パークシティ豊洲12

[マンション住民さん]

はいどうぞ


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[1218: マンション住民]

B棟クロスの剥がれは、あきらかに
施工不良です。

それに全体的にういていて汚い。

委員会が責任をもって施工会社に
やり直しをさせるべき。

[1219: マンション住民さん]

委員会がちゃんと仕事をしてくれているのなら問題は無い
のですが、何処の誰だかわからない、理事でも無い人間が
募集をして、その後どうなったのか知らされない。
良くないですよね。
人の財産を預かる理事会なのだから、そのあたりは厳しく
運営してほしいものです。

[1220: 契約者さん1]

自称専門家なのですよ。

話を聞くと、数百世帯の団地で理事長だか
自治会長の経験があるだけとか。

怪しいと言われても仕方ないです。

[1221: 入居済みさん]

委員会のメンバーなんかに勝手な事をさせていると、理事長よりも権力を持って
こんなマンションになってしまうのでは？。恐ろしい。

「渋谷の北朝鮮」マンションは他人事じゃない、知らぬ間に管理組合で「大損」するワケhttps://news.yahoo.co.jp/articles/1b3ba24a931178410d1c0ddcc2f4e54ee571...

[1222: マンション住民さん]

この記事の内容が大規模修繕の時とあまりのも被り過ぎていて怖いですね。
ここに出てくる理事長は修繕委員会のメンバー？。そして管理会社を三井から自分達に都合の良い会社にかえればこうなってしまうのでしょうね。

そのマンションを3年ほど前に中古物件として購入した1人の区分所有者が、管理組合の運営に積極的に参加してきて、2年前から理事長を務めている、ということだった。その理事長が「大規模修繕を行う」と言い出したという。Sさんから見れば、まだその必要性を感じない。調べてみると、大規模修繕についての標準的な様式などを記している国土交通省のガイドライン「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」では12年に一度程度の割合で行う、という指針が示されていた。Sさんはほかにもネットでも色々と調べたところ、新築マンションは築15年くらいで行う場合が多いということも分かった。

[1223: 契約者さん1]

委員会派の連中静かになりましたね。
T氏とのその仲間たちはどうしたのかな？。

[1224: 理事経験者]

共用部の照明、全取っ替えで８千万ですか。
これだけの修繕費を住民説明会無しに理事会だけで執行するとは随分と無邪気に金使うようになりましたね。
次は1億の執行、何使うか楽しみになって来ましたよ。

[1225: 理事経験者]

自治会費訴訟って顧問弁護士の口車にのせられ200万払って1審勝訴したやつですか？
高裁に上がったのは連絡してたけどその後どうなったか住民に知らせて無いですね。
もし敗訴してるなら強制引き落としは無効にせざるを得ないと当時の理事長が公言してましたね。

[1226: 入居済みさん]

自治会費は個人では払っていない、組合が委託をしているという主張でしたが、委託は認められず自治会費は返金されています。重要事項に、自治会費は管理費と一緒にお支払いくださいとあるのに委託だと主張しても無理です。

[1227: マンション住民さん]

そもそも自治会入会を強制しているのは憲法違反、溝口でも自治会費の返金は認められている。

[1228: 契約者さん1]

多額の費用が発生する場合には
総会決議が必要ですよね。

説明会も無しに決定ですか？。

ここでも委員会の暴走？。

[1229: 住民さん]

>>1227 マンション住民さん

このマンションでは、個人ではなく、管理組合が団体として、規約規定に基づいて自治会に加入しているから、その按分額を不当利得として返せが訴訟なのでかなり論点が溝の口とは異なる。
区分所有法3条の範囲内の支出かどうかへと直接的な裁判所判断は確定判決としては存在しないと思われるが。

[1230: 入居済みさん]

>>1224さん

その話、ちゃんと告知されていました。

１億近い金を無断使用だったら酷すぎです。

それと都合の悪い人間が、隠そうと必死ですよ。
1225.1226.1227.1229とか。

[1231: 契約者さん1]

いろんな問題があってもどかしい。
ここで愚痴って意味あります？
まずどこで何を始めたらいいんでしょう。

[1232: 契約者さん1]

先ずは理事会に質疑を出すのが良いかと。
質疑とその返事も公開をしてもらうように
するのが良いです。

[1233: マンション住民さん]

>>1225

マンション管理新聞の一面ブチ抜きの記事にでてたそのままの内容で組合員に説明がなされているわけではないが、多分最高裁で係争中だから継続中の案件に関わる詳細は書けないかな。訴訟の戦術（どう次攻めるか）が相手にも届いてしまう。

