GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[1085: 匿名さん]

>>1083
前も話したけどかからないよ。一部貸しで不特定多数に対する貸出じゃないから営利目的と判断されません。常識です。

[1086: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マイバイシクルルームが自転車以外のものが置かれ、実質トランクルームとなっている。500円は安すぎるので、まずはこちらを月額1万にして不足分を補うたしにしたら？

[1087: 匿名さん]

>1081
早速のご指摘いただきありがとうございます。
駐車場の料金設定について、
42,000円/月 → 40,000円/月
に訂正します。
（以下、同じ文で数字の差し替えです。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
となります。
従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[1088: 匿名さん]

国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」（以下、「マンション駐車場の収益事業の判定について」といいます。）の文書回答事例を国税庁ホームページに公開し、収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行いました。

空き駐車場を有効活用し、管理組合の収入不足を回避する目的から、積極的に募集を行い、駐車場の外部使用を行っている場合、区分所有者の駐車場使用に一定の優先性が認められない場合には、駐車場使用の全てが収益事業に該当し、一定の優先性が認められる場合には、外部使用部分だけが収益事業に該当することになります。

本件につきましては、ヤナセへの貸出の部分のみ収益事業に該当することになります。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_3.php
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[1089: 匿名さん]

ヤナセに賃貸で一部屋借りてもらった上で、駐車場を沢山借りてもらえば万事解決ということ？

[1090: 匿名さん]

駐車料金の収益ですが、原価償却費やメンテナンス等の経費を収益から除外できるはずなので、税金は殆ど取られないと思いますよ。

[1091: 匿名さん]

>>1080
周辺マンションの相場が25000円なのに、仮に満車でも35000円に設定しなきゃならない計画って、そもそも計画に無理があるのでは？
月344万円の不足はデカイ。年間で4000万円以上。このままだと、管理費や駐車場修繕費に億単位の大きな不足が。

[1092: 匿名さん]

>>1091
もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。今稼働率が6.5割程度なので、ヤナセに1割貸せば7.5割で修繕計画上の予定数値を超えます。全く問題ない水準ですね。

[1093: 匿名さん]

そもそも駐車場代で管理費を補填する計画が間違えではないでしょうか。
今の契約者が相場より高い40000万で借り続けるとの保証も無いですし。

[1094: 匿名さん]

失礼しました。4万です。

[1095: 匿名さん]

>>1093
駐車場料金で管理費を補填しなければ、皆さんの管理費負担が増えるだけです。それで嬉しいですか?

[1096: 匿名さん]

要するに三井の設定ミスなんですから、全員で負担、つまり管理費を少し増額するのがスジだと思います。
駐車料金の上げ下げで解決できるレベルの不足額ではありませんよ。

[1097: 匿名さん]

ほらまたなりすましが入ってきたぞ(笑)

ヤナセ様にお貸しできればそれで解決。以上！

[1098: 匿名さん]

ヤナセが借りる意思があるのだから何ら問題ない。駐車場が多すぎたわけだが、となりがヤナセで結果オーライ。

[1099: 匿名さん]

昨日もそういう結論になったけど、定期的に駐車場料金の話題が出て掲示板が荒れるよね。

[1100: 匿名さん]

>>1095 駐車場借りる人だけが負担するのは、おかしいのではないかという意見です。
管理費は増額しなくて済むように、これから見直していけば良いと思います。
マイバイシクルルーム代の増額も一案です。電気代もかからないみたいですし。

[1101: 匿名さん]

とりあえずヤナセ様との交渉を見まもりましょう。
交渉成立したらヤナセ様に足を向けて寝れませんね(笑)
今度車を買い換える時はヤナセ様から買ってあげたい。

[1102: 匿名さん]

>>1092
>もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。

計画8割に対し、現在218台、設置数358台。稼働率60.9%で、7-8割には全然足らない。

且つ、駐車場料金は40000円、周辺マンションより6割も高い。

結果、毎月340万の積み立て不足。

そういう初期設定がおかしいのでは？という話をしているのですがね。

[1103: 契約済みさん]

