GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


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[1125: 住民さん]

芝浦1丁目の月極は屋根ありは平均５万が相場です。芝浦4丁目でもTBTやアイランドがあるあたりと比較すれば、１丁目は立地的にオフィス街に面しているので重要が高いため、駐車場の相場が少し高いんですよ。

もちろん南麻布や白金とは格が違いますが、芝や三田との比較ならば、既に芝浦の中古価格はほとんど変わりませんので十分比較対象です。

[1126: 匿名さん]

ヤナセさんもさすがに40000円で82台の契約とはならないでしょうから、ちょっと色を付けて30000円で110台くらいが現実的な落とし所でしょう。
そうすれば駐車場の残りは30台、すこぶる健全運営になります。
ただ、ヤナセに貸し出した部分には法人税がかかるので、減価償却や経費などめいっぱいとって節税しなければなりませんね。
そういうことに詳しい方は理事にいらっしゃるのかしら。

[1127: 住民さん]

初代の理事は経営者さんが多いようですのでその辺は大丈夫かと思いますが、自分でできるわけではないと思うので税理士か公認会計士を雇う必要があるかもしれません。

[1128: 入居済みさん]

>1121
駐車場代下げても契約する人いないって、なんであなたはわかるの？

[1129: 入居済みさん]

>1126
え、本来利用するべき住民はダメで、ヤナセにはいきなり値下げOKなんですか？
要は、駐車場を使う住民を追い出したいのでしょうか？
それと、それで収支大丈夫なんですか？

[1130: 住民さん]

>>1129
成りすましさんかな。内容的に荒らしたいという気持ちが文章に少し滲んでいる。追い出したいとかその解釈の意味がわからない。収支大丈夫も何も上に書かれているような数字で契約がされれば大丈夫なのは明白でしょうに。

[1131: 匿名さん]

>>1129
あなたも80台分とかまとめて借りてくれるなら値下げの余地もあると思いますよ。ぜひご検討くださいね 苦笑

[1132: 入居済みさん]

ヤナセさんがこの掲示板みたら気分いいもんではないよね
何案か絞って住民投票しかない

[1133: 匿名さん]

駐車場料金を値下げする事で稼働率が上がり収益が改善すると考えている人っているの?

[1134: 住民さん]

年末、ベンツ買い替えるときはちゃんとお隣で買います。

[1135: 匿名さん]

>>1125
芝浦も品川も月極めは40000-50000円なのに、他のマンション内はは25000-30000円。GFTだけが周辺の月極め並みの値段であること、その40000円を前提に管理費計画が組まれているのはおかしいのでは？

[1136: 入居済みさん]

>1131

まとめて借りてくれるにしても、ディスカウントすることは、マンションにとっては
最初に予定していた計算とは違ってくるのではないですか？

まとめて借りるからディスカウントするという考え方はわからなくはないのですが、
ヤナセで１万円下げて貸すのであれば、住民を５０００円下げて何人かでも獲得した方が
いいんじゃないですか？

[1137: 匿名さん]

>>1136
あなたもいい加減しつこいですね。
そんなに主張したいなら総会で主張してください。
ここでいくら持論を展開してもムダですし、荒れるだけだと理解してください。

[1138: 契約済みさん]

途中から空き出るならまだしも、三井の値付けがクソだったから最初から面倒なことになる(´･Д･)」
事前アンケートで大体予想できたんじゃないのか〜

[1139: 住民さん]

この人は単なる荒しだからまともに取り合うだけ無駄。気になるならアク禁依頼してあげればいい。

[1140: マンション住民さん]

夏を目処に駐車場をやめる予定です。
他の方はわかりませんが、やはり週末しか乗らない私にとっては４万円は高い出費です。
住民の事を考えてもらえるのであれば、自分のマンションですしもう少し下げて欲しいというのが本音ですね。
値下げ反対の方は、収支を考えられているのでしょうが、目の前の利用者のことも考えてもらえると嬉しいです。

[1141: 入居済みさん]

>1137

持論展開しているのは、彼（彼女？）だけじゃないんじゃないか？
確かに、掲示板でいくら言ったろころでとは思うけどね。

[1142: マンション住民さん]

前にもあったけれど、意見が対立するとすぐに「荒らし」とか「部外者」認定するのはやめませんか？
それこそ意見を言いあえる掲示板なのでしょう？
めちゃくちゃな事を書き込んでいるとも思えませんよ。

[1143: 匿名さん]

やはりパス付きを作るしかないですね。
ここで三人ほど賛成の返信がもらえれば私が作りますが、賛同いただける方はいますか？

[1144: 契約済みさん]

