パークシティ豊洲12

[マンション住民さん]

はいどうぞ


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https://www.sumu-log.com/archives/59800/

[1218: マンション住民]

B棟クロスの剥がれは、あきらかに
施工不良です。

それに全体的にういていて汚い。

委員会が責任をもって施工会社に
やり直しをさせるべき。

[1219: マンション住民さん]

委員会がちゃんと仕事をしてくれているのなら問題は無い
のですが、何処の誰だかわからない、理事でも無い人間が
募集をして、その後どうなったのか知らされない。
良くないですよね。
人の財産を預かる理事会なのだから、そのあたりは厳しく
運営してほしいものです。

[1220: 契約者さん1]

自称専門家なのですよ。

話を聞くと、数百世帯の団地で理事長だか
自治会長の経験があるだけとか。

怪しいと言われても仕方ないです。

[1221: 入居済みさん]

委員会のメンバーなんかに勝手な事をさせていると、理事長よりも権力を持って
こんなマンションになってしまうのでは？。恐ろしい。

「渋谷の北朝鮮」マンションは他人事じゃない、知らぬ間に管理組合で「大損」するワケhttps://news.yahoo.co.jp/articles/1b3ba24a931178410d1c0ddcc2f4e54ee571...

[1222: マンション住民さん]

この記事の内容が大規模修繕の時とあまりのも被り過ぎていて怖いですね。
ここに出てくる理事長は修繕委員会のメンバー？。そして管理会社を三井から自分達に都合の良い会社にかえればこうなってしまうのでしょうね。

そのマンションを3年ほど前に中古物件として購入した1人の区分所有者が、管理組合の運営に積極的に参加してきて、2年前から理事長を務めている、ということだった。その理事長が「大規模修繕を行う」と言い出したという。Sさんから見れば、まだその必要性を感じない。調べてみると、大規模修繕についての標準的な様式などを記している国土交通省のガイドライン「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」では12年に一度程度の割合で行う、という指針が示されていた。Sさんはほかにもネットでも色々と調べたところ、新築マンションは築15年くらいで行う場合が多いということも分かった。

[1223: 契約者さん1]

委員会派の連中静かになりましたね。
T氏とのその仲間たちはどうしたのかな？。

[1224: 理事経験者]

共用部の照明、全取っ替えで８千万ですか。
これだけの修繕費を住民説明会無しに理事会だけで執行するとは随分と無邪気に金使うようになりましたね。
次は1億の執行、何使うか楽しみになって来ましたよ。

[1225: 理事経験者]

自治会費訴訟って顧問弁護士の口車にのせられ200万払って1審勝訴したやつですか？
高裁に上がったのは連絡してたけどその後どうなったか住民に知らせて無いですね。
もし敗訴してるなら強制引き落としは無効にせざるを得ないと当時の理事長が公言してましたね。

[1226: 入居済みさん]

自治会費は個人では払っていない、組合が委託をしているという主張でしたが、委託は認められず自治会費は返金されています。重要事項に、自治会費は管理費と一緒にお支払いくださいとあるのに委託だと主張しても無理です。

[1227: マンション住民さん]

そもそも自治会入会を強制しているのは憲法違反、溝口でも自治会費の返金は認められている。

[1228: 契約者さん1]

多額の費用が発生する場合には
総会決議が必要ですよね。

説明会も無しに決定ですか？。

ここでも委員会の暴走？。

[1229: 住民さん]

>>1227 マンション住民さん

このマンションでは、個人ではなく、管理組合が団体として、規約規定に基づいて自治会に加入しているから、その按分額を不当利得として返せが訴訟なのでかなり論点が溝の口とは異なる。
区分所有法3条の範囲内の支出かどうかへと直接的な裁判所判断は確定判決としては存在しないと思われるが。

[1230: 入居済みさん]

>>1224さん

その話、ちゃんと告知されていました。

１億近い金を無断使用だったら酷すぎです。

それと都合の悪い人間が、隠そうと必死ですよ。
1225.1226.1227.1229とか。

[1231: 契約者さん1]

いろんな問題があってもどかしい。
ここで愚痴って意味あります？
まずどこで何を始めたらいいんでしょう。

[1232: 契約者さん1]

先ずは理事会に質疑を出すのが良いかと。
質疑とその返事も公開をしてもらうように
するのが良いです。

[1233: マンション住民さん]

>>1225

マンション管理新聞の一面ブチ抜きの記事にでてたそのままの内容で組合員に説明がなされているわけではないが、多分最高裁で係争中だから継続中の案件に関わる詳細は書けないかな。訴訟の戦術（どう次攻めるか）が相手にも届いてしまう。

一審は組合側完全勝訴、高裁は原告が支払った分（数千円）のみが不当利得にあたるとして払い戻す判決で原告一部勝訴となている。一方、組合が規約に定めを作って、自治会に管理組合全体として団体自治会費を支払って加入していることについては問題とはされていないから、自治会は抜けると自治会費支払いもないのにわざわざ申し出てきた人にその人の分だけ変換すれば残り全戸分の自治会費支払いは、組合の自治範囲ということで問題がないことになる。

１戸だけでも返還しろが組合の、残り全戸の支払うは合法が原告の意に染まぬ高裁判決だったのか双方が最高裁に上告している（新聞記事）。組合側の上告は理事会の決議案件だから議事録に大分前にでてきたかな。

