ジオ四谷荒木町 【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

[匿名さん]

ジオ四谷三栄町［全体概要］

所在地：東京都新宿区三栄町26番2他(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：61戸(うち非分譲住戸含む)
敷地面積：961.62m2
建築面積：547.45m2
建築延床面積：4,635.24m2
竣工時期：平成29年7月下旬(予定)
入居時期：平成29年8月下旬入居(予定)
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：共立建設株式会社

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ジオ四谷荒木町［全体概要]

所在地：東京都新宿区荒木町5番7(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩5分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：131戸(非分譲住戸含む)
敷地面積：1,822.04m2
建築面積：1,020.04m2
建築延床面積：9,998.41m2
竣工時期：平成30年2月下旬予定
入居時期：平成30年3月下旬入居予定
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：未定

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

【スレッドタイトルを修正しました。H28.5.26　管理担当】

[584: 匿名さん]

http://ameblo.jp/panda2103/entry-10994263497.html

こういう問題もあるし分譲賃貸でも入居者はある程度選べるとしても
全て見極められるわけじゃないし、賃貸比率が多いマンションは敬遠事項のひとつではないでしょうか。
こういう物件だと入居者が頻繁に変わったりそういう部分もあるでしょうしね。

[585: 匿名さん]

私は不動産屋で賃貸などに回りそこに住んでる方と普通に購入した住人との管理意識に温度差が生じるの
であまりお勧めできない、という意見をもらった事があります。581さんが言いたいものそういうことなんじゃないですかね

[586: 匿名さん]

マンションに限らず買ったものと借りてるものじゃ意識が違うのは当然でしょう。
借りてるものじゃ多少粗雑に扱ってもという意識は少なからずあるからね。

[587: 匿名さん]

要約すると賃借人には建物の管理意識が低いので建物毀損が進むのが早くコストが掛かるというご意見かな。
でも賃貸にされてる部屋には当然だけど賃貸人がいるんです。不動産オーナーとして自分の物件の管理状況には当然関心高いし、実需のオーナーとは入居してないだけで問題意識は同じだと思いますけどね。むしろ不動産を複数所有するプロとして素人の実需オーナーさんよりも厳しい目で監視するともいえるでしょう。
貸したからって自分の資産価値が低下するような管理状況であっても危機感持たないオーナーなんていない。

[588: 匿名さん]

>>580 匿名さん
＠400程度でそれなりの高級という分類なら最近の都心マンションはほとんど高級だけど財閥系のデベロッパー含めても外廊下の方が多いのは事実じゃないかな。
スミフとここだけなんてデマ流すのはやめた方がいいよ。

[589: 匿名さん]

賃貸が多いことに関してはデメリットはあってもメリットは無いと思う。

[590: 匿名さん]

もう非分譲の話とか外廊下の話とかこの物件で今さらしてもしょうがないですよ。残り少ないんですし。
三栄町に興味がある方は三栄町のスレに行かれては。スレできてますよ。

[591: 匿名さん]

外廊下は廊下側からの騒音、共用廊下側に居室窓設けることでのプライバシーの欠如
高級感の無さ、外気の影響をモロに受ける、玄関周辺の汚れと劣化の早さなどがデメリットでしょうか

確かに内廊下は行灯部屋ができやすい（ここは業者の頑張り次第）、臭いがこもる
維持費が高いなどのデメリットもありますが一般的には内廊下はメリットと捉える人が多いと思います。
高級な物件で採用されることが多いのも快適さと高級感優先だから。

ここが高級かどうかはさておき外廊下でこの水準なら内廊下にしても高いという水準の管理費には
ならなかったと思いますが、そういう部分は残念ですね。

[592: 匿名さん]

まあ確かにいまさら言ったところでここが内廊下になるわけじゃありませんので詮無きことですかね。

[593: 匿名さん]

>591
＞一般的には内廊下はメリットと捉える人が多いと思います

そうですかね。
売主はどこも消費者の意識を優先して建物を企画してます。本当にそうなら世の中内廊下だらけになってるはずですよ。内廊下のメリットは認識しつつもデメリットとのバランスで外廊下を受け入れている人が圧倒的に多いから外廊下のマンションが多いのではないですか。

特にこのクラスのレベルであればコスト意識が高いので売価とその後の維持管理が高額になる内廊下でなくてもいいというひとが多いということでしょう。ここが順調に売れたことをみても明らかですよね。内廊下のメリットを優先する方が多いのであれば今の販売状況ではないと思いますよ。ここは外廊下、共用施設もなく管理費が安い、でも販売会社とその後の管理受託会社が一体で引渡し後の管理はしっかりやるというのが売り文句の一つでしたから。

