〔契約者専用〕パークシティ中央湊 ザ タワー

[契約済みさん]

パークシティ中央湊 ザ タワーの契約者専用スレです。
有意義な情報交換をしていきましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589635/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2161: 匿名さん]

>>2160 匿名さん
お向かいよりかなり魅力的です。

[2162: 匿名さん]

>>2160 匿名さん

６階の方、9300万から9580万に上げてきた。

比較されてしまう８階の同一間取りが9300万で出てたの、売れたんだろね。

やるね～～

https://www.athome.co.jp/mansion/1043131934/

[2163: 匿名さん]

ここの角部屋は間取りが悪いのに、よく売れたなあ。
リビングが実質10畳あるかないか、ってかんじだし。

[2164: 匿名さん]

>>2162 匿名さん

売り出し中のお向かいと比較するとまだまだこちらは安いと感じるでしょう。

[2165: 匿名さん]

>>2163 匿名さん

結局、売り出し価格でどんどん売れてますね。

[2166: 匿名さん]

東の高層とか坪560とかの強気の売値で売れてく住戸もあるけど、リンク貼られてた北西角住戸は一億弱から9350万までジワジワ値下げしてたがね。

けど、個人的には価格差つき過ぎだと思う。
確かに東高層は眺望良いが、高過ぎと思った。北西角住戸は坪420とお買い得立ったと思う。逆にあれは弱気過ぎと感じた。

[2167: 匿名さん]

>>2166 匿名さん
東高層階は、ダントツの価値がある。
住まないと分からないだろう。

[2168: 匿名さん]

ダントツの価値、とは何でしょうか。
表現が幼くてわかりにくいです。。。

[2169: 匿名さん]

>>2168 匿名さん

感性が鈍い人には分からない…
分かる人には分かるから高く売れる。

[2170: 匿名さん]

>>2168 匿名さん

シーッ！
東の高層階ダントツ神話を作って値段を吊り上げようとしてるんだから邪魔しちゃダメよ！

[2171: 匿名さん]

>>2170 匿名さん
失礼しました。
ほんとにここのビューの開放感、抜け感は凄い。

[2172: 匿名さん]

>>2169 匿名さん

うむ、高層階だからアンテナの感度は高そう。だから高く売れる。

[2173: 匿名さん]

このマンションのウリは高層階からの眺望だからある程度高くなるのもわかる。
ただ北西角中低層も西面こそ塞がれているけど、角方向は鉄砲洲公園方面に眺望が抜けているはずだから、ここまでの価格差がつくもんかねと思ったよ。

中央区築浅タワマン（未入居？）の角住戸で坪420程度ならそりゃあ売れるでしょう。

[2174: 匿名さん]

>>2173 匿名さん
実際に見たらその価値が分かる。
見なきゃ分からんよ。

[2175: 匿名さん]

東の眺望、確かに良いんだけど、分譲時で坪100万近く、2000万近く積まなあかんかったからなぁ。。
周囲のビルをある程度抜けるくらいで我慢しました。
ビューラウンジに行きます。

[2176: 匿名さん]

>>2175 匿名さん
ビューラウンジも隅田川が、雄大に見えていいですよねー

[2177: 匿名さん]

>>2174 匿名さん
本当にその通りです。
価値が分からん奴には買ってもらわなくていいですよね。

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん
さんざん探しましたが、ここのような水辺を含む大きな開放感ある空間、高層階、スーゼネによるしっかりした建物、眺望を楽しめる広いテラス、商業地区でない静かな環境を満たせる物件は、ありませんでした。
ほかにありますかね…

[2179: 匿名さん]

しかしここまでピッタリくっつきあった三井とスミフのマンションって、湾岸初じゃないかな。
内陸にはいくつかあるんだけど。

[2180: 匿名さん]

>>2178 匿名さん
周囲は住宅密集地だし、一方通行だらけの狭い道路に囲まれてるから開放感いまいちだし、高層階かどうかは買った部屋によるし、あんまりポジすぎると一周まわって嫌味に聞こえますよ。

[2181: 匿名さん]

>>2180 匿名さん
ほかにありますか？

[2182: 匿名さん]

>>2181 匿名さん
マンションを探す条件なんて人それぞれだし、多分あなたが書いてる『水辺を含む大きな開放感ある空間、高層階、スーゼネによるしっかりした建物、眺望を楽しめる広いテラス、商業地区でない静かな環境を満たせる物件』なんかもこのマンションのあなたが思う特徴を書き連ねてるだけで、最初からこんな条件でマンション探しなんてしてるわけじゃないでしょ。
似たような条件ならザ・タワー横浜北仲とかいかがですか。

[2183: 匿名さん]