一審は組合側完全勝訴、高裁は原告が支払った分（数千円）のみが不当利得にあたるとして払い戻す判決で原告一部勝訴となている。一方、組合が規約に定めを作って、自治会に管理組合全体として団体自治会費を支払って加入していることについては問題とはされていないから、自治会は抜けると自治会費支払いもないのにわざわざ申し出てきた人にその人の分だけ変換すれば残り全戸分の自治会費支払いは、組合の自治範囲ということで問題がないことになる。

１戸だけでも返還しろが組合の、残り全戸の支払うは合法が原告の意に染まぬ高裁判決だったのか双方が最高裁に上告している（新聞記事）。組合側の上告は理事会の決議案件だから議事録に大分前にでてきたかな。

事実認定に争いはおそらくないから、民事訴訟の圧倒的割合（確か９５％を超える）ような上告棄却（または却下）で決着がついたようにも見えないから、法令解釈などの争いになっていると思われて、原告からみて組合の自治会への団体自治会費支出そのものが無効だと主張するには、当該支出が区分所有法第３条の組合の目的外の支出であるとの主張御を通さないといけない。

この組合の竣工時には管理規約にがコミュニティ条項はあった（現行の標準管理規約にはない）わけで、それを作っていれたのは国交省あるいは法務省。行事的なことに組合の経費を支出しているマンションは星の数ほどあるから、ここまで勝ち取るのは難しいかもね。

>>1227

自治会は任意団体だから、強制加入は憲法違反は確定。有名な判決だが、団地自治会で争われたもので、多数決で決める管理組合での訴訟ではない。

溝口の訴訟は、自治会費の強制的な全戸一律での徴収に、管理組合が関与していることを争ったものであって、脱退したら個人の自治会費は徴収したらまずいし、そもそもオーナーだが住民ではない人は住民の団体である自治会の会員足りえないからオーナーからの徴収にはもともと無理がある。

その２つの裁判とは、”管理組合自身”が会員である点で本件は異なっていて、解決すみとは言えないわけだよ。判例の範囲内で同じで解決すみなら最高裁は棄却・却下だからね。なにが争点なのか、類似する裁判とは何が異なるのかには注意深く扱わないと本件最高裁で係争中であるというだけで本質的に過去の訴訟とは別なんだよ。

[1234: 理事経験者]

>>1230 入居済みさん
告知とは5月のPCT通信で書かれてたことですか？
これだけの費用がかかるとなると修繕範囲や変更器具の具体的な説明しないと規模感がイメージつかないと思います。
そのような説明ありました？

[1235: 同じく理事経験者]

>>1234 理事経験者さん

計画修繕に計上されて、園に出ている金額内の
保存行為にあたる単なる更新であれば
予算枠は総会で承認様ですから、別段の総会決議は
予算割当て額を大きく超えるとかでなければ不要では？
金額の大小で、別途総会や事前説明などを必要とする
期待はないと思うのですが

[1236: 同じく理事経験者]

>>1235 同じく理事経験者さん

園に出ている
→既に予算表に出ている

[1237: マンション住民]

一つの案件としては額が大きい。

さらっと資料にのせていて、それで報告
した事になるなんて、少し詐欺まがいでは
無いですか？。

そもそも費用対効果はどうなのか？。
業者の選定理由は？。
区分所有者に対しての説明が不十分。
裁判したら負けるんじゃ無いのかな？。

[1238: 匿名]

>>1235 同じく理事経験者さん
壊れていないものもまとめて、全交換することは区分所有法上の「保存行為」なのでしょうか
計画修繕として、予算に全交換を皆さんが納得できるような形で、示されていれば、理事会決議で可能でしょうが
そうでなければ理事会は慎重に、予算執行すべきです
少なくとも、相見積を適正に取得し、施工業者選定の透明性確保が必要です
以上素人としてコメントさせていただきます

[1239: 業界人]

>>1237 マンション住民さん
8000万円が、末端の施工業者にそのまま支払われればよいのですが、
通常は、まず管理会社が10％以上をバックマージンとして取得します。さらに、下請け孫請けへ転々とするケースがあります。
幹事さんはそのからくりをしっかりと、理解し監査してください。
よろしくお願いします。
丸投げ業者へ発注することが無いよう厳しくチェックしてください。

[1240: 同じく理事経験者]

>>1238 匿名さん

壊れてから直す考え方では通常計画修繕費用は計上しないですよ。
典型的なのが、このマンションなら１０００か所単位になるだろう
非常灯や非常扉など防災設備が停電しても動作するための無数の
バッテリーや、ポンプなどの交換ですが、
バッテリーは、停電して３０分点灯するかどうかわからない
（テスト機能はあるけどそれではわからないです）ですし、
タワー高層階用のポンプなどは、今は普通に納期１年とかで
制御基板が故障したらずっと断水ともいかないですから
一定年数で”動いていても”交換するものです。
このように壊れていないものもまとめて全交換することは
区分所有法上の立派な”保存行為”にあたります。
・・・いくら素人でも法律用語ですから元理事だというなら
ちょっとは勉強してほしいですね

