ザ・パークハウス 南行徳レジデンス

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 南行徳レジデンスについて語りましょう。

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutokur/

所在地：千葉県市川市福栄３丁目19番3号（地番）
交通：東京メトロ東西線「南行徳」駅南口　徒歩11分
総戸数：88戸（他に管理人室1戸、集会室1戸）
間取り：2LDK+S~4LDK
専有面積：70.04m2～93.2m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

【千葉の新築分譲マンション掲示板から埼玉･千葉･ほか関東のマンション住民掲示板へ移動しました｡2018.8.2　管理担当】

[84: 匿名さん]

パークハウス南行徳は、ここよりは駅徒歩が近いし、商業施設が近いからね。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

でもプレキャスト工法だし眺望もないでしょ。
こっちのほうが良くない？

[86: マンション検討中さん]

近隣の家賃相場から考えても、正直4000万円代〜は高すぎるように感じますね。駅徒歩10分以上、世帯数も少なく低層。資産価値を重視するなら言わずもがなですね。

[87: 匿名さん]

確かにネガな部分は多いと思います。
①郊外立地 ②駅からの距離 ③低層 ④小規模 ⑤価格
総合的に考えても価格下落要素高杉！

[88: マンション検討中さん]

低層・小規模はマイナス要素なのですか？
小規模だと管理費や修繕積立金の負担が増えるのはマイナスかもしれませんが、
金銭面以外でいうと低層・小規模というのはデメリット？メリット？どちらでしょうか。

[89: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
管理費＋積立修繕費については確実にマイナス要素ですよね。あと、リセールの点では低層、小規模は安い傾向があると思います。

[90: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
低層は緑に囲まれた落ち着いた立地なら良いが、眺望面ではマイナス。ただ、エレベータ使わないで暮らせる階が多いのはメリット。
あとは、土地の面積が広くなり、土地の持ち分が多くなるので、固定資産税がそのぶん高くなる。

ただし、ここは88戸なので中規模でしょう。そして、6階なので低層ではなく中層マンション。

[91: 通りがかりさん]

家賃の安い南行徳で駅から10分以上離れてるのに4千万以上払う方って資産価値とか気にしない方なんでしょうね〜。

[92: 匿名さん]

ここの営業マン、感じ悪くないですか？上から目線と言うか・・・

[93: 名無しさん]

私もそう思いました

[94: 匿名さん]

>>93 名無しさん

全くそんな事なかったですけど。
予算的に購入見送りましたが、それでもとても親切な対応でした。
やっぱり相性なんじゃないですか？

[95: 通りがかりさん]

マンション完成から、あと3か月で1年ですね。売り切れる様子はないですね。
家電の特典付きなど、かなり頑張ってるようですが…

[96: ご近所さん]

南行徳は都心にも近く、生活するのにはとても便利なところです。穴場な土地だと思うのになぁ。と個人的な意見ですが。

[97: マンション検討中さん]

やっぱり頑なに値下げはないんですかね？

[98: 匿名さん]

南行徳は確かに穴場ですよね。
他のパークハウスブランドよりお安いし、
どうして苦戦しているのか知りたいです。

[99: 匿名さん]

穴場って事は要は一般的には人気が無いって意味かと^^;

[100: マンション掲示板さん]

>>99 匿名さん
なるほど！
確かにそうですね。
購入した人は穴場だったと思うけれど
一般的に。。。集客力が弱いのですね。

吉祥寺は駅から30分でも人気があることの逆パターンと考えたらいいのでしょうか。

[101: 実家が地元]

>>96 ご近所さん

実家が南行徳最寄りです。いまは結婚し、夫の仕事の都合で田園都市線沿線（中央林間寄り）に住んでいます。
南行徳は何より都心に近いのがメリットだと思います！高校、大学、社会人と通学通勤にはまったく不自由しませんでした。東西線からマルチアクセスが可能なので、便利でした。いまは渋谷まで出ないと都心にアクセスできずかなり不便です。
「デント」などとイメージ先行でまつり上げられていますが、実際は大したことないです(笑)

[102: 匿名さん]

デントなんて呼んでイメージ良いと思ってるのは沿線の人だけですから大丈夫ですよ^_^

[103: 匿名さん]

