東京の未来・サウスゲートの再開発を語ろう (港南1-2丁目・高輪2-4・芝浦1-4・三田3-4・芝4-5丁目)

[匿名さん]

国家戦略会議認定の再開発案件が集中するサウスゲート地区。今後20年の東京を牽引すると言われる、山手線新駅再開発、TGMM、西武再開発、札の辻再開発、リニア、芝浦1丁目再開発、南北線延伸、竹芝再開発、浜松町駅前再開発などを語りましょう。

[114: 匿名さん]

おまけでまだできてないクラッシィハウス芝浦

[115: 匿名さん]

おまけ２　浜松町１丁目再開発の三井のタワマン（仮称）

[116: 匿名さん]

どのマンションもお世辞抜きに美しいですね

[117: 匿名さん]

GFTとクラッシィは敷地と海岸通り風景が汚いから× 芝浦ならマンションの周りに遊歩道や緑が多いアイランドが好き。

[118: 匿名さん]

浜松町っていつできるんでしたっけ？

[119: 匿名さん]

>>117
GFTもクラッシィも護岸整備されて綺麗になりますよ。

[120: 匿名さん]

>>119
いや、道路沿いがアレだから。周りがビルばかりで公園も無いし緑も少ない。それとJRやモノレール線路、新幹線が近いから西側は騒音がうるさい可能性もある。愛育病院が近いのはいいけどね。

[121: 匿名さん]

>>120
クラッシィは？GFT限定の話？

[122: 匿名さん]

個別物件の話はほどほどにしましょう。
スレが荒れるので。

[123: 匿名さん]

>>122
いろんなマンションの写真がベタベタ貼ってあるのに、個別マンションの話はダメなの？変なの。まあいいけど。

[124: 匿名さん]

クラッシィも素敵ですよね。内装が私好み。

[125: 匿名さん]

どれも有名マンションばかりで外観も皆ガッチリかつ素敵ですね。再開発エリアだし、資産性も確か、だけどどれも高級物件で庶民には縁がないかな。

[126: 匿名さん]

ロイヤルパークホテル芝浦、あるいは三井ガーデンホテル芝浦、かな。

できれば三井ガーデンホテル芝浦プレミアにしてほしいな。プレミアつけてくれないならロイヤルパークホテルのがいい。

[127: 匿名さん]

>>124
個別物件の話はほどほどにしましょう。
スレが荒れるので。

[128: 匿名さん]

>>96
三井ガーデンホテル銀座プレミアのskyみたいなお洒落なレストランもできるといいですね。

[129: 匿名さん]

羽田-アメリカの昼の直通便が決まりましたね。
サウスゲートエリアは益々発展しそうです。
http://mw.nikkei.com/tb/#!/article/DGXMZO97419950Y6A210C1000000/

[130: 匿名さん]

羽田への都心ルートの影響無いよね、低空飛行はやだ。

[131: 匿名さん]

三井ガーデンとか、、、OHG格付super deluxeとは言わないけど、せめてDeluxeを書いてよ。
品川にはストリングスホテル東京インターコンチネンタルがあるんだから
田町もこういうホテルのどれかに来てほしい！

ホテル ザ・マンハッタン
ホテルオークラ
ヒルトン
フォーシーズンズホテル
ホテルニューオータニ
第一ホテル
ホテルオークラ
グランド・ハイアット
ホテル日航
ホテル グランパシフィック メリディアン
ホテル・インターコンチネンタル
ストリングスホテル
ホテルウェスティン

[132: 匿名さん]

>>131
なかなか難しいでしょうね。高さが9階建でしたっけ？綺麗な夜景が望めない時点であまり高級なホテルは来ないかと思います。

[133: 匿名さん]

>>129
サウスゲートでも港南や高輪のマンションは騒音に悩まされそうで残念ですね。
影響なさそうなのは芝浦三田ですか？そっちも多少騒音あるんですかね？

[134: 匿名さん]

