ジオ四谷荒木町 【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

[匿名さん]

ジオ四谷三栄町［全体概要］

所在地：東京都新宿区三栄町26番2他(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：61戸(うち非分譲住戸含む)
敷地面積：961.62m2
建築面積：547.45m2
建築延床面積：4,635.24m2
竣工時期：平成29年7月下旬(予定)
入居時期：平成29年8月下旬入居(予定)
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：共立建設株式会社

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ジオ四谷荒木町［全体概要]

所在地：東京都新宿区荒木町5番7(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩5分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：131戸(非分譲住戸含む)
敷地面積：1,822.04m2
建築面積：1,020.04m2
建築延床面積：9,998.41m2
竣工時期：平成30年2月下旬予定
入居時期：平成30年3月下旬入居予定
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：未定

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

【スレッドタイトルを修正しました。H28.5.26　管理担当】

[1: 匿名さん]

淺沼組の跡地ですね。

[2: ご近所さん]

坂のてっぺん、四谷三丁目まで５分という好立地♪

[3: 匿名さん]

阪急不動産、最近勢いありますね。

[4: 匿名さん]

高そうですね。坪400くらい？

[5: 匿名さん [女性 40代]]

ここは前から気にして通っています。
坂の途中で作っているマンションよりもこちらが気になります。
値段高いのでしょうね〜。

[6: 匿名さん]

広い方は淺沼組の東京本店跡地で当初はその淺沼組施工で看板出てたけどな。未定に変更になってる。
何かあったのかな

[7: 匿名さん]

つのもりざか、と呼んで恥をかいた思い出。

[8: 匿名さん]

ホームページのデザインも、まさに荒木町界隈の趣ある雰囲気を醸し出してますね。久しぶりに荒木町に飲みに行きたくなりました(笑)

[9: 匿名さん]

ここもグランドメゾンもそうだけど駐輪場少なすぎですね。1世帯1台ちょっとしか確保してない。
これだとほかの部分も相当な詰め込みマンションになりそうで期待できませんね。

荒木町の物件なんてこの規模でタワーパーキングなんて作っちゃって維持費どうすんのかね
まだ三栄町の方がマシかなと思ったけど微妙に角地じゃないのね。
これならせめて内廊下くらいは採用してくださいよ。阪急さん。

[10: 匿名さん]

ジオ御苑内藤町はその内見学しようと思ってたら、あっという間に完売していました。二の舞にならないよう、今回はオープンしてすぐに見に行こうと思ってます！

[11: 周辺住民さん]

JR四ッ谷駅前の再開発も楽しみです。５年後の四谷はどうなっているんでしょう。

[12: 匿名さん]

入居時期もありますが、西と東の物件どちらがオススメでしょうか？
囲まれ感などはどうでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>12
東の中層階以上なら目の前に高い建物が建たないので、
都心方向に眺望が開けるのではないでしょうか。
四ッ谷駅前再開発である程度は遮られますが。

西棟なら津の守坂通りに面した南東向き、
とくに南東角がベストかと。当然最高額になるでしょうが。
西棟の西向きは荒木町の歓楽街に面します。
かなり雑然とした眺めなのでびっくりしますよ。（ここにあったビルで働いていました）

[14: 購入検討中さん]

西物件は敷地内にタワーパーキング作るみたいですしどうなりますかね。
スケールメリットは西ですが、開放感なら東物件かなと私は思います。

[15: 匿名さん]

駅に近くて静かな場所なのが良いですね。
積水ハウスみたいに坂の途中ではなく、丘の上。
丘の上なのにフラットアプローチ。
これはかなり高くなりそうですね。

[16: 匿名さん]

ジオって間取りが微妙だからな。代官山の物件は賃貸マンションのようだった。

[17: 匿名さん]

荒木町敷地にあった大木は残っているのでしょうか。
あの木が津の守坂通りの雰囲気を醸し出していたのですが。。。

[18: 匿名さん [男性 30代]]

もうその樹はありませんよ。ここの西棟は南面が塞がれるのが残念ですね。ピッタリではないとはいえ日当たり悪そうです。

[19: 匿名さん]

