GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[1045: マンション住民さん]

昨日、NHKに出てましたよね？空中族の人。

[1046: 入居済みさん]

＞１０４４

番号がわかっているのであれば、申し出てみたらどうでしょうか？

[1047: 住民さん]

売却数回で数千万稼いでこの物件までジャンプアップするとかうまいこと渡る人もいるのですね。あそこまでうまくいってる人はさすがにごく少数でしょう。私は不器用だし、売却益とか興味ないから無縁な話ですが。

[1048: 匿名さん]

>>1047
2005年に大田区の4000万円をスタートして、5600万円→7200円のここなんて、なかなかやりますね。

[1049: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今日の1○階東の緊急エレベーター。
ごみ捨て場はすぐ隣なのに。
一応片付けましたけど。こんなことするのはダメじゃん

[1050: 入居済みさん]

自転車を１階東側エレベーターから載せる人を時々見かけます。
駐車場を横切って入ってくるようですが、危険ですね。

今日見たら、張り紙してありました。

自転車マナーが悪すぎる。。

[1051: 引っ越し済みさん]

>>1049
ゴミ回収してたらおっこっちゃったとか、ゴミ袋からおっこちちゃったとかじゃないのですかね

[1052: 住民さんＡ]

タバコ問題、フロントに2度対応をお願いしましたが、やはりなかなか改善されません。窓を開けているとリビングまで匂ってくるのは、毎朝毎晩のこと。健康被害も含めこれが続くのかと思うとストレスです。。タバコ問題は長い戦いになりそうですが、本人の両親に任せるしかないのでしょうか。。

[1053: 住民さんＡ]

>>1052
失礼しました。両親⇨良心の誤りです。

[1054: 匿名さん]

来月に「居住者あいさつ会」が開催されるとの事、ぜひ参加したいと思います。

[1055: 匿名さん]

>>899
例の人って、まだGFTに住み続けているんですかね?
Facebookに東京タワーの写真がアップされていました。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1108781192496777&set=a.101...

[1056: 匿名さん]

>>1055
多分退去したのをごまかすために過去に撮影したものをアップしてるのでは？
理事会の議事録にあった通りもう退去の日程は過ぎてますからね。

[1057: 入居済みさん]

ケープタワーのチラシを貰ってみましたが、駐車場代は24,000円程度。
うちはなんでこんなに高いんですかね？

[1058: 入居済みさん]

ローソンからの道ってなんとかならないのですかね。夜道怖いですよね。。知ってて購入しましたが。

[1059: 入居済みさん]

>1058
それは、マンション外のことなので区に申し立てするしかないのでは？

[1060: 匿名さん]

>>1057
ケープの住民よりも年収が高いから。

[1061: 中古マンション検討中さん]

>>1055
リンク先の画像、本当にお部屋から撮った写真なんですかね？
Google Earthの画面に見えてしょうがないんですが・・・。

[1062: 入居済みさん]

今朝、マンション前に警察がパトカーできていました。出勤時に見たのですが、タクシーの中の女性が降りなかったようですね。
その後、婦人警官に泣きついてた様子ですが、多分同じマンション内の方かと思います。本当に様々な方がいますが、朝からいいみせものでした。みっともない

[1063: 匿名さん]

>>1062
タクシーのトラブルだったんですか。
ってきり、GFTエントランス前に不法駐車していた自転車が強制撤去されそうになって涙の抗議をしているのかと思いました。

[1064: マンション住民さん]

>1057

利用人数と設定金額の曲線では、現状、利益最大化は出来ていないでしょうね。
蓋を開けてみれば空きが多数あるのは事実で、相場よりも高い金額を設定したのが失敗だったのは
誰が見ても明らかでしょう。
議事録でも高すぎるという意見が見られました。

ただ、これを是正するのも、そもそも利益を最大化するという事が理解できない人も居て、単に
値段を下げる事だけ反対と目の前の事のみに着目してしまう人も多いようです。

早期に是正しないと、相場より高い金額で借りる人なんてそういませんし、徐々に減っていくのは目に見えていますから
大変な事になるのではないかと危惧しています。

[1065: 匿名さん]

>>1064
ヤナセに貸し出す方向で管理組合が交渉中ですよ。
そもそも駐車場料金を値下げする事で収益が改善するという確証でも有るの?

