ジオ四谷荒木町 【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

[匿名さん]

ジオ四谷三栄町［全体概要］

所在地：東京都新宿区三栄町26番2他(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：61戸(うち非分譲住戸含む)
敷地面積：961.62m2
建築面積：547.45m2
建築延床面積：4,635.24m2
竣工時期：平成29年7月下旬(予定)
入居時期：平成29年8月下旬入居(予定)
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：共立建設株式会社

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ジオ四谷荒木町［全体概要]

所在地：東京都新宿区荒木町5番7(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩5分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：131戸(非分譲住戸含む)
敷地面積：1,822.04m2
建築面積：1,020.04m2
建築延床面積：9,998.41m2
竣工時期：平成30年2月下旬予定
入居時期：平成30年3月下旬入居予定
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：未定

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

【スレッドタイトルを修正しました。H28.5.26　管理担当】

[351: 購入経験者さん]

HPにおかげさまで第一期55戸供給って書いてあるけど、ほんとは「第一期登録完売御礼」としたかったけど、供給した戸数と実体の契約済住戸が解離してたからできなかったんだろうね。普通この規模だと人気感を演出する為に、少なくとも登録完売御礼としたいところ。ただできなかった。

理由は価格表をみせて販売している住戸を説明する際に、「55戸登録完売した」のスタンスで進めていくと、本当に契約になった住戸以外は登録が実際入った入っていないに関わらず、キャンセル住戸扱いにしなくてはいけなくなるので、これが、営業さんとしては人気感を出して広告してるのに、うまく説明しないとキャンセル住戸沢山あるじゃんてなっちゃうし、実態の契約数と解離すればするほど説明がしづらくなる。

価格表上もちろんキャンセル住戸を沢山表現してしまうと、人気感が台無しなので、実態の数字との乖離が少なければ一部は販売済住戸としながら「実はローンが理由でキャンセルになりました」とか「買い替えがうまくいかずにキャンセルになりました」とか小出しに小出しにしていくことができるけど、大幅にかい離しているとその説明がきつくなる。

だから今回は苦肉の策として、第一期55戸供給という表現に留めたのだと推察される。

供給ってのはメーカー側での判断で、供給する戸数を決定してるだけだから、どうとでも
なるわけで、本当は人気感を表す指標にはならない。でもマンション初めて買う人は55戸も供給してるから人気なんだと思ってしまう。

供給であれば、キャンセル住戸として説明する必要もないから、説明もしやすい。

結論ここは人気物件ではないってこと。3LDKの住戸だけ600万700万下げたのも、単に検討者がいなかっただから慌てて下げた。それだけ。

数字は嘘をつきませんわ。

[352: 購入経験者さん]

>>>333
管理費がのちのち10万になっても平気なら、理想追求して批評してもいいんだけど。

内廊下は将来管理費10万になる可能性があるの?
なんで?

[353: 匿名さん]

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/saneicho/index.html

ジオの反対側の住友のマンション格好いいですね。東側の抜けはこちらの方が良さそうです。

[354: 匿名さん]

　都内のあらたな開発地域には、言い方がよくないですが、明らかに住人層や土地の用途や地歴が異なる場所も少なくないですよ。議決権数網羅とまではいかなくとも、地権者たち自らが住人として、何かと（感情論優先の）権利を主張したり関与する雰囲気になる物件もあるけど、ここはそうではないです。

以前のガラスばりの大きなビル、所有権は大企業法人しかもおそらく不動産扱いのプロだよ。
賃貸商品として利益が見込めると踏んでるわけでしょう。

丸の内線徒歩5分に、飲食店も多忙なビジネスマン向けもそろい、東京駅直結、
治安がよいです。

[355: マンション検討中さん]

住不さんの営業はじまったのかな
デザインと共用空間みたよ
洗練されていて、リビングや生活の裏側とむきあわない。
ジオの東側も、買いになる要素になりました。

土地の価値を上げてくれる御三家がこのエリアや四谷再開発に関わることは、
悪くないですね
町並みとしては、ある種の運命共同体です

[356: 匿名さん]

>>351 購入経験者さん
実際に一期で申込み検討したけど販売する部屋はほぼ申込み入ってたけどね。
3LDKは確かにまだ数あるけど不人気と言うほどでもないよ。

[357: 匿名さん]

>>353 匿名さん
確かにいいよね。ディスポーザーがないのが残念だけど中層階以上は抜けてるしね。内廊下っていうのもいいね〜。
構造がアウトフレームで無いので間取りは完全にジオの勝ちですな。

[358: 匿名さん]

