〔契約者専用〕パークシティ中央湊 ザ タワー

[契約済みさん]

パークシティ中央湊 ザ タワーの契約者専用スレです。
有意義な情報交換をしていきましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589635/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2505: 住民板ユーザーさん4]

デリド前にポニークリーニングできますね。仕上がり早いよね、ポニー。

[2506: 住民の人に質問したいさん]

さらに利便性アップですね。

[2507: 住民板ユーザーさん2]

>>2505 住民板ユーザーさん4さん

でも雑ですよ。

[2509: 匿名さん]

[No.2491～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・意図的な迷惑行為
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信

[2510: 住民板ユーザーさん5]

八丁堀駅の近くの翠江堂のいちご大福が、とてもおいしい。

[2511: 住民板ユーザーさん1]

>>2509 匿名さん

住友の話は知りませんが、こちらはリセールで2割から3割アップでの成約が積み上がっています。隣同士なのに一方だけ価値が上がって申し訳ないですね。仕様や眺望に大きな差があったようなのでそのせいでしょうか。

[2512: 匿名]

>>2509 匿名さん

住友も販売スピードに濃淡はつけてて、
例えば東京ベイは早い方。もう銀座東は抜かれたんじゃない？
中央線沿いとかボケッとしてると売れ残ると赤字覚悟で投げ売りしてるとことかあるらしいよ。
に対して、銀座東は相当ゆっくり売ってきた。いくら販売期間引っ張っても高値で売れるから。住友内で他物件と販売スピード比較してみたら明らかなはず。

この販売の急ぎ具合は、そこの相場が今後どう推移するか、上昇トレンドかじわじわ下がる可能性があるかで決まるんだと思う。

（ここまで、住友営業に直接聞いた話も踏まえて。ここからは情報なし。）

最近になって２１０戸いっきに出したのは、理由は分からないけど、いろいろ考えられるよね。

単に売上る期を前倒したくなった事情があるのかもだし、おっしゃる通り、トレンドが降下ぎみと判断し販売スピードを上げた可能性もあるね。

ただ、逆にそれは現時点まで住友が銀座東をめっちゃ評価してたからであって、それを少し修正しただけでしょ。

まったく気にならないね。

もしビビって投げ売りする人が現れたらラッキーだね。頑張ってね。

[2513: 住民板ユーザーさん7]

>>2510 住民板ユーザーさん5さん
今更？
イチゴ2個入りもあるよ！

[2514: 住民板ユーザーさん5]

>>2513 住民板ユーザーさん7さん

え、まさかの2個入り。それ食べてないなぁ

[2515: 住民板ユーザーさん7]

>>2514 住民板ユーザーさん5さん

当たると良いね

[2516: 匿名さん]

＞隣同士なのに一方だけ価値が上がって

お隣と同じく地価が安いです。

再開発で区画が整理され、それによりここもお隣も地価が上昇しました。
基本的にはそれで、終わりです。
再開発もありません。
ましてや東京駅前再開発は、ここの地価には全く関係がありません。

売り出しが高く成約したのは、新築ご祝儀相場。
数年スパンの中古視点で評価すると、地価・グレードに大差のないお隣と同じ価格に『必ず』収束していきます。
中古10年で坪300前半です。

[2517: 匿名さん]

>>2516 匿名さん
300後半くらいかなと思ってます。
10年住んでそれで売れたら十分ペイ出来ますし。

[2518: 住民の人に質問したいさん]

１０年後も５００を維持するでしょう。

[2519: 匿名さん]

住戸毎の格差は当然ありますが、平均すれば300の前半。レンジは広いでしょうが。

[2520: 住民板ユーザーさん1]

>>2516 匿名さん

>『必ず』収束していきます。
必ずとおっしゃるにはそれなりの根拠があると思いますが、教えていただけますでしょうか。

>中古10年で坪300前半です。
こちらも何に基づく予想ですか？
中央区隅田川内側でタワーは少なく過去事例がありませんが、どのように想定されているのでしょうか。

[2521: 匿名さん]

