QUWON（クオン）新浦安

[匿名さん]

東北地方太平洋沖地震発生時、明海2丁目のプロジェクトは立ち上げ最中の頃に停止してしまっていた。

現在、改めて開発が再開しており地盤改良工事が始まったそうである。

このスレは液状化ネガ投稿は一切禁止とする。
その様な投稿があった場合、地域的な中傷差別に根拠の無い愉快投稿とみなす。

あれから5年、復興の進行と災害により強くなる街として…。


公式URL：http://www.quwon-shin-urayasu.jp/
所在地 千葉県浦安市明海二丁目2-1（地番）
交通 JR京葉線「新浦安」駅徒歩15分
総戸数 170戸（他に管理事務室1戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 74.91㎡～138.38㎡
構造・階数 鉄筋コンクリート造・地下1階地上4階建（免震構造）
建物竣工予定 平成30年7月下旬
入居開始時期 平成30年9月下旬（予定）
施工会社 スターツCAM株式会社
管理会社 スターツアメニティー株式会社
売主 スターツコーポレーション株式会社
売主・販売代理 スターツデベロップメント株式会社

[821: 匿名さん]

今後値段の見直しがあれば検討するか。
新町のマーケットに比べてまだ割高感あり。
価格がまわりから乖離していて高い。
それにしても、戸建のIsle検討できる値付けだな。

[822: 匿名さん]

見学に行って来たが、１番狭い70㎡代でも管理費2.5万円、修繕積み立て1.5万円、合わせて４万円。
これは普通なの？高すぎません？
更に広い部屋はもっとかかるわけで。
都内の高級タワマン以上？
駐車場を借りたら6万…

更に残念ながら修繕積み立ては５年ごとに上がっていく…
ローンを払い終えても一生６万円以上の管理費等を払い続けなくてはいけないことを考えるとどうなの？

万が一、売るにもこれがネックで買い手が見つからないじゃん。

[823: 匿名さん]

低層なのに積み立て修繕、普通にかかるのね。
毎月の返済額に管理費＋修繕費が上乗せ…

[824: 匿名さん]

修繕積立は免震装置も有るししょうがないかなーって気もしますが
管理費70平米で25000円は結構高いですねー

[825: 匿名さん]

修繕費・管理費・駐車場月額などなどそんなに高いのか、、、
余裕のある人は良いけど、新町は中流の人が多いと思う。
この物件への住み替えに希望を持っていた人が、断念せざるを得ない人も出てくるのでは？

[826: 匿名さん]

戸数が少ないわりに共用設備を豪華にしたので管理費用を上げざるを得なかったのでしょう。修繕については既出の通りさらに免震装置の上乗せもありそうです。売主としてはぼったくってるわけではないでしょうが、他物件と比べると割高感がかなり強いですね。
駅徒歩15分でタワーでもなく眺望もないので価格に対する魅力が乏しいです。

スターツはコンセプトとかマーケとか色々間違えましたね。

[827: マンション検討中さん]

まさか管理費に落とし穴が…
管理費で儲ける仕組み？
ある意味グループ会社の強みww

購入される方は、老後にまでそんな高い管理費は払えるということですかね？
残念ながら周りの中古と比べても高すぎます。

[828: 匿名さん]

>>827 マンション検討中さん

>>残念ながら周りの中古と比べても高すぎます。

こんな事、言われなくてもこのエリアに住む住民はすぐわかるわ。

>>まさか管理費に落とし穴が…
>>管理費で儲ける仕組み？

儲けると言うより、それなりのコストがかかるって事だろう。

で、貴方このスレに不動産の調査目的で来ているのか？

[829: 匿名さん]

>>828 匿名さん

>>こんな事、言われなくてもこのエリアに住む住民はすく"わかるわ。

住民で住み替えも検討してましたが、こんなに高いとは知りませんでした。

あんなに共用施設にお金をかけられてるプラウドよりも管理費高いですね...

[830: 匿名さん]

http://urayasu-fan.com/quwon-pricing-201706/

ほぼ、私も同じ考えです。

アイリズは駅から遠すぎますから、候補にしませんが。

[831: 匿名さん]

戸数が少ないから管理費が高いとか、、、
管理費で儲けるとか、、、
ちょっと分析？というか、本質論が違うのでは。
結果論でもなく、儲けるつもりとかでなく、必然なんだろうと。

そもそも、戸数が少ないのは、新町地区の(計画)人口が、予定より多くなり過ぎたため、浦安市の行政の規制で高層マンション等の大規模(大幅)人口増加になるような分譲方法は当該地(新町)では認められないゆえに、今回の形となったもの。