>>2182 匿名さん
都落ちの横浜は対象外、東京駅徒歩圏内が条件です。

[2184: 匿名さん]

ここから東京駅まで
徒歩22分もかかりますが…。

[2185: 匿名さん]

>>2183 匿名さん

横浜を都落ちとか言っちゃう感性がやばい。
都会コンプレックスかなにかあるの？

[2186: 匿名さん]

>>2185 匿名さん
はい、ど田舎出身で、こんな高値の花は、買えませんからコメントして楽しんでます。

[2187: 匿名さん]

>>2183 匿名さん
そりゃ東京駅徒歩圏と横浜じゃ大違いだろう。

[2188: 匿名さん]

>>2186 匿名さん

句読点の位置が田舎っぽいなと思いました。

[2189: 匿名さん]

>>2188 匿名さん

一応国語教えてました。

[2190: 匿名さん]

築地市場の閉鎖に伴い数千匹のネズミが近隣に拡散してるのではないかと言われてますね。
流石にこのマンション内は大丈夫だと思いますが、近隣の公園や植え込みに潜んでる可能性が高く注意したいですね…。

[2191: 匿名さん]

>>2190 匿名さん
ぼーと生きてんじゃないよ…
あるかそんなこと。

[2192: 匿名さん]

築地のネズミの話しはニュースにもなってるが、ピシッ！と生きてるとそんなんなるのか

[2193: 匿名さん]

>>2191 匿名さん
マンション掲示板ばかり見るのではなく、きちんとしたニュースサイトとかも見たほうがいいですよ。

[2194: 匿名さん]

やっとお隣の囲いが取れて来てスッキリしてきました。

[2195: 匿名さん]

>>2194 匿名さん

意外に空間広いですよね。

[2196: 住民板ユーザーさん2]

>>2195 匿名さん

公開空地だから使いたい放題ですよ

[2197: 匿名さん]

>>2196 住民板ユーザーさん2さん

ネガの前振りの予感ワクワク

[2198: 匿名さん]

>>2197 匿名さん
隣のマンションの話題なのに何をネガすればいいの？

[2199: 匿名さん]

公開空地が広いと高級感がありますよね

[2200: 匿名さん]

バス通りまでつっきれて助かる。
早く開放してほしいです。

ネガやめましょう。
外観が高級感ある！！！

[2201: 匿名さん]

なんだかんだ囲いのせいで北側の歩道が狭かったからねー
加えてコリドー部分も使えるから、歩きやすさはかなり改善される

[2202: 匿名さん]

どっちかのマンションにスタバくらい誘致できなかったのかなーと思う。
場所的にな大きい通りに面す方が良いから、ファミマの対面かな。ぜんぜん雰囲気かわってたはず。
聖路加の店舗よりも客入りは少ないとは思うけど、資産価値向上の意味も込めて。

[2203: 匿名さん]

>>2202 匿名さん

そのうち出来るよ。

[2204: 匿名さん]

ここのスカイガーデン最高ですね。

[2205: 匿名さん]

>>2202 匿名さん
うーん、この辺は住宅街だし、近隣にもうスタバもフレッシュネスもあるし、コンビニは乱立してるし、スーパーもあるしで、飲食は新規参入厳しい気もしますね〜。
個人的にはせっかく整備した隅田川テラスをもっとテコ入れして欲しいです。

[2206: 匿名さん]

>>2205 匿名さん

隅田川に京都鴨川の川床みたいなのが出来るらしいですよ。

[2207: 匿名さん]

オススメの本です。ぜひ読んでみてください。
（管理組合の方にもぜひ手にとって頂きたい！）

このマンションの価値が維持・向上されればと願っております。

[2208: 匿名さん]

ここは、偽装ダンパー、ですか？

[2209: 匿名さん]

>>2204 匿名さん
スカイガーデン最高に気持ちよかった…

[2210: 匿名さん]

免震オイルダンパー問題は、そんなに簡単な問題ではない。免震装置の基準値は顧客との契約上の基準値の方が国土交通省の基準値よりも厳しい。契約上の基準値は満たしてないが、国土交通省の基準値を満たしているだからと言って、交換しないで引渡しはあり得ない。そもそも、構造計算の前提が崩れるのだから、契約上の基準値を満たす事が必須であり、交換必須。

[2211: 匿名さん]

>>2210匿名さん

契約者Aさんですね

コピペお疲れさまです

[2212: 匿名さん]

いつごろ交換してくれるんやろ。。。

ワイの転売部屋、売れるんやろか。。。

[2213: 匿名さん]

>>2211 匿名さん

もう入居して半年くらい経つのに契約者Aはないっしょ。
あなたこそ何者ですか。

[2216: 匿名さん]

