ザ・パークハウス 文京白山ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 文京白山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hakusan/index.html

所在地：東京都文京区白山１丁目134番11他1筆（地番）
交通：都営三田線「白山」駅A1出口　徒歩5分
　　　東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口　徒歩8分
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅A6出口　徒歩11分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅8出口　徒歩14分
間取：1DK～3LDK
面積：38.32m2～79.73m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社： 大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 購入検討中さん]

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万1000円でした。
いったい何と思ってこんなアホな予想をしたのでしょうか？

[62: 匿名さん]

共用施設が少なめなのはいい部分もあるのですか。
戸数もそこそこあるのになぁって思っていたんですが、
静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。
あとは暮らしている人たちが各々資産価値を落とさないよに
暮らしていければ、と思いました。

[63: 匿名さん]

間取りにドン引きしたのは私だけではないでしょう。

[64: 匿名さん]

戸境の一部が乾式壁なのもねえ
非タワマンの良さの一つが水平方向の遮音性なのに。。。
コストカットなのかなぁ

[65: 匿名さん]

低層で乾式壁はコストダウン以外ないでしょ。乾式壁って非構造部分。建築基準法の耐震基準では震度５強で損傷せずってなってるけど対象は構造部分。非構造部分は震度５強で壊れても設計上問題なし。３・１１の時も結構、壊れてる。問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されていないこと。計画外の補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[66: 匿名さん]

>65
湿式壁だと構造部分になるのですか？

[67: 匿名さん]

そりゃコンクリ壁なんだからそうでしょ
なくても問題はないけど

[68: 匿名さん]

乾式壁も最近は進化しています。ってどこのMRでも言われるな。いやだよ、乾式壁

[69: 匿名さん]

間取り図みると全部乾式ではなく一部でしょう

[70: 匿名さん]

一部とはいえ、乾式壁は嫌だって流れでしょ

[71: 匿名さん]

私が買えそうな部屋は、乾式壁とお友達なのです。角部屋は高くて買えません。三面私道という特殊性からも、ないなぁ。三菱に期待してたのに

[72: 匿名さん]

ここ数日乾式壁というワードが飛び交っておりますが、そんなにまずいんですか？
タワマンは軽量化目的で戸境壁を乾式壁にするという知識はありますが、
騒音に関してはほとんど聞こえず心配無用と聞いた事があります。
騒音の他にどのような心配がありますか？地震による損壊の恐れがあったりします？

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
キッチン戸棚の開閉音、掃除機のヘッドを壁にぶつけた音など、打撃系の音が響く
地震の際に壁が壊れる

[74: 匿名さん]

>騒音に関してはほとんど聞こえず心配無用と聞いた事があります。

資産価値守るためなら誰でもそう言うよ
ネットのこういうとこで自分のマンションを悪く言うわけないじゃん

[75: 匿名さん]

個人的には、性能差がどうのというより、コストダウンしてるって感じが嫌
これで値段が安いなら文句ないけど、高いなら高いなりの仕様にしてくれなきゃヤダ

ここに1億だすなら1.5億出しても再開発タワマンが（買えるのかは知らんが）いいなって思う

[76: 匿名さん]

タワマンの場合、軽量化のために乾式壁は構造上必要なのでしょうが、通常のマンションの場合は単にコストカットが理由であるのは間違いないのですか？

[77: 購入経験者さん]

74>業者は引っ込んでろ。

[78: 匿名さん]

>>75
ここ1億もするんですか！？驚愕です。
外観デザインに高級感もないし、7千〜8千万が関の山だと思ってました。

[79: 匿名さん]

湿式壁のマンションに住むには根性が必要です。

[80: 匿名さん]

イヤ、そこまで神経質になることないよ。
普通に生活してれば湿式も乾式も気にならない。

[81: 購入経験者さん]

>77
残念だが業者じゃありません
あなたはネット上で自分のマンションの悪いところをベラベラしゃべれますか？

[82: 匿名さん]

湿式壁のマンションに住むことは無理です。

[83: 匿名さん]

白山駅が近いので便利そうな環境だと思います。

間取りをチェックしてみたところ、中でも価格を無視するのであれば、
角部屋が一番良さそうな印象を受けました。

乾式壁は気になりますが、そこまで大きな違いがわかるものなのでしょうか。

[84: 匿名さん]

君子危うきに近寄らずという言葉があります

乾式壁、逆梁、ボイドスラブは遠慮したい。君子じゃないけど。

[85: 周辺住民さん]