>>356 匿名さん
だから本当に相応の申込が入ってるなら、登録完売にするって。
申込表示なんて、実際入ってなくたって、できるんだからさ。いちいちお客さんにほんとに入ってるかなんて確かめようがないんだから。
キャンセル住戸何件かすすめられたしね

[359: 匿名さん]

>>358

で、投資タイプか乗り換えの方には、その住戸にはご縁がなく検討外になったようですね。
実態を知りえない時期と状況で、長文批評。
外因に左右される人気指標だけが購入動機の方ほど、シビアな見方と何視点かわからない批評家体質になるのでしょう。暮らしは理想と現実の折り合いをどこでつけるかですから、
私は楽しむ工夫をしますよ

[360: 匿名さん]

私は358のコメント、参考になりました。
また、354を読んで、なぜ地権者住戸がすべて1LDKなのか納得できました。1LDKなら賃貸需要があるということですよね。

[361: 匿名さん]

351の方のコメントは参考になりました。
合ってるのかどうかはわかりませんが、一応理屈としては理解できますね。

皆、知恵絞ってやってるんですね。

[362: 匿名さん]

3ldk
受験生のお部屋が必要なご家族にも、東大前、一橋、医大まで一本で行けます。
御三家私立や有名な塾にも便利です。バスや南北線で天現寺橋や白金など私立小学校の幅も
広がります。
廊下側の個室が、共用廊下からやや独立したタイプもありますね。

個人的には、地域の中で学び切磋琢磨できる人を応援したい性分ですがね。

[363: マンション比較中さん]

新航路で騒音問題は大丈夫なのでしょうか心配です。

《予想される音の大きさ（瞬間最大値）》
※着陸時
高度900ｍ　新宿・中野・埼玉県南部付近　約63～70デシベル
高度600ｍ　麻布・恵比寿・渋谷付近　約68～74デシベル
高度300ｍ　大井埠頭・大井町付近　約76～80デシベル

比較対象　
60デシベル：静かな乗用車・普通の会話
70デシベル：騒々しい街頭・掃除機・電車のベル
80デシベル：地下鉄の車内（窓を開けた状態）

[364: 匿名さん]

>>358 匿名さん
じゃあ、実際には申込み全然入ってないのに申込表示にして後からの購入希望者をシャットアウトしたの？少なくとも倍率付かないように営業が調整してたの事実ですよ。ご存知ですか？

実際に一期2次にして売出してない部屋の申込があった3LDKの販売もしたし、全然不人気なんて事無いと思うよ。

[365: 匿名さん]

ここはもともとは淺沼組の東京本社があったところですよね？それを三井住友ファイナンスリースが淺沼組にリースバックしてたところ、淺沼組が退去して、阪急が買ったんじゃなかったでしたっけ？

[366: 名無しさん]

高度900で新宿区で名指しされてる地名は山手線外側です。
心配ありません。

高度600エリアのまさに富裕層エリアの方もあまり気にしていないようにみえます。
国際的機運、ビジネスに理解があるのでしょうか。

[367: 匿名さん]

>>358 匿名さん
勧められたキャンセル住戸の部屋番号を
書いてください。じゃないと、なんとでも
言えるじゃないですか。

[368: 匿名さん]

367へ
横やりいれるが、部屋番号書いたところでキャンセル住戸かどうかなんて、真実知ってんのはディベロッパーなのだから、確かめようがない。必死に養護してるように見受けられるが野村の人ですか！？笑

[369: 匿名さん]

>368
いやいや、キャンセル住戸かどうかを確かめたいんじゃなくて、
適当にコメントしていないか確認するためですよ。
供給住戸がほぼ売れてるんだとしたら、部屋番号書けないでしょ？

それにしても、自分が野村の人だったなんて初めて知りましたよ。

[370: 匿名さん]

？？ごめん意味がわからない。
だから部屋番号いったところで、それが適当なことを言ってるかどうかどう確かめんの？
存在しない部屋番号をいうとか？
キャンセル住戸としてすすめられた部屋番号書いたところでどうあなたが真偽をたしかめるのよ？

[371: 匿名さん]

>370
だから、キャンセル住戸かどうかの真偽を確かめるとかは
どうでもいいんですよ。
本当のことを言っているのなら、さらっと書けるはずですし、
書いた方が「売れていない」という真実味も増すでしょうに。

あるいは、おかしなことを書いたら、コメントを見ている
ほかの人が何かしら指摘するかもしれません。

ここのコメントを見ていると、批判的なものって根拠に乏しくて
いまいち信用できないんです。いい意見も？なものもありますが。

自分としては本当に勧められたのかどうかを確かめたいだけです。

[372: 匿名さん]