>>2511 住民板ユーザーさん1さん
仕様、眺望 （高層階）は、断然こちらのプレミアムが勝りますね。

[2522: 匿名さん]

>>2516 匿名さん
湊の平均とこのタワーを一緒にした素人の意見ですね。ここは全く別物ですよ。

[2523: 匿名さん]

>>2521 匿名さん
東京駅にも近いですし。

[2524: 匿名さん]

なんかなんとか安く思わせて売りに出させたい業者関係者のがウロウロ。
売り物件、成約の価格見ればわかるでしょ。
新規賃貸は上がっていく方向だし。

[2525: 匿名さん]

確かに最近は、賃貸で56平米30万円とか出てますね。

[2526: 匿名さん]

しかし皆さん、地価が安いままなのは、気になりませんかね。
一種単価だと、酷い数字になりますが。
地価は賃料に直結しますから、実際の賃借成約価格と明らかに乖離があるならば、この先取引価格は早いスピードで下がっていくはずです。
用いた根拠となる手法は、積算法です。

[2527: 住民板ユーザーさん1]

>>2526 匿名さん

地価が安い方が固定資産税が安くて嬉しいです。タワーマンションの賃料は地価と必ずしも連動していませんよ。眺望などで大きく変わっています。

[2528: 住民の人に質問したいさん]

よく勉強して書き込みしましょう。

[2529: 匿名さん]

>>2528 住民の人に質問したいさん

住民の人に質問したいという立ち位置なのに、その『よく勉強してから書き込みましょう』という上から目線な書き込みはどうなのかと思ったり。

[2530: 匿名さん]

なんかムカつきますね。

[2531: 匿名]

>>2516 匿名さん

ご祝儀相場なんかあるわけないやんアホか
ご祝儀ですよーって相場よりも何百万も上乗せすんのかバカか
どっかいってちょーだいな

[2532: 匿名さん]

春にはお隣さんも完成していい雰囲気の地域になりそうですね。

[2533: 匿名さん]

>>2531 匿名さん

不動産は相場で買うものだから、まだ新築で取引実績が少ないうちに高値チャレンジしてみて、たまたま見かけたお金持ちが買ったり、買い逃した人が少しぐらい高額でもいいから買おうというのがご祝儀相場だと思ってます。

[2534: 住民板ユーザーさん8]

>>2531 匿名さん

ちがうちがう

バカはあなた

ご祝儀相場とは「舞い上がってご祝儀を弾みたくなるような雰囲気」ということ。
雰囲気に飲まれてついつい高値を提示しちゃうってこと。
わかった？！

[2535: 匿名]

>>2533 匿名さん

高めチャレンジが成約に至ったり、それ単に実績が少なく相場が形成されてないことからくる現象で、
株の大発会やなんかで起きるいわゆるご祝儀相場と一緒にするのおかしくない？
出直してきたら？

[2536: 匿名さん]

>>2535 匿名さん

だ、か、ら、その現象をご祝儀相場だっつってんだろ！

[2537: 住民板ユーザーさん6]

>>2536 匿名さん

どうしてそんなにイラついてるんですか？

[2538: 匿名さん]

>>2536 匿名さん

粗暴な方は退場願います。

[2539: 匿名]

>>2536 匿名さん

取引実績が少なく相場が形成されてないことからくる成約の上振れをご祝儀相場いわへんやろ。
大発会でご祝儀の意味で相場より高めで買い入れるのとは違うやろ。しつこいなぁ。

取引実績が増え相場が見えてきても何かめでたいことがあったら「正月やしご祝儀や～！」て気前よく買い入るんかい。

こんど元号変わるときぼったくり価格で売りに出すから買ってくれよろしく！！

[2540: 匿名さん]

大騒ぎになっていますね。
お隣スミフさんが突然200戸以上を放出したのですから、湊を手仕舞いにした感が否めない、ということでまぁ私も焦りましたが。

[2541: 匿名さん]

>>2540 匿名さん

スミフが200戸放出は、どうしたら確認できるの？

[2542: 匿名さん]

先日、お客様がいらして、共有スペースをご案内したら開放感や高級感に感激していました。

[2543: 匿名さん]