[1066: 匿名さん]

駐車料金下げして収支悪化したらどうすんのよ。
収支改善の証拠出さないと誰も値下げに賛成しませんよ。

[1067: 入居済みさん]

私は借りてはいませんが、相場よりも高い金額で設定している時点で、値段が高すぎるために人数が減っていて、
すでに収益が最大化出来ていないと考えるのがビジネス的には普通だけれど、その点も理解できないんですかね？

空きが多く出てしまっている「今」が、収益的にすでに悪化している状況という事に気づきません？

[1068: 匿名さん]

>>1067
証拠は？
定性的な話はいいから、定量的に証明して下さいね。

[1069: マンション住民さん]

＞1068
なんか偉そうですね。
ここはあなたの会社じゃないので、少しは相手の意見に耳を傾ける余裕もほしいですね。

一般的に言って、相場よりも高いのは、私もどうかと思っていますよ。
あなたの言う定量的ではありませんがね。

[1070: マンション住民さん]

なんか証拠がないとダメとか、証拠を取る手間にもよるけれど、いまいちじゃないですか？

当の1068は、今が一番良いという証拠も出しているわけじゃないし。
定量的とか言うのであれば、1068も今が良いという定量的なものをまず先に出すのが筋。

それに証拠を取るのって、簡単じゃないでしょう？

もしそれを見越して言っているのであれば、悪意があると言わざるをえないし、実際問題、議事録でも意見があるのだから、
マンションでアンケートを取るとか建設的な話に行くのであればいいけど、1068は意見を潰しているだけに見えるよ。

[1071: 匿名さん]

>>1067
そもそも駐車場の空きについては、ヤナセとの交渉が纏まれば解決しますよね。
仮に駐車場の料金を25千円/月に値下げしたとして、クルマを所有する世帯が大幅に増えるとは思えません。値下げにより若干稼働率は上がるかも知れませんが、収支は現状維持か寧ろ悪化するのではないでしょうか。

[1072: 匿名さん]

>>1067
ビジネス的に普通と言うのであれば、根拠くらい提示してくださいよ。

[1073: 匿名さん]

駐車場高すぎるのは事実です。
三田駅5分ぐらいの第一京浜沿いビル地下駐車場が、32000円です。
ヤナセに貸すのと並行して、値下げして住民の利用を増やす検討をしても良いのではないかと思います。

[1074: 匿名さん]

>>1071
仰るっている事は私も同意です。
ヤナセに貸し出す案も全ての空きスペースをヤナセに貸し出す訳ではなく、住民が使用可能なスペースは今後も確保される様なので、収益確保と住民の利便性という観点でバランスが取れていると思います。

[1075: 匿名さん]

マンション「民泊」差し止め、大阪地裁が初判断

http://sp.yomiuri.co.jp/national/20160524-OYT1T50068.html

[1076: 匿名]

引き渡しまでに提示された長期修繕計画及び修繕積立金計画表に基づけば、区分所有者による毎月の修繕積立金に加え、年額2,880万円（税込）の「その他収入」が予測CFに組み込まれています。

小生の記憶が曖昧のため、申し訳ありませんが、この「その他収入」に対して、一定水準の駐車場稼働率見立てに基づいた駐車場収入を修繕積立会計に組み込むような試算であったようにも思います（無論その他共用施設の利用料収入等が含まれているのかもしれません）。

仮にそれが異なっていたにせよ、区分所有者による月額の修繕積立金の納付の履行が当然に行われたとして、本建物の長期修繕計画を実行するに足る金員は充足しないため、皆様が留意される「資産価値」を維持向上させるにおいては、修繕計画を当然に実行せしめるだけの資金計画を担保し、その後「ビジネスマターにおける収入」を議論するのでは、と感じました（少なくとも現状は、一時金負担を前提とする案も、長期修繕計画には提示されております）。

長期修繕計画の前提は、管理会社を通して入手できるかと存じます。

[1077: 匿名さん]

駐車場は、このあたりのマンションではダントツに高いですね。2010年までのマンションではアイランドは24000円前後、WCTも25000円で、駐車場はかなり埋まっているようです。ここは45000円なので、車を持たない前提で買った人が多いかもしれないので、駐車場代下げてもさらに収支が悪化するだけかもしれません。機械式駐車場は維持費がかかるので後々問題にならなければよいのですが。

[1078: 匿名さん]

WCTは1000台以上ある駐車場代がほぼ埋まり、さらにマルエツなどからの
家賃収入もあって、住民から集める管理費が安く抑えられているようです。
GFTも駐車場が埋まらないと管理費や修繕費の値上げにつながる可能性が
ありますね。

[1079: 契約者さん]