ここは白山って言っても、花街だろ。山の手じゃないよ。

[86: 匿名さん]

公式サイトには駅までほぼ平坦なアプローチとあります。
大きな繰り返すアップダウンのようなものはないですが、駅まではなだらかに上り坂という感じがします。
きついというほどではないですけれど、
ほぼ平坦というのとは若干違うような印象。

大江戸線も利用できると記載されていますけれど、少し歩きますね。
ただ電車が停まってしまった時に、
別の経路として使うことができそうな点では良いのかもしれないです。

[87: 匿名さん]

乾式壁はパネルを張り合わせる構造なので隙間ができる。乾式壁で遮音性能を高めるには隙間がないように施工するんで、性能はカタログスペック通りではなく施工に左右される。

それから、隙間がないように施工しても長期間の振動で隙間が空いてくる。それによる遮音性能の低下も起きる。そういうことは知っておいて損はない。営業が説明する遮音性能は初期のカタログスペックに過ぎない。

[88: 匿名さん]

パネルの継ぎ目はcaulkingするのですか？

[89: 匿名さん]

しません。
ボルトで止めるだけです。

[90: 匿名さん]

白山駅から建設地まで歩いてみました。A1の出入口からはほとんど平坦でしたよ。出入口はエレベーター合わせて3ヵ所あるんですね。

[91: 匿名さん]

駐車場は７台分。１台分は身障者向け、もう１台は地権者さん。
ということは残り５台ですね。

ここだとどうだろう。そこまで車が欲しいというタイプの人はそこまで多くはない？
多少は希望者は集まるでしょうし、抽選も行われるのでしょうが
そこまで厳しい物にはならないのではないかと思います。
実際はどうなってくるんでしょうか。

[92: 匿名さん]

駐車場の確保は難しそうですね。
ところで、MRの事前案内の時と、今のMRオープン時では、価格に変更はありましたか?

[93: 匿名さん]

事前案内の価格なら坂上のグローリオの方がいいな
ここは安ければという立地

[94: 匿名さん]

グローリオでも良い人は幸せだね。

[95: マンコミュファンさん]

>>92 匿名さん
若干下がったと思いますよ。
最終価格は、現時点の価格から100万単位で上がる事は無いと言われました。


今本郷三丁目付近に住んでいるのですが、白山駅周辺ってどうなんでしょう、生活施設はある程度あるから利便性は高いのでしょうか。
何度か足を運んでいますが、実際暮らしていないのでよく分かりません。

[96: 匿名さん]

白山は都心だけど物価もそんなに高くないし、外食のお店も沢山あって住みやすいですよ。

[97: マンコミュファンさん]

>>96 匿名さん

ありがとうございます。
外食のお店沢山あるんですね、調べてみます。

[98: 匿名さん]

駅まで徒歩５分で便利で良いマンションだと気になっていました。
まだ販売開始になっていないのでですが
もう価格帯って公表さてれいるのですか?
1億円とか書かれている方がいらっしゃいますが、ただただ驚きです。
三菱地所ということもあるのかと思いますがそれがホント絵なら高過ぎて買えないです。。。

[99: 匿名さん]

大体の価格は教えてくれますよ。
1億から1.2億とかだったかな？
高すぎて諦めました。

[100: 匿名さん]

なんで小日向より高いの？

[101: 検討板ユーザーさん]

先日見学に行った際に予定価格を見せてもらい
ました。
99の方の方はどの部屋の金額を言っているか
わかりませんが、1億を越えるのは最上階とか
です。
ほとんどが8000万円台です。
7000万円台の部屋もありました。

[102: 匿名さん]

101さんありがとうございます。
単価的に逆算していくとそういう風になってきますよね。
この辺りだと101さんが書かれている額が今の相場くらい。
数年前から考えば高いかもしれないですが、
まあ、こんな感じですよね〜と言っても過言ではないんじゃないでしょうか。

どうしても価格を見ていると、一番高い部屋のインパクトが強くなってしまうので
99さんもそうだったのかもしれません。

[103: 匿名さん]

小学校の学区がすぐ裏の誠之じゃなくて指ヶ谷というのが残念です。。。
間取りは南東角部屋のGタイプが使い勝手が良さそうですが、8000後半ぐらいでしょうか？

[104: マンション検討中さん]

隣に誠し小学校との間には、かなりの高度の差があったはず。パークハウスの方がかなり低地。

[105: 匿名]