>>1099

マンション掲示板で駐車場とか駐輪場の話題が荒れやすいってのは定番中の定番ですからね。
結論が出ているものでも書けばだいたい荒れるので、荒らしたい人にとっては格好の話題です。

真面目に語りたい人や不満がある人は、ここに書けば溜飲は下がるのかもしれないけど、結局ここでは何も進展しないで荒れるだけ。ということを頭の隅に入れておくと良いかも

[1104: 匿名さん]

>>1102
この辺の相場は3万円〜くらいですよ。25000円のケープタワーが特段安いだけで、グローブは3万くらいだったかと。
ちなみにここから一番距離が近いタワマンでいうとパークタワー芝浦ベイワードがありますが、駐車場代は4万超えており、ここより高いです。芝浦の地価上昇は著しいので最近のタワマンの駐車場代が高くなるのはやむをえないと思います。

[1105: 入居済みさん]

必ずしも入居者のみではないこの掲示板でそんなに荒れられるとマンション住民としては悲しくなります。他の人が知らなくてもいい情報も筒抜けになってしまうし。
この掲示板も本当は入居者しか入れないようにしてくれるとありがたいのですが

[1106: 入居済みさん]

＞1097
解決ねぇ。
ヤナセも営利会社ですからね。
「相場より高い金額の駐車場」を、どこまで借りてくれますかね～。

[1107: 匿名さん]

>>1104
自分も同意見です。
駐車場代25000円って完全に郊外の相場ですからね。

[1108: 入居済みさん]

>1102
同意です。

私も「相場よりも高く設定した金額」で「稼働率７～８割利用率を見込む」計画自体に無理があったと見るべきだと
思います。
車がある意味なくても大丈夫な場所で、相場よりも高い４万円台を設定して稼働率７～８割有る方が不思議ですよ。

これから減る一方では？
最初に引っ越した際は持っていても大丈夫だと思えば、４万円浮くわけですから手放します人も増えますからね。

本当にこの値段設定で埋まると思ったのでしょうか？

[1109: 匿名さん]

>>1108
そんなの今更いっても仕方ないし、買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う。幸いヤナセさんがいるので、良い金額で折り合ってもらえれば万事解決。

[1110: 匿名さん]

都心３区の最近の新築タワマンの駐車料金は３５０００－４５０００が相場だから金額に関しては仕方ないと思うよ。だって３５０００に下げても１００台は絶対増えないだろうし。共用部の料金なんて気軽に変えてはいけないし、４００００のままが無難と思います。車持ちですが不満ありません。

[1111: 匿名さん]

ちょっとネットで各マンションの機械式駐車場の料金を調べてみました。

アイランドグローブ　　29000円～30000円（420台）
アイランドケープ　　　25000円～27000円（398台）
芝浦ベイワード　　　　44000円（64台）
キャピタルマークタワー27000円～30000円（不明、現在空き無し）
ワールドシティタワー　23000円～25000円（1300台）
品川Ｖタワー　　　　　30000円

マンション周辺の月ぎめ駐車場は、芝浦、品川ともに40000円～50000円
ベイワードは確かに高いですが、64台しかないので、駐車場が埋まらなくても
大きな影響はないでしょう。
明らかにＧＦＴ40000円は高いですね。なんでこんな設定したんでしょうかね。

[1112: 入居済みさん]

>1109

「買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う」というのは、ちょっと違う気がする。

[1113: 匿名さん]

>>1111
マンション周辺の月極駐車場の相場に合わせただけでしょう。

[1114: 匿名さん]

>>1110
料金を下げるのは簡単だけど、一度下げた金額を上げるのは難しいからね。

[1115: 匿名さん]

誰かが値下げシミュレーションしてたけど、値段下げたらほぼ確実に収支が悪化するよ。
周辺の相場に合わせて値下げしたら、満車でも今より収入悪化するって話なんだから、値下げは無いよ。
ヤナセに貸し出すのが一番現実的だし、ベストな選択でしょう。