品川での住民説明会も無事終了したみたいね。都心通過飛行ルートの。後は発表待ち。

[135: 匿名さん]

>>133
三田や芝浦は影響はすくなそうですね。
港南や高輪は場所によっては騒音の影響があるかも知れませんが、サウスゲート全体で見るとプラスの効果の方が大きいと思います。

[136: 匿名さん]

芝浦って、TGMMで再開発打ち止め？
東芝周辺の一丁目は実質浜松町最寄りで遠すぎますよね。

[137: 匿名さん]

芝浦アドレスでの再開発は、竣工済みのみなとパーク、愛育病院の後は、芝浦公園、TGMM、芝浦商店街再開発、東芝ビル再開発がすべてですね。

新駅再開発はキャピタルマークタワーとTBTは徒歩10分圏内、クラッシィ、ケープ、グローヴも徒歩15分圏内、パークタワーとGFTも徒歩20分圏内。

東芝ビル再開発はGFTが徒歩3分圏内、パークタワーが徒歩10分圏内、グローヴ、クラッシィ、キャピタルも15分圏内程度です。

竹芝再開発はGFTが徒歩10分圏内、パークタワ、グローヴは15分圏内、キャピタル、ケープ、クラッシィが20分圏内。

浜松町駅前再開発はGFTが10分圏内、パークタワーが15分圏内、グローブ、キャピタル、クラッシィが20分圏内。

札の辻再開発はキャピタルが5分圏内、クラッシィが10分圏内、TBT、グローブ、GFT、パークタワーが15分圏内。

こんな感じで芝浦内の再開発だけでなく、周囲に再開発区画に囲まれているというのが強みじゃないでしょうか。

[138: 匿名さん]

芝浦は具体的な計画とイメージがしっかりしてるのに、新駅周りは具体的なイメージが全くわかないのが不安です。暫定開業間に合うのでしょうかね？札の辻再開発の詳細もきになるところ

[139: 匿名さん]

>>136
浜松町と芝浦一丁目は近所だからね。事実GFTは田町と浜松町駅まで徒歩1分しか変わらないし。

[140: 匿名さん]

羽田新航路は港南は二丁目は真下、他港南の主要マンションはC航路から600メーター以内かつ高度も300-450メーターとまだかなり低いので港南全体で騒音に関しては避けてとおれない問題になりそうですね。高輪も1、3、4丁目は真下で、高度は450-550はやや上がりますが高輪自体高台にあるのでかなり影響はでるでしょう。

羽田から国際便が増えるのは便利ですが難しい問題ですね。

[141: 匿名さん]

>>140
だいたい航路から何メートル横にずれてると影響がでないんですかね…なんとなく100メートル横に離れてれば音は小さくなりそうですが…

[142: 匿名さん]

>>138
あと4年しかないのにまだ更地。この調子だと2020年はとりあえず駅だけになりそうですね。商業施設がそろうのは2025-2030あたりになるでしょうか。。。頑張って早めてほしいな。

[143: 匿名さん]

>>142
さすがに駅だけはないんじゃない？
駅以外更地って恥ずかしくて外国人観光客誘致できないでしょ。なんらかの象徴的なものはできてると信じたい

[144: 匿名さん]

>>141
以前、伊丹空港の近くにすんでいましたが、高度400メーターくらいの真下に近い一軒家でした。経験的にはかなりうるさいです。タワマンは階数によって高度かわりますから高層ほどうるさくなるでしょうね。

でも慣れれば騒音自体が自然になるのであまり気にならなくなりましたよ。

[145: 匿名さん]

>>143
個人的には2020に間に合わせたがる理由が謎だよね。オリンピック関連施設や外国人に人気の遺産や施設がある場所じゃないからそこに無理やりこじつけてる感じある。

[146: 匿名さん]