103さん
9000万代ですよ。高すぎる。
低層階のみそれ以下です。

[106: 匿名さん]

再開発の恩恵をうけられるんだからそれくらいはします

[107: マンション掲示板さん]

>>106 匿名さん

再開発とは春日のですか？
距離的に遠くないですか？

[108: 匿名さん]

徒歩圏でしよ

[109: 匿名さん]

直接的な恩恵があるかどうかっていうのはわからないですが、
まあ徒歩圏なので何かしらあれば良いということになってきますよね。

もうすぐ第1期の受付ってことですが要望書どれくらい集まっているのでしょう。

あまり巨大というほどの規模じゃないのでしかたがないのかも知れないですが
リビング内の梁はやはりあったりするということになってくるんですね。
まるっきりないと言うのはむずかしいのかなぁ

[110: 通りがかりさん]

元ご近所です。小学校区についてですが地図でみると誠之が近くみえますが正門は反対側で、前に投稿ある通り本物件が坂下で裏は切り立ってます。
音楽とか運動会の音は誠之がよく聞こえます。指ケ谷は白山通り挟むためか全く聞こえません。

[111: マンション検討中さん]

間取りマニアさんのコラムに載りましたね、なるほどなぁ。と思いました。

[112: 匿名さん]

売れ行きは順調なんでしょうかね？
DMが結構来ます。やっぱり高いんじゃないの〜

[113: 匿名さん]

第1期20戸販売でしたが、やっぱり完売はしてないみたいですね。

[114: 匿名さん]

先着販売してますね。１日に何度も同じ案内メールが来ました。

[115: 匿名さん]

どこもかしこも高いですね。。
待てる人は待ったほうがいいのかな
1,2年経てば全体的に相場は下がってくるものでしょうか？

[116: 通りがかりさん]

>>115 匿名さん

23区は異常な高騰なので、10%くらいは下がると思います。
ただ、急落するのかジワジワ下がるかは分かりませんし、当たり前ですが個々の物件によりけりでしょう。

[117: 匿名さん]

後楽園、春日周辺は駅前再開発もあるので、2020年までは中々下がらないのでは？
本郷1丁目にもまた建ちますしね。
これ以上高くなると手が出ませんが。

[118: 匿名さん]

再開発があることを思うと、急落する可能性が低く、ということですか。
この辺りを考える人にとってはそれはどう左右するのか。
再開発された後というのも急落する可能性は低いのではないかなと思ったり
再開発時をピークと見ている場合もあると思いますが、一般的にはどちらのほうが可能性としては高いのでしょうか。

[119: マンション検討中さん]

市況に関しては既に色々な分析/予想がされていますが、再開発やオリンピックが
終わったら下がるというのは、根拠は薄い話であると個人的には思います。
それらで価格高騰の原因がなくなるというわけではないのですから。

仮に待ち続けて物件価格が1割下がるとしても、その間に同程度の家賃が
かかるなら意味がなく、たんに買うのが遅れるというだけになりますし。
それに4-5年後に販売開始するマンションに入居出来るのは、さらにその2年後位ですよね。
6-7年間待つというのはライフプラン的にも決して短い期間ではありません。

個人の価値観次第ですが、明確に下がるのかは不明なまま数年待つというのも
ひとつの賭けだと思います。時間はお金で買い戻せませんしね。

[120: 匿名さん]

結局は運命を感じた時が買い時ってことなんでしょう…
今だって下がるか？下がるかな？と思いつつ、思っていたよりも下がっていなかったり。
専門家だってわからないことですので、
あまりに先を心配しすぎて動けないのもなぁとは思います。
投資だけされている方だとまた違う考え方なのかもしれないですけれども。

[121: 匿名さん]

今は一番高いという時でしょうか？都心回帰で結構需要がありますがその内落ち着いてくるかなと思います。オリンピックや都政に期待をかけてまだまだ高いかもと思ったり。景気が良くなると消費税も上がるでしょうから余りぐずぐずしてもいられないですが、供給過剰になればサービスがよくなったり、価格も下がったりするかもと揺れます

[122: 匿名]

そう思って待ち構えている層（人々）もいるかと思います。ということは、例え全体の市況（平均）がさがっても、山手線内の立地や条件のいいところは、下がったと思いきやすぐに買い手（虎視眈々層）が出てくるので意外に下がらないのでは？

[123: 匿名さん]

