、こちらが遥かに上回っていますね。価格も妥当性を感じました。
これは買いですよ。

[68: 匿名さん]

阪急らしく割高ですな。時間掛けて売るのでしょうけど。

[69: 匿名さん]

素敵なモデルルームでした。
三菱の新宿御苑よりこちらの方が良かったですり

[70: 匿名さん]

外廊下なんでしょうか？

[71: 匿名さん]

外廊下、田の字間取りです。外廊下は管理費安くなるし、
間取りも人によっては田の字が使いやすいと感じることもあるでしょう。
個人的には通路側に居室があるのはプライバシー的に好みではないですが・・

部屋の仕様云々の前に坪単価400超える物件でこのプランニングは
高級マンションかと言われれば？？だと感じます。
主観なので気に触ったらごめんなさい。

[72: 匿名さん]

高すぎだろ。

もう坪３００とかで売れよ。

[73: 購入検討中さん]

建物の仕様も立地もいいね！
残念なのは東側は住友マンションの13階建てが建っちゃうから、その計画如何で、眺望が塞がる懸念があって立地はよくてもそれなりに値段は坪420を超えてるから正直悩むね。
居心地の良さで言うと他物件の方が安くて良いし

[74: マンション検討中さん]

坪430は妥当でしょう。
市況考えると、もう少し高くても良いと思うけど。
早く売れそうな金額ですね。

[75: 匿名さん]

やたら建物の仕様が良いって言われてますが具体的に何のことを指しているのですか？？

[76: 匿名さん]

え、坪４３０万円で妥当・・・。

[77: 匿名さん]

今日モデルハウスにいってきましたので、感想を述べたいと思います。
仕様を絶賛する声や価格が妥当だという意見が多いようですが、私は逆の印象をもちました。私は正直高いとおもいました。
私が検討している70㎡代の3LDKの住戸は3タイプあって全部で35戸ありました。
残念ながら、予算の関係で5階までが限界でした。
低層でも8000万後半近いし、角じゃないお部屋で9000万超えてるんですもの。。。
立地的に条件の近い他物件の最上階の角住戸で、9000ちょいでしたが、誰かがおっしゃってたように、住友の13階建てのマンションで眺望が塞がるわりに、阪急さんの価格は、かなり強気だと思いました。
仕様は比較してみると価格差を埋めるほどの違いはないです。どちらかというと陳腐でえっなんでこんなに価格差あるの！？って感じです。
モデルハウスでみたのはオプションばりばりついてますし、95㎡のモデルハウスなので広くよく見えましたが、パンフレットとか図面で仕様を比較すると430万の価格設定が妥当とかおっしゃられてる方本当にモデルハウスにいきましたか？

[78: 匿名さん]

間取りは微妙なのが多いかな。
外廊下にエアコンの室外機置くから共用部の高級感はなさそう。
60平米以下の低層は非分譲。一番狭い部屋に至っては9階の1戸のみ販売。
これならグランドメゾンを買っとけばよかったという感じ。

[79: マンション検討中さん]

131戸中、事業協力者住戸が31戸って。。。
約24%が元の土地所有者保有住戸ってことですか！？
大丈夫なんですか！？

[80: 匿名さん]

1LDKの37.70㎡と47.01㎡のお部屋って全部で19戸中、販売するのはわずか２戸しかなくて、他全部非分譲みたいですよ。
定住型マンションというより、賃貸ユーザーの割合が高くなりそうですね。

[81: 匿名さん]

説明会では公開されている範囲で70平米9200〜9500
他は50平米代で7000台とか。
今後の調整によりますが。我家は撤退ムードです。

仕様はまた、大まかにグランドメゾンよりは少し上、ディスポーザーがある、ビルトインエアコンが一部部屋に入るくらい。

他に価格差にはねる差は仕様差ありました？

[82: 匿名さん]

>>80 匿名さん
おっしゃる通り賃貸中心の1LDK住民、地権者の割合が多くて、外部参入者中心の70平米台以上は管理組合での発言権があまりなくなりそう。

ここでの管理組合は持分が権利になるのか、一戸一票になるのか、によって運営のされかたも変わりそうに見えました。

[83: 匿名さん]