南側に板状12階の壁ですからね。
西棟の陽当たりは夏の夕方以降だけでしょう。

[20: 匿名さん]

>>17
安心してください、残ってますよ。
銀杏の大木ですよね？淺沼組本社ビルの解体後もありますので、おそらく既存樹として、活用されるのではないでしょうか？

[21: 購入検討中さん]

荒木町って言い方悪いけど小汚い街だよね。ただその中に隠れた名店とかがあるから人によっては面白いと感じるのかもしれませんが・・私にはちょっと微妙でしたね。ここが便利なのは事実なのでそこ重視ならいいかもしれない。

[22: 匿名さん]

あんな小汚なくてもミシュラン★の店もあるんでっせ。

[23: 匿名さん]

風情があり良い街ですよね。
交通便も良いですし、とても住んでみたいです。

[24: 匿名さん]

ホームページが更新されましたね

[25: 購入検討中さん]

東京都のマンション環境性能表示で建物の長寿命化まさかの★一つですね。
なかなか見かけないですよね。こんな物件、そういう部分はあんまり気にしないデベなのかしら
デザインは日建ハウジングらしいですが残念ですね

[26: 匿名さん]

間取りが出ていますね。収納が少なめかなと思いました。

[27: 匿名さん]

>>25
バルコニー側の共用配管位置とかですかね。ご存知かもしれませんが劣化等級とイコールではないので。

[28: 匿名さん]

バルコニーの仕切りがペラボーですね。ちょっとオシャレな団地みたい。

[29: 匿名さん]

間取りに関しては、シンプルに良い。
アウトポールもしっかり出来てて申し分ない

[30: 匿名さん]

間取りに関しては、シンプルに良い。
アウトポールもしっかり出来てて申し分ない

[31: 匿名さん]

外観は団地感ありますね。

[32: 匿名さん]

南面塞がれてるからメインが東側住戸って感じかな。ちょっと微妙
Kタイプはお手本のような田の字間取りですね。玄関からリビング一直線

[33: 匿名さん]

>>32
これだけポーチがしっかりあれば十分でしょう。

[34: 匿名さん]

間取りひどいですねー
特に71㎡までのプランなんてバスがリビングインだし…
どれも平均して言えるのは収納が少ない

[35: 購入検討中さん]

>>34
ＤＭに入ってたＣタイプは収納多くて良い間取りだと思いました。氷山の一角だけで判断しない方が賢明ですよ。

[36: 匿名さん]

>16
ジオって間取りが微妙だからな。代官山の物件は賃貸マンションのようだった。

阪急電車って、関西ではイメージいいけど。デベとしてはダメなんですかね…

[37: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-3683.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-3682.html

一意見でしょうけどジオは間取りにこだわりがないと言われてますね。
ここも田の字のオンパレードじゃないですかね。

[38: 匿名さん]

そうなんですか。それにしても、「阪急不動産の間取りへの感心のなさがうかがえる」とまで言い切られるとは。。。

[39: 匿名さん]

間取りは三栄町の方に期待ですね。やっぱり三栄町の方も外廊下なんでしょうか。

[40: 匿名さん]

>>37
この方の趣向も偏っておられますから何ともいえませんが。

[41: 匿名さん]

>>37
ジオ経堂を例に挙げられていますが、定借物件なのに世田谷区では一二を争う販売好調物件と聞いてます。

田の字、田の字と言いますが、実際は収納も多いし、家具配置もしやすいし、可変性もあるし、意外と人気があるのではないでしょうか。

私も好きですよ。

[42: 匿名さん]

ここまでしっかりとアウトポールが出来てる物件も珍しいね。これなら、梁も少ないんじゃない？

[43: 匿名さん]

>>39
三栄町も外廊下＆田の字だと思われます。

[44: 匿名さん]

>>41
あそこは学区のおかげと地代が安いってとこだと思うよこれっといって特徴ないし

近所だけど、学生が多い群馬県民寮の隣でかつ
チトフナはかなりマンション乱立してて駅は確実にキャパオーバーしてるし
あの価格は地元愛がないと買えないな

[45: 匿名さん]

