パークシティ豊洲12

[マンション住民さん]

はいどうぞ


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[1198: 入居済みさん]

>>1197 マンション住民さん
マンションの管理現場では「区分所有法」の存在があります。
同法では、個別マンションの実情に合わせて細部まで規定できない現実があります。
その部分を埋めるべく、個別マンションの「管理規約」が設定されています。

個別マンションで設定が可能な「管理規約」は時代背景と共に改訂されなければならないものなのです。
しかし、理事会や管理会社担当の知識不足でマンション管理現場で「管理規約の改定」が時代背景についていけないのが現状です。

国土交通省は「標準管理規約」を有識者の意見を参考にしながら、随時改訂し、公開しています。
マンション管理現場の担当者は、アンテナを高くし、自己が管理するマンションの「管理規約」を標準管理規約との整合性を見ながら
適切に改定を提案することが必要ですが、適切に行われていないのが現実です。

[1199: マンション住民さん]

＞1198さん
規約は毎年改定案がだされて、総会で可決された
ものは変更されてますよね。
このマンションに合わせて理事会が考え検討をして、
管理会社が法的に問題が無いかを精査している。
毎年やっていますよ。
何も問題ないでしょう。
「標準管理規約」とやらは、地方の古いマンションから、
団地のようなものまで含めて標準なのですよね。
自分でおかしい古い考えだと思う所があれば、それを
理事会に提案すれば良いだけでしょう。
何か具体的にあげてもらえませんか。

[1200: マンション住民さん]

１１９９さん、管理会社ははプロです、管理士の資格を待っているはずです、にもかかわらず適切な指導をしていない、区分所有法を無視しているのです、総会で決議すれば何でもできるわけではないことも分かっているのに正そうとしない、管理としての仕事をしていない。

[1201: マンション住民さん]

具体的にとおっしゃるので言いますが一番わかりやすいのがバス旅行や趣味のくらぶなど、管理費から出していることです、これらの費用を管理費から支出することはは許されないという判決がでている、管理会社は法的に問題があることはわかっているけど適切な指導をしていない。

[1202: 入居済みさん]

顧問弁護士は悪の手助けのために雇っているようです。

[1203: 住民]

15時くらいからインターネット使えなくなって、フロントに聞いたら業者が対応中ってことでしたが情報お持ちの方いますか？
wifi使えないと不便すぎる。。

[1204: 匿名]

>>1203 住民さん
早くて、対応が良いつなぐネットですよね
なりものいりで変更したのではありませんか

[1205: マンション住民さん]

以前午前中つながらない時がありました。事前に知らせるべきです。

[1206: マンション住民さん]

＞1201
これは自治会の話であって、管理組合は関係ないでしょう。
管理会社はもっと関係ない。
自治会と管理組合の違いがわかっていますか。
＞具体的にとおっしゃるので言いますが一番わかりやすいのが
＞バス旅行や趣味のくらぶなど、管理費から出していることです、
＞これらの費用を管理費から支出することはは許されないという
＞判決がでている、管理会社は法的に問題があることはわかって
＞いるけど適切な指導をしていない。

[1207: 入居済みさん]

１１９９さんの目は節穴です｛管理会社が精査している。何も問題ない｝あまりの愚かさに驚いてます。このようなレベルの方が役員をやっているからいつまでたってもここはよくならないのです。虚偽、隠蔽、捏造がまかりとおっている、弁護士までそれにかたんしている、愚かな管理組合です。区分所有法はまもるべきです。正しい判断力を養ってください。

[1208: 入居済みさん]

1206どうして管理組合が関係ないのですか、自治会の活動費は管理費です、かんりくみあいがバス旅行などを委託している、だから役員から｛遠慮なく使えということが出てくるのです」自治会は任意団体で管理組合と全く別物だから管理費で運営していることがおかしいのです、管理会社がはっきり言っていますよ｛個人は払っていない、組合がいたくひをはらっていると頭だいいじょうぶですか心配です。

[1209: 入居済みさん]

戦後様々な利権を獲得してきた人間にとって
自治会などは邪魔なのでしょうね。

日本語がおかしい人も、沢山書き込んでいるようです。

＞真面目な話、共産党系の団体か、
＞在日のグループですよ。
＞そのような連中が、大規模マンションの
＞管理を狙っているのですよね。
＞思想的なものなのか、巨大な利権が
＞欲しいのか、それはわかりませんが。