>>145
高層ビルは3年はかかるので、1年以内に駅前ビルの着工があれば間に合いますが、具体的計画もでてない時点でもうアウトな気がする。オリンピック時に掘っ立て小屋みたいな仮改札、仮駅看板とかだったらそれはそれで面白い。

[147: 匿名さん]

>>146
中国とか韓国、リオのオリンピックの体たらくを笑ってる日本人結構いたけどさ、スタジアムの問題とか新駅も含め笑えないよね。

[148: 匿名さん]

>>144
真下はわかるのですが、どれくらい横にそれると騒音がなくなるのかなと…

[149: 匿名さん]

>>148
1km離れるとほぼ関係ないですね。

[150: 匿名さん]

>>149
1キロ！結構広範囲に影響あるんですね…

[151: 匿名さん]

いまサウスゲートスレみてきたけど、天王洲さんが恐怖政治をしたせいで大荒れしてるみたいだね。せっかくの伝統的スレが台無し。こわいこわい。

[152: 匿名さん]

>>144
慣れれば、って中古転売しようとする時に来る内覧客は慣れてないわけで、転売への影響はあるでしょうね。

[153: 匿名さん]

>>151
むちゃくちゃだよね、あそこまでいくと。本気なのか荒しもくてきなのか、謎。

[154: 匿名さん]

>>150
そうですね。低高度ですから特に着陸ルート直下は相当うるさくなりますよ。事故のリスクも考えると直下には絶対住みたくないし、資産価値にも相当影響すると思います。

[156: 匿名さん]

GFTの中古が坪420〜で取引されているようです。サウスゲートの相場を押し上げそうで喜ばしいですね。
皆さんはこのスレに貼られたサウスゲートを代表するタワマンは最終的にどのくらいで取引されると思いますか？2020、2027と節目節目でどのくらいの金額になりそうか、議論してみませんか？
坪400は軽く超えてくるのでしょうか？

[157: 匿名さん]

>>156
経済社会情勢が読めないのでそんな議論は無駄。
フクシマになんかあったら坪ゼロだってあり得る。

[158: 匿名さん]

>>156
確実に坪400は超えてくるでしょうね。
おそらく芝浦はtgmm竣工で平均400超え、一時的に港南を超えるでしょう。新駅やほかの再開発が具体的になる2020あたりから港南が上がっていき、芝浦を抜いて坪450あたりまで上昇すると考えます。

[159: 匿名さん]

>>158
ありがとうございます。
参考になります。
芝浦と港南はwin-winの関係。お互い協力していきましょう。

[160: 匿名さん]

サウスゲートの中でも、Vタワーなど駅から近い好立地のアジアヘッドクォーター特区に属する物件は、堅調に上がっていくでしょう。

[161: 匿名さん]

>>151
天王洲さんの暴れっぷり酷いですね。
今まで平和なスレだったのに本当に残念です。
一気に天王洲の印象が悪くなりました。

[162: 匿名さん]

今まで港南マンションの成約平均が芝浦より上だったことはありませんよ。今の市況でさえVとWCT以外は250-290程度ですから。

港南で新駅の恩恵があるのは、駅10分圏内になるパークタワー品川だけで、他のマンションは徒歩圏にない。新駅徒歩圏のマンションが複数ある芝浦のが新駅による恩恵は大きい。ただ、新駅の商業施設は出揃うのが15年後ですからその恩恵はかなり先。

港南のマンションがある地域には徒歩圏に再開発予定が全くありませんから、上げ要素は芝浦につられて上がるくらいのものだと思います。リニアは全線開通の30年後に駅近のVタワーだけ上がるだろうけど築40年になりますから建て替えの話になるかもしれません

[163: 匿名さん]

>>137
こうして見ると芝浦は再開発目白押しですね。
今も便利ですけど数年後にどういった変貌を遂げるのか今から楽しみです。

[164: 匿名さん]

>>160
Vは物件としては魅力的だけど >>154 さん指摘通り着陸コース直下でうるさくなるのが残念賞。

[165: 匿名さん]