事実認定に争いはおそらくないから、民事訴訟の圧倒的割合（確か９５％を超える）ような上告棄却（または却下）で決着がついたようにも見えないから、法令解釈などの争いになっていると思われて、原告からみて組合の自治会への団体自治会費支出そのものが無効だと主張するには、当該支出が区分所有法第３条の組合の目的外の支出であるとの主張御を通さないといけない。

この組合の竣工時には管理規約にがコミュニティ条項はあった（現行の標準管理規約にはない）わけで、それを作っていれたのは国交省あるいは法務省。行事的なことに組合の経費を支出しているマンションは星の数ほどあるから、ここまで勝ち取るのは難しいかもね。

>>1227

自治会は任意団体だから、強制加入は憲法違反は確定。有名な判決だが、団地自治会で争われたもので、多数決で決める管理組合での訴訟ではない。

溝口の訴訟は、自治会費の強制的な全戸一律での徴収に、管理組合が関与していることを争ったものであって、脱退したら個人の自治会費は徴収したらまずいし、そもそもオーナーだが住民ではない人は住民の団体である自治会の会員足りえないからオーナーからの徴収にはもともと無理がある。

その２つの裁判とは、”管理組合自身”が会員である点で本件は異なっていて、解決すみとは言えないわけだよ。判例の範囲内で同じで解決すみなら最高裁は棄却・却下だからね。なにが争点なのか、類似する裁判とは何が異なるのかには注意深く扱わないと本件最高裁で係争中であるというだけで本質的に過去の訴訟とは別なんだよ。

[1234: 理事経験者]

>>1230 入居済みさん
告知とは5月のPCT通信で書かれてたことですか？
これだけの費用がかかるとなると修繕範囲や変更器具の具体的な説明しないと規模感がイメージつかないと思います。
そのような説明ありました？

[1235: 同じく理事経験者]

>>1234 理事経験者さん

計画修繕に計上されて、園に出ている金額内の
保存行為にあたる単なる更新であれば
予算枠は総会で承認様ですから、別段の総会決議は
予算割当て額を大きく超えるとかでなければ不要では？
金額の大小で、別途総会や事前説明などを必要とする
期待はないと思うのですが

[1236: 同じく理事経験者]

>>1235 同じく理事経験者さん

園に出ている
→既に予算表に出ている

[1237: マンション住民]

一つの案件としては額が大きい。

さらっと資料にのせていて、それで報告
した事になるなんて、少し詐欺まがいでは
無いですか？。

そもそも費用対効果はどうなのか？。
業者の選定理由は？。
区分所有者に対しての説明が不十分。
裁判したら負けるんじゃ無いのかな？。

[1238: 匿名]

>>1235 同じく理事経験者さん
壊れていないものもまとめて、全交換することは区分所有法上の「保存行為」なのでしょうか
計画修繕として、予算に全交換を皆さんが納得できるような形で、示されていれば、理事会決議で可能でしょうが
そうでなければ理事会は慎重に、予算執行すべきです
少なくとも、相見積を適正に取得し、施工業者選定の透明性確保が必要です
以上素人としてコメントさせていただきます

[1239: 業界人]

>>1237 マンション住民さん
8000万円が、末端の施工業者にそのまま支払われればよいのですが、
通常は、まず管理会社が10％以上をバックマージンとして取得します。さらに、下請け孫請けへ転々とするケースがあります。
幹事さんはそのからくりをしっかりと、理解し監査してください。
よろしくお願いします。
丸投げ業者へ発注することが無いよう厳しくチェックしてください。

[1240: 同じく理事経験者]

>>1238 匿名さん

壊れてから直す考え方では通常計画修繕費用は計上しないですよ。
典型的なのが、このマンションなら１０００か所単位になるだろう
非常灯や非常扉など防災設備が停電しても動作するための無数の
バッテリーや、ポンプなどの交換ですが、
バッテリーは、停電して３０分点灯するかどうかわからない
（テスト機能はあるけどそれではわからないです）ですし、
タワー高層階用のポンプなどは、今は普通に納期１年とかで
制御基板が故障したらずっと断水ともいかないですから
一定年数で”動いていても”交換するものです。
このように壊れていないものもまとめて全交換することは
区分所有法上の立派な”保存行為”にあたります。
・・・いくら素人でも法律用語ですから元理事だというなら
ちょっとは勉強してほしいですね

[1241: 理事経験者]

うぅーん、なんだろう、脇道それてる感があるのでもといしますが。
予算表に記載されてるとはどういうことでしょうか？
区分所有者がそれ見て規模感把握できるものですか？
個人的には全ての照明機器を直して全ての照明を照らす必要があるのか甚だ疑問が残ります。

[1242: 理事経験者]

>>1231 契約者さん1さん
ご意見くださいノートを書いて理事会に出して下さい。
理事会はそれでしか居住者の意見を聞き入れません。
なお、提出されたものは必ずコピーして下さい。
意見次第では無視することがあります。
また検討しますと回答されたものはほぼ何もされてません。定期的に突っついてみたほうがいいです。

[1243: 住民さん]

>>1228 契約者さん1さん

規約や細則に
ある金額以上で”金額”で総会決議が必要になるという規定は？
また”説明会”や”アンケート”などの意見伺いなしに理事会決議不可
という規定は？

諮問への具申のみが機能である委員会だけできめたならともかく
理事会に上程して決議をとっているなら、暴走とまでいうのは
いかがなものかな。

[1244: マンション住民]