このエリアはセカンドハウス需要で1LDKと2LDKはすぐ売れるが
9000万円を越える3LDKは需要が乏しいというだけの話じゃないの？

[373: 匿名さん]

書き込みを見ていると、不思議くらい内廊下についてのコメントが多く、マンション購入の決め手の第一条件くらいに見えます。私的には外廊下が望ましいですが、マンション購入の際に重視する条件は以下です。

・立地条件
・駅までの距離
・設備
・間取りの使い易さ（無駄がないことも）
・眺望
・日当たり
・風通し
・バルコニーに十分な広さがあること

総合的に見て、ここは他のマンションと比べて、上記の条件が多く揃っていると感じています。

[374: 匿名さん]

単純に考えて高いよ。それに尽きる

[375: 匿名さん]

ここを高いと言ってたら今はどこも買えない。
同価格帯のグランドメゾンだってほぼ完売。
買えない人は相場が下がるのを待って歳をとればいいし、買いたい、買える人だけ買えばいいんじゃない？

[376: 匿名さん]

むしろグランドメゾンが安かったからこっちが高く感じてるんだと思うけどね。こっちの方が駅近で設備はややよさそうだけど、外廊下なのと眺望はあんまりよくなさそう。それで3ldkが400～800くらい高い。
どっちもそれぞれよさのある物件だと思うけど、近くだとどうしても価格は比べちゃうよね。

[377: 契約者]

一長一短ありますが、ジオ四谷荒木町、グランドメゾン四谷ともにいいマンションだと思います。私はどちらも見学しましたが、立地でジオさんにしました。

どちらも見学した立場で感じた良い点を記載します。悪い点は批判になってしまうので
割愛します。間違ってたらどなたか訂正してください。

プランについては3LDKのプランで比較しました。

◎ジオ四谷荒木町
http://www.g-yotsuya.jp/index.html

・四谷三丁目徒歩5分という希少性　私はこの点を気に入りました。
・駅までフラットアプローチ　これ楽です。高齢の方にもいいよね
・エントランスの規模感は圧巻
・水回り設備の壁材、面材の質感の高級感がある　私は好き
・好き嫌いはあると思いますが室内ドアの高級感　私は好き
・お部屋が整形で家具配置がしやすいです。
・警備信号錠は便利ですよね。いちいちスティックを差し込んだりとかしなくてもよいので。
・ディスポーザーやビルトインエアコン有
・アウトポールで室内空間すっきりで暮らしやすく、間取りも住みやすい間取り。
・コンシェルジュスタッフさんがいる。
・管理費が安い

◎グランドメゾン四谷　後1戸みたいですね
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/yotsuya/

・竣工販売なので、音、眺望、日当たりを直に体感できる。
・購入後の金利の動向が読みやすい。
・販売価格が安い。理由は不明。
・玄関を開けてもリビング側が見えないプラン　
・主寝室など引戸を使い有効スペースの確保がされている。
・上層階は北西東三つの方位に対して眺望が確保される。
・風呂の窓がある。
・トランクルーム含めた収納量の多さ
・廊下収納がいい位置でとれてるのはいいと思います。
　壁面収納にコンセントを採用している点もGOOD
・てぶらキーを採用し、鍵を取り出さなくてもオートロック開閉　自転車の乗り入れも便利
・エレベータセキュリティ含めたトリプルセキュリティ?
・食洗器・食器棚上下セットが標準仕様。
・内廊下で1フロアに3戸設計なので、プライバシー性は高い。廊下が部屋の前にないので、棟　内住民からの視線は気にしなくて済む。

総じてジオさんが秀でているのは、立地と仕様の抜群の良さだと思います。規模感も私は好きでした。
プランは柱型の食い込みは気になりつつもグランドメゾンの方が収納量やプライバシー性、日当たり、眺望、セキュリティなどしっかり考えて作られており、快適に住めるのだろうなという印象です。そこはさすが住宅メーカーが作るマンションだと思います。

参考になさってください。

[378: 匿名さん]

>>377 契約者さん
分かりやすくまとめてくださってありがとうございます❗私も両方見ましたが、ほぼ同じような感想でした(決めきれていませんが…)。
ちなみにグランドメゾンの価格の件は、担当者の話では、土地をしばらく前の安いときに買ったとのことでした。
ジオは共有部や設備が豪華ですからそのあたりに価値を見出だせる人は多少高くても満足できるのではないでしょうか。

[379: 匿名さん]