高級な物件ではあまり田の字って見ないですよね。やっぱりそれだと売れないからという部分が大きいのではないでしょうか。

[46: 匿名さん]

>>こういった間取り面の軽視は物件単位のものではなく、
>>基本的には阪急不動産の会社としての方針によるものだと思いますし

こういうこと書かれちゃうくらいだしよっぽどなのかね。

[47: 匿名さん]

久しぶりに近くを通りかかりましたが、三栄通りが見違えるように綺麗になりましたね。歩道も広くて、安心して四ッ谷駅まで歩けます。

四ッ谷駅前の再開発も楽しみですね？

[48: ご近所さん]

急にネガティブな書き込みが増えましたね。

落ち着きましょう。

[49: 匿名さん]

このスレってどっちの物件を対象にしてるのですかね？両方ともですかね？
共通の情報も多いでしょうから分ける必要性はあまりないのかもしれませんが。
ふと気になりました。

[50: 匿名さん]

間取りがいいね。

[51: 匿名さん]

>>50
公式サイトに公開されてるＥタイプ。
収納多くて、しっかりアウトポールだから、２ＬＤＫだけどゆったり使えそう。

あとは、眺望が気になります。
南向きは賃貸マンションで眺望を望めないけど、バルコニーがある西向きは地盤も下がるし、高い建物もないし、結構見晴らしは良いのではないでしょうか？

[52: 匿名さん]

敷地キツキツで建ててるから余裕無さそうだね。駐車場がこの規模でタワーなので維持管理費大変そう、
面する部屋は眺望も遮られますね。横断歩道渡る分1分遠くなりますが三栄の方が良さそうな気もします。
こちらの方がデザイン日建でネームバリューありますが、協立建築のデザインの方が個人的に好きという
主観の問題もありますが

[53: マンション検討中さん]

外廊下ですか。三井はどうなんですかね。

[54: 匿名さん]

三井はきっと内廊下でしょう。外廊下とか想像できない。ディスポーザーもついてそう。

[55: 匿名さん]

価格帯はどんなものでしょうか

[56: 匿名さん]

説明会はじまったみたいですね。わりと高級路線なのかな？ディスポーザーつきはうれしいけど、外廊下なのとバルコニーのしきりが貧弱そうなのは気になるところ。南と北も結構大きな建物があるので、どのくらい余裕をもたせてるかは重要かも。そして何より価格帯が気になります。

[57: マンション検討中さん]

電話で聞いた話しですが、価格は70m2代で8000〜10000万くらいと聞きました。

[58: マンション検討中さん]

事前説明会で聞きましたが中層で坪単価430万円くらいらしいです。高くない？

[59: 匿名さん]

近くのグランドメゾンが中層で@380くらい。確かにそこより駅に近いし規模も大きいですが結構違いますね。ただ、いまの時期四ッ谷の高台なら、本来はやはりこのくらいになるんでしょうね。

[60: 匿名さん]

グランドメゾンとはモノが違います。比べるのも失礼ですよ。

[61: 匿名さん]

だいぶ仕様など違うのでしょうか？

[62: 匿名さん]

エントランスは豪華ですが、外廊下で間取りは普通、囲まれ感もあり日当たりも微妙、
タワーパーキングの維持費も気になる。上層は@400後半ですかね、感じ方はそれぞれかと思いますが
私は高いという印象は受けました。特にグランドメゾンと比べて秀でてる点もそんなにないと思います。

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん

モデルルームを見たら一目瞭然です。ぜひ見学をお楽しみに。主観ですが、パークハウス新宿御苑より仕様は上です

[64: 匿名さん]

建物の長寿命化★一つなのに仕様高いのかなぁ？という素朴な疑問

[65: 匿名さん]

たしかに強気の価格だなあ。ただ、この辺りは昔からの高級住宅地で、利便性も、環境も、外苑西通りに面したジオ新宿内藤町より遥かに良い。3LDKだとグロスがかさむから買いにくいが、1LDK ならまあ妥当。

[66: ご近所さん]

