GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


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[1105: 入居済みさん]

必ずしも入居者のみではないこの掲示板でそんなに荒れられるとマンション住民としては悲しくなります。他の人が知らなくてもいい情報も筒抜けになってしまうし。
この掲示板も本当は入居者しか入れないようにしてくれるとありがたいのですが

[1106: 入居済みさん]

＞1097
解決ねぇ。
ヤナセも営利会社ですからね。
「相場より高い金額の駐車場」を、どこまで借りてくれますかね～。

[1107: 匿名さん]

>>1104
自分も同意見です。
駐車場代25000円って完全に郊外の相場ですからね。

[1108: 入居済みさん]

>1102
同意です。

私も「相場よりも高く設定した金額」で「稼働率７～８割利用率を見込む」計画自体に無理があったと見るべきだと
思います。
車がある意味なくても大丈夫な場所で、相場よりも高い４万円台を設定して稼働率７～８割有る方が不思議ですよ。

これから減る一方では？
最初に引っ越した際は持っていても大丈夫だと思えば、４万円浮くわけですから手放します人も増えますからね。

本当にこの値段設定で埋まると思ったのでしょうか？

[1109: 匿名さん]

>>1108
そんなの今更いっても仕方ないし、買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う。幸いヤナセさんがいるので、良い金額で折り合ってもらえれば万事解決。

[1110: 匿名さん]

都心３区の最近の新築タワマンの駐車料金は３５０００－４５０００が相場だから金額に関しては仕方ないと思うよ。だって３５０００に下げても１００台は絶対増えないだろうし。共用部の料金なんて気軽に変えてはいけないし、４００００のままが無難と思います。車持ちですが不満ありません。

[1111: 匿名さん]

ちょっとネットで各マンションの機械式駐車場の料金を調べてみました。

アイランドグローブ　　29000円～30000円（420台）
アイランドケープ　　　25000円～27000円（398台）
芝浦ベイワード　　　　44000円（64台）
キャピタルマークタワー27000円～30000円（不明、現在空き無し）
ワールドシティタワー　23000円～25000円（1300台）
品川Ｖタワー　　　　　30000円

マンション周辺の月ぎめ駐車場は、芝浦、品川ともに40000円～50000円
ベイワードは確かに高いですが、64台しかないので、駐車場が埋まらなくても
大きな影響はないでしょう。
明らかにＧＦＴ40000円は高いですね。なんでこんな設定したんでしょうかね。

[1112: 入居済みさん]

>1109

「買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う」というのは、ちょっと違う気がする。

[1113: 匿名さん]

>>1111
マンション周辺の月極駐車場の相場に合わせただけでしょう。

[1114: 匿名さん]

>>1110
料金を下げるのは簡単だけど、一度下げた金額を上げるのは難しいからね。

[1115: 匿名さん]

誰かが値下げシミュレーションしてたけど、値段下げたらほぼ確実に収支が悪化するよ。
周辺の相場に合わせて値下げしたら、満車でも今より収入悪化するって話なんだから、値下げは無いよ。
ヤナセに貸し出すのが一番現実的だし、ベストな選択でしょう。

[1116: 入居済みさん]

相場よりも高い金額で契約者が減っていくという点、考えてないよね。まったく。

>1115

ヤナセが高い金額で契約してくれるといいですね～。

[1117: 匿名さん]

>>1116
なにこの人。本当に住民？

[1118: 匿名さん]

まぁ駐車場の契約率は今後は右肩下がりでしょうね。
どこのマンションでもぶつかる壁です。

管理業務と管理費の妥当性もちゃんと見直さないとですね。

[1119: 匿名さん]

ちなみに、芝地区のタワマンの駐車場の料金をスーモでみてみましたが、
カテリーナ　　３５０００から４２０００
クレストプライム　３９０００から５２０００
パークハウス芝タワー　４００００から６００００
そして、三井の芝パークタワーは空がないようです

[1120: 匿名さん]

結局、この界隈が高いというだけでしょう。勝どき晴海や新宿の物件の比較すればこの辺の賃貸単価が高いわけで駐車場もより高くなるのは仕方ないと思います。アイランドやCMTが安いのは芝浦の単価が非常に安い時期に設定されたからなので比較対象としては適切ではないと思います。

GFT 40000-42000　H28年
港区の近隣
カテリーナ　　 35000-42000　H18年
クレストプライム　 39000-52000　H19年
パークハウス芝タワー　40000-60000　H16年
ザレジデンス三田　 36000-72000　H26年
パークホームズ南麻布　32000-39000　H25年
プラウド南麻布　 47000-50000　H25年
プラウドタワー白金台　38000-43000　H26年
大規模の同時期竣工
DT 27000-42000　H28年
KTT 27000-50000　H29年
白金の社 37000-45000　H27年
富久クロス 31000-40000　H27年
西新宿60 25000-30000　H29年