古いマンションより管理単価が上がっているのでそれと比較してもあまり意味はないし、最近の目ぼしい新築マンションで駐車場代が35000以下のところはないと記憶しています。5000円下げたところで80台も契約者増えわけありませんし、それ以下の設定では満車でも今の収益以下になってしまいますよね。隣人の信用できる企業さんが、幸運にも借りてくれそうなので外部収入いれるのがベストではないでしょうか。駐車場借りていますが、今の金額で不満はありません。5千円安くなっても年間でわずか6万ですし。

[1080: 匿名さん]

各種条件を単純化した、極めてざっくりの計算です。
（酔っ払った頭で考えているので、違っていたらご指摘下さい。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
42,000円/月 × 300台 ＝ 12,600,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
42,000円/月 × 82台 ＝ 3,444,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,600,000円/月 ÷ 358台 ＝ 35,195円/月
となります。
従って、もしも35,200円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[1081: 住民さん]

間違ってます。42000円はハイルーフの値段で普通車は40000円ですよ。

[1082: 匿名さん]

>>1080
議論するまでもなく、冷静に考えれば分かる事ですよ。

[1083: 匿名さん]

外部貸出の場合は管理組合の収入扱いとなり、利益に対する税金がかかるのではなかったでしょうか。
ゲストルームの料金も同様の理由で利益が出るような金額には設定できないとうかがった気がするのですが。

[1084: 入居済みさん]

駐車場35000円にしたところで満車にならないから
結局は悪循環でヤナセさんに32000円で100台とかになるんでしょ

[1085: 匿名さん]

>>1083
前も話したけどかからないよ。一部貸しで不特定多数に対する貸出じゃないから営利目的と判断されません。常識です。

[1086: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マイバイシクルルームが自転車以外のものが置かれ、実質トランクルームとなっている。500円は安すぎるので、まずはこちらを月額1万にして不足分を補うたしにしたら？

[1087: 匿名さん]

>1081
早速のご指摘いただきありがとうございます。
駐車場の料金設定について、
42,000円/月 → 40,000円/月
に訂正します。
（以下、同じ文で数字の差し替えです。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
となります。
従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[1088: 匿名さん]

国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」（以下、「マンション駐車場の収益事業の判定について」といいます。）の文書回答事例を国税庁ホームページに公開し、収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行いました。

空き駐車場を有効活用し、管理組合の収入不足を回避する目的から、積極的に募集を行い、駐車場の外部使用を行っている場合、区分所有者の駐車場使用に一定の優先性が認められない場合には、駐車場使用の全てが収益事業に該当し、一定の優先性が認められる場合には、外部使用部分だけが収益事業に該当することになります。

本件につきましては、ヤナセへの貸出の部分のみ収益事業に該当することになります。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_3.php
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[1089: 匿名さん]

ヤナセに賃貸で一部屋借りてもらった上で、駐車場を沢山借りてもらえば万事解決ということ？

[1090: 匿名さん]

駐車料金の収益ですが、原価償却費やメンテナンス等の経費を収益から除外できるはずなので、税金は殆ど取られないと思いますよ。

[1091: 匿名さん]

>>1080
周辺マンションの相場が25000円なのに、仮に満車でも35000円に設定しなきゃならない計画って、そもそも計画に無理があるのでは？
月344万円の不足はデカイ。年間で4000万円以上。このままだと、管理費や駐車場修繕費に億単位の大きな不足が。

[1092: 匿名さん]

>>1091
もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。今稼働率が6.5割程度なので、ヤナセに1割貸せば7.5割で修繕計画上の予定数値を超えます。全く問題ない水準ですね。

[1093: 匿名さん]

そもそも駐車場代で管理費を補填する計画が間違えではないでしょうか。
今の契約者が相場より高い40000万で借り続けるとの保証も無いですし。

[1094: 匿名さん]

失礼しました。4万です。

[1095: 匿名さん]

>>1093
駐車場料金で管理費を補填しなければ、皆さんの管理費負担が増えるだけです。それで嬉しいですか?