>>101 実家が地元さん
田園都市線は高いですから、
南行徳と同じ坪単価で購入しようと思ったら
中央林間寄りになってしまう。
そうすると都心はちょっと遠くなる。
価格には理由があるから、同じ予算でどこを買うかは
好みですよね。
やはりここは穴場。って思って買うのもアリかも。

[104: 検討板ユーザーさん]

>>101 実家が地元さん
南行徳で育って他のメリットがあればぜひ教えて下さい。
失礼ですがデメリットもあれば教えて下さい。
この場所に縁がないので決断しきれないのです。
参考にさせて下さい。

[105: 実家が地元]

>>104 検討板ユーザーさん

メリット
・道が平坦で自転車が漕ぎやすい（現在は電動式に乗っています）
・駅近くに数種のスーパー、パン屋さん等があり、会社帰りの買い物が便利（現在は駅を降りるとほぼ住宅街）
・東京ディズニーリゾートが近い（興味がない方には響かないでしょうが…笑）
・公園が多い（こどもができてからありがたみが増します）

デメリット
・東西線の通勤ラッシュ（まぁ慣れますが…）
・埋め立て地（道が平坦というメリットの裏返しで、先の震災時には若干の被害がありました）
・市役所が遠い（ほぼ浦安市ですからね…駅前の派出所で事足りれば問題ないです）

30年弱住んでいましたが、治安も問題ないと思います。近くの新浦安駅等と比べると、コジャレた雰囲気は皆無ですが、必要な
ものは一通り揃うし、実用的な駅だと思います。住んでいるときは、垢抜けないなぁーなんて感じてましたが(笑)、銀座、有楽町界隈にアクセスしやすいので、しゃれっ気を求めるのも容易いです。

ただ、駅から20分くらい離れた場所に住んでいたので、この辺りの雰囲気はあまり存じ上げず、申し訳ないです。
通学区の学校に関しては無知なので、どなたか追記頂ければ幸いです。

[106: 検討版ユーザー]

>>105 実家が地元さん
ありがとうございました。
参考になります。
実用的とおっしゃるように暮らしやすそうです。

[107: 評判気になるさん]

実用をとるか
イメージをとるか

永住か
売る可能性もあるのか

[108: 通りがかりさん]

南行徳はかっこよくてオシャレなイメージはありませんが（笑）、実用性を考えるととても良いエリアだと思います。
私はもともと南行徳に全くの縁がありませんでしたが、移り住んで来てから南行徳周辺で3回引っ越しかれこれ15年は過ぎました。
妻はのんびりした雰囲気と、公園の多さが気に入っているようです。
子供がいると暮らしやすいエリアかもしれませんね。
車があれば東京湾沿いの羽田や台場などへのアクセスも非常に良いです。
個人的なデメリットは南行徳に知名度がないことくらいですかね。

[109: 通りがかりさん]

>>108 通りがかりさん
お子さんがいらっしゃるとのことですが
教育環境はどうですか。
千葉県内では南の学校のイメージはちょっと…と聞いてしまい。
実際は他の地域と差はないようですか。
もちろん個人の能力もあるでしょうが、
地域から進学している人数も遜色ないですか。
教えていただけたらありがたいです。

[110: 通りがかりさん]

108の通りがかりです。
教育環境については人様に語れるほど知り得ていませんので申し訳ありませんが、小学校・中学校位までなら私立などを除き大きな差はないと考えています。
南行徳周辺は学習塾も多いので、物足りなければ塾に通わせる手もあるかなも思いますよ。
そもそも自分の子供がどれだけの学力を持っているか分からないので、普通の小学校・中学校に入れてレベルを理解したうえで、次のステップを考えてあげる位に私は考えています。
総武線沿線と東西線沿線の市川市は雰囲気が違いますし、マンションの相場も違うので個人的には別物だと思っています。
本八幡に親戚がいますが、私は南行徳とか行徳の方が落ち着いて暮らせるので好きですよ。
賃貸で引越して来る訳ではないので、慎重になるお気持ちはお察しします。
マンション自体が気に入っていれば、悪くはないエリアだと思いますよ(^-^)

[111: 通りがかりさん]

>>110 通りがかりさん
109です。
小学校、中学校も特に他とレベルの差が無いとうかがい安心しました。
孟母三遷とまではできませんが
せっかくならより良い環境をと考えております。
ありがとうございました。

[112: 匿名さん]