うえの方のご意見のようにもう完売目前ですし、今更ここで内廊下だったらよかったなんて議論しても何も変わりませんので内廊下の物件のスレに行かれたら。

[594: 匿名さん]

結局コストやら立地やらで内廊下採用できなかった
だけだと思う。その他のバランス悪くなるなら外廊下でもいいけど
そうじゃないなら内廊下の方がメリット多いよね

[595: 匿名さん]

売り主も内廊下採用なら宣伝ポイントとして
アピールしてるよ。逆に外廊下は何も書かない。
販売側も内廊下がメリットになると分かりつつも
諸々の事情で採用されないことも多い。

[596: 匿名さん]

内廊下の方が建築コストも管理費も高くなるから良いのは当たり前ですよね。
要するに価格とのバランスなわけで、ココがこの価格なら内廊下でもいいのにね。って話でしょ。
それに内廊下は管理費が高いっていうけど上にもあるように各部屋の光熱費や将来の修繕費を考えるとそんなに高くないと思う。
それより建築費が高くなるから安い物件には使われないんですよ。

[597: 匿名さん]

だからここは内廊下じゃないから内廊下の物件見つけて下さいよ。
内廊下だと内廊下と宣伝してるんで探しやすいでしょう。メリット一杯で嬉しいですね。

[598: 匿名さん]

>>596 匿名さん
各部屋の光熱費が内廊下だと極端に安くなる訳ないでしょう。熱ロスが一番激しいのはガラスからですよ。
それに内廊下は修繕費が安いって大規模修繕の費用内訳を知らないからそんなこといえるんでしょうね。
内廊下が良かったねって他の方のご意見にも有るようにどうにもならないから三栄町やシティハウス検討しなよ。専用板あるよ。
ここはこの価格帯でコンシェルジェとディスポーザー付き、外廊下で共用施設を極力排除し管理費安いというコンセプトで売ってるマンションですからね。そこに共感して販売好調ということでしょう。
別に高級マンションでもないしあれこれみんな付いてるものを選べない層が現実的な選択をしてるだけ。

[599: 匿名さん]

内廊下じゃないことを指摘されてヒステリックになってる人って、関係者(契約者、地権者、デベetc)としか思えないよね。検討板なんだから、他物件との比較という意味で内廊下外廊下の話題は当然出るでしょ。
どちらにも住んだ経験のある身として言うと、外廊下は結構大きなマイナス。その分高くなっても内廊下がいい。

[600: 匿名さん]

建設コスト、維持コストは掛かるが、
世の中一般的にどちらが良いと認識されてるかでは、内廊下なのは確実。
あとは、そこにお金を払うのが勿体無いと思う人は外廊下を選ぶ。
でいいんじゃない？外廊下の方が客観的に内廊下より上だ！と無理筋で押し通そうとするから、荒れてこんな議論が続くんだよ。

[601: 匿名さん]

高いお金出せばいいモノ買える。それと同じで高い維持費出せば快適な内廊下にも住める。結局そこそこ以上の物件でしか内廊下がないのは、敷地の形などもあるが維持費という面が大きいのだろう。お金出せるなら内廊下の方が快適なのは間違いないですよ。この辺の新築も内廊下多いですね。

[602: 匿名さん]

外廊下をいつまでも引きずっても意味がないということでしょう。高くなっても内廊下がいいならそっちを選べばいいのでは。ここで駄菓子屋の前で駄々こねてる子供のように騒いでもね〜。
まあ本当に検討者であればの話ですけどね。

[603: 匿名さん]

＞熱ロスが一番激しいのはガラスから
外廊下だと廊下側にも大体窓ありますよねｗ
玄関の開け閉めだって結構なロスですよ。

＞大規模修繕の費用内訳を知らないから
長期の計画だと玄関ドアの修繕等も入ってきますよ。
結構な額変わってきますけどご存じないのかな？

他の方も言ってるけど検討版なんだからココが外廊下だから嫌だという意見があってもよろしいかと。

[604: 匿名さん]

>>600 匿名さん
593は外廊下客観的に内廊下より上だ！なんていってないでしょう。内廊下のデメリットである維持費がかかるを敬遠して外廊下の物件を選ぶ人がいて荒木町の物件はそういう人のニーズに合致したと言いたいだけでしょう。