[1096: 匿名さん]

要するに三井の設定ミスなんですから、全員で負担、つまり管理費を少し増額するのがスジだと思います。
駐車料金の上げ下げで解決できるレベルの不足額ではありませんよ。

[1097: 匿名さん]

ほらまたなりすましが入ってきたぞ(笑)

ヤナセ様にお貸しできればそれで解決。以上！

[1098: 匿名さん]

ヤナセが借りる意思があるのだから何ら問題ない。駐車場が多すぎたわけだが、となりがヤナセで結果オーライ。

[1099: 匿名さん]

昨日もそういう結論になったけど、定期的に駐車場料金の話題が出て掲示板が荒れるよね。

[1100: 匿名さん]

>>1095 駐車場借りる人だけが負担するのは、おかしいのではないかという意見です。
管理費は増額しなくて済むように、これから見直していけば良いと思います。
マイバイシクルルーム代の増額も一案です。電気代もかからないみたいですし。

[1101: 匿名さん]

とりあえずヤナセ様との交渉を見まもりましょう。
交渉成立したらヤナセ様に足を向けて寝れませんね(笑)
今度車を買い換える時はヤナセ様から買ってあげたい。

[1102: 匿名さん]

>>1092
>もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。

計画8割に対し、現在218台、設置数358台。稼働率60.9%で、7-8割には全然足らない。

且つ、駐車場料金は40000円、周辺マンションより6割も高い。

結果、毎月340万の積み立て不足。

そういう初期設定がおかしいのでは？という話をしているのですがね。

[1103: 契約済みさん]

>>1099

マンション掲示板で駐車場とか駐輪場の話題が荒れやすいってのは定番中の定番ですからね。
結論が出ているものでも書けばだいたい荒れるので、荒らしたい人にとっては格好の話題です。

真面目に語りたい人や不満がある人は、ここに書けば溜飲は下がるのかもしれないけど、結局ここでは何も進展しないで荒れるだけ。ということを頭の隅に入れておくと良いかも

[1104: 匿名さん]

>>1102
この辺の相場は3万円〜くらいですよ。25000円のケープタワーが特段安いだけで、グローブは3万くらいだったかと。
ちなみにここから一番距離が近いタワマンでいうとパークタワー芝浦ベイワードがありますが、駐車場代は4万超えており、ここより高いです。芝浦の地価上昇は著しいので最近のタワマンの駐車場代が高くなるのはやむをえないと思います。

[1105: 入居済みさん]

必ずしも入居者のみではないこの掲示板でそんなに荒れられるとマンション住民としては悲しくなります。他の人が知らなくてもいい情報も筒抜けになってしまうし。
この掲示板も本当は入居者しか入れないようにしてくれるとありがたいのですが

[1106: 入居済みさん]

＞1097
解決ねぇ。
ヤナセも営利会社ですからね。
「相場より高い金額の駐車場」を、どこまで借りてくれますかね～。

[1107: 匿名さん]

>>1104
自分も同意見です。
駐車場代25000円って完全に郊外の相場ですからね。

[1108: 入居済みさん]

>1102
同意です。

私も「相場よりも高く設定した金額」で「稼働率７～８割利用率を見込む」計画自体に無理があったと見るべきだと
思います。
車がある意味なくても大丈夫な場所で、相場よりも高い４万円台を設定して稼働率７～８割有る方が不思議ですよ。

これから減る一方では？
最初に引っ越した際は持っていても大丈夫だと思えば、４万円浮くわけですから手放します人も増えますからね。

本当にこの値段設定で埋まると思ったのでしょうか？

[1109: 匿名さん]

>>1108
そんなの今更いっても仕方ないし、買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う。幸いヤナセさんがいるので、良い金額で折り合ってもらえれば万事解決。

[1110: 匿名さん]

都心３区の最近の新築タワマンの駐車料金は３５０００－４５０００が相場だから金額に関しては仕方ないと思うよ。だって３５０００に下げても１００台は絶対増えないだろうし。共用部の料金なんて気軽に変えてはいけないし、４００００のままが無難と思います。車持ちですが不満ありません。

[1111: 匿名さん]

ちょっとネットで各マンションの機械式駐車場の料金を調べてみました。

アイランドグローブ　　29000円～30000円（420台）
アイランドケープ　　　25000円～27000円（398台）
芝浦ベイワード　　　　44000円（64台）
キャピタルマークタワー27000円～30000円（不明、現在空き無し）
ワールドシティタワー　23000円～25000円（1300台）
品川Ｖタワー　　　　　30000円

マンション周辺の月ぎめ駐車場は、芝浦、品川ともに40000円～50000円
ベイワードは確かに高いですが、64台しかないので、駐車場が埋まらなくても
大きな影響はないでしょう。
明らかにＧＦＴ40000円は高いですね。なんでこんな設定したんでしょうかね。

[1112: 入居済みさん]

>1109

「買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う」というのは、ちょっと違う気がする。

[1113: 匿名さん]