暴走よりも詐欺行為に近いかもしれない。

[1245: 契約者さん1]

高額な発注案件については、
総会決議が必要と規約にありますよ。

知らないのか？。

[1246: 入居済みさん]

発注する業者はここですか。
LightBank株式会社

皆さん明日まで掲示板に貼り出されているので
確認しましょう。

この告知、理事長の名前も無ければ日付も無いです。
税込み1億の買い物なのに、区分所有者ばかに
してるのですか。
しかも恐ろしく文字が小さい。

[1247: マンション住民さん]

>>1246さん
理事長名も日付も無いのなら無効ですよね。

それにもしかしたら、今期の理事会は承認を
していないのでは無いですか。

前から決まっていた事だからと委員会が話を
強引に通していたりとか。

[1248: 契約者さん4]

みなさん
22時に工事のこの騒音はアウトじゃないですか？

[1249: 入居済みさん]

>>1246さん
>>1247さん
理事長名や日が無いのであれば、理事会の許可が
出ていないとも考えられます。

勝手に誰かが管理会社やコンシェルジュに指示をして
貼りださせたとか。

[1250: マンション住民さん]

だから委員会のメンバーが勝手に暴走してるんじゃないの。
役員でも無いのに、委員会のメンバーを募集したり、多額の
発注を先行して進め、新しい役員にはもう決まった話です。
あなたたち新しく入った人達なので分からないですよね。
そんな圧力をかけながら話をドンドン進めて行く。
有り得ますよね。

[1251: マンション住民さん]

>>1240なんか、これが狙いだよ。
「タワー高層階用のポンプなどは、今は普通に納期１年とかで
制御基板が故障したらずっと断水ともいかないですから」
いくらの金を狙っていることやら・・・。

[1252: 通りすがり]

>>1251 マンション住民さん

揚水ポンプは階層別に3台並列運転で2台生きてれば
水は出るけど、事後保全でいこうとしてると
全部のポンプが繋がってる制御盤の基盤がさきに寿命
でもう交換部品なしとかなるのよね。壊れなかったとしても
ここの高層階に送るとなると数十kWの特注品で
テラルでも川本でもそんな特注品は
今納期1年超えてたりするし、エレベーターなんか特注ものの
更新は2年先とか言われるのもざらだよ。
知らないってのは怖いというか、片肺運転1年とか耐えてて
もうひとつ死んだら誰が責任取るのかな

[1253: マンション住民さん]

あなた委員会の人間なの。

完全に設備の更新や補修工事を
狙ってますよね。

笑。

[1254: 入居済みさん]

＞＞1252 通りすがり

あなた方が連れて来て交換をした業者の
ポンプが壊れても、あなた達は責任を取らないのでしょ。

管理会社（三井）に任せれば、何かあっても責任を
取らせられるでしょ。

あなた達は逃げるだけだよね。

[1255: 素人]

>>1240 同じく理事経験者さん

予防保全（実際に壊れていないが、予防的に修繕や交換を実施する）を主とする、全数交換（壊れていないものも全て）や圧力ポンプの早期交換が「保存行為」であるとの主張ですが
私は勉強中で、そのような予防保全＝保存行為と論じている
文献をご教示ください
数日間調べましたが見当たりません
すこし間違った主張ではありませんか
皆様の中でもこの主張に対し、ご説明できる方はお願いします
えらそうな回答でしたので
エビデンスを是非ご教示願います
※全く本筋とはそれてしまいましたが
保存行為であるとの名のもとに、理事会決議で
なんでもかんでも修繕することは、はなはだおかしい
反論をお待ちします

[1256: 契約者さん1]

三井に任せれば良いだけです。
区分所有者の大多数はそう考えている。
それをあんたらはわかっているから
情報を開示せずにコソコソと事を
進めようとしている。
わけのわからない二流三流の業者や
明らかに能力不足の所に発注を
しなければ何も問題は起きない。
バックマージンでも発生しているのかね。
そう思われても仕方がない行動を
しているんだよね。

[1257: 理事会経験者]

一連の書き込みを読ませて頂きました。

この会社から8千万円以上の電球を購入して
スットクをしておく。必要ですか。
※税込みだと1億こえますよね。

LightBank株式会社
https://kktech.co.jp/

この会社ベンチャーですが、取引先相手として
相応しいのでしょうか。
※ベンチャーが悪いわけでは無いです。
　額の大きさに危惧しています。

代表者　加賀屋　史央
https://ja-jp.facebook.com/Fumio.Kagaya

中国に住んでいたことがあるようですね。
その時のコネで、中国に発注をしてつくらせている
のかも知れませんが、何か不具合が見つかった場合、
何千万もの器具交換に絶えられる体力がありますか。

何かあれば、管理組合が損害を被ることになりませんか。

それに今も、LEDに交換されていて何年も持つのに
何年も先のことを見据えて買う必要があるのですか。

ただでさえ管理費が足りないと言われているのに。

理事会は決議をとり、中止にするべきです。

[1258: 素人]

１２４０さん
保存行為に関し、偉そうなコメントでしたが
その後どうされましたか
反論はないのでしょうか
もと理事さん達で、お考えください
ここの理事会は、こんなことも反論できないのでしょうか
勉強中の素人です

[1259: 入居済みさん]

＞＞1240
こいつ委員会のメンバーかその仲間達なのでは。
理事会にも潜入してるのかね。

うちのマンションでも、このような事が起きて
いるのですね。

委員会のメンバーなんかに勝手な事をさせていると、理事長よりも権力を持って
こんなマンションになってしまうのでは？。恐ろしい。

「渋谷の北朝鮮」マンションは他人事じゃない、知らぬ間に管理組合で「大損」するワケhttps://news.yahoo.co.jp/articles/1b3ba24a931178410d1c0ddcc2f4e54ee571...