淺沼組本社ビル跡地。

土地の形が綺麗ですね。
大通りに面していないこの規模は希少です。

よく阪急さん買いましたね

[67: マンション検討中さん]

66様が仰せの通りですね。
大通りに面さなくて駅に近くて高台ですから。
凄いですね、ジオは。
内藤町も見学しましたが、こちらが遥かに上回っていますね。価格も妥当性を感じました。
これは買いですよ。

[68: 匿名さん]

阪急らしく割高ですな。時間掛けて売るのでしょうけど。

[69: 匿名さん]

素敵なモデルルームでした。
三菱の新宿御苑よりこちらの方が良かったですり

[70: 匿名さん]

外廊下なんでしょうか？

[71: 匿名さん]

外廊下、田の字間取りです。外廊下は管理費安くなるし、
間取りも人によっては田の字が使いやすいと感じることもあるでしょう。
個人的には通路側に居室があるのはプライバシー的に好みではないですが・・

部屋の仕様云々の前に坪単価400超える物件でこのプランニングは
高級マンションかと言われれば？？だと感じます。
主観なので気に触ったらごめんなさい。

[72: 匿名さん]

高すぎだろ。

もう坪３００とかで売れよ。

[73: 購入検討中さん]

建物の仕様も立地もいいね！
残念なのは東側は住友マンションの13階建てが建っちゃうから、その計画如何で、眺望が塞がる懸念があって立地はよくてもそれなりに値段は坪420を超えてるから正直悩むね。
居心地の良さで言うと他物件の方が安くて良いし

[74: マンション検討中さん]

坪430は妥当でしょう。
市況考えると、もう少し高くても良いと思うけど。
早く売れそうな金額ですね。

[75: 匿名さん]

やたら建物の仕様が良いって言われてますが具体的に何のことを指しているのですか？？

[76: 匿名さん]

え、坪４３０万円で妥当・・・。

[77: 匿名さん]

今日モデルハウスにいってきましたので、感想を述べたいと思います。
仕様を絶賛する声や価格が妥当だという意見が多いようですが、私は逆の印象をもちました。私は正直高いとおもいました。
私が検討している70㎡代の3LDKの住戸は3タイプあって全部で35戸ありました。
残念ながら、予算の関係で5階までが限界でした。
低層でも8000万後半近いし、角じゃないお部屋で9000万超えてるんですもの。。。
立地的に条件の近い他物件の最上階の角住戸で、9000ちょいでしたが、誰かがおっしゃってたように、住友の13階建てのマンションで眺望が塞がるわりに、阪急さんの価格は、かなり強気だと思いました。
仕様は比較してみると価格差を埋めるほどの違いはないです。どちらかというと陳腐でえっなんでこんなに価格差あるの！？って感じです。
モデルハウスでみたのはオプションばりばりついてますし、95㎡のモデルハウスなので広くよく見えましたが、パンフレットとか図面で仕様を比較すると430万の価格設定が妥当とかおっしゃられてる方本当にモデルハウスにいきましたか？

[78: 匿名さん]

間取りは微妙なのが多いかな。
外廊下にエアコンの室外機置くから共用部の高級感はなさそう。
60平米以下の低層は非分譲。一番狭い部屋に至っては9階の1戸のみ販売。
これならグランドメゾンを買っとけばよかったという感じ。

[79: マンション検討中さん]

131戸中、事業協力者住戸が31戸って。。。
約24%が元の土地所有者保有住戸ってことですか！？
大丈夫なんですか！？

[80: 匿名さん]

1LDKの37.70㎡と47.01㎡のお部屋って全部で19戸中、販売するのはわずか２戸しかなくて、他全部非分譲みたいですよ。
定住型マンションというより、賃貸ユーザーの割合が高くなりそうですね。

[81: 匿名さん]

説明会では公開されている範囲で70平米9200〜9500
他は50平米代で7000台とか。
今後の調整によりますが。我家は撤退ムードです。

仕様はまた、大まかにグランドメゾンよりは少し上、ディスポーザーがある、ビルトインエアコンが一部部屋に入るくらい。

他に価格差にはねる差は仕様差ありました？

[82: 匿名さん]

