GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227
タワーマンションゲストルーム訪問(1) グローバルフロントタワー”SUN”
https://www.sumu-log.com/archives/1821
【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
https://www.sumu-log.com/archives/4803/

[1101: 匿名さん]

とりあえずヤナセ様との交渉を見まもりましょう。
交渉成立したらヤナセ様に足を向けて寝れませんね(笑)
今度車を買い換える時はヤナセ様から買ってあげたい。

[1102: 匿名さん]

>>1092
>もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。

計画8割に対し、現在218台、設置数358台。稼働率60.9%で、7-8割には全然足らない。

且つ、駐車場料金は40000円、周辺マンションより6割も高い。

結果、毎月340万の積み立て不足。

そういう初期設定がおかしいのでは？という話をしているのですがね。

[1103: 契約済みさん]

>>1099

マンション掲示板で駐車場とか駐輪場の話題が荒れやすいってのは定番中の定番ですからね。
結論が出ているものでも書けばだいたい荒れるので、荒らしたい人にとっては格好の話題です。

真面目に語りたい人や不満がある人は、ここに書けば溜飲は下がるのかもしれないけど、結局ここでは何も進展しないで荒れるだけ。ということを頭の隅に入れておくと良いかも

[1104: 匿名さん]

>>1102
この辺の相場は3万円〜くらいですよ。25000円のケープタワーが特段安いだけで、グローブは3万くらいだったかと。
ちなみにここから一番距離が近いタワマンでいうとパークタワー芝浦ベイワードがありますが、駐車場代は4万超えており、ここより高いです。芝浦の地価上昇は著しいので最近のタワマンの駐車場代が高くなるのはやむをえないと思います。

[1105: 入居済みさん]

必ずしも入居者のみではないこの掲示板でそんなに荒れられるとマンション住民としては悲しくなります。他の人が知らなくてもいい情報も筒抜けになってしまうし。
この掲示板も本当は入居者しか入れないようにしてくれるとありがたいのですが

[1106: 入居済みさん]

＞1097
解決ねぇ。
ヤナセも営利会社ですからね。
「相場より高い金額の駐車場」を、どこまで借りてくれますかね～。

[1107: 匿名さん]

>>1104
自分も同意見です。
駐車場代25000円って完全に郊外の相場ですからね。

[1108: 入居済みさん]

>1102
同意です。

私も「相場よりも高く設定した金額」で「稼働率７～８割利用率を見込む」計画自体に無理があったと見るべきだと
思います。
車がある意味なくても大丈夫な場所で、相場よりも高い４万円台を設定して稼働率７～８割有る方が不思議ですよ。

これから減る一方では？
最初に引っ越した際は持っていても大丈夫だと思えば、４万円浮くわけですから手放します人も増えますからね。

本当にこの値段設定で埋まると思ったのでしょうか？

[1109: 匿名さん]

>>1108
そんなの今更いっても仕方ないし、買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う。幸いヤナセさんがいるので、良い金額で折り合ってもらえれば万事解決。

[1110: 匿名さん]

都心３区の最近の新築タワマンの駐車料金は３５０００－４５０００が相場だから金額に関しては仕方ないと思うよ。だって３５０００に下げても１００台は絶対増えないだろうし。共用部の料金なんて気軽に変えてはいけないし、４００００のままが無難と思います。車持ちですが不満ありません。

[1111: 匿名さん]

ちょっとネットで各マンションの機械式駐車場の料金を調べてみました。

アイランドグローブ　　29000円～30000円（420台）
アイランドケープ　　　25000円～27000円（398台）
芝浦ベイワード　　　　44000円（64台）
キャピタルマークタワー27000円～30000円（不明、現在空き無し）
ワールドシティタワー　23000円～25000円（1300台）
品川Ｖタワー　　　　　30000円

マンション周辺の月ぎめ駐車場は、芝浦、品川ともに40000円～50000円
ベイワードは確かに高いですが、64台しかないので、駐車場が埋まらなくても
大きな影響はないでしょう。
明らかにＧＦＴ40000円は高いですね。なんでこんな設定したんでしょうかね。

[1112: 入居済みさん]

>1109

「買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う」というのは、ちょっと違う気がする。

[1113: 匿名さん]

>>1111
マンション周辺の月極駐車場の相場に合わせただけでしょう。

[1114: 匿名さん]

>>1110
料金を下げるのは簡単だけど、一度下げた金額を上げるのは難しいからね。

[1115: 匿名さん]

誰かが値下げシミュレーションしてたけど、値段下げたらほぼ確実に収支が悪化するよ。
周辺の相場に合わせて値下げしたら、満車でも今より収入悪化するって話なんだから、値下げは無いよ。
ヤナセに貸し出すのが一番現実的だし、ベストな選択でしょう。

[1116: 入居済みさん]

相場よりも高い金額で契約者が減っていくという点、考えてないよね。まったく。

>1115

ヤナセが高い金額で契約してくれるといいですね～。

[1117: 匿名さん]

>>1116
なにこの人。本当に住民？

[1118: 匿名さん]

まぁ駐車場の契約率は今後は右肩下がりでしょうね。
どこのマンションでもぶつかる壁です。

管理業務と管理費の妥当性もちゃんと見直さないとですね。

[1119: 匿名さん]

ちなみに、芝地区のタワマンの駐車場の料金をスーモでみてみましたが、
カテリーナ　　３５０００から４２０００
クレストプライム　３９０００から５２０００
パークハウス芝タワー　４００００から６００００
そして、三井の芝パークタワーは空がないようです

[1120: 匿名さん]

結局、この界隈が高いというだけでしょう。勝どき晴海や新宿の物件の比較すればこの辺の賃貸単価が高いわけで駐車場もより高くなるのは仕方ないと思います。アイランドやCMTが安いのは芝浦の単価が非常に安い時期に設定されたからなので比較対象としては適切ではないと思います。

GFT 40000-42000　H28年
港区の近隣
カテリーナ　　 35000-42000　H18年
クレストプライム　 39000-52000　H19年
パークハウス芝タワー　40000-60000　H16年
ザレジデンス三田　 36000-72000　H26年
パークホームズ南麻布　32000-39000　H25年
プラウド南麻布　 47000-50000　H25年
プラウドタワー白金台　38000-43000　H26年
大規模の同時期竣工
DT 27000-42000　H28年
KTT 27000-50000　H29年
白金の社 37000-45000　H27年
富久クロス 31000-40000　H27年
西新宿60 25000-30000　H29年