次の販売って1期4次。2戸だけの販売。
要望書が入っているところだけっていうところなのかもしれないですね。
ある意味、今は選択肢が未販売住戸全体にあるというふうに考えても良いのかしら。

全体の市場が下がっていても、山手線の内側は下がり過ぎはしないという解釈で良いのでしょうか。
ただ今現在どんどんマンションは増えていますし、
あまり安直に考えられないこともあるのではないかしらと思いました。

[124: 匿名さん]

もちろん、山手線の内側と言っても玉石混交ですから、本当にいいものを見極められる目が大切です。それは、同じ物件の中の個別の住戸についてもいえますね。概して、いいものは先になくなり（売約済み）、残った（後回しにされる）のは魅力に劣るものが多いです。

[125: マンション検討中さん]

実需の人の限界を超えた価格になってきて、投資家も利回り悪くて少し引き気味なので最近は動きが悪いですね。
多少の下げは今後ありそうです。
大きく下がるのは何かショック、例えば中国発のバブル崩壊とかがあった時のみでしょう。東京に限らず、海外でもロンドン以外は都心不動産バブル真っ只中ですからね…金利が低くてお金持ちが余らせてると不動産に流れ込みますよね。

[126: 匿名さん]

なんだか、為替も株価も大変なことになってきましたね。来年も結局、マンション市況は崩れない? そして東京オリンピックまでは下がることはない??のでしょうか？

[127: 匿名さん]

なんかこのスレ相場の話しかしてないですね。
待ってても下がりませんよ〜って言いたい営業さんかな？

[128: 匿名さん]

この価格帯は、なかなか波のサラリーマンでは購入しがたいかなと感じます。
複線利用出来るとはいえ、子育てにこれから費用がかかると考えると
立地の良さだけでは選べないなと感じました。
眺望もよいだけに残念。
ただ、部屋数の少ない間取りが多いので単身者やdinks向け物件?とも思えます。

[129: 匿名さん]

場所いいか？この辺りって新築の賃貸マンションでもなかなか借り手つかないイメージだけど。
誠之小校区じゃないし。

[130: 通りがかりさん]

白山上の商店街でマンションが2つ建設中ですね。選択肢が広がるのは良いのですが、商店、飲食店が減るのは寂しいですね。

[131: 匿名]

白山という地名で、そんなにいい立地とは思えないなと考えるのは私だけでしょうか。

[132: マンション検討中さん]

近くのグローリオは住所は白山、白山駅徒歩5分、東大前徒歩6分で、名前はグローリオ文京東大前。白山の名を選んでいないんですよね。

[133: 匿名さん]

132さん
東大と白山では、どう考えても東京大学の知名度が高く、箔がつくからではないですか？
文京区の地名としては、本郷、小日向、西片、本駒、辺りより下がりますが、
そこまで悪い立地とは思わないですよ。
私は本郷住まいですが、白山の方が生活利便性は高いと思います。

[134: 周辺住民さん]

132さん＞グローリオは白山では無いですよ。西片です。

[135: 匿名さん]

駅に近く便利な立地だと感じます。
買い物施設はミニ店舗、いわゆる都市型スーパーが多いのでしょうか。
週末はオリンピックでまとめ買い、平日は近くのまいばすけっとで
食材を買い足すスタイルになりそうですね。
まいばすけっとは馴染みがありませんが、日用品の扱いもありますか？

[136: 匿名さん]

135さん
ここのオリンピックは、残念ながら食品扱っていないです。
まいバスケットは奥が広くなっているので、間口の割に充実していると思います。日用品も置いてありますよ。
スーパーだと、クイーンズ(オリンピック向かい)か、グルメシティ。白山上の三徳かコープでしょうか。あとはスターフルーツなどの八百屋、果物屋ですね。

[137: 匿名さん]

136さん
ご近所の方でしょうか。ご親切に教えていただきありがとうございます。
デジタルチラシを読んでみましたが、最寄りのオリンピックは食品店ではなく
ホームセンターのような日用雑貨を扱う店舗でしたか。
三徳までは徒歩9分だそうなので、自転車があれば何かと便利そうですね。

[138: 匿名さん]

＞１３７
１３６さんではないですが、
コープや三徳といった白山上までの坂は結構急なので、電動自転車じゃないときついですよ。
まいバスケットが使い勝手いいですかね。
クイーンズやグルメシティでも坂がなくいけるのでいいですが、白山通りを渡るので少し遠い印象あるし。

[139: 匿名さん]