グランドメゾンは完売間近、すみふはコンパクトマンションですからここは殿様商売で売るのかな？

[84: 匿名さん]

>>81 匿名さん
あとは吹き抜けロビーと駐車場かな。まぁあまり個々の生活にはかんけいありませんが…

[85: 匿名さん]

スケジュールが、いまいちわからないんだけど、次回から管理費とか修繕費とかわかるのかな？
6月下旬販売ってなってるけど、我が家は見学予約が、大分先で17日なんで間に合うのかなと

[86: 検討中]

>>77 匿名さん

モデルルーム行って無いです。来週行きます。
近くの物件はいつ建設のマンションですか？
今の市況ではこれくらいが妥当と思ってます。
仕様は、そこまで関係無いと思ってます。

[87: 匿名さん]

86 匿名さん
グランドメゾン四谷では？ 今年建設で、竣工売りです。場所はジオから1分、津の守坂を進んだところで、荒木町側なので、ジオ三栄町からでは見えるんじゃないかな。ほぼ変わらない立地です。

[88: 匿名さん]

ジオたんはグランドメゾンと違って

①ディスポーザーついてるし、
②ビルトインエアコンだし
③アウトポールですっきりした間取りで家具配置しやすいし
④フラットだし
⑤四谷三丁目駅、四谷駅に近いし
⑥仕様が変更できるし
⑦外観もかっこいいんだぞぉぉぉぉ

こんだけ違うから高いんだなぁぁぁぁ

わっかるかなぁ素人さんたち。

[89: 匿名さん]

外観URっぽいじゃない

[90: 匿名さん]

地権者や賃貸住戸多いし、
眺望塞がれそうだし、
維持費かかるタワーパーキングだし、
モデルルームはほぼオプションだし、
価格は高いし、
外廊下だし、
間取りも凡庸で中住戸多い。

[91: 匿名さん]

全体的な設計が高級マンションじゃないよね。
@300位の物件なら、納得もいくけど、これで@450と考えるとう～んと思う。

[92: 匿名さん]

素人って…そんなにムキになってグランドメゾンと比べなくても。立地はこの辺りは資産価値で間違いないわけだからグランドメゾンすぐ売り切れるでしょうし。比べる対象は、他にもシティハウスや三井とかも。

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん

88はむしろ皮肉で言っているんじゃないですか。グランドメゾンと比較してそんなに良くもないのにジオはやたら高い値段つけていると。

[94: 匿名さん]

うーん。立地はいいので売れるとは思いますが、ちょっとコンセプトが定まってない印象を受けちゃいますね。70m2の3ＬＤＫって狭くても都心マンションに住みたいって家族が結構検討すると思うんだけど、それがこの値段だとね。むしろ80m2くらいのをもっと増やした方がよかったのでは。あと高くなっても内廊下にするとか。
資金に余裕があるなら三栄町の三井を待った方がよいかもね。

[95: 匿名さん]

でも、三井はさらに高くなるのでは？

[96: 匿名さん]

三井の仕様がどうなるか次第ですが、資金があれば、高くてもしっかりした作りの方がよいのでは？
ジオは上にも出てますが、値段の割には？ってところがあるような気がします。

[97: 匿名さん]

三井物件も近年はコストダウン顕著ですよ。

[98: 匿名さん]

だから、資金に余裕があるなら ね

[99: 匿名さん]

そんなに価格違ってくるでしょうか。三井建設予定地前まで行ってみたら、環境すごく良くてビックリ。四谷って高級住宅地なんだって再認識しました。すぐスタバや三菱銀行ありますしジオの場所は利便性はいいのでかなり気に入っているんですが。

[100: 匿名さん]

三井は5階建てだし、安くなりようがないような。大通りから外れた住宅街に白い石畳の道。情報まだ出てませんが買える気がしません…

[101: マンション検討中さん]

なかなか盛り上がらないですね。

[102: 匿名さん]

モデルルームは盛況みたいだけどね

[103: 匿名さん]

近辺マンションとの比較でMR混み合ってるのかもしれませんね。販売難航する予感〜

[104: 3LDK検討中]

