GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

[匿名さん]

いよいよ入居開始しました！
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


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[1085: 匿名さん]

>>1083
前も話したけどかからないよ。一部貸しで不特定多数に対する貸出じゃないから営利目的と判断されません。常識です。

[1086: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マイバイシクルルームが自転車以外のものが置かれ、実質トランクルームとなっている。500円は安すぎるので、まずはこちらを月額1万にして不足分を補うたしにしたら？

[1087: 匿名さん]

>1081
早速のご指摘いただきありがとうございます。
駐車場の料金設定について、
42,000円/月 → 40,000円/月
に訂正します。
（以下、同じ文で数字の差し替えです。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
となります。
従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[1088: 匿名さん]

国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」（以下、「マンション駐車場の収益事業の判定について」といいます。）の文書回答事例を国税庁ホームページに公開し、収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行いました。

空き駐車場を有効活用し、管理組合の収入不足を回避する目的から、積極的に募集を行い、駐車場の外部使用を行っている場合、区分所有者の駐車場使用に一定の優先性が認められない場合には、駐車場使用の全てが収益事業に該当し、一定の優先性が認められる場合には、外部使用部分だけが収益事業に該当することになります。

本件につきましては、ヤナセへの貸出の部分のみ収益事業に該当することになります。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_3.php
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[1089: 匿名さん]

ヤナセに賃貸で一部屋借りてもらった上で、駐車場を沢山借りてもらえば万事解決ということ？

[1090: 匿名さん]

駐車料金の収益ですが、原価償却費やメンテナンス等の経費を収益から除外できるはずなので、税金は殆ど取られないと思いますよ。

[1091: 匿名さん]

>>1080
周辺マンションの相場が25000円なのに、仮に満車でも35000円に設定しなきゃならない計画って、そもそも計画に無理があるのでは？
月344万円の不足はデカイ。年間で4000万円以上。このままだと、管理費や駐車場修繕費に億単位の大きな不足が。

[1092: 匿名さん]

>>1091
もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。今稼働率が6.5割程度なので、ヤナセに1割貸せば7.5割で修繕計画上の予定数値を超えます。全く問題ない水準ですね。

[1093: 匿名さん]

そもそも駐車場代で管理費を補填する計画が間違えではないでしょうか。
今の契約者が相場より高い40000万で借り続けるとの保証も無いですし。

[1094: 匿名さん]

失礼しました。4万です。

[1095: 匿名さん]

>>1093
駐車場料金で管理費を補填しなければ、皆さんの管理費負担が増えるだけです。それで嬉しいですか?

[1096: 匿名さん]

要するに三井の設定ミスなんですから、全員で負担、つまり管理費を少し増額するのがスジだと思います。
駐車料金の上げ下げで解決できるレベルの不足額ではありませんよ。

[1097: 匿名さん]

ほらまたなりすましが入ってきたぞ(笑)

ヤナセ様にお貸しできればそれで解決。以上！

[1098: 匿名さん]

ヤナセが借りる意思があるのだから何ら問題ない。駐車場が多すぎたわけだが、となりがヤナセで結果オーライ。

[1099: 匿名さん]

昨日もそういう結論になったけど、定期的に駐車場料金の話題が出て掲示板が荒れるよね。

[1100: 匿名さん]

>>1095 駐車場借りる人だけが負担するのは、おかしいのではないかという意見です。
管理費は増額しなくて済むように、これから見直していけば良いと思います。
マイバイシクルルーム代の増額も一案です。電気代もかからないみたいですし。

[1101: 匿名さん]

とりあえずヤナセ様との交渉を見まもりましょう。
交渉成立したらヤナセ様に足を向けて寝れませんね(笑)
今度車を買い換える時はヤナセ様から買ってあげたい。

[1102: 匿名さん]

>>1092
>もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。

計画8割に対し、現在218台、設置数358台。稼働率60.9%で、7-8割には全然足らない。

且つ、駐車場料金は40000円、周辺マンションより6割も高い。

結果、毎月340万の積み立て不足。

そういう初期設定がおかしいのでは？という話をしているのですがね。

[1103: 契約済みさん]

>>1099

マンション掲示板で駐車場とか駐輪場の話題が荒れやすいってのは定番中の定番ですからね。
結論が出ているものでも書けばだいたい荒れるので、荒らしたい人にとっては格好の話題です。

真面目に語りたい人や不満がある人は、ここに書けば溜飲は下がるのかもしれないけど、結局ここでは何も進展しないで荒れるだけ。ということを頭の隅に入れておくと良いかも

[1104: 匿名さん]

>>1102
この辺の相場は3万円〜くらいですよ。25000円のケープタワーが特段安いだけで、グローブは3万くらいだったかと。
ちなみにここから一番距離が近いタワマンでいうとパークタワー芝浦ベイワードがありますが、駐車場代は4万超えており、ここより高いです。芝浦の地価上昇は著しいので最近のタワマンの駐車場代が高くなるのはやむをえないと思います。