それゆえ、低層マンションと戸建て分譲で開発しているもので、それに、プラス大震災後の液状化対策の地盤改良工事に、ある意味なくても安全は確保されるであろうが、免震まで取り込んだ故に、周囲とは(管理費も含め)高くなった背景あり。

但し、新浦安&舞浜での新築分譲の限定性(クォン、エアーズ、エクセレント＋地所開発)、徒歩圏内の供給限定性を考えれば、高くはあるがやむを得ない水準か。

あとは、買える(買いたい)方が買えばいいし、買わない(買えない)方は買わないで無視していれば、いいだけの話ですね。

[832: 匿名さん]

よく、新町マーケットとか、周囲の物件と比較して割高感ありとか、高いとか言う方がいますよね。

普通、割安感がある物件が、既存の物件より後に、新築物件として出てきますか。

事業会社も、相場を見て価格設定してくるわけで、マーケットより割安物件で新築物件を提供はしてこないでしょう。

精々近似値以上しかあり得ませんよ。
比較対象が割安物件とすれば、なんらか問題あるとしか考えられないか、高洲のプラウドの様に価格設定時が高いマーケットであったとか、震災物件ということでのマイナス評価と比較しなくてはいけません。

[833: 匿名さん]

>>831 匿名さん
なるほど規制のために高層化できなかったんですね。ただそういったことは売主の事情でそれこそ購入者、検討者には関係ないですよ。戸数が少なければ通常でも管理費が高くなりやすいので余計な設備を省くなどの選択肢もあるはずです。場所から地震は気になるところですが低層なんだし免震まで必要だったのか疑問です。

[834: 匿名さん]

そんな目くじら立てて反論しなくても…
身内感丸出し。

[835: 匿名さん]

>>833 匿名さん
同意見ですね。

購入者にとってランニングコストはあとあとボディブローで効いてきます。

[836: 匿名さん]

検討外。
お金持ちが買って下さい。

[837: 匿名さん]

>>832 匿名さん

新浦安素人で不動産業者の？マーケット解析。

[838: 匿名さん]

マンションブロガーのはるぶー氏は坪300万円のマンションなら管理費は平米300円。坪200万のマンションなら管理費は平米200円とのご意見です。

↓投稿抜粋

「ここは管理費が高いから割に合わないんじゃないか」って考える人は少なくありません。マンションをたくさん見ていないと分からないかも知れないけど、それは正しくない(笑)経費をとにかく削減、結果管理レベルを落とすと住民からめちゃくちゃ非難されます。実は適切な管理費ってマンションの値段にほぼ比例するんです。私の実感値として「坪200万のマンション管理費はひと月1平米あたり200円で、坪300万なら300円」。桁違いだけど不思議と数字は同じになる。
中略
例えば、坪150～200万だと普通のファミリーマンション、うちなんかそうですが、そのクラスのマンションだと、管理人さんはお年寄りの方中心になるんです。だって時給1000円では、リタイアした年金生活者しか雇えません。でもそれ以上払えない。

一方、坪300万オーバーは世帯年収が1200-1500万以上とかの層になるわけです。旦那ひとりでそれだけ稼ぐ人は、外国とかにもしょっちゅう飛んでるような、いわゆる上場企業の部長さんクラス。そういう人たちって飛行機もビジネスクラス以上なんですよ。空港ではラウンジサービス使うし、飛行機で座席に座れば客室添乗員が名前を呼んでオーダーを取ってくれる。

日頃ビジネスクラスに乗ってるような人たちは、自分がマンションのカウンターに行ってベル鳴らしたら作業服を着たおじいさん管理人さんが出てきて「はい、なんですか？」っていうんじゃ納得してくれません。ちょっと英語喋れそうない若いお姉さんが、カウンターに綺麗な制服着て常時待ち構えていて、帰ってきたら「お帰りなさいませ」とか言ってくれて、そこで声をかけたら「はい、何の御用でしょうか？」とかにっこり聞いてくれるのを求めてるんです。そんなお姉さんの人件費はおじいさんよりずっと高い。

つづく
https://m.e-mansion.co.jp/information/taidan/01_03.html

[839: 匿名さん]

この地は特にME21において過去に旧公団分譲住宅で旧公団の値付けにしては高すぎたために分譲住宅がかなり売れ残り、その後に値下げとなり不当だと旧公団に訴訟を起こした事例がある。

[840: 匿名さん]

高洲のプラウド新浦安は訴訟騒ぎこそなかったものの、大量に残った未入居物件の値引き販売を長々やってましたね。
坪120万円台もあったそうで、初期値の坪200万円前後で買った方が気の毒でなりません。
クオンは個数も少ないし、高洲の様な奥地と違い新浦安物件にしては駅に近い部類なので大丈夫でしょうが。

[841: 匿名さん]

>>838 匿名さん
この人、マンションブロガーの中でも思い込みが激しいのであまり参考にしない方がよいですよ。

[842: 匿名さん]