71平米に9000万以上出しても、ほぼ東向きで、同じ時期に建つ住友と向かい合わせ
西の荒木町側は、眺望ありそうだが、3LDKはプレミアム住戸のみ
エレベーターの位置も嫌
MRは、1億5千万にオプションてんこ盛りのプレミアム2LDKのわりに。。。
場所はいいけど、気になるところが多すぎ

[105: 匿名さん]

ここ買うくらいなら販売は後でも竣工は先の三栄町のジオの方が良さそうな気がするんだが..
価格も同等くらいでしょうし。ここは敷地内のタワーパーキングが嫌、
維持費もべらぼうに高いけど、邪魔だし時間待ちとか苦痛だよね

[106: 匿名さん]

販売時期、どうして荒木町を先にして、三栄町を後にしたんでしょうか。何か理由ってあるんですかね。

[107: 匿名さん]

荒木町の手応えで三栄町の方針の微修正があるのかもしれませんね。(あんまりそんなことはできないのかな？)

[108: 匿名さん]

三栄町の方が小さい間取りが多いみたいなので広くて価格が高いこちらを先に売りたいんでしょうね。
隣の住友もコンパクトタイプのようなので狭い部屋はすぐ売れるでしょう。

[109: 匿名さん]

将来的に賃貸に出すことがあれば、四谷三丁目徒歩５分はかなりの付加価値になりますよ。若い単身世帯にも、DINKSにも、ファミリーにも人気の街。

[110: 匿名さん]

荒木町を先に販売する理由、それは荒木町の方が物件力が上だからに決まっているでしょう。

[111: eマンションさん]

>>110 匿名さん

ん？逆じゃない？売れなさそうなのを先に販売する気がするけど、、

[112: 匿名さん]

>>111 eマンションさん

２物件同時販売は、駅に近いとか特徴あるとか、良い方から販売するのが普通だと思いますよ。

プラウド阿佐ヶ谷とか、まさに駅近側から販売してますね

[113: 匿名さん]

なるほど。たしかに最初に人気ありそうなのを出して 即完売！ とかやると残った方も人気出そうですね。
そうすると三栄町の方を待っても微妙なのかな。
立地がよいだけに結構期待してるのですが…

[114: 匿名さん]

検討用に、自分でも必要だったのでコピペでまとめてみました。

●ジオ四谷荒木町　

販売開始　2016年6月下旬
入居予定　2018年3月下旬
1LDK～3LDK（37.7m2～120.9m2）プレミアム住居あり
総戸数　131戸（13階建て、地下1階建）
駐車場　タワー式26台、福祉対応1台

●ジオ四谷三栄町　

販売開始　2016年9月下旬
入居予定　2017年10月中旬
総戸数 61戸（13階建）
1LDK～3LDK（43.89m2～78.74m2）
駐車場　機械式9台、福祉対応1台

●シティハウス四谷津の守坂

販売開始　2016年11月下旬
入居予定　2018年3月下旬
1LDK～2LDK（40.06m2～54.19m2）
総戸数　47戸（13階建）
駐車場　敷地内5台

●三井（歴史資料館隣）

着工 2016/09/01
完成 2018/06/15
総戸数　49戸（５階建て）

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
まとめてくださってありがとうございます❗

ほぼ販売の終わったグランドメゾンも含めれば、近所で五棟が進行中ですか。
あらためて建設ラッシュですね。この一画全体が盛り上がるとよいですね。

[116: 匿名さん]

>115さん　
たしかに、GMがありました。
１LDKはあっという間の瞬間蒸発でしたが、3LDK検討できる方、残っているかもしれません。

せっかくなので付け足しました(^▽^)　　

●グランドメゾン四谷

販売開始　2016年4月?
入居予定　2016年8月初旬
総戸数　36戸（13階建）
1LDK・3LDK (40.40m2・73.32m2)
駐車場 : 4台（内、身障者用平置駐車場1台）


これで、四谷の新築マンションリスト完璧でしょうか？

[117: 匿名さん]

しかし、50平米台が7000万円台の時代となってしまいました。小日向あたりもそうですが、都内の良い住宅地、ほとんど。
しかもオリンピックや四谷駅前開発もあり、四谷は下がる気配なし。。。。



愚痴でした。

[118: 匿名さん]

立地が良い物件は、高くても売れる。
立地に難がある物件は、多少割安でも売れない。

これが最近の流れではないでしょうか？

[119: 匿名さん]