[1116: 入居済みさん]

相場よりも高い金額で契約者が減っていくという点、考えてないよね。まったく。

>1115

ヤナセが高い金額で契約してくれるといいですね～。

[1117: 匿名さん]

>>1116
なにこの人。本当に住民？

[1118: 匿名さん]

まぁ駐車場の契約率は今後は右肩下がりでしょうね。
どこのマンションでもぶつかる壁です。

管理業務と管理費の妥当性もちゃんと見直さないとですね。

[1119: 匿名さん]

ちなみに、芝地区のタワマンの駐車場の料金をスーモでみてみましたが、
カテリーナ　　３５０００から４２０００
クレストプライム　３９０００から５２０００
パークハウス芝タワー　４００００から６００００
そして、三井の芝パークタワーは空がないようです

[1120: 匿名さん]

結局、この界隈が高いというだけでしょう。勝どき晴海や新宿の物件の比較すればこの辺の賃貸単価が高いわけで駐車場もより高くなるのは仕方ないと思います。アイランドやCMTが安いのは芝浦の単価が非常に安い時期に設定されたからなので比較対象としては適切ではないと思います。

GFT 40000-42000　H28年
港区の近隣
カテリーナ　　 35000-42000　H18年
クレストプライム　 39000-52000　H19年
パークハウス芝タワー　40000-60000　H16年
ザレジデンス三田　 36000-72000　H26年
パークホームズ南麻布　32000-39000　H25年
プラウド南麻布　 47000-50000　H25年
プラウドタワー白金台　38000-43000　H26年
大規模の同時期竣工
DT 27000-42000　H28年
KTT 27000-50000　H29年
白金の社 37000-45000　H27年
富久クロス 31000-40000　H27年
西新宿60 25000-30000　H29年

[1121: 住民さん]

>>1117
1115さんの意見、普通にまともだと思いますけど。。じゃあ例えば4万から3万5千に下げたら契約するっていう人いますか？そんなにいないでしょ？契約率が低いのは、単純に交通利便性がいいから、車いらないなっていう人が多数であって、駐車料金ではないでしょ。

[1122: 匿名さん]

>>1121
駐車場料金を値下げすると稼働率が上がるという事がビジネス的に普通と考えている人いるんです。

[1123: 匿名さん]

>>1122
駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
埋まらないと管理費値上げということですね。
駐車場収入もあてにして管理費が設定されているわけですから。上に芝や浜松町や山手線内側物件の
駐車場は高いと書いてありますが、それらとは比較になりませんよ。格が違います。
ＧＦＴの比較対象はアイランドなど芝浦のマンションでしょう。アイランド分譲当時でも、浜松町や
高輪のマンションの駐車場は40000円から50000円でした。芝浦や港南は今も昔もマンション駐車場
は25000円～30000円が普通。東京ベイシティタワーも23000円、平置きで30000円です。
私は車持ってないので関係ないですが、私が言っているのは40000円の駐車場が8割埋まる設定で
計画を組んでいる管理費計画がおかしいと言っているだけです。

[1124: 匿名さん]

駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
埋まらないと管理費値上げということですね。
＞＞


なんでそうなるんですか？ヤナセさんが借りる可能性が高いっていう話で、とりあえずそれで8割分の収支に見合う可能性も十分あるんですが。

[1125: 住民さん]

芝浦1丁目の月極は屋根ありは平均５万が相場です。芝浦4丁目でもTBTやアイランドがあるあたりと比較すれば、１丁目は立地的にオフィス街に面しているので重要が高いため、駐車場の相場が少し高いんですよ。

もちろん南麻布や白金とは格が違いますが、芝や三田との比較ならば、既に芝浦の中古価格はほとんど変わりませんので十分比較対象です。

[1126: 匿名さん]

