ジオ四谷荒木町 【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

[匿名さん]

ジオ四谷三栄町［全体概要］

所在地：東京都新宿区三栄町26番2他(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：61戸(うち非分譲住戸含む)
敷地面積：961.62m2
建築面積：547.45m2
建築延床面積：4,635.24m2
竣工時期：平成29年7月下旬(予定)
入居時期：平成29年8月下旬入居(予定)
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：共立建設株式会社

------------------------------------------------------------------------------
ジオ四谷荒木町［全体概要]

所在地：東京都新宿区荒木町5番7(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩5分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：131戸(非分譲住戸含む)
敷地面積：1,822.04m2
建築面積：1,020.04m2
建築延床面積：9,998.41m2
竣工時期：平成30年2月下旬予定
入居時期：平成30年3月下旬入居予定
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：未定

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

【スレッドタイトルを修正しました。H28.5.26　管理担当】

[551: 口コミ知りたいさん]

モデルルームにないものこそイメージつかめるようにしたほうがいい

[552: 評判気になるさん]

何だかんだ迷ったあげく、私もモデルルームと同じセレクトにしました。冒険はできなかった･･･

いよいよ第3期が始まったようですね。同時に三栄町の建設が進んで、モデルルームは三栄町仕様に変わるらしいです。いつからか聞いたけど忘れてしまいましたが･･･

[553: 口コミ知りたいさん]

何のための都内初のマイセレクトなんでしょう。
売主と販売と内装で連携とれてないよね。
購入したら適当ってなると、、杞憂ながら管理会社の体質もすでに心配なレベル。

[554: 匿名さん]

いよいよ第三期です。ここまで７割ほど契約済みのようで、非常に良いペースですね。

決して安くはない価格ですが、やはり場所の評価が高いのでしょうか？

[555: 匿名さん]

こちらは外廊下ですが三栄町は内廊下ですね。公式もできましたがあちらの方が良さそうに感じました。

[556: 匿名さん]

>555 匿名さん

荒木町が好調なため、三栄町は価格を上げるらしいですよ。

[557: 匿名さん]

買い煽りですか？デベが価格上げますよと宣言して(真相はともかく)それを鵜呑みにするのもどうかと思いますが。
まぁ市況も翳りマンションも売れなくなって価格も下落傾向なので焦って買う理由もないので
どうしてもここじゃなきゃって以外は待ちもありだと私は思っておりますが..

[558: 匿名さん]

情報をどう解釈するかは個人の自由。
一個人の思いなんてどうでもいいし、わざわざ書く必要はない、
と思ってみたり。

ちなみにシティハウス四谷津の守坂は１２Ｆで坪単価500万円。
むしろ荒木町より高い。

[559: 匿名さん]

狭い物件が坪単価で比べたら高いのは割と当たり前のこと、
販売側が意識してるのは結局グロス価格だから。

[560: 匿名さん]

スミフさんは相対的に高いでしょう。
ここに限らずね。

[561: 匿名さん]

>555
そうですか。
でも、規模も小さいし、設計会社も施工会社もこことは異なるので
どうですかね。管理費・修繕費も高そうですね。
四谷側の上層階は抜けてるので眺望良さそうですが、高いでしょうね。

[562: 匿名さん]

向こうは有名なキッザニアを手がけたデザイン事務所らしいし期待できそうですね。
あとはやはり好みもありますが外廊下より内廊下の方が快適性＆高級感で勝るので
いいかも。とりあえずMRが楽しみですね。

[563: 匿名さん]

ただ、待っても良い場所はなかなかないんですよね。その点、ジオやシティのある立地は理想的です。夜中までやっている丸正のある四谷三丁目駅も、再開発で華がある四ツ谷駅も使えるので。

[564: 匿名さん]

三栄町もシティハウスもグランドメゾンもみんな内廊下でもここだけ外廊下、立地的に左右挟まれてるから内廊下のようなプランニングができなかったのかなと推測、管理費はどうでしょうね。こちらは金食い虫のタワーパーキング込でこの水準ですから、向こうの内廊下でもさほど変わらないのでは？と予測してみます。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん

ここは管理費安いですよ。225円/㎡くらい。予測も何もちゃんとモデルルーム行って情報集めた方が良いかと思いますよ。
三栄町は荒木町より安くなることはないと以前聞いたことがありますが、市況は低調とは言え、やはり同じくらいの価格になるんじゃないでしょうか。

[566: 匿名さん]

上に追加すると荒木町は戸数が多いことも管理費が安い要因。
三栄町は戸数も少なく内廊下ですから、管理費は普通の水準になるでしょう。
いずれにせよ三栄町は楽しみですけどね。

