GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[1045: マンション住民さん]

昨日、NHKに出てましたよね？空中族の人。

[1046: 入居済みさん]

＞１０４４

番号がわかっているのであれば、申し出てみたらどうでしょうか？

[1047: 住民さん]

売却数回で数千万稼いでこの物件までジャンプアップするとかうまいこと渡る人もいるのですね。あそこまでうまくいってる人はさすがにごく少数でしょう。私は不器用だし、売却益とか興味ないから無縁な話ですが。

[1048: 匿名さん]

>>1047
2005年に大田区の4000万円をスタートして、5600万円→7200円のここなんて、なかなかやりますね。

[1049: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今日の1○階東の緊急エレベーター。
ごみ捨て場はすぐ隣なのに。
一応片付けましたけど。こんなことするのはダメじゃん

[1050: 入居済みさん]

自転車を１階東側エレベーターから載せる人を時々見かけます。
駐車場を横切って入ってくるようですが、危険ですね。

今日見たら、張り紙してありました。

自転車マナーが悪すぎる。。

[1051: 引っ越し済みさん]

>>1049
ゴミ回収してたらおっこっちゃったとか、ゴミ袋からおっこちちゃったとかじゃないのですかね

[1052: 住民さんＡ]

タバコ問題、フロントに2度対応をお願いしましたが、やはりなかなか改善されません。窓を開けているとリビングまで匂ってくるのは、毎朝毎晩のこと。健康被害も含めこれが続くのかと思うとストレスです。。タバコ問題は長い戦いになりそうですが、本人の両親に任せるしかないのでしょうか。。

[1053: 住民さんＡ]

>>1052
失礼しました。両親⇨良心の誤りです。

[1054: 匿名さん]

来月に「居住者あいさつ会」が開催されるとの事、ぜひ参加したいと思います。

[1055: 匿名さん]

>>899
例の人って、まだGFTに住み続けているんですかね?
Facebookに東京タワーの写真がアップされていました。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1108781192496777&set=a.101...

[1056: 匿名さん]

>>1055
多分退去したのをごまかすために過去に撮影したものをアップしてるのでは？
理事会の議事録にあった通りもう退去の日程は過ぎてますからね。

[1057: 入居済みさん]

ケープタワーのチラシを貰ってみましたが、駐車場代は24,000円程度。
うちはなんでこんなに高いんですかね？

[1058: 入居済みさん]

ローソンからの道ってなんとかならないのですかね。夜道怖いですよね。。知ってて購入しましたが。

[1059: 入居済みさん]

>1058
それは、マンション外のことなので区に申し立てするしかないのでは？

[1060: 匿名さん]

>>1057
ケープの住民よりも年収が高いから。

[1061: 中古マンション検討中さん]

>>1055
リンク先の画像、本当にお部屋から撮った写真なんですかね？
Google Earthの画面に見えてしょうがないんですが・・・。

[1062: 入居済みさん]

今朝、マンション前に警察がパトカーできていました。出勤時に見たのですが、タクシーの中の女性が降りなかったようですね。
その後、婦人警官に泣きついてた様子ですが、多分同じマンション内の方かと思います。本当に様々な方がいますが、朝からいいみせものでした。みっともない

[1063: 匿名さん]

>>1062
タクシーのトラブルだったんですか。
ってきり、GFTエントランス前に不法駐車していた自転車が強制撤去されそうになって涙の抗議をしているのかと思いました。

[1064: マンション住民さん]

>1057

利用人数と設定金額の曲線では、現状、利益最大化は出来ていないでしょうね。
蓋を開けてみれば空きが多数あるのは事実で、相場よりも高い金額を設定したのが失敗だったのは
誰が見ても明らかでしょう。
議事録でも高すぎるという意見が見られました。

ただ、これを是正するのも、そもそも利益を最大化するという事が理解できない人も居て、単に
値段を下げる事だけ反対と目の前の事のみに着目してしまう人も多いようです。

早期に是正しないと、相場より高い金額で借りる人なんてそういませんし、徐々に減っていくのは目に見えていますから
大変な事になるのではないかと危惧しています。

[1065: 匿名さん]

>>1064
ヤナセに貸し出す方向で管理組合が交渉中ですよ。
そもそも駐車場料金を値下げする事で収益が改善するという確証でも有るの?