[1260: 外野]

理事経験者のレベル低すぎ
なので、外野がやり放題
理事がもっと勉強すべき

[1261: 外野]

>>1235 同じく理事経験者さん
計画修繕として、予算に計上されていれば（照明器具の全交換８０００万円）
理事会判断で、その予算は執行できます。
どの業者に発注することも理事会の判断でどうにでもなります。
ここが問題なのです、理事会は管理会社や委員会のあやつり人形に
なってはだめなのです。執行する時点で、再度予算の妥当性の再確認・
発注業者の選定基準、細かい仕事は沢山ありますが
管理会社に丸投げが現状でしょう。
大きな組織なので、この業務を第三者に委託することも可能です。
８０００万円は、大きな問題ですよ

[1262: 契約者さん1]

何故、上から目線な人間がいるのか。
管理会社に丸投げとは言い方が悪いでしょう。

第三者に委託とあるが、それは結局管理会社に
委託をしているのと同じでは？。笑。
委員会だの第三者機関など、余計な連中を入れる
から面倒でおかしなことになる。

[1263: 1240]

>>1258 素人さん

予防保全でも保存行為であるという主張への
有効な反論は書かれていませんから答える必要はないかなと。

保存行為でないなら、金額的に当然に個別の総会案件だと思いますが。
少し区分法や標準管理規約のお勉強をされたほうがとは思います。

[1264: 住民さん7]

>>1263 1240さん
何が言いたいのか、分からない。
貴方の主張は、保存行為なのですか

[1265: 契約者さん6]

だから、その主張を客観的に裏付ける資料が見たいのです。勉強したいので、貴方の主張だけでは信頼できません。簡単なことと思いますが!

[1266: 住民の人に質問したいさん]

>>1240 同じく理事経験者さん
貴方も自分の主張が間違っていた「予防保全が保存行為ではない」
そろそろ気が付いたと思います。

私が言いたいことは、貴方が　文献等で知り得た知識ではなく
保存行為であると断言したことに　問題意識を持っています。

貴方は、誰かにこのことを刷り込まれたのではないでしょうか
これが、管理会社社員やマンション管理士なら大問題です。

間違ったことは素直に認め、誰が言ったことばを信用してしまったか
素直に訂正することをお勧めします。

[1267: 住民さん1]

>>1266 住民の人に質問したいさん

根拠は？
元と同じにメンテすることは法律的には規約に出てくる保存行為だと思いますが。そうでないという事例…判例など…があるなら、
どこの裁判所の何年何月何日の判例とか根拠を貼るべきでほ？


素人はこれだから困りますね

[1268: 契約者さん1]

素人て何？。

あなたはどう言う玄人なの？。

話し方からしてバカなの？。

[1269: 入居済みさん]

そもそも電球を1億円近いお金を払って
大量にストックしておく必要があるの。

[1270: 入居済みさん]

大手メーカー品でなくてここから大量購入するのですね。
2016年企業。
実績はまず無いですね。
うちのマンションから支払れてから、中国の工場に
発注するのでしょうか。

LightBank株式会社
https://kktech.co.jp/

代表者　加賀屋　史央
https://ja-jp.facebook.com/Fumio.Kagaya

[1271: 契約者さん2]

>>1270 入居済みさん
まるで、やばい、
管理組合の、会計や支出はなにより、透明性が、優先されるべきです。

[1272: 入居済みさん]

透明性は無視されていますよね。

告知も読むのが困難なくらい、小さな文字で
プリントされた掲示の貼り出しだけ。

誰かがホームページを見つけてコピペして
くれたので知りましたけど、取り引き先の
規模や安定性など、委員会きら上がって来た
情報を理事会は精査したのでしょうか。
告知も賃貸の入居者では無く、区分所有者に
ちゃんとするべき。

[1273: マンション住民さん]

LightBank株式会社
https://kktech.co.jp/

この会社の役員や関係者に、委員会や理事会の
メンバーなどはいないのでしょうか。

ちゃんと調べて発注をしていますか。

[1274: 契約者さん1]

顧問弁護士を通じて、確認しているようです。

でも調べ切る事なんて、できるのかな？。

[1275: マンション住民]

発注については、再度理事会で検討を
するべきでは無いでしょうか。

このような高額発注をする場合には
発注先の業者なと、事前に開示をして
説明会をもうけるべき。
昔は良くやっていましたよね。
今は何もかも秘密裏に事を進めている
感じがして気持ち笑いです。

取り急ぎ委員会については、解散させる
のがマンションにとり平和なのでは。

[1276: 住民の人に質問したいさん]