しかし阪急不動産は営業の応対が良いですね。
週末に参加しましたが丁寧で速やかで素晴らしかったです。

[120: マンション検討中さん]

私は野村の方が担当でした。要望書を早く出してと急かされて焦りました。

[121: 匿名さん]

119様
当方も週末に見学をして阪急不動産の方に対応を頂きましたがとても気持ちの良い説明をして頂きました。
建設地まで一緒に行って、直接建物とかの説明もしてもらえたので良く理解できて良かったです。

[122: 匿名さん]

何故に野村の方は焦せらせるんでしょうかね。
じっくり考えたいのに困っています。

[123: マンション検討中さん]

こちらだけではなく三栄町の方も結構な数の事業協力者住戸があるそうです。
いずれ一定数が賃貸に回るのは仕方がないにしても、最初から大量に賃貸で回されるとどうなのでしょうね。
賃貸住民と分譲購入者では共用部の利用に関しても意識の差などあるでしょうし..

[124: 匿名さん]

>>121 匿名さん
実際に接客を受けていないので分かりませんが、やはり鉄道会社系と金融会社系という社風の違いはあるのかもしれませんね。

面白いですね

[125: 匿名さん]

私は野村不動産の方が担当でしたが、プラウドとの比較の中で説明を頂いたので、ジオの客観的な良さが伝わりました。

製販管一体など、共通の部分も多いようです。

[126: 匿名さん]

プラウドとは、どう違うのでしょうか。知りたいです！

[127: 匿名さん]

ペラペラの安っぽい案内ダイレクトメールが何回も届いてます。
なんだか煽られているようで不快です。。

[128: 匿名さん]

建物の地震対策については、耐震、制震、免震のどれなんですか？

[129: 匿名さん]

耐震です。

[130: 匿名さん]

>>129さん
回答ありがとうございます。

[131: 匿名さん]

近くに公園もあって、静かに暮らせそうな場所ですね

[132: 匿名さん]

東は住友ができると囲まれ感が強くなるのに高いね。
設備も価格相応とは言い難いかな。

[133: 匿名さん]

でも、荒木町というアドレスには魅かれるものがあるんですよね・・。

[134: 匿名さん]

場所は高台であるが囲まれ感はあるとして、仕様はどの程度なんでしょう。
ビルトインエアコン、ディスポーザーといった基本機能はありますが、割高なんですかね。

[135: 匿名さん]

ジオマイセレクトというのは面白そうですよ。
ホームページの下の方に出ています。

[136: １３４さん]

エレベーターキーなど高級マンションにありそうなのがないです。

[137: マンション検討中さん]

ディスポーザーがあるのはいいですね。でも西以外は全部ビルと向かい合う感じなんですか？いくら都心ながらっといっても残念ですよね。場所的にはいいと思うけど。
高いと感じますか、四ツ谷だからしょうがないてかな…

[138: 匿名さん]

確かトランクルームがなかったような。
外廊下だから仕方ないのかもしれませんね。

[139: 匿名さん]

やっぱり場所の勝利というか…。大通りに面してなく、住宅地過ぎず。四ッ谷駅からのアクセスも三栄通りの歩道が良いし、四谷三丁目駅からも近い。やっぱり、場所で選ぶと、ここなんですよね。価格は…それは山手線ど真ん中ですから致し方なく、それなりに売れちゃうのでは？

[140: 匿名さん]

>>138 匿名さん
同感です。結局立地が最重要要素。
駅５分フラットアクセス、高台、非幹線道路沿い。それだけでかなりの希少性は担保されます。

[141: 匿名さん]

確かに建設地を見学した時に静かでびっくりしました。

[142: 匿名さん]

トランクルームないのは惜しい。今住んでいるところありますが便利なんですよね。

[143: 匿名さん]

規模が大きく同地域では一番目立つ存在になるのかなあ。GMとちがって部屋に柱の影響がないのはいいね。

[144: マンション検討中さん]

EU離脱はどんな影響があるのでしょうか？

[145: 匿名さん]

ここ70㎡で430～450なんですか。
高いですね。
しかも外廊下ですか？
南は前建てがあり、地権者多いみたいだし、販売苦戦しそうですね。

[146: マンション検討中さん]