ヤナセさんもさすがに40000円で82台の契約とはならないでしょうから、ちょっと色を付けて30000円で110台くらいが現実的な落とし所でしょう。
そうすれば駐車場の残りは30台、すこぶる健全運営になります。
ただ、ヤナセに貸し出した部分には法人税がかかるので、減価償却や経費などめいっぱいとって節税しなければなりませんね。
そういうことに詳しい方は理事にいらっしゃるのかしら。

[1127: 住民さん]

初代の理事は経営者さんが多いようですのでその辺は大丈夫かと思いますが、自分でできるわけではないと思うので税理士か公認会計士を雇う必要があるかもしれません。

[1128: 入居済みさん]

>1121
駐車場代下げても契約する人いないって、なんであなたはわかるの？

[1129: 入居済みさん]

>1126
え、本来利用するべき住民はダメで、ヤナセにはいきなり値下げOKなんですか？
要は、駐車場を使う住民を追い出したいのでしょうか？
それと、それで収支大丈夫なんですか？

[1130: 住民さん]

>>1129
成りすましさんかな。内容的に荒らしたいという気持ちが文章に少し滲んでいる。追い出したいとかその解釈の意味がわからない。収支大丈夫も何も上に書かれているような数字で契約がされれば大丈夫なのは明白でしょうに。

[1131: 匿名さん]

>>1129
あなたも80台分とかまとめて借りてくれるなら値下げの余地もあると思いますよ。ぜひご検討くださいね 苦笑

[1132: 入居済みさん]

ヤナセさんがこの掲示板みたら気分いいもんではないよね
何案か絞って住民投票しかない

[1133: 匿名さん]

駐車場料金を値下げする事で稼働率が上がり収益が改善すると考えている人っているの?

[1134: 住民さん]

年末、ベンツ買い替えるときはちゃんとお隣で買います。

[1135: 匿名さん]

>>1125
芝浦も品川も月極めは40000-50000円なのに、他のマンション内はは25000-30000円。GFTだけが周辺の月極め並みの値段であること、その40000円を前提に管理費計画が組まれているのはおかしいのでは？

[1136: 入居済みさん]

>1131

まとめて借りてくれるにしても、ディスカウントすることは、マンションにとっては
最初に予定していた計算とは違ってくるのではないですか？

まとめて借りるからディスカウントするという考え方はわからなくはないのですが、
ヤナセで１万円下げて貸すのであれば、住民を５０００円下げて何人かでも獲得した方が
いいんじゃないですか？

[1137: 匿名さん]

>>1136
あなたもいい加減しつこいですね。
そんなに主張したいなら総会で主張してください。
ここでいくら持論を展開してもムダですし、荒れるだけだと理解してください。

[1138: 契約済みさん]

途中から空き出るならまだしも、三井の値付けがクソだったから最初から面倒なことになる(´･Д･)」
事前アンケートで大体予想できたんじゃないのか〜

[1139: 住民さん]

この人は単なる荒しだからまともに取り合うだけ無駄。気になるならアク禁依頼してあげればいい。

[1140: マンション住民さん]

夏を目処に駐車場をやめる予定です。
他の方はわかりませんが、やはり週末しか乗らない私にとっては４万円は高い出費です。
住民の事を考えてもらえるのであれば、自分のマンションですしもう少し下げて欲しいというのが本音ですね。
値下げ反対の方は、収支を考えられているのでしょうが、目の前の利用者のことも考えてもらえると嬉しいです。

[1141: 入居済みさん]

>1137

持論展開しているのは、彼（彼女？）だけじゃないんじゃないか？
確かに、掲示板でいくら言ったろころでとは思うけどね。

[1142: マンション住民さん]

前にもあったけれど、意見が対立するとすぐに「荒らし」とか「部外者」認定するのはやめませんか？
それこそ意見を言いあえる掲示板なのでしょう？
めちゃくちゃな事を書き込んでいるとも思えませんよ。

[1143: 匿名さん]

やはりパス付きを作るしかないですね。
ここで三人ほど賛成の返信がもらえれば私が作りますが、賛同いただける方はいますか？

[1144: 契約済みさん]