>>1267 住民さん1さん
１２６７さん

話をもとに戻しましょう。
まず私が「壊れていないものもまとめて、全交換することは区分所有法上の「保存行為」なのでしょうか
とつぶやきました。

貴方から、このように壊れていないものもまとめて全交換することは
区分所有法上の立派な”保存行為”にあたります。
との投稿がありました。

これについて、なぜそのように断言できるのか、私はエビデンスを求めました。

その回答がないままです。

あなたは、保存行為と管理行為を混同しているのではありませんか

理事経験者としてこのような、投稿を重ねることは
本マンションの理事会活動の業績を汚すことになりませんか。

貴方は、玄人（管理業務主任者やマンション管理士）の資格をお持ちですか
私は素人ですが、両資格はかなり前に取得しています。

[1277: 住民の人に質問したいさん]

保存行為であるなら、区分所有法にあるように、共有者であれば誰でも、することが可能です。しかし、それでは不都合があるので、管理規約で別段の定め（保存行為は区分所有者ではなく、理事長や理事会が行うこと）になっているのが普通です。
なので、保存行為（エントランスの扉が壊れた、ポンプが動かない）であれば総会の決議無しに理事会で修繕工事実施可能な案件であると、いうことが通例です。
予防保全（照明器具全交換）もこの保存行為に入れてしまっては
保存行為ということで、総会決議なしに理事会決議で行えることになってしまいます。それを危惧するの私は敢えて、つぶやいたのです。
わかっていただけないでしょうか

[1278: 契約者さん7]

>>1262 契約者さん1さん
理事会で、しっかりとした舵取りができるのですか、それとも管理会社を信用しているのですか!とても信頼でき会社ではありません。建築関係の社員は少ないです。

[1279: マンション住民]

1278
あんた日本語おかしいぞ。
委員会肯定派の連中は皆、日本語が
おかしいんだよな。
日本人じゃ無いのか、偏差値が低い
のが多いのか。どちらにせよそんな
連中のやる事は信用できないよ。

[1280: 契約者さん1]

>>1279 マンション住民さん
私は、委員会でも理事会でもありません。なぜ反論されるのか分かりません。あなたは管理会社の、手下ですか?

[1281: 入居済みさん]

ここまで、1276・1277さんへの返答無し。

[1282: 1279]

>>1279 マンション住民さん
１２７９さん
私の、表現（言葉）のどこがおかしいのですか
具体例を提示ください。もしかして、舵取りと言うことばが分かりませんか。
ググッてください。
偏差値は、今、一般的に言われている70以上の大学を卒業していますが。
貴方の最終学歴は・・・
貴方の方が、まっとうな人生（学校を卒業して、大手企業に就職するといったことです）を送っていないでは
大手企業に就職することが、良いとは言えませんが
少なくとも、大手に入社できることは、入社できなくてひがんでいるより良いことと思いますが

[1283: 契約者さん4]

>>1279 マンション住民さん
あなたは、誰かに雇われているのでしょう。報酬は誰からもらえるのですか!

[1284: 通りすがり]

>>1277 住民の人に質問したいさん

通りすがりの書き込みで失礼します。
少し興味をひかれるやりとりでしたので。

正しいかどうかは言っている人のもっている資格で決まるものではないと思いますし、理事会のした方に問題があるとのご指摘ですから、”問題あり”とされる側が個別に総会議案として決議が必要な法的。規約的根拠は、理事会が規約違反だと主張される方が指摘されるのが適切かなと思いました。

なお私は管理士資格はもっています。マンション専門ではないですが弁護士をしていて組合の訴訟も時には扱うことがあります。

管理業界だと知らぬ人はいないだろう平松弁護士の解説
　http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/042.html

『区分所有法改訂版』丸山英氣編（大成出版社、2007年）90頁には
「共用部分の保存行為とは、物の価値を現状において維持するための
行為である。たとえば、廊下の清掃や蛍光灯を交換したりするようなこと・・・」
とあります。
コンメンタール（区分法・標準管理規約）も同様です。

区分法だと保存行為は各個人ですが、標準管理規約（以下それに準拠した規約も含みます）では区分法第１８条第２項別段の定めで管球交換なども組合が実施する形になっていて、支出発生のある案件では誰がやるのかはどちらかをあまり意識する必要はありません

民法252条規定だと過半数確認が要るから管理行為なら全て総会だとの考えかたも規定が区分法になければ自然です。一方で特別法である区分法の規定は無論優先で。そこに規約に別段の定めＯＫとあれば基本はその組合の規約に従うことになります。

標準管理規では、総会の議決事項は４８条で限定列挙で書かれているので、狭義の管理に区分されるとしても第２８条１項の”特別の管理”に当たらない場合には標準28条第１項一は、標準管理規約の総会議決事項からは外れています。
計画修繕は、その年の予算として確保されていて、事業計画にも記載があれば、例えばどの会社にいくらで依頼するかを総会に付議することは必須ではないと思います。もう理事会がどこにしたいか決まってるならそこまで議決したほうが良いですが法的義務ではない、予算前置主義で該当予算枠を超えないことだけは必須だと思いますが。

もともと長期修繕計画に計上されて決議済みのその期の積立金予算に計上すみであれば、予算案の一部ということですので、管理行為であるからといって別途に総会決議をとる必要はないと思います。