[605: 匿名さん]

客観的に見て、内廊下より外廊下の方が優れているというのは無理があるし、検討板なんだから外廊下嫌だって言っても良いじゃないというのも今さらこの物件について言っても仕方ないというか意味ないのでは？もう選べる部屋も少ないんだし、そんなに内廊下に拘りあるならさっさと他の検討スレに行けば良いんじゃないかと思いますが…

[606: 匿名さん]

まあ、此処を購入した方にとっては面白くない話でしょうね。
でもここはこういうサイトだからｗ
此処を検討してる人に情報として発信してるでしょ。
あなたがとやかく言うことではないかと思います。
嫌なら見なきゃいいことです。

[607: 匿名さん]

＞＞熱ロスが一番激しいのはガラスから
＞外廊下だと廊下側にも大体窓ありますよねｗ
⇒窓の数が変わらなければ外廊下の各戸の光熱費が高いことになりませんが、何か？

＞玄関の開け閉めだって結構なロスですよ。
⇒でも、内廊下は室内と同様に廊下に空調入れてるんですよね。それに外気を入れる
必要があるから換気扇もあるんですよね。光熱費かかりそうですね。

＞＞大規模修繕の費用内訳を知らないから
＞長期の計画だと玄関ドアの修繕等も入ってきますよ。
＞結構な額変わってきますけどご存じないのかな？
⇒大規模修繕の費用で上位はなんですかね？。良く勉強してみてください。
もっとも玄関ドアの修繕が高いと感じるような所得層では所有する限り続く
内廊下のコスト負担は厳しいでしょうね(笑)。

[608: 匿名さん]

まあまあそうヒステリックになりなさんな。
ここに決まったんですよね。
おめでとうございます。
決まったんならもう見ない方が良いですよ。
ネガ投稿は常にありますからね。

[609: 匿名さん]

内廊下の物件に住むともう外廊下には戻れません。
光熱費の件ですがやはり少しは変わります。
玄関の気温はだいぶ違いますよ。
管理費は小規模物件ならかなり高くなるかもしれませんが大規模ならそこまで大きくは変わりません。
一番の違いは建築費であってランニングコストはそこまで大きくないですよ。

[610: 匿名さん]

内廊下と外廊下で修繕費が変わるのは当たり前だよね。
２、３０年雨ざらしとそうでない場合傷み具合は全然違う。

[611: 匿名さん]

内廊下に住んでたけど外廊下に引越したこともあります。あなたと違ってね。
内廊下が絶対条件ならここを見に来る理由は何ですかね？
こんなところで検討者でもないのに内廊下のメリット強調して自己満足に浸ってるってこと？ご苦労様！

[612: 匿名さん]

このヒステリックな契約者さんが同じマンションに存在することは、こちらの資産価値をどれくらい低下させるでしょうか。

[613: 匿名さん]

雨ざらしで玄関周りが経年劣化するのは確か。ただ、内廊下も覆っている外壁面積が多くなり、その分だけタイル面浮きエポキシ樹脂注入、タイルクラック補修、タイル欠損補修といった金食いの修繕費が出てきます。周期も12年から15年じゃないかな。

[614: 匿名さん]

内廊下より外廊下がすきなの？
珍しい！！！！

[615: 匿名さん]

契約者さん？関係ないならスルーすれば話題は終わるのに、出来ないってことは、本人も心の中で外廊下に思うところが有って、自分を納得させてたのに、それを改めて突かれてイラついてしまうんですよね⁈

[616: 匿名さん]

結局管理費高くなるのを除けばいろんな意味で
内廊下は過ごしやすい。それがお金出せば快適ってこと
なんだろう。妥協とは言わないけど外廊下に私はメリットを見出しにくい。

[617: 匿名さん]

私はコンシェルジュ無しの内廊下が良かったな。
管理費のなかで人件費が一番高いんですよ。
クリーニングやタクシーくらい自分で頼めばいいし。
ちょっと見栄えを良くして高級ぶってる感じですね。
ここはわからないけど、最近のコンシェルジュはあまりカウンターにいないケースが多い。

[618: 匿名さん]