[1066: 匿名さん]

駐車料金下げして収支悪化したらどうすんのよ。
収支改善の証拠出さないと誰も値下げに賛成しませんよ。

[1067: 入居済みさん]

私は借りてはいませんが、相場よりも高い金額で設定している時点で、値段が高すぎるために人数が減っていて、
すでに収益が最大化出来ていないと考えるのがビジネス的には普通だけれど、その点も理解できないんですかね？

空きが多く出てしまっている「今」が、収益的にすでに悪化している状況という事に気づきません？

[1068: 匿名さん]

>>1067
証拠は？
定性的な話はいいから、定量的に証明して下さいね。

[1069: マンション住民さん]

＞1068
なんか偉そうですね。
ここはあなたの会社じゃないので、少しは相手の意見に耳を傾ける余裕もほしいですね。

一般的に言って、相場よりも高いのは、私もどうかと思っていますよ。
あなたの言う定量的ではありませんがね。

[1070: マンション住民さん]

なんか証拠がないとダメとか、証拠を取る手間にもよるけれど、いまいちじゃないですか？

当の1068は、今が一番良いという証拠も出しているわけじゃないし。
定量的とか言うのであれば、1068も今が良いという定量的なものをまず先に出すのが筋。

それに証拠を取るのって、簡単じゃないでしょう？

もしそれを見越して言っているのであれば、悪意があると言わざるをえないし、実際問題、議事録でも意見があるのだから、
マンションでアンケートを取るとか建設的な話に行くのであればいいけど、1068は意見を潰しているだけに見えるよ。

[1071: 匿名さん]

>>1067
そもそも駐車場の空きについては、ヤナセとの交渉が纏まれば解決しますよね。
仮に駐車場の料金を25千円/月に値下げしたとして、クルマを所有する世帯が大幅に増えるとは思えません。値下げにより若干稼働率は上がるかも知れませんが、収支は現状維持か寧ろ悪化するのではないでしょうか。

[1072: 匿名さん]

>>1067
ビジネス的に普通と言うのであれば、根拠くらい提示してくださいよ。

[1073: 匿名さん]

駐車場高すぎるのは事実です。
三田駅5分ぐらいの第一京浜沿いビル地下駐車場が、32000円です。
ヤナセに貸すのと並行して、値下げして住民の利用を増やす検討をしても良いのではないかと思います。

[1074: 匿名さん]

>>1071
仰るっている事は私も同意です。
ヤナセに貸し出す案も全ての空きスペースをヤナセに貸し出す訳ではなく、住民が使用可能なスペースは今後も確保される様なので、収益確保と住民の利便性という観点でバランスが取れていると思います。

[1075: 匿名さん]

マンション「民泊」差し止め、大阪地裁が初判断

http://sp.yomiuri.co.jp/national/20160524-OYT1T50068.html

[1076: 匿名]

引き渡しまでに提示された長期修繕計画及び修繕積立金計画表に基づけば、区分所有者による毎月の修繕積立金に加え、年額2,880万円（税込）の「その他収入」が予測CFに組み込まれています。

小生の記憶が曖昧のため、申し訳ありませんが、この「その他収入」に対して、一定水準の駐車場稼働率見立てに基づいた駐車場収入を修繕積立会計に組み込むような試算であったようにも思います（無論その他共用施設の利用料収入等が含まれているのかもしれません）。

仮にそれが異なっていたにせよ、区分所有者による月額の修繕積立金の納付の履行が当然に行われたとして、本建物の長期修繕計画を実行するに足る金員は充足しないため、皆様が留意される「資産価値」を維持向上させるにおいては、修繕計画を当然に実行せしめるだけの資金計画を担保し、その後「ビジネスマターにおける収入」を議論するのでは、と感じました（少なくとも現状は、一時金負担を前提とする案も、長期修繕計画には提示されております）。

長期修繕計画の前提は、管理会社を通して入手できるかと存じます。

[1077: 匿名さん]

駐車場は、このあたりのマンションではダントツに高いですね。2010年までのマンションではアイランドは24000円前後、WCTも25000円で、駐車場はかなり埋まっているようです。ここは45000円なので、車を持たない前提で買った人が多いかもしれないので、駐車場代下げてもさらに収支が悪化するだけかもしれません。機械式駐車場は維持費がかかるので後々問題にならなければよいのですが。