＞一連の書き込みを見れば、何となく
＞わかりますよね。
＞豊洲界隈のマンションも、そんな連中に
＞管理組合を支配されてしまった所も
＞あるのでしょう。不幸ですよね。

[1210: 匿名]

>>1209 入居済みさん
水曜日の昼間に、活発な書き込みがあるのはなぜでしょうか
よほど、暇な方か不動産関係者かな・・・

[1211: 匿名]

>>1207 入居済みさん
おっしゃる通り、大賛成です。

[1212: 匿名]

>>1209 入居済みさん
自治会を否定していません。
マンション管理組合＝マンションの共用部分を管理する団体
と自治会＝町内会が別の組織であること認識せず、
マンション管理組合の財産を
町内会の賑わいイベントになんの疑問を持たずに使ってしまう
方々が困ったものなのです。

[1213: 契約者さん7]

>>1203 住民さん
もう復旧してますけどそうゆう情報はここみるといいかも。
https://www.em-net.ne.jp/33003715/support/maintenance.html

[1214: 契約者さん1]

修繕委員会の募集はその後
どうなったのでしょうか？。

YさんTさん。
ちゃんと報告して下さい。

[1215: 入居済みさん]

1212さんの仰る通りです、管理費で自治会を運営するのではなく入りたい人が会費を払って旅行でもなんでもなさればいいのです。

[1216: 入居済みさん]

T氏は子供が同級生だった人かな。
やたら管理に詳しいような話はしていたけど
仕事は全然違ったような。

[1217: マンション住民さん]

壁紙を早くなおさせてよ。
委員会の方々。
お願いしますよ。

[1218: マンション住民]

B棟クロスの剥がれは、あきらかに
施工不良です。

それに全体的にういていて汚い。

委員会が責任をもって施工会社に
やり直しをさせるべき。

[1219: マンション住民さん]

委員会がちゃんと仕事をしてくれているのなら問題は無い
のですが、何処の誰だかわからない、理事でも無い人間が
募集をして、その後どうなったのか知らされない。
良くないですよね。
人の財産を預かる理事会なのだから、そのあたりは厳しく
運営してほしいものです。

[1220: 契約者さん1]

自称専門家なのですよ。

話を聞くと、数百世帯の団地で理事長だか
自治会長の経験があるだけとか。

怪しいと言われても仕方ないです。

[1221: 入居済みさん]

委員会のメンバーなんかに勝手な事をさせていると、理事長よりも権力を持って
こんなマンションになってしまうのでは？。恐ろしい。

「渋谷の北朝鮮」マンションは他人事じゃない、知らぬ間に管理組合で「大損」するワケhttps://news.yahoo.co.jp/articles/1b3ba24a931178410d1c0ddcc2f4e54ee571...

[1222: マンション住民さん]

この記事の内容が大規模修繕の時とあまりのも被り過ぎていて怖いですね。
ここに出てくる理事長は修繕委員会のメンバー？。そして管理会社を三井から自分達に都合の良い会社にかえればこうなってしまうのでしょうね。

そのマンションを3年ほど前に中古物件として購入した1人の区分所有者が、管理組合の運営に積極的に参加してきて、2年前から理事長を務めている、ということだった。その理事長が「大規模修繕を行う」と言い出したという。Sさんから見れば、まだその必要性を感じない。調べてみると、大規模修繕についての標準的な様式などを記している国土交通省のガイドライン「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」では12年に一度程度の割合で行う、という指針が示されていた。Sさんはほかにもネットでも色々と調べたところ、新築マンションは築15年くらいで行う場合が多いということも分かった。

[1223: 契約者さん1]

委員会派の連中静かになりましたね。
T氏とのその仲間たちはどうしたのかな？。

[1224: 理事経験者]

共用部の照明、全取っ替えで８千万ですか。
これだけの修繕費を住民説明会無しに理事会だけで執行するとは随分と無邪気に金使うようになりましたね。
次は1億の執行、何使うか楽しみになって来ましたよ。

[1225: 理事経験者]

自治会費訴訟って顧問弁護士の口車にのせられ200万払って1審勝訴したやつですか？
高裁に上がったのは連絡してたけどその後どうなったか住民に知らせて無いですね。
もし敗訴してるなら強制引き落としは無効にせざるを得ないと当時の理事長が公言してましたね。

[1226: 入居済みさん]