クオンレベルの価格帯においての適正な管理費ってどれぐらいなんだろう？

[843: 匿名さん]

>>839 匿名さん

それがどうしたんだい。

バブル崩壊以降の平成一桁後半時代の話。

今の相場感と違うし。

また、その訴訟は敗訴してるし(笑)。

[844: 匿名さん]

>>833 匿名さん

事業主の事情として関係ない？
おかしいレスですね(笑)。
事業主の側はその事情が、開発計画の根幹を占めるわけで、その物件が気にくわないというのであれば、買わなければいいだけ。
別に事業主の肩を持つ積もりはまったくないが、購入サイドで満点のマンション(戸建て)なんかないのだから、(注文住宅でない限り)提供される物件の中で選別するだけ。
免震は必要ないと思うとレスしていますが、事業主が免震をコンセプトで建築しているのだから、それを受け入れるか否かです。

[845: 匿名さん]

>>840 匿名さん

奥地？ その表現は何？
駅から徒歩何分以上かかるのを基準にしている？
浦安はバス網が多いが、何よりも渋滞が殆ど無くほぼ時間通りに来るのっっだし。

[846: 匿名さん]

駅前のエアーレジデンスも高価だったけど、浦安AMG
計画の一つと言うか先行していたエルシティも高価だった。
で、エアーレジデンスの価格を見て、住み替えを断念した人も聞いた。
そもそも、高価格感は公共企業体の割には日の出のME21から始まっている。

[847: 匿名さん]

>>845 匿名さん

私も新浦安の奥地だと思う。新浦安駅から徒歩30分以上。
バス渋滞なし？
シンボルロード改修工事中、どれだけ渋滞してたのかな？(笑)。
駅より、海に行く方が断然近い。あなたはプラウド住民？ 図星の指摘に取り乱しているの？

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

へ？
入船中央のバス停があった頃からさらに歩き、東西線浦安駅まで通った経験があるから、駅前のエステート群よりは既に日の出は奥地だと思っていたよ。

[849: 匿名さん]

>>848 匿名さん

>847？

[850: 匿名さん]

>>849 匿名さん

今は、新町・中町で高齢者へのディ・サービスが盛んになった。

その昔、新浦安駅開業の頃、明海大学前から駅までのバスは1時間に4本しか無く徒歩12分の方がむしろ早かった。
入船中央のバス停は、ダイエーが更地だった頃に今のエステート側の駐車場出口辺りに存在していた。

クォンだと、夜は境川沿いの遊歩道を広い夜空と月を見ながら徒歩または自転車で行くのも乙だろう。

[851: 匿名さん]

このエリアの広域情報としては、マイカーと有料駐車場を利用するのを条件として昔に比べて羽田空港に行く際にゲートブリッジのおかげで、首都高速も使わず渋滞もなく(平日朝の荒川河口橋の渋滞は除外)楽に羽田の駐車場にアクセス出来る。
国際線も含めて何度か送迎した。

[852: 匿名さん]

>>844 匿名さん
一生懸命考えたレスを否定されて悔しいのかも知れませんが荒れる原因になるので無駄に煽るような表現は控えましょうね。

[853: 匿名さん]

>>852 匿名さん

あんたが煽ってるだよ。

[854: 匿名さん]

>>841 匿名さん
あくまでもそんな話があるという紹介です。
でも、別のサイトにも はるぶー氏とほぼ同じことが書いてありましたよ。
まあ、信じたい話を信じればいいんじゃないでしょうか。

いずれにしても、クオンの様な価格帯のマンションの管理費はそれ以下に比べ割高になる傾向はあります。
割高な管理費の高いマンションを避けたいなら、それなりの価格帯のマンションになるでしょう。

↓参考サイト抜粋

【管理費の罠2】
マンションの単価が高いほど管理費は高くなる
 第二の罠は、「単価が高いマンションほど、管理費は高くなる」というものだ。たとえば、マンションの70平方メートルの平均価格が3500万円以下だと管理費の平均単価は168円、1億500万円以上だと同462円と、約3倍の開きになる。70平方メートルに換算した場合、3500万円以下なら月額1万1760円、1億500万円以上なら同3万2340円となる。このマンション価格はほぼ立地を表している。都心か郊外かの違いだと言ってもいい。購入価格が3倍違うのだから、ローン返済も3倍違い、これに比例して管理費も3倍違うという関係にある。

 そう考えると、妥当な金額なのかもしれない。物件価格の平方メートル単価が50万円の場合、その3.3倍÷1万円が管理費の単価と考えると、平方メートル単価100万円（70平方メートル×100万円＝7000万円）のマンションなら、330円×70平方メートル＝2万3100円が相場、というように計算しよう。