>>1142
確かに荒しとは限らない。ただ、可能性としては
①確かにこの物件の住人だけど書いたものを第三者が読んだらどう思うのか想像できない少し頭がかわいそうな人
②荒し
のどちらかになるけど②だと思いたいのは無理もないでしょ。

特に、今回は本当にヤナセに契約してほしいと思っている人だったとして、ここで結論を出しても何の意味もない上、万が一ヤナセの人がここを見たときにどうなるのかって想像できないんですかね。
こっちの手の内を完全に明かしている上に、提示した条件がインターネットに駄々漏れの相手と契約したいって思わないでしょ。

[1145: マンション住民さん]

パスワード付きの住民専用レスを開設すべきです。

[1146: 入居済みさん]

誰でも見られる掲示板に住民しかわからない情報が書かれるのは嫌です。そのための掲示板と言われてたら元も子もないですが。
パス付きが可能ならお願いしたいです。

[1147: 契約済みさん]

入居者のみで掲示板を利用したいなら
管理組合でホームページでも作ることだね

[1148: 匿名さん]

わかりました。パス付きを作るので少しお待ちください。

[1149: マンション住民さん]

>1147

私もそう思います。
理事会に提案すればいいのでは？

[1150: 入居済みさん]

ちなみにパス付掲示板のパスをどのように住民だけに教えるのでしょうか？

[1151: 匿名さん]

>>1150
住人にしかわからないパスワードにします。
共用部のWi-Fiのパスワードとか。

[1152: 匿名さん]

友人が某港区タワーマンションに住んでいますが、そこの駐車場代は25000円で95％が埋まっており、
駐車場代が管理費収入に組み入れられることで、住民の管理費が非常に安く抑えられているようです。
そういう上手い仕掛けになっているマンションもあるようですが、ここは三井の計画がおかしかった
ということですね。ヤナセに80台も借りてもらえるとしても、共用部に部外者が立ち入ることになる。
あまりそういう風にはしてほしくないです。

[1153: 住民さん]

契約書の共通部分の番号とか使ってるところが多いみたい。

駐車場に入ってくるのは、ヤナセなら信用できるから全然気にならないね。そもそもの地主だし。外車の新車がたくさん見れる機会ができるから車好きとしては逆に嬉しい。

[1154: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ファミマが長期に渡り月額5万という事業主の伊藤忠にとっておいしい契約だったように、最初から駐車場料金を高めにして空きが多くなるようにして、車両の置き場としてヤナセに入居者よりも割安に貸し出す設計だったのでは？
分譲前のアンケートでどれ位駐車場が埋まるかは事業主は把握していたはず。
最初からヤナセの車両置き場として活用する計画だったかもしれない。

[1155: 住人さん]

初めから狙っていたとしたらちょっと驚くけど、まさかそこまで裏はなかったような。駅徒歩分数をガチンコで間違えてしまったり、三井でもミスすることはあるということではないでしょうか。

ファミマの家賃はその程度で十分だと思います。グローヴタワーのコンビニが潰れてしまったように、マンション内コンビニはあんまり儲からないですから、下手に搾取して小銭稼ぎしても結果、撤退される方が痛いです。マンションコンビニはやっぱり便利だと感じています。実質、お客さんはマンション関係者が９０％以上ですし。

[1156: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

月額5万でこの立地で経営できるならやりたい人多いよ。かなり儲かってるはずだから、住民は割引でいつも買えるくらいにしてもらわないと。

値付けが変なのはMBR。実質トランクルーム的に利用されているし、月額500円は超お得。
これは大幅値上げでいいと思う。
96室Ｘ1万で月額100万近くの収入源に。
高級自転車を入れたり、トランクルームとして使用できるなら、1万で全室埋まるよ。

[1157: 入居済みさん]

維持費不足で管理費UPだけは面子なし
管理会社として思考錯誤した結果がヤナセさんへるぷでしょ

駐車料金や利用料改定が利用者いる中でそんなに早くできるとは考えにくい

[1158: 住人さん]