>>105 実家が地元さん

マンションのある辺りは埋め立て地ではないそうですよ。
震災の後、不安で行徳図書館まで行って調べました。

[113: 実家が地元]

>>112 匿名さん
そうなんですね！それは失礼いたしました。
こちらをご検討されている方にとっては朗報ですね！

[114: 口コミ知りたいさん]

>>111 通りがかりさん

学校の様子については不動産屋さんなどに
聞いた方が良いかもしれません。
市川市で人気の学区で探しています。
と言えば教えてくれると思います。

こちらの掲示板は良い意味で
南行徳が好きな人が集まっているので。

[115: マンコミュファンさん]

>>99 匿名さん

匿名さんが穴場ってことは一般的に人気がない。
って書いていましたね。
まだ結構残っているみたいなので、完売はいつになるやら。。
本当に人気が無いのかな。

[116: 通りがかりさん]

最近、市川から南行徳に引っ越してきました。南行徳は以前、アルバイトをしていたことで知っていました。 有名な街ではないので、利用したりしたことがない方は理解できないのは当然だと思います。でも、生活必需品が1キロ圏内に揃い、通勤通学も便利。おススメだと思います。

[117: 評判気になるさん]

>>116 通りがかりさん
有名じゃないから利用したことがないから理解できないのは当然ですか？
有名ではない各駅停車しかとまらない駅のマンションでも売れているマンションはあると思います。
南行徳は他の方も便利だ穴場だと言ってます。
116さんもオススメなのに。。

[118: マンション検討中さん]

市川市には公立高校の進学校がないのが、教育的に？といわれる理由かな。浦安市も同じく。教育熱心な家庭は中学受験させて都内通学組に。

[119: マンション検討中さん]

>>118 マンション検討中さん
国府台高校がありますよね。
国府台高校しかないといえばそうなんですが。

[120: 匿名さん]

>>117 評判気になるさん

有名じゃない、各駅、でも売れてるところは、それなりに都心に近く駅に近いが割安なところでは。

ここは駅から遠くそのわりには割高。
ここを選ぶ人、ターゲットは地元の人でしょ？
そういう人は、これまでの相場をふまえた値上がりに敏感だから、売れないわな。駅ちかならまだしも。

結局、だらだら何年か売り続けて、こっそり値引きを続けてひっそり完売って感じではなかろうか。
売るのが遅くなると、固定資産税の減免が終わり、かつ修繕積立金が上がる新築後6年目がすぐ来ちゃうので、その分ランニングコストがかかるから、その分も上乗せで値引きしてもらわないと損だし。

駐車場や駐輪場が空いてると収入も減るからそういうリスクも考えないとねえ。

[121: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん
確かに駅10分以上、南行徳にしては高い物件。
仕様も標準でアピールポイントが分かりづらい。

駐車場の収入が無いリスクは気がつきませんでした。
おっしゃる通りですね。

ターゲットも地元住人というのも納得。
違うエリアから引っ越しても良いと思う要素が見つからない。
駅の魅力
駅近く
安い
等々の要素がね。。

そして新築で苦戦しているのを見ると、リセールでも苦戦しそう。

[122: 検討板ユーザーさん]

>>118 マンション検討中さん

そもそもここの小学校の中学受験率も低いでしょ。

[123: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん

最大のアピールポイントは、おそらく パークハウスであること ですから。
三菱地所レジの信用ですね。

[124: 口コミ知りたいさん]

>>123 匿名さん

パークハウスというブランド力！
パークハウスならと買いに来る人も多いでしょうね。

[125: マンコミュファンさん]

>>122 検討板ユーザーさん

中学受験、高校、大学受験以外にも興味を持ちましょう。

[126: 評判気になるさん]

新しい家族が少しづつ入っているのかしら。
値引きがあったか気になるけど聞けないし言えないですよね。

[127: 匿名さん]

竣工してからもう少しで1年ですからいくらかは値引き販売してるでしょうが
そんな事気にしないのが吉ですよ

[128: 通りがかりさん]

まだ、だいぶ残っているのでしょうか？
それとも少しだけ？
南行徳、住みやすいですよー！

[129: 通りがかりさん]

>>128 通りがかりさん

ほんと、なんでも揃っているから便利
日本橋からも近いし

[130: 匿名さん]

>>129 通りがかりさん

東西線ファンはいいと思うけどね。
ブランド料が高すぎるのかな？

[131: 匿名さん]