 ここで言っておくべきことは、管理費は安ければいいわけではないということだ。マンションの品格、居住水準、住民の嗜好性に応じ、適度に設定されるべきものであり、その上で適正な価格が設定されることが望ましい。どんな共用設備があり、何が管理サービスとして受けられるのかを見た上で、「高い」「安い」を判断することになる。よいものを買えばメンテナンスコストもそれに応じて高くなるというのは、マンションに限ったことではない。

 ちなみに、筆者のこれまでの経験からどういう施設がお金がかかる傾向が強いかを述べると、水を使ったものが圧倒的に多いと言える。施設内に水を流したり、噴水や池、温泉施設などがあったりするマンションは、水道代に加えて築年を経てからのメンテナンスコストも高くなる傾向があり、そのことが判明して水を流さなくなるマンションも後を絶たない。そもそもそこまで考えずに新築物件をつくったり、販売後は住民の管理組合が判断することだから関係ない、という思惑から販売の際に売りやすい設計を行なったりしてきた業界のスタンスが、見え隠れするというものだ。

http://diamond.jp/articles/-/82227?page=2

[855: 匿名さん]

>>828 匿名さん
>>残念ながら周りの中古と比べても高すぎます。
>こんな事、言われなくてもこのエリアに住む住民はすぐわかるわ。
むしろ「新聞折り込みチラシに大きなチラシが入っていた。」「この地は特にME21において過去に旧公団分譲住宅で旧公団の値付けにしては...」「駅前のエアーレジデンスも高価だったけど、浦安AMG計画の一つと言うか先行していたエルシティも高価だった。」とかの投稿の方がよっぽどすぐ分かるわ。

[856: 匿名さん]

>>854 匿名さん

つまり、高い管理費を一生払うのは厳しくなり、結果、エントランスの水は枯れ果てるっていうことですね。

[857: 匿名さん]

>>855 匿名さん

値段のことだけ？
流石不動産業者！

[858: 匿名さん]

>>852 匿名さん

あんたは、何様ですか？
このスレの立ち上げ主？

[859: 匿名さん]

>>857
>値段のことだけ？
いいや。
否定した 投稿の「新聞折り込みチラシ...」「この地は特にME21において...」「駅前のエアーレジデンスも高価...」とかの投稿も値段の事だけど、何言ってんだろう？
節操ないダブルスタンダード（他人にこんなこと言われなくてもエリア住民ならわかると書いておきながら、自分は新聞の折り込みチラシの話など）行為を注意してるんだけど分かんないの？

>流石不動産業者！
なんで不動産認定されたんだろ？意味わかんない。
お返しとしてこちらも認定返ししとく、さすが プラウド新浦安 その５ の 境川のおっさん！
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/res/1-1012/
ダブルスタンダード発想で特定するなとか言ったりするのか？

[862: 匿名さん]

>>856 匿名さん
さあ？止めようという区分所有者と、残そうという区分所有者の協議の結果で決まるんじゃないですか。

[863: 匿名さん]

[No.860～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[864: 匿名さん]

半地下部屋は半額でも買いたくないですね。

[865: 匿名さん]

>>864 匿名さん
クオン半地下なのですか？

[866: 匿名さん]

>>865 匿名さん

http://urayasu-fan.com/quwon-pricing-201706/

[867: 匿名さん]

つまり、プラウドマリナテラスの階高がやけに低い2番煎じって事ですかね？

高度制限がこの敷地にも適用だとすると、、、値段を見るとやはり割高感がある。

ちなみにプラウドマリナテラスは、311時にエントランスで不同沈下の影響を受けた。

ここは、敷地全域に地質改良工事をしているから、そのコストも上乗せの感がする。

[868: 匿名さん]

>>866 匿名さん

この記事には、土地をかさ上げして規制をクリアすると書いてありますが、＞＞７３５
の投稿写真の土は、そのかさ上げ用の土なんですかね？

[869: 匿名さん]

>>866 匿名さん
A棟の一階が半地下になるという説明は全くされませんでしたが、ほんとなんですかね？
この先のことを言っているということですが、冠水注意の看板が前の道に出てるし、この記事の中でも
部屋の値段の開きも倍以上あるし、入居者の意識の差がどうしても出てくるのは避けられませんね。
過去の投稿を見ても、このことを危惧する投稿が散見されます。

[870: 匿名さん]

>>869 匿名さん

>>冠水注意の看板が前の道に出てるし、

まだ理解されていないようだが、そばのアンダークロスする地盤レベルを掘り下げした道路とは全く無関係。
おかしな画像情報を投稿した人物は、大型車の車高制限で橋桁への衝突防止ガードが目に入っていない。
あのガードの黄色の表示板は何度もぶつけられて損傷している。