MBRが実質トランクルームとして使われているという報告は私は見ても聞いてもいませんが、何を根拠にいっているのでしょうか？

共有部の当初の目的外利用を認め、利用額を大幅増額するような規約変更はメジャーチェンジになるので７５％以上の賛成がないといけないのでかなり難しいと思いますよ。大事な自転車を保管できるMBRがあるから購入した人もいるでしょうし、そういう人はTR化するのは望んでないでしょう。

[1159: 匿名さん]

>>1158
いずれにしても、管理費を上げるか駐車場を埋めるかしないと、毎月の不足は積み上がる

[1160: 住民さん]

まずはヤナセさんと協議。それが一番大事であり、現実的な解決策。

[1161: 匿名さん]

>>1154
少しうがった見方ですが、一理あるかもしれませんね。
40000円は相場から高すぎるし、そもそも駐車場代金は駐車場保守や将来のリプレース代金としてプールされるべきもので管理費に入れるものではありません。
当初の管理費を下げたかったかヤナセマター也の何らか裏があったとしても驚きませんね。
ヤナセに安く貸すなら我々のも当然に同じにすべきです。
相場より高くかつヤナセが安く借りるとなれば現在借りておられる方々の解約が始まると考えます。

[1162: 匿名さん]

ヤナセに少し安く貸そうが私は解約しないけど。外部の個人に安く貸すならそれはあり得ない話だが、ヤナセは企業として数十の単位で借りてくれるわけであり全く話が違う。

4万がどうこう言ってるセコイ人はそもそも借りてないでしょ。そんなこと言ってるのは君が安くしてもらって借りたいだけでしょ。

[1163: 匿名さん]

>>1162
「君」呼ばわりされる筋合いはありませんが、
そもそも相場が高いから借りてが少ない。
ヤナセも相場に比して高いから、まともな値段で貸してと言っている。
高いものは解約される。これ、道理。
そもそも精査されていない現在の修繕計画に基づいて、管理費が危ないとか煽ってる方が問題なのでは？

[1164: 匿名さん]

>>1163
駐車場料金を下げれば稼働率が上がり収益が改善すると思っている人ですか?

[1165: 匿名さん]

GFTの駐車場料金が高いから近隣の月極駐車場を契約してる人ってどの位いるのかな?

[1166: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1158
ツッコミどころ満載の発言をわざと書いて発言を引き出す「釣り」ってヤツでしょうね。確かめようもないことをあたかも確かめたかのように言っていたり、あと他にも針が有りますね(笑)。

駐輪場とか駐車場の話は荒れるからパスつき掲示板を。って流れの中それでもこの話題を続ける人は荒らしと決めつけることは無いとしてもスゴく疑って良いと思います。
大事なのは相手にしないことです。

[1167: マンション住民さん]

引越し前に借りていた近辺の駐車場は、
3万2千円でした。
GFTの駐車場は、それに比べると高いですが、設備の充実度を踏まえると納得できる金額です。

[1168: 匿名さん]

ヤナセが40000円で80台とか30000円で100台とか借りてくれれば万事解決とありますが、
そもそもヤナセがそんなに借りる必要があるのですか？とても、そんな必要があるように
思えないですが。

[1169: 匿名さん]

そこを理事会がうまく交渉してるわけですから、邪魔しないことです。

[1170: 匿名さん]

同じ1台でもヤナセの使用頻度と一般の家庭の使用頻度は異なるでしょう。今かかってる時間(あえてここには書きませんが)だって長いのに、ヤナセが自分らより安く借りて、あげくそれによりサービスレベルが下がるのは困ります。ヤナセに貸す前提で理事会が「うまく」動いていて邪魔するなというのであればサービスレベルと価格交渉の観点も重要ですね。

[1171: 匿名さん]

本来であれば、不足分は全住民の修繕費用の増額か、駐車料金の値上げで補う必要が有るわけで。
ヤナセさんに助けてもらう立場なんだから価格が安かったとしても文句は言えまい。と私は思いますよ。