[1241: 理事経験者]

うぅーん、なんだろう、脇道それてる感があるのでもといしますが。
予算表に記載されてるとはどういうことでしょうか？
区分所有者がそれ見て規模感把握できるものですか？
個人的には全ての照明機器を直して全ての照明を照らす必要があるのか甚だ疑問が残ります。

[1242: 理事経験者]

>>1231 契約者さん1さん
ご意見くださいノートを書いて理事会に出して下さい。
理事会はそれでしか居住者の意見を聞き入れません。
なお、提出されたものは必ずコピーして下さい。
意見次第では無視することがあります。
また検討しますと回答されたものはほぼ何もされてません。定期的に突っついてみたほうがいいです。

[1243: 住民さん]

>>1228 契約者さん1さん

規約や細則に
ある金額以上で”金額”で総会決議が必要になるという規定は？
また”説明会”や”アンケート”などの意見伺いなしに理事会決議不可
という規定は？

諮問への具申のみが機能である委員会だけできめたならともかく
理事会に上程して決議をとっているなら、暴走とまでいうのは
いかがなものかな。

[1244: マンション住民]

暴走よりも詐欺行為に近いかもしれない。

[1245: 契約者さん1]

高額な発注案件については、
総会決議が必要と規約にありますよ。

知らないのか？。

[1246: 入居済みさん]

発注する業者はここですか。
LightBank株式会社

皆さん明日まで掲示板に貼り出されているので
確認しましょう。

この告知、理事長の名前も無ければ日付も無いです。
税込み1億の買い物なのに、区分所有者ばかに
してるのですか。
しかも恐ろしく文字が小さい。

[1247: マンション住民さん]

>>1246さん
理事長名も日付も無いのなら無効ですよね。

それにもしかしたら、今期の理事会は承認を
していないのでは無いですか。

前から決まっていた事だからと委員会が話を
強引に通していたりとか。

[1248: 契約者さん4]

みなさん
22時に工事のこの騒音はアウトじゃないですか？

[1249: 入居済みさん]

>>1246さん
>>1247さん
理事長名や日が無いのであれば、理事会の許可が
出ていないとも考えられます。

勝手に誰かが管理会社やコンシェルジュに指示をして
貼りださせたとか。

[1250: マンション住民さん]

だから委員会のメンバーが勝手に暴走してるんじゃないの。
役員でも無いのに、委員会のメンバーを募集したり、多額の
発注を先行して進め、新しい役員にはもう決まった話です。
あなたたち新しく入った人達なので分からないですよね。
そんな圧力をかけながら話をドンドン進めて行く。
有り得ますよね。

[1251: マンション住民さん]

>>1240なんか、これが狙いだよ。
「タワー高層階用のポンプなどは、今は普通に納期１年とかで
制御基板が故障したらずっと断水ともいかないですから」
いくらの金を狙っていることやら・・・。

[1252: 通りすがり]

>>1251 マンション住民さん

揚水ポンプは階層別に3台並列運転で2台生きてれば
水は出るけど、事後保全でいこうとしてると
全部のポンプが繋がってる制御盤の基盤がさきに寿命
でもう交換部品なしとかなるのよね。壊れなかったとしても
ここの高層階に送るとなると数十kWの特注品で
テラルでも川本でもそんな特注品は
今納期1年超えてたりするし、エレベーターなんか特注ものの
更新は2年先とか言われるのもざらだよ。
知らないってのは怖いというか、片肺運転1年とか耐えてて
もうひとつ死んだら誰が責任取るのかな

[1253: マンション住民さん]

あなた委員会の人間なの。

完全に設備の更新や補修工事を
狙ってますよね。

笑。

[1254: 入居済みさん]

＞＞1252 通りすがり

あなた方が連れて来て交換をした業者の
ポンプが壊れても、あなた達は責任を取らないのでしょ。

管理会社（三井）に任せれば、何かあっても責任を
取らせられるでしょ。

あなた達は逃げるだけだよね。

[1255: 素人]

>>1240 同じく理事経験者さん

予防保全（実際に壊れていないが、予防的に修繕や交換を実施する）を主とする、全数交換（壊れていないものも全て）や圧力ポンプの早期交換が「保存行為」であるとの主張ですが
私は勉強中で、そのような予防保全＝保存行為と論じている
文献をご教示ください
数日間調べましたが見当たりません
すこし間違った主張ではありませんか
皆様の中でもこの主張に対し、ご説明できる方はお願いします
えらそうな回答でしたので
エビデンスを是非ご教示願います
※全く本筋とはそれてしまいましたが
保存行為であるとの名のもとに、理事会決議で
なんでもかんでも修繕することは、はなはだおかしい
反論をお待ちします

[1256: 契約者さん1]