>>80 匿名さん
おっしゃる通り賃貸中心の1LDK住民、地権者の割合が多くて、外部参入者中心の70平米台以上は管理組合での発言権があまりなくなりそう。

ここでの管理組合は持分が権利になるのか、一戸一票になるのか、によって運営のされかたも変わりそうに見えました。

[83: 匿名さん]

グランドメゾンは完売間近、すみふはコンパクトマンションですからここは殿様商売で売るのかな？

[84: 匿名さん]

>>81 匿名さん
あとは吹き抜けロビーと駐車場かな。まぁあまり個々の生活にはかんけいありませんが…

[85: 匿名さん]

スケジュールが、いまいちわからないんだけど、次回から管理費とか修繕費とかわかるのかな？
6月下旬販売ってなってるけど、我が家は見学予約が、大分先で17日なんで間に合うのかなと

[86: 検討中]

>>77 匿名さん

モデルルーム行って無いです。来週行きます。
近くの物件はいつ建設のマンションですか？
今の市況ではこれくらいが妥当と思ってます。
仕様は、そこまで関係無いと思ってます。

[87: 匿名さん]

86 匿名さん
グランドメゾン四谷では？ 今年建設で、竣工売りです。場所はジオから1分、津の守坂を進んだところで、荒木町側なので、ジオ三栄町からでは見えるんじゃないかな。ほぼ変わらない立地です。

[88: 匿名さん]

ジオたんはグランドメゾンと違って

①ディスポーザーついてるし、
②ビルトインエアコンだし
③アウトポールですっきりした間取りで家具配置しやすいし
④フラットだし
⑤四谷三丁目駅、四谷駅に近いし
⑥仕様が変更できるし
⑦外観もかっこいいんだぞぉぉぉぉ

こんだけ違うから高いんだなぁぁぁぁ

わっかるかなぁ素人さんたち。

[89: 匿名さん]

外観URっぽいじゃない

[90: 匿名さん]

地権者や賃貸住戸多いし、
眺望塞がれそうだし、
維持費かかるタワーパーキングだし、
モデルルームはほぼオプションだし、
価格は高いし、
外廊下だし、
間取りも凡庸で中住戸多い。

[91: 匿名さん]

全体的な設計が高級マンションじゃないよね。
@300位の物件なら、納得もいくけど、これで@450と考えるとう～んと思う。

[92: 匿名さん]

素人って…そんなにムキになってグランドメゾンと比べなくても。立地はこの辺りは資産価値で間違いないわけだからグランドメゾンすぐ売り切れるでしょうし。比べる対象は、他にもシティハウスや三井とかも。

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん

88はむしろ皮肉で言っているんじゃないですか。グランドメゾンと比較してそんなに良くもないのにジオはやたら高い値段つけていると。

[94: 匿名さん]

うーん。立地はいいので売れるとは思いますが、ちょっとコンセプトが定まってない印象を受けちゃいますね。70m2の3ＬＤＫって狭くても都心マンションに住みたいって家族が結構検討すると思うんだけど、それがこの値段だとね。むしろ80m2くらいのをもっと増やした方がよかったのでは。あと高くなっても内廊下にするとか。
資金に余裕があるなら三栄町の三井を待った方がよいかもね。

[95: 匿名さん]

でも、三井はさらに高くなるのでは？

[96: 匿名さん]

三井の仕様がどうなるか次第ですが、資金があれば、高くてもしっかりした作りの方がよいのでは？
ジオは上にも出てますが、値段の割には？ってところがあるような気がします。

[97: 匿名さん]

三井物件も近年はコストダウン顕著ですよ。

[98: 匿名さん]

だから、資金に余裕があるなら ね

[99: 匿名さん]

そんなに価格違ってくるでしょうか。三井建設予定地前まで行ってみたら、環境すごく良くてビックリ。四谷って高級住宅地なんだって再認識しました。すぐスタバや三菱銀行ありますしジオの場所は利便性はいいのでかなり気に入っているんですが。

[100: 匿名さん]

三井は5階建てだし、安くなりようがないような。大通りから外れた住宅街に白い石畳の道。情報まだ出てませんが買える気がしません…