[1172: 入居済みさん]

みんなが見られる掲示板で言い争いみたいのはやめてもらえませんか。同じ住民として本当に恥ずかしいです。

[1173: 匿名さん]

そもそも、管理費計画も三井が作ったもの。

完売後も管理費で儲けたい→しかし、マンションを売るためには管理費は安く見せたい→駐車場を40000円に設定してその収入を充てることで管理費を安くしよう→完売してみたら実際は駐車場が空きだらけ→管理費が計画通り集まらず→管理組合が慌てる→掲示板でも揉める（いまここ）

そもそもGFTの駐車場が高いというのは分譲時から指摘があったこと。解決策は３つしかない。

１．管理会社に管理料金を下げてもらう
２．何とかして駐車場を埋める
３．管理費を値上げする

[1174: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

管理費は305円/㎡（予定）ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね･･･。プランは3LDK中心ですし、設置率は40％ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。このエリアの駐車場相場はいつから都心一等地並になったのか･･･。

まさに、指摘されていた通りになっちゃってます。

[1175: 入居済みさん]

でも、自分たちのマンションで解決すべき問題を、最初からヤナセ頼みというのは、正直、情けない話です。
ヤナセに期待している人達は、もう少し考えるべきでは？

[1176: マンション住民さん]

駐車場代が高いと感じている人は、結構いると思います。
ちなみに、ヤナセがもし安く借りる事になるのであれば、私は解約しますけどね。

[1177: マンション住民さん]

>1164
私も1163のように思いますが。
あなたが値段が高ければ一番収益が高いと思っている人ですか？

[1178: 匿名さん]

駐車場代40000円というのは分譲時から分かっていたこと。それでも、このマンションを
購入した人は、40000円払ってでも車を所有したい人か、車を所有するつもりがない人か、
転売や賃貸目的で住むつもりがなかった人なので、駐車場代を値下げしても駐車場は
埋まらないでしょうね。とすると、解決策は管理会社の値段を値下げしてもらうか、管理費
を上げるしかない。

知人のマンションは、当初は駐車場が８割しか埋まらなかったそうですが、計画の範囲内
だったそうです。ただ、埋まらない理由が想定以上にハイルーフ車などの所有者が多かった
ためなので、近隣の駐車場を使う人が多く、機械式駐車場のパレットを交換することで最終的
にはほぼ満車になったようです。

[1179: マンション住民さん]

>1178
そうでしょうか。
値段次第では車を持つ事を考える人もいるでしょうし、住んでみての実感もあるので
変化はあると思います。
逆に住んでみて引っ越し時は車を持っていたから借りたけれど、駅近でやはり高いからと
手放す人も多いのでは？と思いますよ。
それに買った時点で分かっていたはずだというのであれば、より良くしていくという余地は
まったく無いことになります。
ちょっと硬く考え過ぎではないでしょうか。

[1180: 入居済みさん]

我が家は駐車場契約しましたが、駐車場が高いので、引っ越しが落ち着いた今、そろそろ車は手放す計画です。
駐車場が2万台なら車を所有し続けるのですが。。

[1181: 匿名さん]

ヤナセが安い値段で借りたら解約すると言ってる人GFTの管理を混乱させたいという単なる荒しですから無視。

[1182: 匿名さん]

パス付専用掲示板を用意しました。以下です。こちらの掲示板とともに併用していきましょう。掲示板に入ったら総合掲示板というのをクリックしてください。

http://www.kikuya-rental.com/bbs/?owner_name=globalfronttower

[1183: 匿名さん]

>>1182
併用？
私はまだクリックしてませんが、如何わしいものでなければ併用ではなく住民はこちらでというべきでしょう。
皆さん、この方は好意の方かもしれませんがフィッシィン詐欺かもしれません。
慎重に対応してください。

[1184: マンション住民さん]

正直に言わせていただくと、自分は駐車場の金額なんか関係ありません。
ローンの支払いで車を持つ余裕がありません。だから自転車で我慢してます。