>>1142
確かに荒しとは限らない。ただ、可能性としては
①確かにこの物件の住人だけど書いたものを第三者が読んだらどう思うのか想像できない少し頭がかわいそうな人
②荒し
のどちらかになるけど②だと思いたいのは無理もないでしょ。

特に、今回は本当にヤナセに契約してほしいと思っている人だったとして、ここで結論を出しても何の意味もない上、万が一ヤナセの人がここを見たときにどうなるのかって想像できないんですかね。
こっちの手の内を完全に明かしている上に、提示した条件がインターネットに駄々漏れの相手と契約したいって思わないでしょ。

[1145: マンション住民さん]

パスワード付きの住民専用レスを開設すべきです。

[1146: 入居済みさん]

誰でも見られる掲示板に住民しかわからない情報が書かれるのは嫌です。そのための掲示板と言われてたら元も子もないですが。
パス付きが可能ならお願いしたいです。

[1147: 契約済みさん]

入居者のみで掲示板を利用したいなら
管理組合でホームページでも作ることだね

[1148: 匿名さん]

わかりました。パス付きを作るので少しお待ちください。

[1149: マンション住民さん]

>1147

私もそう思います。
理事会に提案すればいいのでは？

[1150: 入居済みさん]

ちなみにパス付掲示板のパスをどのように住民だけに教えるのでしょうか？

[1151: 匿名さん]

>>1150
住人にしかわからないパスワードにします。
共用部のWi-Fiのパスワードとか。

[1152: 匿名さん]

友人が某港区タワーマンションに住んでいますが、そこの駐車場代は25000円で95％が埋まっており、
駐車場代が管理費収入に組み入れられることで、住民の管理費が非常に安く抑えられているようです。
そういう上手い仕掛けになっているマンションもあるようですが、ここは三井の計画がおかしかった
ということですね。ヤナセに80台も借りてもらえるとしても、共用部に部外者が立ち入ることになる。
あまりそういう風にはしてほしくないです。

[1153: 住民さん]

契約書の共通部分の番号とか使ってるところが多いみたい。

駐車場に入ってくるのは、ヤナセなら信用できるから全然気にならないね。そもそもの地主だし。外車の新車がたくさん見れる機会ができるから車好きとしては逆に嬉しい。

[1154: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ファミマが長期に渡り月額5万という事業主の伊藤忠にとっておいしい契約だったように、最初から駐車場料金を高めにして空きが多くなるようにして、車両の置き場としてヤナセに入居者よりも割安に貸し出す設計だったのでは？
分譲前のアンケートでどれ位駐車場が埋まるかは事業主は把握していたはず。
最初からヤナセの車両置き場として活用する計画だったかもしれない。

[1155: 住人さん]

初めから狙っていたとしたらちょっと驚くけど、まさかそこまで裏はなかったような。駅徒歩分数をガチンコで間違えてしまったり、三井でもミスすることはあるということではないでしょうか。

ファミマの家賃はその程度で十分だと思います。グローヴタワーのコンビニが潰れてしまったように、マンション内コンビニはあんまり儲からないですから、下手に搾取して小銭稼ぎしても結果、撤退される方が痛いです。マンションコンビニはやっぱり便利だと感じています。実質、お客さんはマンション関係者が９０％以上ですし。

[1156: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

月額5万でこの立地で経営できるならやりたい人多いよ。かなり儲かってるはずだから、住民は割引でいつも買えるくらいにしてもらわないと。

値付けが変なのはMBR。実質トランクルーム的に利用されているし、月額500円は超お得。
これは大幅値上げでいいと思う。
96室Ｘ1万で月額100万近くの収入源に。
高級自転車を入れたり、トランクルームとして使用できるなら、1万で全室埋まるよ。

[1157: 入居済みさん]

維持費不足で管理費UPだけは面子なし
管理会社として思考錯誤した結果がヤナセさんへるぷでしょ

駐車料金や利用料改定が利用者いる中でそんなに早くできるとは考えにくい

[1158: 住人さん]

MBRが実質トランクルームとして使われているという報告は私は見ても聞いてもいませんが、何を根拠にいっているのでしょうか？

共有部の当初の目的外利用を認め、利用額を大幅増額するような規約変更はメジャーチェンジになるので７５％以上の賛成がないといけないのでかなり難しいと思いますよ。大事な自転車を保管できるMBRがあるから購入した人もいるでしょうし、そういう人はTR化するのは望んでないでしょう。

[1159: 匿名さん]