3LDK、早くも値下げの知らせが来た。
苦戦してるっぽい。

[147: 匿名さん]

離脱問題に関しては、池上彰さんがわかりやすく解説してくれるでしょう。

[148: マンション検討中さん]

大量に賃貸に出るのが確実ですからね。
治安とかいろんな面で心配ですよね。
東側の眺望が完全にスミフに遮断されるのは痛いですね。

[149: 匿名さん]

>>145 匿名さん

都営大江戸線や東西線の沿線で、420万円の時代です。むしろ割安では？

[150: 匿名さん]

146さん、
まだ1期売り出し前でしょ？
結構初期に様子を見て価格調整してくること、ありますよ。
たぶん、それでフィックスされてその価格でいくんだと思います。
下がってよかったですね＾＾

[151: 匿名さん]

四谷再開発エリアから続く三栄通りの突き当たりに位置しますので、間違いなく地域のシンボル的な建物になるでしょうね。

その点は住不、三井より上

[152: 匿名さん]

四谷三丁目駅のシンボル的な建物はライオンズと住友のタワーですね。
ここは四谷再開発エリアからは距離があるので余り恩恵受けないのが辛いところ。
小規模の住友はともかく、より四谷駅側、住宅街で静かな環境かつここと同程度の敷地面積の三井は特にファミリーには人気でると思うな。

[153: 匿名さん]

四谷開発の恩恵は受ける立地と思いますね。開発地からは三栄通りを歩いてまっすぐ、適度に途中でお店もあり、歩道も整備されていて、すぐ近所という感覚で暮らせるでしょう。

[154: 匿名さん]

ここが三栄町で再開発予定地から数分の所であれば誰しもそう感じるでしょうね。実際は不動産距離表示で10分弱、加えて信号待ちのある大通りを渡る事を考えると気軽に行ける人も限られるかと。
あくまでも主観なのでそれでもここの営業のように近所と感じられる人を否定はしませんけどね…

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
あまり再開発の場所をご存知ないのでしょうか？徒歩９分の四ッ谷駅より手前側なのでジオからまさに数分の場所のはずですが…
また信号待ちのある大通りというのもまさかジオの目の前の道路のことでしょうか？あそこは大通りというには細いですし交通量も少ない道ですよ。
四ッ谷は素敵なところですので、ぜひ一度実際に現地に来てみるとよいですよ。

[156: 匿名さん]

あの通りは皆同じ高さなのでシンボルになると言うよりは、普通に溶け込む感じではないのかな。
シンボルはやはり、シティタワー、ライオンズかと。四谷駅へはジオも三井も１分くらいしか変わらないのですが、目の前のスミフがない分三井の方が良いのかもしれませんね。

[157: 匿名さん]

>>155 匿名さん
知ってますよ。周辺も含めて。再開発がジオからまさに数分っていうと200メートルのところまで再開発されるんですか？そんな広大な土地ではないはずですよね。
信号待ちの件も含めてジオからすぐ近くで生活圏というように感じられる人もいれば、荒木町からは隣街でたまに足を延ばすかもしれない位で普段の生活には関係ないと感じる人も多いのでは、と意見しただけです。

[158: 匿名さん]

GM担当者いわく、三井は販売が２年後だって。
時期的に比較対象ではないでしょ。

[159: 匿名さん]

三井は完成が2018年6月予定とされてますので2年後販売ということはPC広尾同様で完成後販売物件なんですか？この地域は全部で5棟新築供給されるのでずらしたんですかね（笑）。
敷地面積1,800で5階建、戸数50未満ということでかなり大きめの部屋が中心なのかも知れませんね。パークコートで高級路線？

[160: 匿名さん]

>>157 匿名さん
失礼しました。四ッ谷にわりと長くすんでいるもので、あんまり遠くのことのように書かれていたので驚いてかきこみしてしまいました。
地図上ですとだいたい400メートルぐらい。徒歩5,6分といったところですか。
まぁたしかにこの距離をどうとらえるかは人によるのかもしれませんね。
ただ近所にすんでいる個人的な実感からすると、四ッ谷から四谷三丁目にかけては一つの町のイメージです。