内廊下ってホテルのような高級なイメージがあって
一般受けがいいってだけじゃない？
ブランド物と一緒で、「高い＝いい」みたいな。

どちらにもメリット・デメリットがあって、購入者が
どちらを選択するか判断すればいいこと。こっちの方が上だ！
みたいな議論しても意味なし。

ところで、自分の友人宅は内廊下で、最初はうらやましいな
と思ったけど、何年も経つとカーペットにシミはあるし
はげかかってるしなんとなく臭うしで、そんなもんかと思ったよ。

[619: 匿名さん]

外廊下のメリットは安いことだけだな。
そこがデカいんだが。

[620: 匿名さん]

ちゃんと管理してるとこならカーペットのシミはすぐに取ります。
取れない場合カーペットの交換します。普通タイルカーペットだからすぐです。

[621: 匿名さん]

タイルカーペットって。。。
安っぽくないか？

[622: 匿名さん]

タイルカーペットも綺麗ですよー

[623: 匿名さん]

611がただの釣りで、本物の契約者でないことを強く望む検討者の私です。。

[624: 匿名さん]

ファミリー少なかったり、戸数少なかったり、
賃貸少なかったりの内廊下物件は経年たっても
綺麗だった。

[625: 匿名さん]

>>612さん

そうですね、総会とかで暴れられたら怖いです。

[626: 匿名さん]

>>618 匿名さん

>>618 匿名さん
だーから。客観的には内廊下の方が仕様が良くて快適性が高いのは、あなた以外の世の中一般の客観的な事実なの。

あとは、それにコストをかける事を良しとするかどうかの主観の問題。

ちなみに、内廊下で臭うとしても、外廊下は大気中の煤とかで経年すると、薄汚く汚れてシャビーになるし、雨が吹き込んだりするし、もっと酷いから、そこを争点にすると自爆だよw

[627: 匿名さん]

スーモに三栄町の間取りやエントランスのイメージ図などが出てますが、高級感もあって良さそうですね。1LDKと2LDKの間取りを掲載している辺り、コンパクト住戸がやはり多いのでしょうか。東側は眺望が良いですし、価格も高そうですね。

[628: 匿名さん]

626>匿名さん

どんな客観的事実だよ。
内廊下派の人って外廊下を見下した感じの物言いをするよね。
どっちにもメリットデメリットがあって、それを購入者が判断する、
でいいじゃん。

自分は数メートルの廊下より部屋の内装にお金をかけてもらいたい。

[629: 匿名さん]

築10年経過の外廊下マンションは、確かに経年劣化を強く感じさせます。
この立地なら多少のコストアップがあっても内廊下を希望する検討者が多いだろうけど、ジオがそこまで自信もてなかったということでしょうかね。
私は三井の物件に期待しています。

[630: 匿名さん]

何人も書かれてるけど、外廊下に安さ以外にメリットなんてないね。
この物件は内廊下じゃなくて残念だけど妥協した、でいいんじゃないの？
あくまで外廊下のメリットを主張するって無理がある。

[631: 匿名さん]

もともと三栄町の話題だったので627を投稿してみましたが、その後の反応見ても荒らし目的の暇な方しかいなくなってしまったのですかね。残念です。
三栄町も荒木町は同じ阪急のプロジェクトなんだし、両方とも津の守坂を代表する素晴らしいマンションになってくれれば嬉しい限りです。

[632: 匿名さん]

>>631 匿名さん

確かにSUUMOに出てる三栄町の2LDKの方の間取り、柱の食い込みもなくスパンも広めで良さそうですよね。最近の新築はどこも、立地良くても間取りがイマイチ（柱の食い込み酷かったり田の字+ナロースパンの縦長リビングだったり）なものが多く購買欲が低下していたのですが、ここはちょっと期待です。（その分お値段に跳ね返ってくるんでしょうが。。。）

一方1LDKの方はリビング端の柱の食い込み激しいですが、これはたぶん角部屋でダイレクトウィンドウにしているからやむなしだった、ということなんでしょうかね。でもせっかくの角部屋を1LDKに使うってことはないかな、、、？ちょっと住戸によって間取りの良し悪しにバラつきが出そうかもしれませんね。いずれにしても期待してます。

[633: 匿名さん]

>>632 匿名さん

631です。レスありがとうございます。
2LDKの間取りは無駄も少なくスパンも広くて魅力的に感じました。しかも東向きなので眺望も期待できますからね！この物件は南側がシティハウスの壁ビューになってしまうので、東向きが一番高くなりそうですね！
ただ荒木町も間取の良し悪しはだいぶバラツキがあったのでこちらもその可能性はありますね。
いずれにしても期待できる物件なんではないでしょうか。