ただし金額がとても大きいようですので、標準管理規約４８条十七の”業務に関する重要事項”だとの主張はあり得ます。ただし、本件コンメンタールなどにおいても、金額の多寡で分ける考え方はしておらず、重要かどうかの判断は理事会に付託される書きっぷりですね。

標準管理規約には金額での規定はないですのが、ある金額以上を重要とみなすのであればきちんと数字で規約に定めておくなどの方法が考えられます。

[1285: 通りすがり]

予防保全は保存行為か管理行為かの区別が重要なのではなく（予防保全でも事後保全でも照明設備の交換まであれば”管理行為”側だと思います）管理行為全てが総会決議の対象ではない（これも標準管理規約の規約留保です）のでは？と

基本毎年総会をやっているわけなので、期初に総会承認を受けている予算案および事業計画内に記載のある金額内であれば、そもそも個別の事業の内容は総会決議が必須ではない（決議しても構わないですが）のではが私の主張です。

ここではないですが、かなり大規模のタワマンの理事をしているのですが、計画修繕を事後保全と予防保全で可否をわける考え方は危険だと思います。上のほうにかかれている通り。高層階用の揚水ポンプや、エレベーターなどは特注品で納期が１－２年かかりますが、いずれもタワマンにとってはライフラインだからです。
照明器具や、各種非常用照明や防火扉などの停電時作動の防災用のバッテリー（多分戸数を軽く超えるはずです）などは無論故障したものから替える手もありますが、その手間があまりに大きいので、うちのマンションでは定期的に全数交換で対応しています。無論支出は増えますが理事会の手間は減りますので。
法令や規約に照らしてそれが違法無効なこととも思わないのですが。

[1286: マンション住民さん]

1284.1285
貴方弁護士じゃないんだよね。

＞なお私は管理士資格はもっています。マンション専門では
＞ないですが弁護士をしていて組合の訴訟も時には
＞扱うことがあります。

この曖昧な表現で、さもそれらしい事を書かれてもね。

[1287: 入居済みさん]

＞＞1284
＞＞1285
あんた1267じゃないの（笑）。
住民でもない人間が入ってくるなと言いたいが
それは置いておいて、消火器販売のやり方と同じだね。

＞なお私は管理士資格はもっています。マンション専門
＞ではないですが弁護士をしていて
↑　これ、消防署の方（方向）から来ました、と同じ。
　　消防署の人間関係者とは言っていない。
　　それに、弁護士の資格を持っている人間が、匿名の
　　掲示板に結論付けた書き込みしてたら問題だろ。
　　犯罪じゃないの。

＞管理業界だと知らぬ人はいないだろう平松弁護士の解説
↑　本当なのかどうかも怪しい消火器の性能表と、それを
　　検査した、何処かの大学教授の名前を出す。

＞かなり大規模のタワマンの理事をしているのですが
↑　学校や官庁でも採用されています。
　　どこ？。

長々書いてはいるけど、結局委員会のやる事は正しいので
問題ないです。そう言いたいだけで、要は仲間じゃない。

[1288: 匿名さん]

>>1287 入居済みさん

なんか必死だけど、論破されて悔しいのかな
きちんと再反論しなさいよ。

通りすがりさんは、このマンションの規約は
参照できないから標準管理規約の範囲でしか
回答してないし、規約留保の範囲は明確に述べている。

規約が標準通りなら総会不要だとの指摘なんだから
条文を示して反論すれば良いだけで、
仲間だろうではまるで反論にはなってない。

長文でケチを書いてる暇に規約でも細則でも
一つ示せば終わりだよね。なんか痛々しいんだけど

[1289: 入居済みさん]

＞＞1287さん
面白いです。
・マンション管理士の資格
・大規模タワマンの理事
・弁護士の資格あり？

これだけで充分に特定できますね。
他人のマンションに弁護士の名を語り
口出しする事はどうなのかと、弁護士会に
問い合わせてみるのも良いように思います。

脅迫行為に近いのでは。

[1290: 住民さん]

>>1289 入居済みさん

管理士レベルでかける回答かなぁ。
結局双方間違えてるって指摘されてるわけだし。

[1291: 住人]

>>1288 匿名さん
規約保留てなんですか、わかりやすくせつめいしてください。

[1292: 契約者さん8]

>>1285 さん

>>1285 通りすがりさん
貴方のマンションは、築年は何年目ですか、定期的に交換なら10年以上ですか?。少なくとも私は、あなたのマンション住人ならクレームをいれます。小規模のマンションでは考えられません。面倒だから全数交換など、管理会社側の理論です。

[1293: マンション住民さん]

委員会が選んできた会社がここですよね。
税込みで一億こえますが。

LightBank株式会社
https://kktech.co.jp/

大丈夫なのでしょうか。
ここにしたメリットはなんですか。

[1294: 通りすがり]

>>1291 住人さん


区分所有法は民法の特別法ですから、食い違う場合区分法規定が優先です。

区分法には、変えてはならないとされている条文（強行規定）と、「規約で別段の定め」が可能な条文（20か所ほど）があり、後者には一部専門書で「規約留保」という言葉が充てられて使われています。
区分法第18条第1項は、直後に規約留保を認めているので、本件総会（区分法の集会）決議が必要かどうかは、そのマンションの規約で決まることになります。