＞162
芝浦も新駅から遠いので
大して恩恵ないんじゃない？

[166: 匿名さん]

＞１５８
たぶん２０２０－２０２５には港南＞田町になってる。
田町のマンションが駅から近いといっても田町も８－９分はかかる。
品川は９－１３分で大差なし。駅力を加味するとやはり品川の実力が上。
そのうえ、あちらはサウスゲート中核地区なので、電線地中化や
道路拡張、公園遊歩道整備などの周辺整備があきらかに優先的に
進んでいて住宅地としての環境が整ってきた。
グローバルフロントの転売目的売り出しは購入に自動的に３割乗せて
いるだけだから参考にならない。２－３年後にはグローブタワーと
同じレベルになるな。

[167: 匿名さん]

>>165
新駅と品川駅の間には大型商業施設（恐らく京急百貨店か西武）が出来る計画です。
TGMMは立派ですが所詮オフィスビル。サウスゲートの中心、ランドマーク
になるのは品川駅の北口第５区域にできる商業施設ですから、田町のマンションは
ほとんど恩恵はないといってもいいでしょう。

[168: 匿名さん]

新駅まで近い順に並べると
TBT、キャピタルマーク、パークタワー品川、ケープ、コスモポリス、クラッシィ、グローヴ、以上までが15分圏内かな。

芝浦のマンションのが恩恵が高いのは間違いない

[169: 匿名さん]

＞166
あなたの理屈だと、
今でも港南のほうが高くないとおかしい気がする。

[170: 匿名さん]

＞168

＞162の理屈だと10分以内じゃないとダメみたい。

[171: 匿名さん]

グロープが坪３４０、それより駅遠で仕様も大して変わらないグローバルフロントが坪４２０－４７０なんていくら築浅でもありえないからね。

[172: 匿名さん]

＞＞167
総合すると田町のマンションも港南のマンションも
新駅の恩恵あまり受けないってことですかね。
新駅近のマンションできれば良いのにね。

[173: 匿名さん]

グローブって耐震じゃなかったけ？
今後も資産価値保つためには、
制振以上が最低条件じゃないかなあ。

[174: 匿名さん]

港南芝浦以前に、今時沖式とか信じてる人いるのか？

現状成約値と解離してる時点でいかに当てにならないからよくわかる。

[175: 匿名さん]

レインズみれば一発だよ。

港南はVが450、WCTが320、他は250-300。

芝浦はグローヴが350、パークタワーが330、キャピタルマーク330、ケープ320。

[176: 匿名さん]

GFTとグローヴ、キャピタルなどはおよそ築10年の差がありますからね。他の都心地区でも築10年差あれば坪単価は60-100は差がつきますよ。当たり前の話。

[177: 匿名さん]

>>166
売り出しは不動産屋で査定してだすから、単純に3割上乗せとか無茶苦茶な意見は恥ずかしいから言わない方がいいと思いますよ？
すでに不動産屋にはGFTについて指値で購入したいという話もちょくちょくきてるらしく、ほぼ売り出し価格での成約が来月からレインズにのるでしょう。

[178: 匿名さん]

さすがに新築免震長期優良と、10年落ち耐震被災物件を同じ価格と言い切るのは無茶かと。
築年数10年で2割は価格が変わるのは不動産では当たり前です。ベイシティタワーが坪390で成約してるのにGFTがそれを下回ることはないでしょう？当たり前の話。

[179: 匿名さん]

耐震もダメだし、駅遠もダメ。

[180: 匿名さん]

GFTが坪平均420-450で安定成約すればグローヴも370くらいまで上がる可能性がありますね。TGMMできたらさらに上がりますし。

港南さんの嫉妬が半端ないですね。再開発もなければ、新たに市場を牽引する話題のタワマンもないのはツライけどがんばれ。

[181: 匿名さん]

