〔契約者専用〕パークシティ中央湊 ザ タワー

[契約済みさん]

パークシティ中央湊 ザ タワーの契約者専用スレです。
有意義な情報交換をしていきましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589635/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3712: マンション住民さん]

やっぱり高層階はバルク売りだったかー。先行き怪しいねこりゃ。

[3713: 匿名さん]

>>3710 住民さん

住友が地権者として保有してるものですね

[3714: 匿名]

>>3712 マンション住民さん

坪680?920で売り出されてるんですよ？
分譲時の価格よりだいぶ上げてません？

シティタワーより坪単価高いはず。
それだけ住友としてもここを評価してるってことでしょう。

先行き怪しいことなんてないでしょ。

[3715: 匿名さん]

スミフの値付けを鵜呑みにすると住民の皆さんが外部に恥を晒す事になるのでおやめ下さい。

[3716: 住民板ユーザーさん6]

流石スミフですね。
ここまで隣にない高層階にネタを仕込んでおいて売出し。
しかも入居は、まだ先。
プレミアムは、約４割。
やりますな…
でもまさに評価も伴って来ています。

[3717: 匿名さん]

スミフにバルク売りしたってこと？
企業の考え方はよくわからんけど、在庫処分に困っていることだけはなんとなく感じるよね。

[3718: 住民板ユーザーさん6]

>>3717 匿名さん

最初からスミフが仕込んでいたんだよ。
先見性があるなー
ところで逆に三井さんは、お隣を売らないのかな？

[3719: 匿名さん]

これでお隣も安く見えて販売が進む

[3720: 匿名さん]

住友が地権者ということは、地上げした業者から土地を買ったという事かな。
それとも、自前で地上げ？
この辺りは、地上げがあった事で有名なエリアです。

[3721: 匿名さん]

この辺りは地上げエリアなのですか。
何かいわくつきとか、あり得ますかね？

[3722: 住民板ユーザーさん6]

最近、売却の見積もりだけでもというのが、毎日のように来ます。　
人気を反映してるんでしょうね…
試しに大手不動産でやってもらいました。
確かに購入価格から４割アップを少し超えていました。
2年で４割アップ、なかなかない投資です。
絶対売りません！

[3723: 住民板ユーザーさん2]

>>3722 住民板ユーザーさん6さん
築地と八重洲が再開発されたらまだアップサイドあるでしょうしね。私ももうしばらく保有するつもりです。

[3724: 匿名]

>>3722 住民板ユーザーさん6さん

４割はないでしょう。
そんな分譲比で成約事例出てます？
せいぜい２?３割かと。

[3725: 住民板ユーザーさん6]

>>3724 匿名さん
不動産会社では、2年先の市況を見据えて仕込んでいるようです。

[3726: 住民板ユーザーさん1]

しかしここはいつまで経っても地価が安いままですね

仮に分譲時から２割高く売れたとしても、湊のように土地の安いタワマンの場合、帳簿上の評価額の値下がり額は非常に大きいですから、大半は税金に消えます

[3727: 住民板ユーザーさん1]

仮に10000万の物件が10年後に12000万で売れたとします。
地価の高い物件Aは、10年後の評価額　9000万
地価の安いタワマンBは、10年後の評価額　7500万
Aは、（12000万ー9000万）× 税率
Bは、（12000万ー7500万）× 税率
税率によっては、地価の安いタワマンBは、分譲価格を割り込む可能性もありますね。

[3728: 匿名]

>>3727 住民板ユーザーさん1さん

譲渡所得を計算するときに取得費でなく地価を使うんですか。

めずらしいですね。

[3729: 住民板ユーザーさん6]

>>3727 住民板ユーザーさん1さん
これから地価が高騰するのを読めない方なんですね。
お疲れさまです。

[3730: 匿名さん]

>>3728 匿名
当然ですが、地価は建物部分の算出目的の使用となります。
そんな馬鹿な質問する前に少しはお勉強なさってから投稿ください。

[3731: 匿名]

>>3730 匿名さん

「地価は建物部分の算出目的の使用」

ダメだ、分からない、まず日本語の勉強やりなおしてくる。

[3732: 匿名さん]

三井の住まいLOOPに公式サイトができましたね。
https://www.31mansion.com/parkcity_chuominato_thetower/

[3733: 住民板ユーザーさん6]

>>3732 匿名さん
三井さんは、買え買えのスミフさんと大違いですね。

[3734: 住民板ユーザーさん6]

>>3730 匿名さん

日本語でお願いします

[3735: 住民板ユーザーさん6]

10年以内に坪1000万も視野に入ってきたようです。

[3736: 住民板ユーザーさん4]

>>3734 住民板ユーザーさん6

本当に知らないなら人に暴言吐く前に、不動産屋さんに現在の評価額を計算してもらいましょう。

経年による目減り額を実際に目の当たりにすれば、そのような悠長な事は言えないと思います。
（少なくとも私は若干青ざめました）

すべては湊の地価が安いせいです。

[3737: 匿名]

>>3736 住民板ユーザーさん4さん

まず確認ですが、なんの話をしてますか？
譲渡の際の損得の話をしているってことで良いですか？
それとも、相続か何かですか？

[3738: 匿名]

これについて、何の話か尋ねています。
↓
>>3727 住民板ユーザーさん1さん

[3739: 匿名さん]