自治会費は個人では払っていない、組合が委託をしているという主張でしたが、委託は認められず自治会費は返金されています。重要事項に、自治会費は管理費と一緒にお支払いくださいとあるのに委託だと主張しても無理です。

[1227: マンション住民さん]

そもそも自治会入会を強制しているのは憲法違反、溝口でも自治会費の返金は認められている。

[1228: 契約者さん1]

多額の費用が発生する場合には
総会決議が必要ですよね。

説明会も無しに決定ですか？。

ここでも委員会の暴走？。

[1229: 住民さん]

>>1227 マンション住民さん

このマンションでは、個人ではなく、管理組合が団体として、規約規定に基づいて自治会に加入しているから、その按分額を不当利得として返せが訴訟なのでかなり論点が溝の口とは異なる。
区分所有法3条の範囲内の支出かどうかへと直接的な裁判所判断は確定判決としては存在しないと思われるが。

[1230: 入居済みさん]

>>1224さん

その話、ちゃんと告知されていました。

１億近い金を無断使用だったら酷すぎです。

それと都合の悪い人間が、隠そうと必死ですよ。
1225.1226.1227.1229とか。

[1231: 契約者さん1]

いろんな問題があってもどかしい。
ここで愚痴って意味あります？
まずどこで何を始めたらいいんでしょう。

[1232: 契約者さん1]

先ずは理事会に質疑を出すのが良いかと。
質疑とその返事も公開をしてもらうように
するのが良いです。

[1233: マンション住民さん]

>>1225

マンション管理新聞の一面ブチ抜きの記事にでてたそのままの内容で組合員に説明がなされているわけではないが、多分最高裁で係争中だから継続中の案件に関わる詳細は書けないかな。訴訟の戦術（どう次攻めるか）が相手にも届いてしまう。

一審は組合側完全勝訴、高裁は原告が支払った分（数千円）のみが不当利得にあたるとして払い戻す判決で原告一部勝訴となている。一方、組合が規約に定めを作って、自治会に管理組合全体として団体自治会費を支払って加入していることについては問題とはされていないから、自治会は抜けると自治会費支払いもないのにわざわざ申し出てきた人にその人の分だけ変換すれば残り全戸分の自治会費支払いは、組合の自治範囲ということで問題がないことになる。

１戸だけでも返還しろが組合の、残り全戸の支払うは合法が原告の意に染まぬ高裁判決だったのか双方が最高裁に上告している（新聞記事）。組合側の上告は理事会の決議案件だから議事録に大分前にでてきたかな。

事実認定に争いはおそらくないから、民事訴訟の圧倒的割合（確か９５％を超える）ような上告棄却（または却下）で決着がついたようにも見えないから、法令解釈などの争いになっていると思われて、原告からみて組合の自治会への団体自治会費支出そのものが無効だと主張するには、当該支出が区分所有法第３条の組合の目的外の支出であるとの主張御を通さないといけない。

この組合の竣工時には管理規約にがコミュニティ条項はあった（現行の標準管理規約にはない）わけで、それを作っていれたのは国交省あるいは法務省。行事的なことに組合の経費を支出しているマンションは星の数ほどあるから、ここまで勝ち取るのは難しいかもね。

>>1227

自治会は任意団体だから、強制加入は憲法違反は確定。有名な判決だが、団地自治会で争われたもので、多数決で決める管理組合での訴訟ではない。

溝口の訴訟は、自治会費の強制的な全戸一律での徴収に、管理組合が関与していることを争ったものであって、脱退したら個人の自治会費は徴収したらまずいし、そもそもオーナーだが住民ではない人は住民の団体である自治会の会員足りえないからオーナーからの徴収にはもともと無理がある。

その２つの裁判とは、”管理組合自身”が会員である点で本件は異なっていて、解決すみとは言えないわけだよ。判例の範囲内で同じで解決すみなら最高裁は棄却・却下だからね。なにが争点なのか、類似する裁判とは何が異なるのかには注意深く扱わないと本件最高裁で係争中であるというだけで本質的に過去の訴訟とは別なんだよ。

[1234: 理事経験者]

>>1230 入居済みさん
告知とは5月のPCT通信で書かれてたことですか？
これだけの費用がかかるとなると修繕範囲や変更器具の具体的な説明しないと規模感がイメージつかないと思います。
そのような説明ありました？

[1235: 同じく理事経験者]