[1078: 匿名さん]

WCTは1000台以上ある駐車場代がほぼ埋まり、さらにマルエツなどからの
家賃収入もあって、住民から集める管理費が安く抑えられているようです。
GFTも駐車場が埋まらないと管理費や修繕費の値上げにつながる可能性が
ありますね。

[1079: 契約者さん]

古いマンションより管理単価が上がっているのでそれと比較してもあまり意味はないし、最近の目ぼしい新築マンションで駐車場代が35000以下のところはないと記憶しています。5000円下げたところで80台も契約者増えわけありませんし、それ以下の設定では満車でも今の収益以下になってしまいますよね。隣人の信用できる企業さんが、幸運にも借りてくれそうなので外部収入いれるのがベストではないでしょうか。駐車場借りていますが、今の金額で不満はありません。5千円安くなっても年間でわずか6万ですし。

[1080: 匿名さん]

各種条件を単純化した、極めてざっくりの計算です。
（酔っ払った頭で考えているので、違っていたらご指摘下さい。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
42,000円/月 × 300台 ＝ 12,600,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
42,000円/月 × 82台 ＝ 3,444,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,600,000円/月 ÷ 358台 ＝ 35,195円/月
となります。
従って、もしも35,200円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[1081: 住民さん]

間違ってます。42000円はハイルーフの値段で普通車は40000円ですよ。

[1082: 匿名さん]

>>1080
議論するまでもなく、冷静に考えれば分かる事ですよ。

[1083: 匿名さん]

外部貸出の場合は管理組合の収入扱いとなり、利益に対する税金がかかるのではなかったでしょうか。
ゲストルームの料金も同様の理由で利益が出るような金額には設定できないとうかがった気がするのですが。

[1084: 入居済みさん]

駐車場35000円にしたところで満車にならないから
結局は悪循環でヤナセさんに32000円で100台とかになるんでしょ

[1085: 匿名さん]

>>1083
前も話したけどかからないよ。一部貸しで不特定多数に対する貸出じゃないから営利目的と判断されません。常識です。

[1086: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マイバイシクルルームが自転車以外のものが置かれ、実質トランクルームとなっている。500円は安すぎるので、まずはこちらを月額1万にして不足分を補うたしにしたら？

[1087: 匿名さん]

>1081
早速のご指摘いただきありがとうございます。
駐車場の料金設定について、
42,000円/月 → 40,000円/月
に訂正します。
（以下、同じ文で数字の差し替えです。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
となります。
従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[1088: 匿名さん]

国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」（以下、「マンション駐車場の収益事業の判定について」といいます。）の文書回答事例を国税庁ホームページに公開し、収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行いました。

空き駐車場を有効活用し、管理組合の収入不足を回避する目的から、積極的に募集を行い、駐車場の外部使用を行っている場合、区分所有者の駐車場使用に一定の優先性が認められない場合には、駐車場使用の全てが収益事業に該当し、一定の優先性が認められる場合には、外部使用部分だけが収益事業に該当することになります。

本件につきましては、ヤナセへの貸出の部分のみ収益事業に該当することになります。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_3.php
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[1089: 匿名さん]

ヤナセに賃貸で一部屋借りてもらった上で、駐車場を沢山借りてもらえば万事解決ということ？

[1090: 匿名さん]

駐車料金の収益ですが、原価償却費やメンテナンス等の経費を収益から除外できるはずなので、税金は殆ど取られないと思いますよ。

[1091: 匿名さん]

>>1080
周辺マンションの相場が25000円なのに、仮に満車でも35000円に設定しなきゃならない計画って、そもそも計画に無理があるのでは？
月344万円の不足はデカイ。年間で4000万円以上。このままだと、管理費や駐車場修繕費に億単位の大きな不足が。

[1092: 匿名さん]

>>1091
もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。今稼働率が6.5割程度なので、ヤナセに1割貸せば7.5割で修繕計画上の予定数値を超えます。全く問題ない水準ですね。

[1093: 匿名さん]

そもそも駐車場代で管理費を補填する計画が間違えではないでしょうか。
今の契約者が相場より高い40000万で借り続けるとの保証も無いですし。

[1094: 匿名さん]

失礼しました。4万です。