>>2542 匿名さん
個人の感想文の投稿はやめましょう。
恥ずかしい掲示板にしたくはないです。

>>2541 匿名さん
こちらです。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/detail.cgi/

[2544: 匿名さん]

お隣は、叩き売りなんですね。

[2545: 匿名さん]

>>2543 匿名さん
恥ずかしい？
満足度が高い感想を申し上げてるだけですが…

[2546: 匿名さん]

>>2544 匿名さん

入居を一年伸ばしたということは、じっくり売る作戦に変わりはないかと。

[2547: 匿名さん]

＞お隣は、叩き売りなんですね。

周りからはそう見られますよね。
私的にはスミフさんに出し抜かれた感じです。
こんなに早く湊を見限ってくるとは。
昨年のうちにさっさと売りぬけるべきでした。

[2548: 匿名]

一気に住戸開放して売る意思表示をしただけで、値下げしてる訳じゃないんでしょ？

これまでも「ここ買いたい」って住戸指定したら開放してたでしょ。

そんなに変わらないんじゃない？

[2549: 匿名さん]

隣のことはお隣の掲示板にどうぞ

[2550: 匿名さん]

いやいや。湊のマーケットに関して大事な情報だよ、これは。酷い話は聞きたくないならあなたが他所へ行って。

[2551: 匿名]

買いたくてしゃーなくて必死こいて不安を煽ろうとする輩がいるうちは安心。

[2552: 匿名さん]

>>2551 匿名
売り物は沢山あるのですから、恥ずかしい発言はやめませんか。健全な掲示板にしたいです。

https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0030605/

売れ残りを放置するのもウチの資産価値が下がるので、そろそろ引っ込めてほしいですね。
特に、東向きに特別価値があると勘違いして値付けをミスった売れ残りの長期放置が、目立ちますので。

[2553: 住民板ユーザーさん1]

>>2552 匿名さん

もうこんなに減ってしまいましたか。
益々希少価値が高まりますね。
さて、ここ最近また住民を装った投稿が目立ちますね。ふるいにかけますか？笑

[2554: 匿名さん]

>>2553 住民板ユーザーさん1さん

そうですね、手が届かなから地団駄踏んでるようです。

[2555: 匿名さん]

希少価値？
湊には200戸以上の在庫がダブついてますよ？W

[2556: 匿名]

>>2552 匿名さん

その沢山ある売り物が買えんから必死こいてると言われてんじゃん

[2557: 通りすがり]

すぐ近くに今度できる賃貸も平米賃料5千円超。以前より格段に上がってる。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000046200830/

共用施設の充実度を考えてもここは眺望良い部屋なら近々平米6千円位にはなりそう。都心3区では3%台位になっているけど、控えめに利回り4%で見ても、坪600万。
割高かどうかは、プロはこういう風に算出するもの。ここは再開発までに長い時間がかかったことで過小評価されていた典型的な場所だね。安泰と思うよ。

[2558: 匿名さん]

もう都心3区タワマンは庶民に買えない値段になりましたね。（晴海は除く）

[2559: 匿名さん]

>>2557
狭い部屋だから平米単価は高く出がちで、新築ということもあるけど平米5千円もするのね…
流石に実力より高く付いている感が否めないけど、リーシング担当はこれでいけると思ってるんだね。

リエトコートですら4千円前後なのに。

[2560: 匿名さん]

坪600万などという、根拠のない恥ずかしい投稿はお控えください。
住民の皆さんが使う掲示板なのですから。

[2561: 匿名さん]

高層階はそんなレベルでしょう。

[2562: 匿名さん]

築地の再開発、かなり大がかりなものになりそうですね。
ますますこのタワーの希少価値は上がるでしょう。

[2563: 匿名]

>>2560 匿名さん

高層はフツーに坪５６０以上で成約してるけど？複数の住戸で。

プレミアムフロアの成約もそろそろ出てるはず。そっちは坪７００くらいじゃない？成約事例取り寄せてみよか？

住民になりすますのはお控えください。
住民の皆さんが使う掲示板なのですから。

[2564: 匿名さん]