[1121: 住民さん]

>>1117
1115さんの意見、普通にまともだと思いますけど。。じゃあ例えば4万から3万5千に下げたら契約するっていう人いますか？そんなにいないでしょ？契約率が低いのは、単純に交通利便性がいいから、車いらないなっていう人が多数であって、駐車料金ではないでしょ。

[1122: 匿名さん]

>>1121
駐車場料金を値下げすると稼働率が上がるという事がビジネス的に普通と考えている人いるんです。

[1123: 匿名さん]

>>1122
駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
埋まらないと管理費値上げということですね。
駐車場収入もあてにして管理費が設定されているわけですから。上に芝や浜松町や山手線内側物件の
駐車場は高いと書いてありますが、それらとは比較になりませんよ。格が違います。
ＧＦＴの比較対象はアイランドなど芝浦のマンションでしょう。アイランド分譲当時でも、浜松町や
高輪のマンションの駐車場は40000円から50000円でした。芝浦や港南は今も昔もマンション駐車場
は25000円～30000円が普通。東京ベイシティタワーも23000円、平置きで30000円です。
私は車持ってないので関係ないですが、私が言っているのは40000円の駐車場が8割埋まる設定で
計画を組んでいる管理費計画がおかしいと言っているだけです。

[1124: 匿名さん]

駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
埋まらないと管理費値上げということですね。
＞＞


なんでそうなるんですか？ヤナセさんが借りる可能性が高いっていう話で、とりあえずそれで8割分の収支に見合う可能性も十分あるんですが。

[1125: 住民さん]

芝浦1丁目の月極は屋根ありは平均５万が相場です。芝浦4丁目でもTBTやアイランドがあるあたりと比較すれば、１丁目は立地的にオフィス街に面しているので重要が高いため、駐車場の相場が少し高いんですよ。

もちろん南麻布や白金とは格が違いますが、芝や三田との比較ならば、既に芝浦の中古価格はほとんど変わりませんので十分比較対象です。

[1126: 匿名さん]

ヤナセさんもさすがに40000円で82台の契約とはならないでしょうから、ちょっと色を付けて30000円で110台くらいが現実的な落とし所でしょう。
そうすれば駐車場の残りは30台、すこぶる健全運営になります。
ただ、ヤナセに貸し出した部分には法人税がかかるので、減価償却や経費などめいっぱいとって節税しなければなりませんね。
そういうことに詳しい方は理事にいらっしゃるのかしら。

[1127: 住民さん]

初代の理事は経営者さんが多いようですのでその辺は大丈夫かと思いますが、自分でできるわけではないと思うので税理士か公認会計士を雇う必要があるかもしれません。

[1128: 入居済みさん]

>1121
駐車場代下げても契約する人いないって、なんであなたはわかるの？

[1129: 入居済みさん]

>1126
え、本来利用するべき住民はダメで、ヤナセにはいきなり値下げOKなんですか？
要は、駐車場を使う住民を追い出したいのでしょうか？
それと、それで収支大丈夫なんですか？

[1130: 住民さん]

>>1129
成りすましさんかな。内容的に荒らしたいという気持ちが文章に少し滲んでいる。追い出したいとかその解釈の意味がわからない。収支大丈夫も何も上に書かれているような数字で契約がされれば大丈夫なのは明白でしょうに。

[1131: 匿名さん]

>>1129
あなたも80台分とかまとめて借りてくれるなら値下げの余地もあると思いますよ。ぜひご検討くださいね 苦笑

[1132: 入居済みさん]

ヤナセさんがこの掲示板みたら気分いいもんではないよね
何案か絞って住民投票しかない

[1133: 匿名さん]

駐車場料金を値下げする事で稼働率が上がり収益が改善すると考えている人っているの?