山手線徒歩10分圏内が駅遠だったらバス便マンションはどうなっちゃうんですか？泣

[182: 匿名さん]

最近港南と芝浦のタワマンの価格に明らかな差が出てきてますね。特にWCTは下落が顕著かと。
グローブはかなりあがってますが、GFTに引っ張られてまだ上がりそうですね。

[183: 匿名さん]

>>172
新駅に徒歩圏の時点で田町、港南のマンションは両方とも恩恵ありますよ。

[184: 匿名さん]

駅徒歩10分でも、歩道に屋根があったりオフィスビル通ったりできて、
雨に濡れる時間が少なければ、あまり苦にならないんだけどね。

[185: 匿名さん]

>183
徒歩10分が限界かな。

[186: 匿名さん]

じつは港南には直近のサウスゲート開発の話題がないんだよね。新駅は2020はハリボテだろうし。田町は今年には新芝浦公園、2年後には芝浦商店街、3年後にはtgmmとデッキ、ホテル、2020以降に辻の札、芝浦一丁目と、計画が継続して具体的だから価値があがってきてる。港南は具体的なものが出てこないからフラストレーションが溜まって芝浦を攻撃してるんだろうけど、港南も芝浦もサウスゲートで一連托生、仲良くやりたいんだけどね。

[187: 匿名さん]

>>175
いつの間にかWCT=ケープになったんだ。

[188: 匿名さん]

ケープのほうが高いんだっけ？

[189: 匿名さん]

>>187
ベイシティが坪390で成約してきてから、アイランドの相場が一段上がった気がする。GFTが420で成約するようになればさらに一段あがるんじゃないかな。

[190: 匿名さん]

グローヴにはTGMMをはじめ、徒歩圏の再開発が沢山ある。WCTはひとつもない。今後はかなり差が開くでしょう。

芝浦は駅前が激変するのは一番でかい。それもあと3年以内に完成するわけだから。TGMM後は芝浦は憧れの街なる。

[191: 匿名さん]

でも、ＴＧＭＭってメトロマイナー路線の江東区豊洲の駅前再開発と
規模変わらないって聞きましたよ。オフィスビルにちょっと商業施設が入るのとホテルだけでしょ？

[192: 匿名さん]

tgmmをバカにして新駅のが凄いという意見があるけど、確かに規模や投資額は段違いだから間違ってないんだけど、新駅はやはりJRと京急のタッグが残念すぎるんだよなぁ。
京急も最近他人事みたいなコメント出したし、まともにJRと議論して街づくりする気ないでしょ。JRもインターシティとかシオサイトとか再開発の失敗例ばっかり作ってるし。
tgmmは三井、三菱のタッグで設計はKPF？企画、能力、実績でメジャーとマイナーリーグくらい違うよね。新駅もtgmmみたいに三井三菱がやりゃいいのにと切に思うわ。

[193: 匿名さん]

>>191
まず投資額が倍違う。デベが違う、設計が違う、中身を見れば何もかも違う。
豊洲の再開発も大規模だから期待してたけど、この前具体的な情報でたから見たら、設計施工が大成建設？完成パースも残念すぎる。がっかり。

[194: 匿名さん]

オフィスビル（tgmm）ができて、具体的に何が良いの？

[195: 匿名さん]

>>191
TGMMは駅前の商業施設が一新されるのは大きいんじゃない？

[196: 匿名さん]

>193
同じ三井で瓜二つだけどね。

[197: 匿名さん]

＞新駅と品川駅の間には大型商業施設（恐らく京急百貨店か西武）が出来る計画です。

これが一番期待できそうだね。

[198: 匿名さん]