一部の住人の妄想でちょっとおかしな事になってますね、この掲示板。
湊のタワマンの売り物は200戸超ありますから、希少価値は全くないですよ。
平均坪450に値上がりしたので、私は満足です。

[2565: 匿名さん]

>>2562 匿名さん
今の小池都政だと心配ですよね。
発言がコロコロ変わるし。
食の総合テーマパークの次は国際展示場ですか…

[2566: 匿名さん]

>>2565 匿名さん
ラスベガスのようにはならないようなので安心しました。

[2567: 匿名さん]

流石に皇居の目と鼻の先にラスベガスはないでしょー。
しかし築地の魚河岸としてのネームバリューは活用したいとか言いながらも展示場なんですね。もったいない。

[2568: 匿名さん]

庶民には全く手が出ないですね。
いったいどうやって買えるのでしょうか？
親からの相続ですか？

[2569: 匿名さん]

>>2568 匿名さん

最近は共働き世帯が増えたのでペアローンが多いんですよ。

個々の年収がそこそこでも2人足せば1億くらいまでなら案外組めちゃいます。

ただ、離婚リスクとか保育園が決まらなくて共働きできなくなるリスクとかありますが…

あとは物件価格は高いですが金利が安いので

[2570: 匿名さん]

中央区湾岸タワマンで坪450は割高ですが、住めば都。気にしてないです。

[2571: 匿名さん]

>>2569 匿名さん
ありがとうございます。
それにしても、2人ともかなりの高収入でないと組めないですねー
そんなカップルがたくさんいるようにも思えませんが…

[2572: 匿名]

>>2571 匿名さん

お医者さん多そうですよ
あと丸の内あたりの高給取りもいらっしゃるんじゃないですか？
うちはフツーの会社員と医者で1000+800に不動産500くらいです。

[2573: 匿名さん]

勝どきザ・タワーの方が目の前築地再開発で眺望も良いので、ここよりも満足価値は高そうです。

[2574: 匿名さん]

>>2571 匿名さん

あんまりオススメしませんが、最近は年収の8倍くらいまでローンが組めるので世帯年収で1000万もあればこちらのマンションも買えます。
世帯年収1000万なら大卒5年目ぐらいのカップルでも大手ならなんとか届くでしょうね。。。
だからこそ、値上がりを皆さん重視してます。

[2575: 匿名さん]

いや、勝どきより湊が格上だろ。

[2576: 住民板ユーザーさん4]

ペアローンねぇ。。ってか、ローンねぇ。

[2577: 匿名さん]

もちろん全部が全部そうだとは言いませんが、住宅価格が高騰している一方で、別に富裕層が急増したわけでもないし、ペアローンとか低金利ローンのお陰でこれくらいの1億いくかいかないかぐらいのマンション市場が活況らしいですよ。
知り合いの銀行員が言ってました。

[2578: 匿名さん]

ん。
月島 > 湊 > 勝どき
こうだろ、jk？

[2579: 匿名]

>>2578 匿名さん

気持ち悪い人ですね。住人じゃないですよね。

[2580: マンション検討中さん]

忘れないうちに、クリスマスツリーの件意見しておいたほうが良いですよ。来年度組合予算にのせておかないと、今年末はスミフが居住開始して、立派なの置くでしょうから哀れな気になります。

[2581: 匿名さん]

>>2579 匿名さん
相手にすると喜ぶので絶対放置して下さい。
初心者マークはただの荒らしです。

[2582: 住民の人に質問したいさん]

要望は、外部掲示板ではなく三井不か自治会にしましょう。

[2583: 住民の人に質問したいさん]

初めて伺いましたが、素晴らしいですね。
ロケーション、眺望、高級感、私も買いたくなりました。

[2584: 匿名さん]

200戸以上売りものはありますから、どれでもお好きにどうぞ。

[2585: マンション検討中さん]

>>2582 住民の人に質問したいさん

自治会じゃ無いよ。
売主の三井でも無く、管理組合の理事会だね。
管理会社でも無いね。

[2586: 匿名さん]