>>1111
マンション周辺の月極駐車場の相場に合わせただけでしょう。

[1114: 匿名さん]

>>1110
料金を下げるのは簡単だけど、一度下げた金額を上げるのは難しいからね。

[1115: 匿名さん]

誰かが値下げシミュレーションしてたけど、値段下げたらほぼ確実に収支が悪化するよ。
周辺の相場に合わせて値下げしたら、満車でも今より収入悪化するって話なんだから、値下げは無いよ。
ヤナセに貸し出すのが一番現実的だし、ベストな選択でしょう。

[1116: 入居済みさん]

相場よりも高い金額で契約者が減っていくという点、考えてないよね。まったく。

>1115

ヤナセが高い金額で契約してくれるといいですね～。

[1117: 匿名さん]

>>1116
なにこの人。本当に住民？

[1118: 匿名さん]

まぁ駐車場の契約率は今後は右肩下がりでしょうね。
どこのマンションでもぶつかる壁です。

管理業務と管理費の妥当性もちゃんと見直さないとですね。

[1119: 匿名さん]

ちなみに、芝地区のタワマンの駐車場の料金をスーモでみてみましたが、
カテリーナ　　３５０００から４２０００
クレストプライム　３９０００から５２０００
パークハウス芝タワー　４００００から６００００
そして、三井の芝パークタワーは空がないようです

[1120: 匿名さん]

結局、この界隈が高いというだけでしょう。勝どき晴海や新宿の物件の比較すればこの辺の賃貸単価が高いわけで駐車場もより高くなるのは仕方ないと思います。アイランドやCMTが安いのは芝浦の単価が非常に安い時期に設定されたからなので比較対象としては適切ではないと思います。

GFT 40000-42000　H28年
港区の近隣
カテリーナ　　 35000-42000　H18年
クレストプライム　 39000-52000　H19年
パークハウス芝タワー　40000-60000　H16年
ザレジデンス三田　 36000-72000　H26年
パークホームズ南麻布　32000-39000　H25年
プラウド南麻布　 47000-50000　H25年
プラウドタワー白金台　38000-43000　H26年
大規模の同時期竣工
DT 27000-42000　H28年
KTT 27000-50000　H29年
白金の社 37000-45000　H27年
富久クロス 31000-40000　H27年
西新宿60 25000-30000　H29年

[1121: 住民さん]

>>1117
1115さんの意見、普通にまともだと思いますけど。。じゃあ例えば4万から3万5千に下げたら契約するっていう人いますか？そんなにいないでしょ？契約率が低いのは、単純に交通利便性がいいから、車いらないなっていう人が多数であって、駐車料金ではないでしょ。

[1122: 匿名さん]

>>1121
駐車場料金を値下げすると稼働率が上がるという事がビジネス的に普通と考えている人いるんです。

[1123: 匿名さん]

>>1122
駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
埋まらないと管理費値上げということですね。
駐車場収入もあてにして管理費が設定されているわけですから。上に芝や浜松町や山手線内側物件の
駐車場は高いと書いてありますが、それらとは比較になりませんよ。格が違います。
ＧＦＴの比較対象はアイランドなど芝浦のマンションでしょう。アイランド分譲当時でも、浜松町や
高輪のマンションの駐車場は40000円から50000円でした。芝浦や港南は今も昔もマンション駐車場
は25000円～30000円が普通。東京ベイシティタワーも23000円、平置きで30000円です。
私は車持ってないので関係ないですが、私が言っているのは40000円の駐車場が8割埋まる設定で
計画を組んでいる管理費計画がおかしいと言っているだけです。

[1124: 匿名さん]

駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
埋まらないと管理費値上げということですね。
＞＞


なんでそうなるんですか？ヤナセさんが借りる可能性が高いっていう話で、とりあえずそれで8割分の収支に見合う可能性も十分あるんですが。

[1125: 住民さん]

芝浦1丁目の月極は屋根ありは平均５万が相場です。芝浦4丁目でもTBTやアイランドがあるあたりと比較すれば、１丁目は立地的にオフィス街に面しているので重要が高いため、駐車場の相場が少し高いんですよ。

もちろん南麻布や白金とは格が違いますが、芝や三田との比較ならば、既に芝浦の中古価格はほとんど変わりませんので十分比較対象です。

[1126: 匿名さん]

ヤナセさんもさすがに40000円で82台の契約とはならないでしょうから、ちょっと色を付けて30000円で110台くらいが現実的な落とし所でしょう。
そうすれば駐車場の残りは30台、すこぶる健全運営になります。
ただ、ヤナセに貸し出した部分には法人税がかかるので、減価償却や経費などめいっぱいとって節税しなければなりませんね。
そういうことに詳しい方は理事にいらっしゃるのかしら。