偽装のか違うのか、どーなんだろね。

コンクリートんときはすぐに説明資料が投函されてたけど、ダンパーのは見てないな。

違ったか、まだ公表されてないか、知らん。
三井にも問い合わせてねー。

そもそもそんなに気にしてねぇ。
いちいち大騒ぎすることじゃないと思うよ。

資産価値がー！とか、解約だー！とか、大騒ぎしてんのみっともない。
もし該当してても三井さんは早々に対応してくれると信頼してる。

[2217: 住民板ユーザーさん1]

マンション前に今作ってるarcinaってなんの店ですかね？
外から見るとキッチンあって、冷蔵の棚あって、テイクアウト用の総菜店みたいな感じでしょうか。

[2218: 匿名さん]

>>2217 住民板ユーザーさん1さん

だとしたらすげー嬉しいです。
デリドの惣菜に飽きてきたので。。

でももう少し八丁堀駅や新富町駅に近い立地でないと客入り厳しそうですね。
ここの住人にとっては便利ですが。

[2219: 住民板ユーザーさん2]

>>2214 匿名さん
はいそうです。三井から聞きました

[2220: 匿名さん]

>>2214 匿名さん

どうしてそんなに上から目線？

[2223: 住民板ユーザーさん5]

>>2219 住民板ユーザーさん2さん

パークシティ系は全滅なんだっけ？
こことか武蔵小山とか。

[2224: 匿名さん]

>>2217 住民板ユーザーさん1さん
なんのお店か気になりますね。

[2225: 匿名さん]

>>2224 匿名さん

今日前を通ったら、張り紙が出てました。
Bio & Natural Foodということで、オーガニックの野菜やデリを売る店のようです。楽しみですね。

[2226: 匿名さん]

>>2225 匿名さん
ありがとうございます。パンなんかも美味しいの宜しくです。

[2227: 匿名さん]

ここの半永久高層階眺望は、比類がないです。

[2228: 匿名さん]

[No.2214～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2229: 住民板ユーザーさん1]

偽装ダンパー関係の投稿が削除されたか。

誰が手を回したのか知らんが、こういう隠蔽工作は完全に逆効果。目立たせるだけだ。
当たりは当たりで仕方ないので、せめて早急なる対応に期待したい。

[2230: 匿名さん]

>>2225 匿名さん

めっちゃ良いですね！
気軽に利用出来るような、お手頃な価格でお願いしたいです。

あと2階にも店舗が入れるスペースがあるようで。
ご飯屋さん入ってほしいなー。狭いかもしれないけど。

[2231: 住民板ユーザーさん4]

残念ながらKYB免震ダンパー、運悪く当たりでしたね。。
資産価値が心配でならないです。早く対応検討してほしい…！！！

[2232: 匿名さん]

>>2231 住民板ユーザーさん4さん
ここの価値は不動じゃよ。

[2233: 入居済みさん]

資産価値に影響しませんよ。新しく買う人はパンバー交換後の価値をみすえて買うわけだからね。交換できるんだから心配ないです

[2234: 匿名さん]

kybのダンパー使ってないマンションが沢山あるのなら資産価値に影響あるかもですが、大半がkybダンパーな訳で、他の選択肢が狭いため資産価値はほぼ影響無いと思います。

[2235: 住民板ユーザーさん1]

さっきエントランスあたりで何かの撮影してましたね

[2236: 住民板ユーザーさん8]

となりの住友は入居前にダンパー交換するらしい。となりの免震希少価値あるから資産価値逆に上がると思う

[2237: 匿名さん]

ここはKYBだったんですか？
あまり気にしてませんでした。

騒いでるとこって、もともと資産的に売却ヤバいとこでしょ、たぶん。
みっともなく騒がれないとこに安心を感じてます。
三井に任せましょう。

[2238: 匿名さん]

>>2235 住民板ユーザーさん1さん

女優さん見ました
この辺りは、絶好のロケ地ですねー

[2239: 匿名さん]

マンションの前でロケって、許可が要りますよね。
まぁ、ロケしてもらって良いんですけど。
女優さんって、誰ですか？？

[2240: 匿名さん]

やだな～、こわいな～。。

[2241: 匿名さん]

>>2239 匿名さん
ダンパー交換して快適な住まい！みたいなプロモーションビデオですかね。

[2242: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
発想貧弱だなぁ…

[2243: 匿名さん]

急に中古の売り出しが増えましたね。
世界経済も減速しそうですし売り急いでるのでしょうか。
どの部屋も価格吊り上げすぎだと思うんだけど果たして売れるのかなあ…

[2244: 匿名さん]

半年経ったし、3,000万控除とか使いやすい時期なんじゃない？分かんないけど。

さすがに坪６００を大きく超えて出してるのは無理あるし、いくらか値下げはするだろうけど、
過去の成約みてると坪５６０くらいで売れてるし、そこそこでは売れるだろね。
羨ましい。。