法的に総会決議が必須か否か（理事会に付託可能か）で揉めるのを避けるため、どんな場合に総会が必須かは全て規約に明確に列挙して示すべきです。標準管理規約(6月改定最新版）では総会の決議が必須なものとして17の場合が列挙されていますが、そこに対応する条文に記載がなければ、総会決議承認は法的には必須ではありません。

国の標準管理規約コメントをみても本条文は限定列挙の立場で書かれています。ここに書いてなければ総会をやってもよいが、やらずに理事会で決めても違法とか規約違反ではないわけです。

ただし、この条項はマンションごとに事情に合わせて変えてある場合が多く、例えば●千万円を超える計画修繕（標準管理規約２８条１項一相当）は総会決議が必須だと規約に規定があれば、総会決議がなければ実施できなくなりますから、規約をみないとわからないと書いたわけです。

総会で
(1) 決議しても構わない
(2) 決議したほうがよい（何等かの独立議案とする理由が認められる）
(3) 決議しなければならない
のどれなのかは常に強く意識しないといけません。
標準通りの規約であればという条件つきで本件は(3)ではないが私の指摘です。
私も金額的に(2)かなとは思いますが、やらないと違法だとか規約違反だとかの指摘には
多分違うんじゃないかなと。ある案件を必須でないのに、総会に上程すると類似の案件を全て上程することになり、組合活動の機動性が損なわれるので(1)で総会は私は避けています。

マンションごとに考え方が違ってよく（各組合の自治範囲）ので私自身のマンションへの問いかけにこたえても参考になりません。名指しで呼ばれたのでお返事しましたが、本件の議論には興味はなく、もうこちらへの書き込みはやめておきます。

以下理事会の方がもしご覧であれば：

匿名の掲示板で、理事会ではなく委員会が批判されているだけですから放置でもよいのかもしれませんが、本件理事会に直接でクレームが来るようであれば、理事会の方は管理会社に依頼して法務部の規約解釈のコメントをとられるとよいかなと思います。
三井の法務コメントの担当は、区分法・規約解説などで高名な先生だと思いますので。自マンションの規約に即した回答が得られるものと思います。

なお、決まった会社はもとＫＫテクノロジーズと呼ばれていた会社で、ちょっと古い（ここもそうですね）タワマンの照明の更新や、LED化などでは他マンションも含めてかなりの実績があるようで、実は私の知る近隣のマンションでも採用実績があります。会社そのものに疑いをもたれているようですから、同規模タワマンでの導入事例などを告げてもらえばよろしいかと思います。

[1295: マンション住民さん]

＞＞1294
だから貴方は委員会メンバーの仲間なのでしょ。
区分所有方がどーたら持ち出して書き込んでは
いるけど、個人資産のことなので、決めるのは
このマンションの区分所有者。

それと、さりげなく「LightBank株式会社」を
持ち上げるのはやめろ。

それで貴方は弁護士なの？。
資格を持っているの。

他人のマンションの匿名掲示板に書き込んでいいの。

答えて頂かなくて結構ですが。

[1296: マンション住民]

1294
長々と難しい言葉並べて語られていますが、

最後はLightBank株式会社押しで終わりですね。

ごくろうさまです。

[1297: 住民さん]

>>1296 マンション住民さん

https://startup-station.jp/m2/case/maker/h29-kktech/

三井の大型マンションはよく相見積りで
落としてますよ。長寿命なLEDで定評はある。

>>1294 の終わりの方の理事会への
おすすめで尽きてる気もするけども

[1298: 入居者]

>>1294 通りすがりさん
貴殿は、マンション管理士だか、弁護士だか、しりませんが。
皆さんもご指摘のように、貴殿は、結局、全機種交換肯定派なのですよね。
通りすがりは「仮の姿で実は、管理会社が雇った、雇われさんなのでは・・・」
面倒な案件が、投稿されるとそれに対し、対抗の投稿をする。
その結果、報酬が貰えるのでは、
反論を期待します。

[1299: 契約者]

>>1297 住民さん
この会社、建設業許可はありますか。
三井さんは、無許可の会社を紹介した過去ありです。気をつけましょう!


。

[1300: マンション住民]

「通りすがり」とは言いつつ
修繕委員会の味方してますよね。

一連の書き込みから旗色の悪く
なった委員会が、何処からか応援を
よんだのかは知らないが、弁護士の
肩書きをちらつかせれば、大人しく
なるとでも思ったか？。

ここには頭の良い人間が何人も
住んでいる。弁護士も何人もいる。

貴方の書き込みの手法は
通用しないよ。

[1301: 契約者さん1]

そもそも弁護士の方なのですか。

弁護士を騙るのは犯罪ですよ。

[1302: 住民さん]

登録してないのに管理士だと騙るのも
犯罪だけどね。

誰がなんの資格の持ち主かとかは
住民板の趣旨とは異なるから、
別途の総会決議が必須であるとの委員会批判派
の主張の規約的根拠を条文番号を引用して
反論することができなければ、
本件決着はついた感があると思うけど。
話を本題から逸らしてない？

[1303: 契約者さん1]

そもそも壊れていない物を一億も
かけて交換する必要があるの？。

それと、その作業は誰がするのですか？。

そのような細かい所が役員以外の
区分所有者にはわからない。
説明責任があるでしょう。
委員会の暴走と言われても仕方が無いよ。

[1304: マンション住民さん]