[1127: 住民さん]

初代の理事は経営者さんが多いようですのでその辺は大丈夫かと思いますが、自分でできるわけではないと思うので税理士か公認会計士を雇う必要があるかもしれません。

[1128: 入居済みさん]

>1121
駐車場代下げても契約する人いないって、なんであなたはわかるの？

[1129: 入居済みさん]

>1126
え、本来利用するべき住民はダメで、ヤナセにはいきなり値下げOKなんですか？
要は、駐車場を使う住民を追い出したいのでしょうか？
それと、それで収支大丈夫なんですか？

[1130: 住民さん]

>>1129
成りすましさんかな。内容的に荒らしたいという気持ちが文章に少し滲んでいる。追い出したいとかその解釈の意味がわからない。収支大丈夫も何も上に書かれているような数字で契約がされれば大丈夫なのは明白でしょうに。

[1131: 匿名さん]

>>1129
あなたも80台分とかまとめて借りてくれるなら値下げの余地もあると思いますよ。ぜひご検討くださいね 苦笑

[1132: 入居済みさん]

ヤナセさんがこの掲示板みたら気分いいもんではないよね
何案か絞って住民投票しかない

[1133: 匿名さん]

駐車場料金を値下げする事で稼働率が上がり収益が改善すると考えている人っているの?

[1134: 住民さん]

年末、ベンツ買い替えるときはちゃんとお隣で買います。

[1135: 匿名さん]

>>1125
芝浦も品川も月極めは40000-50000円なのに、他のマンション内はは25000-30000円。GFTだけが周辺の月極め並みの値段であること、その40000円を前提に管理費計画が組まれているのはおかしいのでは？

[1136: 入居済みさん]

>1131

まとめて借りてくれるにしても、ディスカウントすることは、マンションにとっては
最初に予定していた計算とは違ってくるのではないですか？

まとめて借りるからディスカウントするという考え方はわからなくはないのですが、
ヤナセで１万円下げて貸すのであれば、住民を５０００円下げて何人かでも獲得した方が
いいんじゃないですか？

[1137: 匿名さん]

>>1136
あなたもいい加減しつこいですね。
そんなに主張したいなら総会で主張してください。
ここでいくら持論を展開してもムダですし、荒れるだけだと理解してください。

[1138: 契約済みさん]

途中から空き出るならまだしも、三井の値付けがクソだったから最初から面倒なことになる(´･Д･)」
事前アンケートで大体予想できたんじゃないのか〜

[1139: 住民さん]

この人は単なる荒しだからまともに取り合うだけ無駄。気になるならアク禁依頼してあげればいい。

[1140: マンション住民さん]

夏を目処に駐車場をやめる予定です。
他の方はわかりませんが、やはり週末しか乗らない私にとっては４万円は高い出費です。
住民の事を考えてもらえるのであれば、自分のマンションですしもう少し下げて欲しいというのが本音ですね。
値下げ反対の方は、収支を考えられているのでしょうが、目の前の利用者のことも考えてもらえると嬉しいです。

[1141: 入居済みさん]

>1137

持論展開しているのは、彼（彼女？）だけじゃないんじゃないか？
確かに、掲示板でいくら言ったろころでとは思うけどね。

[1142: マンション住民さん]

前にもあったけれど、意見が対立するとすぐに「荒らし」とか「部外者」認定するのはやめませんか？
それこそ意見を言いあえる掲示板なのでしょう？
めちゃくちゃな事を書き込んでいるとも思えませんよ。

[1143: 匿名さん]

やはりパス付きを作るしかないですね。
ここで三人ほど賛成の返信がもらえれば私が作りますが、賛同いただける方はいますか？

[1144: 契約済みさん]

>>1142
確かに荒しとは限らない。ただ、可能性としては
①確かにこの物件の住人だけど書いたものを第三者が読んだらどう思うのか想像できない少し頭がかわいそうな人
②荒し
のどちらかになるけど②だと思いたいのは無理もないでしょ。

特に、今回は本当にヤナセに契約してほしいと思っている人だったとして、ここで結論を出しても何の意味もない上、万が一ヤナセの人がここを見たときにどうなるのかって想像できないんですかね。
こっちの手の内を完全に明かしている上に、提示した条件がインターネットに駄々漏れの相手と契約したいって思わないでしょ。