[567: 匿名さん]

>>564
確かにタワーパーキングは維持費かかるらしいのでそれがないのはここと違い良さそうですね。
あと地権者住戸もここのようにやたら高い比率は勘弁して欲しいです、ほとんど賃貸に回るのでしょうし。

[568: マンション検討中さん]

管理費も安いに越したことはないけど快適性とトレードオフなら別に多少払っても
内廊下の方がいいんじゃないかとも思う。
（この価格出すなら尚更、某間取りブログでも言われてましたが 笑）
外廊下のメリットって維持費くらいしか思いつかないですしね。
管理費が安くて外廊下、標準レベルで内廊下
どちらが良いかは考え方次第ですが私なら後者でしょうかね。
まぁこれだけ近い距離なので差別化必須の結果なのでしょうけど。

[569: 匿名さん]

内廊下の快適性って自分の部屋の階でエレベーター降りて部屋までの僅かな距離だと思う。
外廊下といってもエントランス部分は空調効いてる室内と同じ環境なのでエレベーターから部屋までの問題なら外廊下でも実害少ない気がしますね。
むしろ1階にコンシェルジェがいる方がいいね。高級感あるし、利便性高いし、子供がいるので安心できる。あとディスポーザーを重視したい。
この二つが優先されてその後外廊下の順位だなぁ

[570: 匿名さん]

>>567 匿名さん
投稿内容からモデルルームで説明受けたこと無いのが分かりますが、タワーパーキング、コンシェルジェ、ディスポーザーとコスト高になる要因含めてもここは管理費安いですよ。大規模物件の恩恵ですね。
三栄町はどうでしょうね？

[571: 匿名さん]

あと大きな違いは徒歩5分か6分か。シティハウスやグランドメゾンを含めて6分以上は三栄町だけですからね。
というか荒木町は大規模物件でコンセプトが少し異なるし既に8割程度売れてる状態ですから、これから競合するのは規模も似ているシティハウスじゃないですか。
阪急も荒木町の目処がついたから三栄町って感じですし。

[572: 匿名さん]

ここって大規模物件ですかね？あくまで周辺に比べてという意味なら分かりますが..
共用設備も何もないしあくまで管理のコスト面でしかメリットない気もしますが。
三栄町の時期は元から今くらいの時期と明記されていましたね。規模の大きい方を先に売るのは
理にかなっていると思いますし、
営業さんの後発は高くなるよという営業トークに惑わされないことも大事ですよね

[573: 匿名さん]

高級物件は総じて内廊下が主流だからね。@400超えてくるよう物件ならそれくらいはって気持ちも分かる。
空調もそうですが、内廊下の何年経過しても玄関周りがピカピカというのは気持ちがいいものではある。
あとはセキュリティ面でも内廊下が有利でしょうか。
ここはそういう意味では個人的には残念だったけど、三栄町には間取りも含めて期待ですかね。

[574: マンション検討中さん]

＞大規模
少なくとも１００戸以上普通は２００戸くらいからではないでしょうか？
無駄な共用施設はいりません。
うれしいのは最初だけだし。

内廊下は確かに建設費、管理費は高くなりますが各戸の光熱費は安くなりますよ。
玄関や壁からの熱の逃げは結構大きいです。
あと修繕費も安く済みますね。
セキュリティや雰囲気等考えても内廊下の方がいいです。

[575: 匿名さん]

この辺の物件はどこも団栗の背比べでしょう。立地が一番いいのは三井さんだと思いますがね。

[576: 匿名さん]

最近は億超の高級物件でも外廊下は結構ありますよ。
デベによってはほとんど外廊下の場合もあります。
外廊下は個々の部屋の光熱費が安くなるという御意見ありますが
その分、内廊下は内廊下の環境維持に光熱費がかかってる訳で
全体のコストでいったら支払が多くなってますよ。

上の方がおしゃるように共用施設はない方がありがたい
ですね。最初だけ珍しいけど後は管理費高くなる原因
ですしね。

そもそもここは立地、仕様と価格のバランスがいいので
売れてるのであって今時坪400位で高級感求めて買う
マンションではないでしょう。
ＨＰでも100戸超の大規模とか立地は強調しているけど
けして高級物件なんていってませんしね。

もうこちらの完売は見えてるので売主さんとしては三栄町
も販売活動開始なんだろうけど営業からはここより安い
ことはないと聞いてます。三栄町気になるならここは
やめた方がいいですね。いずれにしろ来月には終わってる
と思います。

[577: 匿名さん]