[1134: 住民さん]

年末、ベンツ買い替えるときはちゃんとお隣で買います。

[1135: 匿名さん]

>>1125
芝浦も品川も月極めは40000-50000円なのに、他のマンション内はは25000-30000円。GFTだけが周辺の月極め並みの値段であること、その40000円を前提に管理費計画が組まれているのはおかしいのでは？

[1136: 入居済みさん]

>1131

まとめて借りてくれるにしても、ディスカウントすることは、マンションにとっては
最初に予定していた計算とは違ってくるのではないですか？

まとめて借りるからディスカウントするという考え方はわからなくはないのですが、
ヤナセで１万円下げて貸すのであれば、住民を５０００円下げて何人かでも獲得した方が
いいんじゃないですか？

[1137: 匿名さん]

>>1136
あなたもいい加減しつこいですね。
そんなに主張したいなら総会で主張してください。
ここでいくら持論を展開してもムダですし、荒れるだけだと理解してください。

[1138: 契約済みさん]

途中から空き出るならまだしも、三井の値付けがクソだったから最初から面倒なことになる(´･Д･)」
事前アンケートで大体予想できたんじゃないのか〜

[1139: 住民さん]

この人は単なる荒しだからまともに取り合うだけ無駄。気になるならアク禁依頼してあげればいい。

[1140: マンション住民さん]

夏を目処に駐車場をやめる予定です。
他の方はわかりませんが、やはり週末しか乗らない私にとっては４万円は高い出費です。
住民の事を考えてもらえるのであれば、自分のマンションですしもう少し下げて欲しいというのが本音ですね。
値下げ反対の方は、収支を考えられているのでしょうが、目の前の利用者のことも考えてもらえると嬉しいです。

[1141: 入居済みさん]

>1137

持論展開しているのは、彼（彼女？）だけじゃないんじゃないか？
確かに、掲示板でいくら言ったろころでとは思うけどね。

[1142: マンション住民さん]

前にもあったけれど、意見が対立するとすぐに「荒らし」とか「部外者」認定するのはやめませんか？
それこそ意見を言いあえる掲示板なのでしょう？
めちゃくちゃな事を書き込んでいるとも思えませんよ。

[1143: 匿名さん]

やはりパス付きを作るしかないですね。
ここで三人ほど賛成の返信がもらえれば私が作りますが、賛同いただける方はいますか？

[1144: 契約済みさん]

>>1142
確かに荒しとは限らない。ただ、可能性としては
①確かにこの物件の住人だけど書いたものを第三者が読んだらどう思うのか想像できない少し頭がかわいそうな人
②荒し
のどちらかになるけど②だと思いたいのは無理もないでしょ。

特に、今回は本当にヤナセに契約してほしいと思っている人だったとして、ここで結論を出しても何の意味もない上、万が一ヤナセの人がここを見たときにどうなるのかって想像できないんですかね。
こっちの手の内を完全に明かしている上に、提示した条件がインターネットに駄々漏れの相手と契約したいって思わないでしょ。

[1145: マンション住民さん]

パスワード付きの住民専用レスを開設すべきです。

[1146: 入居済みさん]

誰でも見られる掲示板に住民しかわからない情報が書かれるのは嫌です。そのための掲示板と言われてたら元も子もないですが。
パス付きが可能ならお願いしたいです。

[1147: 契約済みさん]

入居者のみで掲示板を利用したいなら
管理組合でホームページでも作ることだね

[1148: 匿名さん]

わかりました。パス付きを作るので少しお待ちください。

[1149: マンション住民さん]

>1147

私もそう思います。
理事会に提案すればいいのでは？

[1150: 入居済みさん]

ちなみにパス付掲示板のパスをどのように住民だけに教えるのでしょうか？

[1151: 匿名さん]

>>1150
住人にしかわからないパスワードにします。
共用部のWi-Fiのパスワードとか。

[1152: 匿名さん]

友人が某港区タワーマンションに住んでいますが、そこの駐車場代は25000円で95％が埋まっており、
駐車場代が管理費収入に組み入れられることで、住民の管理費が非常に安く抑えられているようです。
そういう上手い仕掛けになっているマンションもあるようですが、ここは三井の計画がおかしかった
ということですね。ヤナセに80台も借りてもらえるとしても、共用部に部外者が立ち入ることになる。
あまりそういう風にはしてほしくないです。

[1153: 住民さん]

契約書の共通部分の番号とか使ってるところが多いみたい。

駐車場に入ってくるのは、ヤナセなら信用できるから全然気にならないね。そもそもの地主だし。外車の新車がたくさん見れる機会ができるから車好きとしては逆に嬉しい。

[1154: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ファミマが長期に渡り月額5万という事業主の伊藤忠にとっておいしい契約だったように、最初から駐車場料金を高めにして空きが多くなるようにして、車両の置き場としてヤナセに入居者よりも割安に貸し出す設計だったのでは？
分譲前のアンケートでどれ位駐車場が埋まるかは事業主は把握していたはず。
最初からヤナセの車両置き場として活用する計画だったかもしれない。