湾岸マンションならではの眺望はありますが、あいにく高級感はないですよ。
私は気にしてませんが。

[2587: 匿名]

最近の新築マンションけっこう見てるけど、比較してここは高級感あると思うよ。

[2588: 匿名さん]

>>2587 匿名さん

2586の方は単なる荒らしで『ここは湾岸じゃない』『高級感あるし！』みたいなリアクションを楽しみたいだけなので相手をしてはダメですー。

[2589: 住民板ユーザーさん1]

ありきたりなマンションですから、現在の過熱気味の市況のうちに売り逃げたい人が多いのでしょう。
適正賃料から逆算した適正単価は坪347万でしたが乖離した価格でも買い手を探せばまったく問題はありません。
私は居住中の為、気にしてませんが。

[2590: 匿名]

>>2588 匿名さん
なるほどです。気を付けます。

↑これはどうでしょう？？手が込んでます。

[2591: 住民板ユーザーさん2]

>>2588 匿名さん

逆説的に言うと、ここは湾岸の普及品タワマンだと暗に認めていることになるので、その発言はよくないです。

[2592: 匿名さん]

>>2590 匿名さん
荒らし書き込みの最近のトレンドですが『私は住人ですが』を強調してくる事ですね。住人掲示板なのでわざわざ強調する必要ないんですよね。

あとは最近のネガに多いのが『隣のマンションが200戸売れ残ってる』『周辺の賃料と乖離してる』という主張。
隣は入居が1年半以上先ですし、マンションの築年数やグレードを考えて周辺賃料と比較してもあまり意味がないと思うんですの。

あと、まぁ『あくまで』一般論ですが、掲示板のお名前って匿名さんがデフォルトですので、わざわざ名前を変更されてる方ってちょっとふーんと思いながら読んでます（笑）
もちろんね、意思があって変更されてる方もいらっしゃると思いますのであくまで私の見方ですけどね。
最近はそういうことを考えながら読むのがかえって楽しみですね。

[2593: 匿名]

>>2589 住民板ユーザーさん1さん

坪347万で買いたいんですね。
過去の成約の中でも西向き５階の坪384万が最安なので、なかなか厳しいと思いますが、
西向き低層の平米数の大きい部屋なら可能性なくもないかもしれません。
（西向き低層は大きな間取りないか？）

2018年1月　48.12㎡　西向　5,600万　5階　坪384.71万
2018年2月　61.07㎡　東向　8,350万　12階　坪451.99万
2018年3月　64.04㎡　東向　11,000万　31階　坪567.83万
2018年6月　40.06㎡　西向　5,480万　12階　坪452.21万
2018年6月　64.00㎡　東向　11,000万　24階　坪567.83万
2018年7月　61.07㎡　東向　8,980万　15階　坪486.10万
2018年12月　73.42㎡　北西角　9,600万　6階　坪423.3万

[2594: 匿名さん]

確かに湊だけバブルですね。
そろそろ弾ける通説、湊の地価通りの価格である坪300まで元に戻るか。
いちおうパークシティだから300前後に踏みとどまるかな。

[2595: 匿名さん]

>>2593 匿名さん

2589は荒らしなので相手にしちゃダメですすよー。
坪347万でも購入検討されてる方ならまだ良いですが、ケチつけまくってマンションの価値を毀損させたいだけですからねー。
何だかんだマンションを調べた時に上位に出てくるこの掲示板は情報発信力があるので、こういう荒らしは徹底無視して去っていただきましょう。

[2596: 匿名さん]

勝どきザ・タワーより地価が安いですねー。
今話題のパークコート小石川の約半分しかありませんー。
マンション価格というものは10年経つと地価に収束しますから、誤情報を発信するのは住民として見過ごせませんー。

[2597: 匿名さん]

>>2526 匿名さん
論理的かつ冷静客観的な分析ですね。

[2598: 匿名]

>>2595 匿名さん

２匹以上いるんですかね。

[2599: 匿名さん]

スーパームーンと湊のタワマン群。

[2600: 匿名さん]

>>2599 匿名さん
他人の部屋の中を盗撮するとは、悪質ですね。