三井に任せれば良いだけです。
区分所有者の大多数はそう考えている。
それをあんたらはわかっているから
情報を開示せずにコソコソと事を
進めようとしている。
わけのわからない二流三流の業者や
明らかに能力不足の所に発注を
しなければ何も問題は起きない。
バックマージンでも発生しているのかね。
そう思われても仕方がない行動を
しているんだよね。

[1257: 理事会経験者]

一連の書き込みを読ませて頂きました。

この会社から8千万円以上の電球を購入して
スットクをしておく。必要ですか。
※税込みだと1億こえますよね。

LightBank株式会社
https://kktech.co.jp/

この会社ベンチャーですが、取引先相手として
相応しいのでしょうか。
※ベンチャーが悪いわけでは無いです。
　額の大きさに危惧しています。

代表者　加賀屋　史央
https://ja-jp.facebook.com/Fumio.Kagaya

中国に住んでいたことがあるようですね。
その時のコネで、中国に発注をしてつくらせている
のかも知れませんが、何か不具合が見つかった場合、
何千万もの器具交換に絶えられる体力がありますか。

何かあれば、管理組合が損害を被ることになりませんか。

それに今も、LEDに交換されていて何年も持つのに
何年も先のことを見据えて買う必要があるのですか。

ただでさえ管理費が足りないと言われているのに。

理事会は決議をとり、中止にするべきです。

[1258: 素人]

１２４０さん
保存行為に関し、偉そうなコメントでしたが
その後どうされましたか
反論はないのでしょうか
もと理事さん達で、お考えください
ここの理事会は、こんなことも反論できないのでしょうか
勉強中の素人です

[1259: 入居済みさん]

＞＞1240
こいつ委員会のメンバーかその仲間達なのでは。
理事会にも潜入してるのかね。

うちのマンションでも、このような事が起きて
いるのですね。

委員会のメンバーなんかに勝手な事をさせていると、理事長よりも権力を持って
こんなマンションになってしまうのでは？。恐ろしい。

「渋谷の北朝鮮」マンションは他人事じゃない、知らぬ間に管理組合で「大損」するワケhttps://news.yahoo.co.jp/articles/1b3ba24a931178410d1c0ddcc2f4e54ee571...

[1260: 外野]

理事経験者のレベル低すぎ
なので、外野がやり放題
理事がもっと勉強すべき

[1261: 外野]

>>1235 同じく理事経験者さん
計画修繕として、予算に計上されていれば（照明器具の全交換８０００万円）
理事会判断で、その予算は執行できます。
どの業者に発注することも理事会の判断でどうにでもなります。
ここが問題なのです、理事会は管理会社や委員会のあやつり人形に
なってはだめなのです。執行する時点で、再度予算の妥当性の再確認・
発注業者の選定基準、細かい仕事は沢山ありますが
管理会社に丸投げが現状でしょう。
大きな組織なので、この業務を第三者に委託することも可能です。
８０００万円は、大きな問題ですよ

[1262: 契約者さん1]

何故、上から目線な人間がいるのか。
管理会社に丸投げとは言い方が悪いでしょう。

第三者に委託とあるが、それは結局管理会社に
委託をしているのと同じでは？。笑。
委員会だの第三者機関など、余計な連中を入れる
から面倒でおかしなことになる。

[1263: 1240]

>>1258 素人さん

予防保全でも保存行為であるという主張への
有効な反論は書かれていませんから答える必要はないかなと。

保存行為でないなら、金額的に当然に個別の総会案件だと思いますが。
少し区分法や標準管理規約のお勉強をされたほうがとは思います。

[1264: 住民さん7]

>>1263 1240さん
何が言いたいのか、分からない。
貴方の主張は、保存行為なのですか

[1265: 契約者さん6]

だから、その主張を客観的に裏付ける資料が見たいのです。勉強したいので、貴方の主張だけでは信頼できません。簡単なことと思いますが!

[1266: 住民の人に質問したいさん]

>>1240 同じく理事経験者さん
貴方も自分の主張が間違っていた「予防保全が保存行為ではない」
そろそろ気が付いたと思います。

私が言いたいことは、貴方が　文献等で知り得た知識ではなく
保存行為であると断言したことに　問題意識を持っています。

貴方は、誰かにこのことを刷り込まれたのではないでしょうか
これが、管理会社社員やマンション管理士なら大問題です。

間違ったことは素直に認め、誰が言ったことばを信用してしまったか
素直に訂正することをお勧めします。

[1267: 住民さん1]

>>1266 住民の人に質問したいさん

根拠は？
元と同じにメンテすることは法律的には規約に出てくる保存行為だと思いますが。そうでないという事例…判例など…があるなら、
どこの裁判所の何年何月何日の判例とか根拠を貼るべきでほ？


素人はこれだから困りますね