スーモを見るとまだ20戸以上残っているみたい。
なぜでしょう？

高すぎる？
新築で売れなかったら、中古で売るとき大変！

一流ブランドだし、もう結構な値引きもしてると思われるのに
不思議です。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

大手ブランド以外だと色々ネガレスする人が多いですが、

大手ブランドだと高くて買えないケースが多いですが、高いと書けない、買えないと書けない方々多いですね。

[133: マンション検討中さんl]

>>132 匿名さん

ポジティブな考えですね。
お金がある人は選ばないマンションです。
買える人に選ばれないマンションです。

南行徳駅から10分超える。
ベランダはぺらボー。
トイレはタンクあり。
魚焼きグリルは今どき片面焼きってどういうこと？
角部屋にポーチなし。

設備の経費を削りまくってます。
南行徳クオリティで計画したのに
価格上昇局面で値付けしたため、金額は高い。

この規模なのに販売から入居まで短かったですよね。
なのでプランセレクトもほぼ無かった。

待てば待つほど不動産が値上がりしていた時期なので
販売を引っ張ったのではないのかと今では考えています。

あとネガが少ないことの考えも間違っています。
ネガとブランドは全く関係ないですよ。
ネガが少ない物件は完売まで早いです。
ネガが多い物件は関心や注目が集まっています。
掲示板でネガさえ無くて販売に苦戦している物件はしんどいです。

パークハウスで長谷工ならいじられてもいいのに
それさえ無いって、どれだけ関心が低いのかという状況です。

[134: マンション検討中さん]

こちらはゴミ処理場近いですが、においなどはどうなのでしょうか？
分かる方いらっしゃいましたら教えて欲しいです！

[135: 検討板ユーザーさん]

>>134 マンション検討中さん

そんなのあったっけ？

[136: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さんlさん

まったく、あたらないね。

お金持ちの検討中さん。

[137: マンション検討中さん]

134です

すみません。
ゴミ処理場ではなく、下水でした。
江戸川第二終末処理場です。
福栄スポーツ広場で遊んでいたら、かなりにおいがしたので気になりました。

[138: マンション検討中さん]

>>136 匿名さん

133です。お金持ちでないです。

私の書き込みはまったく、あたりませんか？

例えばプラウド西葛西の掲示板はどうですか。
ネガもたくさん書かれていますが、盛り上がっていると感じませんか。

そして設備ですが築10年のパークハウスでもタンクレスなのに。。と私は感じて残念でした。

[139: eマンションさん]

>>132 匿名さん

書いている意味がわかりません。
言いたいことは
①大手ブランドはネガが少ない。
②大手ブランドは高くてなかなか買えない。
③そして高いのが買えない理由と書けないからネガが少ない。
そう書きたかったのですか。

しかし実際は
①大手の方が目立つのでネガが多いです。
②高すぎるというネガの書き込みは多いです。
③高くて予算オーバーというのは良くあることです。

132匿名さんは世間知らずさんという印象です。

136も同じ方の書き込みですよね？
購入者という印象です。

ここは何ていっても大手ブランドのパークハウス！
10分こえているって？11分なら住人には許容範囲！
良い所もたくさんあります。
豪華にしたら、金額は高くなるので
この金額と内容のバランスで納得する人が買うと思います。

[140: 評判気になるさん]

>>138 マンション検討中さん
プラウド西葛西が
気になったから見てきた。
1900以上。
住民さえここより多い200以上。

[141: 地元住民]

一年たったから、どうなってるかどういう評価されているか気になります。

[142: 匿名さん]

>>138 マンション検討中さん

タンクレス命？

地震がきたらどうするの？

防災上はタンクですよ(笑)

[144: 地元住民]

>>142 匿名さん
さすがです！
やはりオシャレさより実用性です。
説得力あります。

[163: 地元住民]

[No.143～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・前向きな情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[164: マンション検討中さん]

それにしても、売れてないですねココ。
ここまで不人気では、リセールも苦戦必至。買った方、ご愁傷様です。
by隣の住人より

[165: マンション検討中さん]

売り出し当初に検討した者です。

残念な惨状になっていて驚きです。
売れてないって周辺の人にも有名なんですね。

[166: 暇人]

公式HP 物件概要より
2018年02月13日現在
総戸数 88戸
販売戸数 17戸

[167: マンション検討中さん]