スーパーでも大体の日用雑貨は買えますけれど日用雑貨を色々買いたい時ってありますね。
洗剤のケースがいとかクツ下とか、ちょっとした家電、文具、キッチン用品があるのは便利だと思います。

[140: 匿名さん]

>>136さん
ありがとうございます。すごく参考になります。

スーパー、ドラッグストアも併設だと便利ですよね。なので、週末はイオンに行っちゃったりします。食品も薬も、子供のグッズも揃ったらいいのにと思っています。

値段はほぼ一緒でしょうか。

いざとなったら、ネットスーパー利用すればいいかとも思っています。
ただ、時々、エリア外のこともあるので注意しなきゃですね。

[141: 匿名さん]

この付近だとグローリオのほうが良さそうですね。誠之小学校校区だし、東大前駅も徒歩圏内。

[142: 匿名さん]

でもデベのランクが２ランク落ちる感じですね。

[143: 匿名さん]

オリンピック、食品は扱っていないですがホームセンターなのでなんだかんだでありがたいです。ちょっとしたものを買いに行く時には便利ですよ。
都心部って意外とホームセンターってなくて。

日頃のお買い物、特に生鮮は何かしら工夫をしないととなりますね。
ネットスーパーはありますが、自分の目で見て買いたい人は電動自転車で遠征、という感じでしょうか。

[144: 匿名さん]

ここなら白山駅前のサントクとCO・OPでしょう

[145: 匿名さん]

管理修繕費が初期から高めになっていると思いました。

一番高い月額で３万以上なので将来的にどのくらいまで上がっていくのか不安はありそう。
下手したら５万くらいになってしまうかも
小戸数は住みやすさがある分、維持費の負担額が増えてしまうんですよね。
将来リセールする場合、高額な管理修繕費はマイナスになってきてしまいそうなのはありますが、利便性が良さそうなのはメリットでしょう

[146: 匿名さん]

月々の固定費が高くなってしまっているのは言われてみればリセールの時に敬遠されてしまうことにはなるのかな。
管理の内容を見なおして、落とせる所は落としていくというかたちにできればBESTですが、少ない戸数で管理修繕を支えていくという事実は変わらないですからあまり状況は変わらないでしょうね。
マンション自体の仕様が高いのが良いと思いますのでそれが救いです。

[147: 匿名さん]

3万超えは文京区ならいたって普通でしょう

[148: マンコミュファンさん]

どこも、管理費、修繕費合わせて3万超えは、当たり前ですね、

[149: 匿名さん]

３万なら良いんだけど５万超えると嫌になっちゃうんだよね。微妙な乙女心。

[150: 検討板ユーザーさん]

白山でこの値段はどうなんだろうね
通り沿いでないので静かだけど低地であるネガティブの影響が強いのかな

[151: 匿名さん]

この辺は緑が多く、環境的にはゆったりと暮らせそうな地域なので、
子供のいるファミリー層なんかも良いかと思いました。

ただ、1DKなどの小さめの間取りもいくつかあるようですが、
ここは単身者や投資向けのマンションなのでしょうか。

[152: 名無しさん]

ロケーション的にも、投資向けではないと思います。文京区は、どこも高いですねー

[153: 名無しさん]

近所に住んでいます。
確かにここは元花街で誠之に近いにも関わらず、花街が故に学区にはあえて含まれなかったと言う歴史もあります。
しかし今は花街の面影もなく、駅までフラットでいけますし、魅力的な物件だと思いますよ。
素敵な方達が入居して下さると嬉しいです。
学区の小学校も少人数でアットホームです。

[154: 匿名さん]

38戸という小規模ですし、管理費・修繕積立金が高くなるのは初めからわかっていましたが、合計3万が底値でこれから先、年々値上がりしていくんですよね？
管理会社が立てた修繕計画が甘ければ管理組合で計画を見直し早々に値上げも考えられるのではないでしょうか。

[155: 評判気になるさん]

ここに限らず、小規模マンションの修繕費は、どこも同じですね。

[156: 通りがかりさん]

今、販売期は、何期なんでしょ？

[157: 評判気になるさん]

ここって地盤どうなんでしょうね、地域的には谷底低地みたいですし。

[158: マンション掲示板さん]

台地ではないので地盤は良くないよ

[159: 通りがかりさん]

ここの地盤は、高台ではありませんが、悪くはないと、思います。小石川の方が地盤は、悪いです。

[160: 匿名さん]

>>159
客観的なデータは？