寝に帰るだけの人は別として、住む上で大切なことって、
快適な住まいになっているかどうか。それがプランなのか
立地なのかの違いかもしれないけど、子供がいるとより痛感するのは
収納量だったり、セキュリティだったり、明るさだったりはとっても大事な要素。

将来なんて結局だれもわからなくて、私も最初子供は年齢的に難しいかなとか思ってたけど、結局双子で無事生まれたし、他の人で親を引き取ることになった人もいたし。何か起こるか
わからないから、プランは重視すべきかなと思う。

[380: 匿名さん]

3LDKだったらいいんだろうね。2LDKとかだとちょっと厳しいんじゃない？

[381: 匿名さん]

ジオの2LDKは割高感があるよね....眺望もプランもいいんだけど、
これ売却するとき、3LDKとの価格差の問題で苦戦すんじゃないかな。

[382: 匿名さん]

グランドメゾンはあと1戸残すのみなので、売れてしまったら、こうして、選択肢があると思える期間が終わってしまうわけで、そう思うと寂しいような・・・。
これまでマンションを購入に至ったことは一度だけありますが、比較検討する対象の物件があるって、精神的に、いいんですよね。それがなくなってしまうと、ほんと、ああ、もうそっちのチョイスはなくなってしまうんだ、と、選択肢が一気に狭められた気がしちゃうもんです。

住友とジオ三栄町が販売開始する頃には、１LDKと２LDKの比較検討が盛んにこの板でもされることになると思います。それって、購入者にとってはプラスの要素かな、と。

[383: マンション検討中さん]

近くに『解脱会』という宗教法人があり、少し気になっているのですが、情報お持ちの方がいましたら教えてください。

[384: 匿名さん]

>>381 匿名さん
割高なの当然ですよ。でも2LDKから売れてるからね。西側はほぼ完売。
ここが高いと感じるなら都心は諦めるべし。

[385: 匿名さん]

アウトポールですっきりした間取りなのはいいんだけど、
キッチンから洗面所と風呂に行くプラン多すぎでしょ

KタイプとLタイプはさすがに廊下から入れる仕様にしていて、その他
はキッチンからアクセスする間取りが大半。

アパートじゃないんだからさ笑　なかなかないぜ、今時こういうプラン
長期売れ残り物件のザ・ヒルズ薬王寺にあった気がするが

こういうところがジオっぽいんだよなー

[386: 通りがかりさん]

グランドメゾンは建売だからチョイスの楽しみがなく、コストは
高くならないはずですね。
坂途中、部屋がいびつで家具配置や成人には使いづらそう、
東側眺望に将来的な不安、戸数が少なく新築から管理費割高なわりにディスポーザーがない、
ベランダに切り詰め感あり、1フロア3邸の相性によって居心地が左右されそう。
新婚から育児向きかなあと。

お風呂からの眺望と収納はよかったです。

[387: 匿名さん]

>>385
薬王寺はキッチンが壁向きなのと、やや一般的ではない環境の問題ではないかな。
ジオは、廊下やリウ゛ィングのデッドスペースを縮小し、家事水回りの移動がしやすいともいえるね。

[388: 匿名さん]

>384
２LDKでもCタイプ、Dタイプは売れ残ってるよ。特に上階。やっぱ割高なんだろうね。

[392: 天皇陛下]

[NO.389～本レスまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[393: マンション掲示板さん]

どこのカキコミにも現れる、ただの間取りヲタや1LDK家主、購入圏外のスペックの人が、高いと書き捨てしていますね。安くはないですけど。同時期の代案はどこですか～。

[394: 匿名さん]

野村と住不があばれてますね

[395: マンション検討中さん]

確かにここのCタイプ、Dタイプは2LDKのわりにはコンパクトだし、角部屋じゃないから数年後に売ったり貸したりするときは苦労しそう。その分安ければいいんだろうけどそうじゃないからなー

[396: マンション検討中さん]

確かに近くにある『解脱会』という宗教法人は気になりますね。

[397: マンション検討中さん]

3LDKは三井の方が気になる

[398: 匿名さん]

>>385 匿名さん
そんな間取りは他にも沢山有るでしょう。三井、三菱、住友でもリビングインは。知ったかぶりはやめといた方がいいなあ。

[399: 匿名さん]

>>388 匿名さん
確か一つ位か？残ってるのは妻部屋のEでしょう。
でも、ここで割高と感じるなら住友さんはもっと高いから買えないね。

[400: 名無しさん]

>>397
三井は低層で、さらに一本入った静かな白畳の住宅街
ジオのプレミアム検討できる層くらいはいくのでは。。