>>572 匿名さん
大規模の定義では一般的に100以上でしょう。
あと大規模は価格が落ちづらく資産価値の点からも有利、将来の大規模修繕でも個々の負担が安いといったメリットがあります。

[578: 匿名さん]

>>576 匿名さん
本当の高級物件で外廊下は皆無。最近コスト高騰で本来なら内廊下にするべき価格帯の物件でもコスト削減の為に外廊下になってるだけ。
外廊下擁護派=外廊下物件居住者は、もう少し客観視点を持った方が良いよ。

[579: 口コミ知りたいさん]

臭い音火災。
窓がへる。

[580: 匿名さん]

すみふやここくらいじゃないの？それなりの高級物件で外廊下なんて採用してるのは。
ここなんて上層は@600に迫るのに外廊下だしな。そのへんもデベの考え方次第かね
大規模が資産価値落ちにくいのは共用部が充実してるからだし、ここくらい何もないと大差ないと思う。
まぁ内廊下の方が高級で快適なのは確かだが、プランニング、立地などもあるので
他が疎かになるくらいなら外廊下という選択肢もあるかもね。

[581: 匿名さん]

それよりもここみたいに賃貸住戸が多い方が資産価値落ちたり維持費かかるんじゃないのかな。
賃貸住民はと分譲購入者じゃ建物に対しての意識が違うし、間違いなく共用部分の劣化は早いと思うんだよね。

ある程度経過して一定数が賃貸の回るのは仕方がないですが、ここの場合は1/4くらいは最初から賃貸に回るのでしょうしブラスαで分譲購入者の分も出回り始めると賃貸マンションのようになってしまう懸念はありますね。そういう部分も含めて世間では地権者住戸が多い物件は敬遠されるということもあるのでしょうが..

[582: 匿名さん]

>>578 匿名さん
ここが高級と思ってる時点であなたとは意識違うのが良く分かったよ。
別に外廊下が多いのはコスト削減のためだけなんて単純な理由では無いですよ。あなたこそもっと勉強しましょう。
ちなみに私は内廊下も外廊下も所有してます。内廊下信仰も結構だけど臭いがこもったり、外の様子が玄関出て分からない、行灯部屋が増えたりとメリットばかりじゃ無いよ。

[583: 匿名さん]

>>581 匿名さん
賃貸マンションと分譲賃貸の違いが全く理解出来てないね。それに賃貸住戸が多いと維持費がかかるなんて議論聞いたことも無いし恥ずかしいからやめた方がいいよ。

[584: 匿名さん]

http://ameblo.jp/panda2103/entry-10994263497.html

こういう問題もあるし分譲賃貸でも入居者はある程度選べるとしても
全て見極められるわけじゃないし、賃貸比率が多いマンションは敬遠事項のひとつではないでしょうか。
こういう物件だと入居者が頻繁に変わったりそういう部分もあるでしょうしね。

[585: 匿名さん]

私は不動産屋で賃貸などに回りそこに住んでる方と普通に購入した住人との管理意識に温度差が生じるの
であまりお勧めできない、という意見をもらった事があります。581さんが言いたいものそういうことなんじゃないですかね

[586: 匿名さん]

マンションに限らず買ったものと借りてるものじゃ意識が違うのは当然でしょう。
借りてるものじゃ多少粗雑に扱ってもという意識は少なからずあるからね。

[587: 匿名さん]

要約すると賃借人には建物の管理意識が低いので建物毀損が進むのが早くコストが掛かるというご意見かな。
でも賃貸にされてる部屋には当然だけど賃貸人がいるんです。不動産オーナーとして自分の物件の管理状況には当然関心高いし、実需のオーナーとは入居してないだけで問題意識は同じだと思いますけどね。むしろ不動産を複数所有するプロとして素人の実需オーナーさんよりも厳しい目で監視するともいえるでしょう。
貸したからって自分の資産価値が低下するような管理状況であっても危機感持たないオーナーなんていない。

[588: 匿名さん]

>>580 匿名さん
＠400程度でそれなりの高級という分類なら最近の都心マンションはほとんど高級だけど財閥系のデベロッパー含めても外廊下の方が多いのは事実じゃないかな。
スミフとここだけなんてデマ流すのはやめた方がいいよ。

[589: 匿名さん]

賃貸が多いことに関してはデメリットはあってもメリットは無いと思う。

[590: 匿名さん]

もう非分譲の話とか外廊下の話とかこの物件で今さらしてもしょうがないですよ。残り少ないんですし。
三栄町に興味がある方は三栄町のスレに行かれては。スレできてますよ。