>>194
オフィスの低層は商業施設です。丸の内のキッテと同じくらいの規模だそうです。地元の説明会で区画割も見ましたが、A棟一階は大型スーパーになるようですね。駅直結のスーパーは大きいです。さらに駅前商店街もすべてリニューアルします。いまよりかなりセットバックして駅前広場やテラス席のカフェなどができるでしょう。
デッキでオフィスや公園とも繋がりますしね。
田町を知ってる人間はわかりますが、芝浦口から見える景色が、文字通り一変するんですよね。オフィスビルができるとかうんぬんではなく、tgmm竣工後は今の芝浦口の写真をみても、同じ駅だとわからないほど何もかもが変わるのが大きいんですよね。

[199: 匿名さん]

>>197
なんの具体的な話もないからただの妄想だけどね。

[200: 匿名さん]

>>198
大型スーパーは期待だね。
イオン系以外がよいなぁ。
恵比寿三越の食料品売り場ぐらいの規模とレベルが欲しい。

[201: 匿名さん]

＞１９８
やっぱり低層にちょっと商業施設ができるだけなんですね。
もちろん無いより良いけど、
ビル全部商業施設にして欲しかったなあ。

[202: 匿名さん]

>>200
tgmmの計画が出来た当初はクイーンズ伊勢丹がくる話があったそうですがいったん白紙になってますから謎ですね。個人的にはクイーンズ伊勢丹は高すぎるので、リーズナブルなスーパーが普段使いしやすくていいんですが…

[203: 匿名さん]

>>193
田町じゃTGMMしかないかも知らんが、豊洲ではありふれた並のビル。

[204: 匿名さん]

>>201
ビルが全部商業施設なんて東京にあります？六本木ヒルズもミッドタウンも丸ビルもそうですし、新駅もおそらく、オフィスの低層が商業施設でしょう。具体的にどの再開発をイメージしていってるんですか？ららぽーとですか？（笑）

[205: 匿名さん]

TGMMだけでkitteよりちょい大きいくらい。駅前商店再開発ビルと足すと丸ビルと同じくらいだから全然たいたことないよ。しかも改札から直結徒歩1分、地上レベルも素敵な作りで新芝浦公園、みなとパーク、愛育病院が連続するだけだから全く大したことないよね。

[206: 匿名さん]

＞193
豊洲にはららぽーともあるしね。シビックセンターもあって２－１街区の田町と同規模の三井３５階建ても２棟建つ。田町はＴＧＭＭとか言ってるけど要するにオフィスビル２棟だけ。ららぽーとのような大規模商業施設もない。駅前は今のおんぼろの雰囲気はなくなるかもしれないが、ダメダメが普通になるだけでしょ。オフィスビルよりも豊洲のように公園があるとか映画館があるとか道が広いとかにならないと住むのには人気でないよ。

[207: 匿名さん]

>>203
豊洲にKPFデザインのビルなんてあった？
東京では六本木の森タワーとコレド日本橋しかないと記憶してたけど。KPFじゃなくてフォスターパートナーズでもいいけど、世界の超一流建築事務所の作品が豊洲にありふれてるの？
流石豊洲だねぇ、知らなかった。どのビルか是非教えてくださいね。

[208: 匿名さん]

>>206
そんな便利な街なのに駅近三井の新築が坪320で不調だとか。坪320なんて安値で新築が売れない街ってどうかと思う。江東区の限界なんでしょうけど。

[209: 匿名さん]

ま、品川港南口のようにならなきゃそれでいいよ。

[210: 匿名さん]

>>164
駅直結のVタワーは、元々品川駅からの騒音をカットする設計なのに対し、
他の駅から離れた場所のマンションは、降ってわいたジェット機の騒音問題は、
厳しいものがあるでしょうね。

[211: 匿名さん]

≫204
全部でなくても、低層だけじゃあ、知れてるよね。

[212: 匿名さん]

>>210
でもVタワーってだいぶ古いから騒音対策も最新のタワマンと比べると劣るとかはないんですかね？

[213: 匿名さん]

>>211
そうですね、丸ビルくらいなので知れてますね（笑）ららぽーとには負けますよ 苦笑