具体的な数字をありがとうございます。
一年たって約20%残っている。

新築って語っていいのは一年ですか。
車みたいに新古になるとか聞いたことあります。

[168: 通りがかりさん]

南行徳住人ですが数年前に出来たシティテラスもたしか完売まで2年はかかったと思います。
わたしは1年で残り20%の売れ残りは逆に売れている方だと思いましたw
高いのでもっと売れ残っているのかと思いましたが。。

[169: 匿名さん]

>>168 通りがかりさん

すみふはそういう売り方だから当たり前。地所はやってないから異常なの。

[170: マンコミュファンさん]

>>169 匿名さん

その通り。
すみふは時価でマンション売るから。

三菱地所はこんなに引っ張らない。

[171: マンコミュファンさん]

頑張れ！

[172: 通りがかりさん]

>>171 マンコミュファンさん
三菱地所さんはアフターフォローもしっかりしてるし、安心できます！価格以上の物件ではあると思いますよ。

[173: 匿名は]

>>172 通りがかりさん

でも、売れない？

[174: 匿名さん]

>>172 通りがかりさん

価格以上の物件であるという客観的な評価が売れ行きなんですよね…
契約者は当然価値があると思って買ったんだろうけど、今は市場にノーを突きつけられた状況。

価格以上の物件であると皆に思ってもらうためには、このエリア、学区、駅距離で「価格以上の物件だ」と皆が思うラインまで価格を下げる必要があるわけで。メインターゲットが周辺住民なのでしょうがない。

もし、浦安あたりまでとても買えないレベルにさらに高騰して、都心→周辺区→浦安→ここまで流れて来ざるを得ない状況になったら、すぐに完売かもね。

でも、一番早いのは値下げだよ。価格さえ安ければ駅から遠かろうが、駅力がどうだろうが売れるから。

三菱地所との根比べだね。

[175: 口コミ知りたいさん]

>>174 匿名さん

販売戸数17。
数字は変わってないね。
更新されてないだけかな。

[176: マンション検討中さん]

株価の下落が落ちつきませんね。
このまま株価下がり続ければ、マンション市場の冷え込みは進みそうですね。

特に買った人に聞きたいのですが、正直高値掴みしたなぁって思いませんか？

[177: 評判気になるさん]

>>176 マンション検討中さん

そもそも、財テクや、投機目的でマンションを購入しているわけではない。

永住とまでいわなくても、長期居住を目的に購入しているのだから、いちいち市場動向に対してどうこういわないですよ。

高値掴みとかいう人ほど、ベストチョイスで購入できないもの(笑)。

[178: マンション検討中さん]

>>177 評判気になるさん
つまり、資産価値って観点を無視して買ったって事ですか(笑)さすが、お金持ちは凄いなぁ。

余談ですが、マンションを住み潰す予定のこういった方がいると後々荒れるんですよね。修繕積立金を増額するの嫌がったり。マンション＝流動性の高い資産という観点がないから、ちょっと困るなぁ。

[179: マンション検討中さん]

ちなみに「財テク」って何ですか？団塊の世代の言葉ですか？

[180: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん


バカだねぇ。こんなこと聞くな(笑)。

《「財務テクノロジー」の略》企業が本業以外に、余剰資金や低利の調達資金を株式・債券・土地などに投資して、資金の運用を多様化・効率化するための方法。個人が行う場合にもいう。

[181: マンション検討中さん]

>>180 匿名さん
皮肉もわかんないんですか？（笑）
「財テク」なんて言葉は死語だって言ったんだよ。団塊の世代ではまだバリバリ現役の言葉なんですねぇ。

「ベストチョイス」とか、いちいち言葉が古いなぁ。

[182: 評判気になるさん]

>>178 マンション検討中さん

はぁ？

資産価値って言葉も、意味もわかってなくて言いなさんな！

(笑)ってるみたいだけど、貴方よりはお金持ちだから、南行徳なんかでマンション買わないよ。

もちろん住み潰す予定でもなし(笑)。

だけどね、マンション=流動性の高い資産？
そんなのどこの教科書にも書いてないわ(笑)。
ま、せいぜい、流動性高いのなら、すぐ売り抜ければいいですね。頑張ってね

[183: 匿名さん]

>>176 マンション検討中さん

特に前半、このひとなんにもわかってないね(笑)。