難しく考え過ぎ。
デベの違う新築分譲が、2本とも売れ残るような地区は、地価が安いですよ。常識です。

しかも、再開発という力の入れようで。

[3740: 住民板ユーザーさん3]

地価が安い物件は建物分の持ち分が大きくなり評価額の経年低下が大きい。
特にタワマンでは顕著である。

常識です。

[3741: 匿名さん]

>>3740 住民板ユーザーさん3さん

あー固定資産税の話ね。課税評価額が下がるのはかえって好都合。

[3742: 匿名]

>>3740 住民板ユーザーさん3さん

↓これ固定資産税の話じゃないよね

仮に10000万の物件が10年後に12000万で売れたとします。
地価の高い物件Aは、10年後の評価額　9000万
地価の安いタワマンBは、10年後の評価額　7500万
Aは、（12000万ー9000万）× 税率
Bは、（12000万ー7500万）× 税率
税率によっては、地価の安いタワマンBは、分譲価格を割り込む可能性もありますね。

[3743: 住民板ユーザーさん6]

爆上げおめでとう??

[3744: 匿名]

>>3743 住民板ユーザーさん6さん

そう言うの、住友の方でやってますよ。

[3745: 住民板ユーザーさん6]

スミフが高層階の部屋をキープしてたとは…
引渡し2年後という戦略の凄さ…
金額は４割アップ??

[3746: 匿名さん]

第一期ということは、ここだけで100戸くらい
あるかも知れませんね。

[3747: 匿名さん]

>>3746 匿名さん
住友が取得したのは全13戸と書いてある。

あと、週刊ダイヤモンドで資産価値が下がらないマンションランキング1410物件中38位だったね。最近分譲のマンションでは珍しく上位にランクイン。

[3748: 住民板ユーザーさん6]

>>3747 匿名さん

上がる理由は満載だけど、下がる理由がない。

[3749: 匿名さん]

湊の隣、入船●丁目7-1に、こんなのあったんですね…

[3750: 住民板ユーザーさん8]

>>3749 匿名さん
こんなのって何ですか？

[3751: 匿名]

>>3749 匿名さん

あなたは暇人でクズですね…

[3752: 住民板ユーザーさん6]

ゲストが来るたびに素晴らしい眺望と静かな住環境に感動してもらえます。
選んで良かったと今更ながら思います。

[3753: マンション掲示板さん]

>>3752 住民板ユーザーさん6さん

コロナの影響で昼間から子供がロビーにたむろしてゲームに勤しんでるんですが、あれはどうにかできないですかねぇ…。感染予防の観点からも望ましくない気がする。

[3754: 匿名さん]

知らなかったけど、スミフが三井の物件を再販するんだね。
ここは完売表記が結局出なかった物件だけど、スミフにバルク売りでもしたのかな。

[3755: 住民板ユーザーさん6]

>>3754 匿名さん

あまり事実と違うこと書かないようにね。
完売出たし、スミフは元々持ってたのをタイミング見て発売しただけだよ。

[3756: 住民の人に質問したいさん]

>>3755 住民板ユーザーさん６さん
これはうそ

当時、公式HPに完売御礼は出ていません。

[3757: 住民の人に質問したいさん]

コロナの影響は心配ですが、買った値段を下回ることは当分ないでしょう。三井の献身的な値付けに感謝。

[3758: 住民板ユーザーさん1]

ハイグレードの住みやすそうなマンションですね。
銀座まで徒歩圏ですし、複数の駅もあるし、散歩がてら東京駅から歩いて帰れるなんて、本当に恵まれていますよね！
このマンションの中古を買うか？お隣の住友の新築を買うか？迷っています。
どちらにも良い面、妥協面はありますが、こちらには豪華な共用部分が多いのが維持等含め気になります。
共用スペースでの譲り合い等のモラルは如何でしょうか？大規模マンションだと人間関係が大変とも聞きます。共用部分を複数人で占領するマンションもあるのだとか。住んでいないと分からないと思い質問しました。

[3759: 住民板ユーザーさん8]

>>3758 住民板ユーザーさん1さん

問題ありませんよ。みなさんマナー良いです。

[3760: 匿名さん]

私も欲しいですが、地価の安さが気になります。
建物は減価しますので、価格に占める建物分が大きいほど、売却時の資産は目減りします。

出口戦略を考える上で参考にしたいので、土地建物持分比をざっくりと教えて頂きたいです。

[3761: 匿名]

>>3760 匿名さん

建物の減価って、減価償却のことですか？

以前も似たようなこと言ってる人がいましたが、出口としての売却に、なんで減価償却が関係するんでしょう？
建物の減価って簿価上の話しで、そんなことで相場は決まらないと思いますよ？

物件実態の劣化防止やメンテナンスなどが成約価格に関わってくるのじゃないでしょうか。

もし、「簿価が下がってんのに大きく値上がりして譲渡所得税額めっちゃ取られるよー！」ってな嬉しい悲鳴を言っているなら意味は分かります。

ただ実際問題、リセール１２５％くらいで成約してきましたけど、コロナで一旦落ち込むでしょね。分譲価格を下回ることはないと、信じてますが。。

うちは景気回復までホールドする予定です。2027年くらいまでかな。。