今回の問題は、LEDの電球を一億円も払って
わざわざ買い溜めをしておくと言う事ですよね。

何か特別なもので近い将来生産中止になるとか、
そのような品をストックしておくのはわかりますが
それでさえ、経年劣化により新しい物に換えた方が
良いなど、様々な可能性を考えて検討すべきですよね。
それが今回の案件はLED電球？。
足りなければビバホームにでも行き買って来いよ。
そう言いたいのですが。

理事会は何故このようなばからしい話を承認したの。
詳細な内容については、管理組合員の多くは理解を
していないでしょう。ダメだよねこんなの。

[1305: 入居者]

>>1304 マンション住民さん
そうです、良く考えれば馬鹿馬鹿しい話です。
自宅で将来のために電球をストックする人がいますか
自宅でやらないことをなぜ、管理組合になると行ってしまうのでしょうか
一度に多くの資金が動けば、誰かがそのリベートという形で恩恵があるのでしょう。
そうでなければ、一度に交換することはありません。
だれがその恩恵を受けるのかな

[1306: 理事会経験者]

LED大量購入の件は、完全に規約違反ですよ。
通常総会において、そのような議案はありません。

20号が通ったから全て良しなんてありえないでしょう。
物品の購入により大金が動くのですよ。

因みに大きなお金が動く場合には、規約で総会案件
になっているはずですが、それも無視ですか。
詐欺で犯罪行為に等しい。

なぜ必要なのか。
何処から購入するのか。
今必要なのか。

アンケートをとり、説明会を開いて
区分所有者に是非を問うべきでしょう。
どうしてこのプロセスを飛ばしたのでしょう。
怪しいと言われても仕方無いですよ。

[1307: 入居済み]

LED電球の購入を中止する事は可能なのですか。

[1308: 入居者]

>>1306 理事会経験者さん
規約違反であるなら、三井レジデンシャル本社のお客様センターや
三井レジデンシャルサービスのお客様センターへの通報が有効だと思いますよ。
三井レジデンシャルサービスは、親会社である三井レジデンシャルが動きだすと
子会社なので、黙ってしまいますよ、皆さん良くご存じでしょうが

[1309: マンション住民]

＞＞1308
三井は関係ないだろ。
黙ってろよ委員会の仲間は。

何かと言えば三井が悪いように
話を逸らしたがる。

ほんとに頭悪いな。

違反をしているのは委員会の行動。
問題なのはそれを許している理事会。
理事会に問題点を意見すれば良いんだよ。

[1310: 契約者さん1]

委員会の連中は怪しく無いですか。

そもそも自分から立候補して来た連中
なのでしょ、大丈夫なのかな。

[1311: 理事会経験者]

＞＞1307さん
止めることは可能ですね。
このような暴走行為は止めなければ
ならないでしょう。

総会案件で可決されたわけで無く
理事会内の決議だけで、進んでいる
話なので、理事会内で中止にする
ことが可能です。
LED購入の決議そのものを廃する
議決を取れば良いだけです。
次に再度検討をして行くとして、
アンケートや説明会を開いて、次回の
総会議案にのせる。
これが筋ですね。

[1312: 入居済みさん]

そもそも委員会は必要なのでしょうか。
そもそも修繕委員会とはなんですか。
こんなものを立ち上げる報告はされてましたか。
そもそもメンバーは本当に区分所有者なのですか。
区分所有者であるとしても、居住者なのですか。
その辺りはちゃんと調べているのでしょうか。

しかも役員でも無い委員会とやらのメンバーが
独自に募集をかけていたりして。
これ、規約違反でしょ。

健全な形で推進される組織なら良いのですが
高額な予算を使うのに発注先やその
プロセスを曖昧なまま進めてしまい、決まった
あとにさらっと報告をする。
こんな危ない組織は無くすべきですよ。

[1313: 契約者]

>>1309 マンション住民さん
理事会や委員会は素人集団です。間違いを指摘するのは、その道のプロである管理会社社員だと思っています。管理業務主任の資格所有者が理事会に参加していると思います。
間違いを修正するのが、プロの仕事です。もし駄目なら支店長をかつぎ出せばよいのです。そのくらいの報酬は十分に支払っていると思いませんか?反論ください。
間違いを黙認することは、資格所有者として最も恥ずべきことです。無資格の方には分からないことです!

[1314: ここの住民です]

ここに書き込んでる人は中二ですか？？
管理組合？委員会？知らんけど文句あるならここでぎゃあぎゃあ騒いでもしょーがないと思うけど。。
まあ、面と向かって言えないからここで騒いでるんだと思うけどここのやりとりはこれからここのマンション購入を検討してる人も見てる場なので迷惑はなはなしぃわ?

[1315: 入居済みさん]

マンションは管理を買えっていうくらいだから、こういう情報は購入検討者には役立つのでは。

[1316: 契約者さん1]

左とか右とかも言ってるけど、自分たち
で民度とマンションの価値下げてる風にしか見えないww

[1317: 契約者さん6]

>>1315 入居済みさん
だからマイナスイメージにしかならないですよね。。

あとマンションは管理が重要っていうけど、それって今ちゃんとできてるマンションでも今後ちゃんとでき続ける保証はないから、今でさえちゃんとできてないマンション（例えばこんな議論してるここ）は最低限買うなって意味でとらえないと危険なだけかと思います。