>>1158
いずれにしても、管理費を上げるか駐車場を埋めるかしないと、毎月の不足は積み上がる

[1160: 住民さん]

まずはヤナセさんと協議。それが一番大事であり、現実的な解決策。

[1161: 匿名さん]

>>1154
少しうがった見方ですが、一理あるかもしれませんね。
40000円は相場から高すぎるし、そもそも駐車場代金は駐車場保守や将来のリプレース代金としてプールされるべきもので管理費に入れるものではありません。
当初の管理費を下げたかったかヤナセマター也の何らか裏があったとしても驚きませんね。
ヤナセに安く貸すなら我々のも当然に同じにすべきです。
相場より高くかつヤナセが安く借りるとなれば現在借りておられる方々の解約が始まると考えます。

[1162: 匿名さん]

ヤナセに少し安く貸そうが私は解約しないけど。外部の個人に安く貸すならそれはあり得ない話だが、ヤナセは企業として数十の単位で借りてくれるわけであり全く話が違う。

4万がどうこう言ってるセコイ人はそもそも借りてないでしょ。そんなこと言ってるのは君が安くしてもらって借りたいだけでしょ。

[1163: 匿名さん]

>>1162
「君」呼ばわりされる筋合いはありませんが、
そもそも相場が高いから借りてが少ない。
ヤナセも相場に比して高いから、まともな値段で貸してと言っている。
高いものは解約される。これ、道理。
そもそも精査されていない現在の修繕計画に基づいて、管理費が危ないとか煽ってる方が問題なのでは？

[1164: 匿名さん]

>>1163
駐車場料金を下げれば稼働率が上がり収益が改善すると思っている人ですか?

[1165: 匿名さん]

GFTの駐車場料金が高いから近隣の月極駐車場を契約してる人ってどの位いるのかな?

[1166: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1158
ツッコミどころ満載の発言をわざと書いて発言を引き出す「釣り」ってヤツでしょうね。確かめようもないことをあたかも確かめたかのように言っていたり、あと他にも針が有りますね(笑)。

駐輪場とか駐車場の話は荒れるからパスつき掲示板を。って流れの中それでもこの話題を続ける人は荒らしと決めつけることは無いとしてもスゴく疑って良いと思います。
大事なのは相手にしないことです。

[1167: マンション住民さん]

引越し前に借りていた近辺の駐車場は、
3万2千円でした。
GFTの駐車場は、それに比べると高いですが、設備の充実度を踏まえると納得できる金額です。

[1168: 匿名さん]

ヤナセが40000円で80台とか30000円で100台とか借りてくれれば万事解決とありますが、
そもそもヤナセがそんなに借りる必要があるのですか？とても、そんな必要があるように
思えないですが。

[1169: 匿名さん]

そこを理事会がうまく交渉してるわけですから、邪魔しないことです。

[1170: 匿名さん]

同じ1台でもヤナセの使用頻度と一般の家庭の使用頻度は異なるでしょう。今かかってる時間(あえてここには書きませんが)だって長いのに、ヤナセが自分らより安く借りて、あげくそれによりサービスレベルが下がるのは困ります。ヤナセに貸す前提で理事会が「うまく」動いていて邪魔するなというのであればサービスレベルと価格交渉の観点も重要ですね。

[1171: 匿名さん]

本来であれば、不足分は全住民の修繕費用の増額か、駐車料金の値上げで補う必要が有るわけで。
ヤナセさんに助けてもらう立場なんだから価格が安かったとしても文句は言えまい。と私は思いますよ。

[1172: 入居済みさん]

みんなが見られる掲示板で言い争いみたいのはやめてもらえませんか。同じ住民として本当に恥ずかしいです。

[1173: 匿名さん]

そもそも、管理費計画も三井が作ったもの。

完売後も管理費で儲けたい→しかし、マンションを売るためには管理費は安く見せたい→駐車場を40000円に設定してその収入を充てることで管理費を安くしよう→完売してみたら実際は駐車場が空きだらけ→管理費が計画通り集まらず→管理組合が慌てる→掲示板でも揉める（いまここ）

そもそもGFTの駐車場が高いというのは分譲時から指摘があったこと。解決策は３つしかない。

１．管理会社に管理料金を下げてもらう
２．何とかして駐車場を埋める
３．管理費を値上げする

[1174: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

管理費は305円/㎡（予定）ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね･･･。プランは3LDK中心ですし、設置率は40％ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。このエリアの駐車場相場はいつから都心一等地並になったのか･･･。

まさに、指摘されていた通りになっちゃってます。