[2245: 匿名さん]

うちもそうだけど、思いっきり高値で売り出して、万一どこかのお金持ちの方が買ってくれたら喜んで出て行こうと考えていると思います。

[2246: 匿名さん]

>>2245 匿名さん

内見希望きたら小綺麗に片付けて見せる感じですか？
契約決まってから大急ぎで引っ越し先探すんですかね？
いま売り時ですよね。。

[2247: 匿名さん]

>>2246 匿名さん
はい、そんな感じになります。
売り時ではあるんですけど買い時では無いのでしばらくどこか賃貸ですかね〜。

[2248: 匿名さん]

私はもともと再来年の春に出る予定なんですけど、直ぐに売るか、しばらく賃貸に出すか、迷います。

ここ気に入ってるし、また戻ってくるとき用に持っときたい気持ちあるんだけど、他のタワマンより修繕費の上昇がやたら早くて、そこイマイチなんですよね。

[2249: 匿名さん]

>>2247 匿名さん

内見は何回くらいありました？
東向き高層とかですか？

[2250: 匿名さん]

>>2249 匿名さん
東高層階 は、どこにもない付加価値ありますよねー
800でも気に入ったお金持ちは買うでしょう。

[2251: 匿名さん]

参考までに。

画像は、毎月払う修繕積立金（平米あたり）のカーブです。
ここ中央湊と、横浜の某駅直結タワマンと、千葉の某駅直結タワマンの３物件です。

３５年で平均すると、
ここが３８０円、横浜が２９０円、千葉が２５０円程度です。

７０平米換算として３５年間分を合計すると、
ここが1160万円、横浜が880万円、千葉が750万円程度です。

たぶん、高いですよね。
（新築時の修繕積立基金を足すと多少変わりますが、それでも）

削りすぎて資産価値が落ちては元も子もないですが、
ある程度はメス入れられたらなと思ってます。

どうですか？

[2252: 匿名さん]

千葉と横浜の戸数や設備などの詳細がわからないので何とも言えませんが、ここ場合はエレベーターとタワーパーキングがネックになっているのだと思います。
晴海の三菱タワーもあの戸数で同様の水準でしたし、なかなか難しいと思いますよ。

[2253: 匿名さん]

>>2251 匿名さん
田舎の横浜や千葉と比較にならんだろう…笑

[2254: 住民板ユーザーさん5]

>>2252 匿名さん

タワーパーキングは4万くらいとれるなら、維持費加味しても黒字と聞きましたが。

[2255: 匿名さん]

>>2253 匿名さん

土地の値段なら千葉より意図して１.５倍高いのは当たり前だけど、
修繕費が千葉より１.５倍高い理屈はないでしょ？

取れるところから取る、を実践した結果なんだと思いますよ、この金額設定って。
番町とかコンシェルジュさえいないような物件でもココより管理費高かったりしますよね。

でも、文句がでないから金額見直されない。続けられる。
「番町と千葉・横浜とじゃ比較にならん笑」て笑ってお金を払う。

>>2254 住民板ユーザーさん5さん

タワーパーキングは別会計なんでしたっけ。忘れた。
確かに駐車料金で賄えるはずですよね。

[2256: 匿名さん]

>>2255 匿名さん

2253さんは文体からして東側高層階最高ってひたすら書き込みし続けてる人と同一人物です。
マンションを購入したことで思考停止してしまってるのであんまり相手になさらない方がいいです。
修繕積立金って全然掲示板で触れられてこなかったテーマなので、良い提案だと思います！

[2257: 匿名さん]

>>2256 匿名さん

この掲示板も不特定多数の人が書き込むし、匿名だと2ちゃん的に悪辣な物言いする人現れるし、
管理のことなど議論できるマンション公式の掲示板などあると良いですね。

管理組合の理事とかやるのはハードル高いけど、少しなら関与したいって人もいると思うし。
五月あたりに月島であった総会みたいなの出ましたけど、質問聞いてるとコスト感覚もった人もけっこういそうに感じました。

[2258: 匿名さん]

>>2256 匿名さん

すごいね、文体研究者ですか？
西高層階、北高層階もいいですよ。

[2259: 匿名さん]

修繕費の段階増額って中古売り抜けたい人にしかメリットないよね。
2期か3期で均等積立方式に変えましょうよ。
そのほうが長期的にみたらメリット大きいはず。

[2260: 匿名さん]

>>2259 匿名さん

子供の成長や仕事、この先のマンション市況などを考えると長期的に住むことってあまり考えてないです。ローン支払いも高額だし、段階式の方が私は嬉しいです。
賃貸用のお部屋も多いようだし、難しいんじゃないかな。