>>1234 理事経験者さん

計画修繕に計上されて、園に出ている金額内の
保存行為にあたる単なる更新であれば
予算枠は総会で承認様ですから、別段の総会決議は
予算割当て額を大きく超えるとかでなければ不要では？
金額の大小で、別途総会や事前説明などを必要とする
期待はないと思うのですが

[1236: 同じく理事経験者]

>>1235 同じく理事経験者さん

園に出ている
→既に予算表に出ている

[1237: マンション住民]

一つの案件としては額が大きい。

さらっと資料にのせていて、それで報告
した事になるなんて、少し詐欺まがいでは
無いですか？。

そもそも費用対効果はどうなのか？。
業者の選定理由は？。
区分所有者に対しての説明が不十分。
裁判したら負けるんじゃ無いのかな？。

[1238: 匿名]

>>1235 同じく理事経験者さん
壊れていないものもまとめて、全交換することは区分所有法上の「保存行為」なのでしょうか
計画修繕として、予算に全交換を皆さんが納得できるような形で、示されていれば、理事会決議で可能でしょうが
そうでなければ理事会は慎重に、予算執行すべきです
少なくとも、相見積を適正に取得し、施工業者選定の透明性確保が必要です
以上素人としてコメントさせていただきます

[1239: 業界人]

>>1237 マンション住民さん
8000万円が、末端の施工業者にそのまま支払われればよいのですが、
通常は、まず管理会社が10％以上をバックマージンとして取得します。さらに、下請け孫請けへ転々とするケースがあります。
幹事さんはそのからくりをしっかりと、理解し監査してください。
よろしくお願いします。
丸投げ業者へ発注することが無いよう厳しくチェックしてください。

[1240: 同じく理事経験者]

>>1238 匿名さん

壊れてから直す考え方では通常計画修繕費用は計上しないですよ。
典型的なのが、このマンションなら１０００か所単位になるだろう
非常灯や非常扉など防災設備が停電しても動作するための無数の
バッテリーや、ポンプなどの交換ですが、
バッテリーは、停電して３０分点灯するかどうかわからない
（テスト機能はあるけどそれではわからないです）ですし、
タワー高層階用のポンプなどは、今は普通に納期１年とかで
制御基板が故障したらずっと断水ともいかないですから
一定年数で”動いていても”交換するものです。
このように壊れていないものもまとめて全交換することは
区分所有法上の立派な”保存行為”にあたります。
・・・いくら素人でも法律用語ですから元理事だというなら
ちょっとは勉強してほしいですね

[1241: 理事経験者]

うぅーん、なんだろう、脇道それてる感があるのでもといしますが。
予算表に記載されてるとはどういうことでしょうか？
区分所有者がそれ見て規模感把握できるものですか？
個人的には全ての照明機器を直して全ての照明を照らす必要があるのか甚だ疑問が残ります。

[1242: 理事経験者]

>>1231 契約者さん1さん
ご意見くださいノートを書いて理事会に出して下さい。
理事会はそれでしか居住者の意見を聞き入れません。
なお、提出されたものは必ずコピーして下さい。
意見次第では無視することがあります。
また検討しますと回答されたものはほぼ何もされてません。定期的に突っついてみたほうがいいです。

[1243: 住民さん]

>>1228 契約者さん1さん

規約や細則に
ある金額以上で”金額”で総会決議が必要になるという規定は？
また”説明会”や”アンケート”などの意見伺いなしに理事会決議不可
という規定は？

諮問への具申のみが機能である委員会だけできめたならともかく
理事会に上程して決議をとっているなら、暴走とまでいうのは
いかがなものかな。

[1244: マンション住民]

暴走よりも詐欺行為に近いかもしれない。

[1245: 契約者さん1]

高額な発注案件については、
総会決議が必要と規約にありますよ。

知らないのか？。

[1246: 入居済みさん]

発注する業者はここですか。
LightBank株式会社

皆さん明日まで掲示板に貼り出されているので
確認しましょう。

この告知、理事長の名前も無ければ日付も無いです。
税込み1億の買い物なのに、区分所有者ばかに
してるのですか。
しかも恐ろしく文字が小さい。

[1247: マンション住民さん]

>>1246さん
理事長名も日付も無いのなら無効ですよね。

それにもしかしたら、今期の理事会は承認を
していないのでは無いですか。

前から決まっていた事だからと委員会が話を
強引に通していたりとか。