[591: 匿名さん]

外廊下は廊下側からの騒音、共用廊下側に居室窓設けることでのプライバシーの欠如
高級感の無さ、外気の影響をモロに受ける、玄関周辺の汚れと劣化の早さなどがデメリットでしょうか

確かに内廊下は行灯部屋ができやすい（ここは業者の頑張り次第）、臭いがこもる
維持費が高いなどのデメリットもありますが一般的には内廊下はメリットと捉える人が多いと思います。
高級な物件で採用されることが多いのも快適さと高級感優先だから。

ここが高級かどうかはさておき外廊下でこの水準なら内廊下にしても高いという水準の管理費には
ならなかったと思いますが、そういう部分は残念ですね。

[592: 匿名さん]

まあ確かにいまさら言ったところでここが内廊下になるわけじゃありませんので詮無きことですかね。

[593: 匿名さん]

>591
＞一般的には内廊下はメリットと捉える人が多いと思います

そうですかね。
売主はどこも消費者の意識を優先して建物を企画してます。本当にそうなら世の中内廊下だらけになってるはずですよ。内廊下のメリットは認識しつつもデメリットとのバランスで外廊下を受け入れている人が圧倒的に多いから外廊下のマンションが多いのではないですか。

特にこのクラスのレベルであればコスト意識が高いので売価とその後の維持管理が高額になる内廊下でなくてもいいというひとが多いということでしょう。ここが順調に売れたことをみても明らかですよね。内廊下のメリットを優先する方が多いのであれば今の販売状況ではないと思いますよ。ここは外廊下、共用施設もなく管理費が安い、でも販売会社とその後の管理受託会社が一体で引渡し後の管理はしっかりやるというのが売り文句の一つでしたから。

うえの方のご意見のようにもう完売目前ですし、今更ここで内廊下だったらよかったなんて議論しても何も変わりませんので内廊下の物件のスレに行かれたら。

[594: 匿名さん]

結局コストやら立地やらで内廊下採用できなかった
だけだと思う。その他のバランス悪くなるなら外廊下でもいいけど
そうじゃないなら内廊下の方がメリット多いよね

[595: 匿名さん]

売り主も内廊下採用なら宣伝ポイントとして
アピールしてるよ。逆に外廊下は何も書かない。
販売側も内廊下がメリットになると分かりつつも
諸々の事情で採用されないことも多い。

[596: 匿名さん]

内廊下の方が建築コストも管理費も高くなるから良いのは当たり前ですよね。
要するに価格とのバランスなわけで、ココがこの価格なら内廊下でもいいのにね。って話でしょ。
それに内廊下は管理費が高いっていうけど上にもあるように各部屋の光熱費や将来の修繕費を考えるとそんなに高くないと思う。
それより建築費が高くなるから安い物件には使われないんですよ。

[597: 匿名さん]

だからここは内廊下じゃないから内廊下の物件見つけて下さいよ。
内廊下だと内廊下と宣伝してるんで探しやすいでしょう。メリット一杯で嬉しいですね。

[598: 匿名さん]

>>596 匿名さん
各部屋の光熱費が内廊下だと極端に安くなる訳ないでしょう。熱ロスが一番激しいのはガラスからですよ。
それに内廊下は修繕費が安いって大規模修繕の費用内訳を知らないからそんなこといえるんでしょうね。
内廊下が良かったねって他の方のご意見にも有るようにどうにもならないから三栄町やシティハウス検討しなよ。専用板あるよ。
ここはこの価格帯でコンシェルジェとディスポーザー付き、外廊下で共用施設を極力排除し管理費安いというコンセプトで売ってるマンションですからね。そこに共感して販売好調ということでしょう。
別に高級マンションでもないしあれこれみんな付いてるものを選べない層が現実的な選択をしてるだけ。

[599: 匿名さん]

内廊下じゃないことを指摘されてヒステリックになってる人って、関係者(契約者、地権者、デベetc)としか思えないよね。検討板なんだから、他物件との比較という意味で内廊下外廊下の話題は当然出るでしょ。
どちらにも住んだ経験のある身として言うと、外廊下は結構大きなマイナス。その分高くなっても内廊下がいい。

[600: 匿名さん]

建設コスト、維持コストは掛かるが、
世の中一般的にどちらが良いと認識されてるかでは、内廊下なのは確実。
あとは、そこにお金を払うのが勿体無いと思う人は外廊下を選ぶ。
でいいんじゃない？外廊下の方が客観的に内廊下より上だ！と無理筋で押し通そうとするから、荒れてこんな議論が続くんだよ。