パークシティ豊洲12

[マンション住民さん]

はいどうぞ


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[1278: 契約者さん7]

>>1262 契約者さん1さん
理事会で、しっかりとした舵取りができるのですか、それとも管理会社を信用しているのですか!とても信頼でき会社ではありません。建築関係の社員は少ないです。

[1279: マンション住民]

1278
あんた日本語おかしいぞ。
委員会肯定派の連中は皆、日本語が
おかしいんだよな。
日本人じゃ無いのか、偏差値が低い
のが多いのか。どちらにせよそんな
連中のやる事は信用できないよ。

[1280: 契約者さん1]

>>1279 マンション住民さん
私は、委員会でも理事会でもありません。なぜ反論されるのか分かりません。あなたは管理会社の、手下ですか?

[1281: 入居済みさん]

ここまで、1276・1277さんへの返答無し。

[1282: 1279]

>>1279 マンション住民さん
１２７９さん
私の、表現（言葉）のどこがおかしいのですか
具体例を提示ください。もしかして、舵取りと言うことばが分かりませんか。
ググッてください。
偏差値は、今、一般的に言われている70以上の大学を卒業していますが。
貴方の最終学歴は・・・
貴方の方が、まっとうな人生（学校を卒業して、大手企業に就職するといったことです）を送っていないでは
大手企業に就職することが、良いとは言えませんが
少なくとも、大手に入社できることは、入社できなくてひがんでいるより良いことと思いますが

[1283: 契約者さん4]

>>1279 マンション住民さん
あなたは、誰かに雇われているのでしょう。報酬は誰からもらえるのですか!

[1284: 通りすがり]

>>1277 住民の人に質問したいさん

通りすがりの書き込みで失礼します。
少し興味をひかれるやりとりでしたので。

正しいかどうかは言っている人のもっている資格で決まるものではないと思いますし、理事会のした方に問題があるとのご指摘ですから、”問題あり”とされる側が個別に総会議案として決議が必要な法的。規約的根拠は、理事会が規約違反だと主張される方が指摘されるのが適切かなと思いました。

なお私は管理士資格はもっています。マンション専門ではないですが弁護士をしていて組合の訴訟も時には扱うことがあります。

管理業界だと知らぬ人はいないだろう平松弁護士の解説
　http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/042.html

『区分所有法改訂版』丸山英氣編（大成出版社、2007年）90頁には
「共用部分の保存行為とは、物の価値を現状において維持するための
行為である。たとえば、廊下の清掃や蛍光灯を交換したりするようなこと・・・」
とあります。
コンメンタール（区分法・標準管理規約）も同様です。

区分法だと保存行為は各個人ですが、標準管理規約（以下それに準拠した規約も含みます）では区分法第１８条第２項別段の定めで管球交換なども組合が実施する形になっていて、支出発生のある案件では誰がやるのかはどちらかをあまり意識する必要はありません

民法252条規定だと過半数確認が要るから管理行為なら全て総会だとの考えかたも規定が区分法になければ自然です。一方で特別法である区分法の規定は無論優先で。そこに規約に別段の定めＯＫとあれば基本はその組合の規約に従うことになります。

標準管理規では、総会の議決事項は４８条で限定列挙で書かれているので、狭義の管理に区分されるとしても第２８条１項の”特別の管理”に当たらない場合には標準28条第１項一は、標準管理規約の総会議決事項からは外れています。
計画修繕は、その年の予算として確保されていて、事業計画にも記載があれば、例えばどの会社にいくらで依頼するかを総会に付議することは必須ではないと思います。もう理事会がどこにしたいか決まってるならそこまで議決したほうが良いですが法的義務ではない、予算前置主義で該当予算枠を超えないことだけは必須だと思いますが。

もともと長期修繕計画に計上されて決議済みのその期の積立金予算に計上すみであれば、予算案の一部ということですので、管理行為であるからといって別途に総会決議をとる必要はないと思います。

ただし金額がとても大きいようですので、標準管理規約４８条十七の”業務に関する重要事項”だとの主張はあり得ます。ただし、本件コンメンタールなどにおいても、金額の多寡で分ける考え方はしておらず、重要かどうかの判断は理事会に付託される書きっぷりですね。

標準管理規約には金額での規定はないですのが、ある金額以上を重要とみなすのであればきちんと数字で規約に定めておくなどの方法が考えられます。

[1285: 通りすがり]

予防保全は保存行為か管理行為かの区別が重要なのではなく（予防保全でも事後保全でも照明設備の交換まであれば”管理行為”側だと思います）管理行為全てが総会決議の対象ではない（これも標準管理規約の規約留保です）のでは？と

基本毎年総会をやっているわけなので、期初に総会承認を受けている予算案および事業計画内に記載のある金額内であれば、そもそも個別の事業の内容は総会決議が必須ではない（決議しても構わないですが）のではが私の主張です。

ここではないですが、かなり大規模のタワマンの理事をしているのですが、計画修繕を事後保全と予防保全で可否をわける考え方は危険だと思います。上のほうにかかれている通り。高層階用の揚水ポンプや、エレベーターなどは特注品で納期が１－２年かかりますが、いずれもタワマンにとってはライフラインだからです。
照明器具や、各種非常用照明や防火扉などの停電時作動の防災用のバッテリー（多分戸数を軽く超えるはずです）などは無論故障したものから替える手もありますが、その手間があまりに大きいので、うちのマンションでは定期的に全数交換で対応しています。無論支出は増えますが理事会の手間は減りますので。
法令や規約に照らしてそれが違法無効なこととも思わないのですが。

[1286: マンション住民さん]

1284.1285
貴方弁護士じゃないんだよね。

＞なお私は管理士資格はもっています。マンション専門では
＞ないですが弁護士をしていて組合の訴訟も時には
＞扱うことがあります。

この曖昧な表現で、さもそれらしい事を書かれてもね。

[1287: 入居済みさん]

＞＞1284
＞＞1285
あんた1267じゃないの（笑）。
住民でもない人間が入ってくるなと言いたいが
それは置いておいて、消火器販売のやり方と同じだね。

＞なお私は管理士資格はもっています。マンション専門
＞ではないですが弁護士をしていて
↑　これ、消防署の方（方向）から来ました、と同じ。
　　消防署の人間関係者とは言っていない。
　　それに、弁護士の資格を持っている人間が、匿名の
　　掲示板に結論付けた書き込みしてたら問題だろ。
　　犯罪じゃないの。

＞管理業界だと知らぬ人はいないだろう平松弁護士の解説
↑　本当なのかどうかも怪しい消火器の性能表と、それを
　　検査した、何処かの大学教授の名前を出す。

＞かなり大規模のタワマンの理事をしているのですが
↑　学校や官庁でも採用されています。
　　どこ？。

長々書いてはいるけど、結局委員会のやる事は正しいので
問題ないです。そう言いたいだけで、要は仲間じゃない。

[1288: 匿名さん]

>>1287 入居済みさん

なんか必死だけど、論破されて悔しいのかな
きちんと再反論しなさいよ。

通りすがりさんは、このマンションの規約は
参照できないから標準管理規約の範囲でしか
回答してないし、規約留保の範囲は明確に述べている。

規約が標準通りなら総会不要だとの指摘なんだから
条文を示して反論すれば良いだけで、
仲間だろうではまるで反論にはなってない。

長文でケチを書いてる暇に規約でも細則でも
一つ示せば終わりだよね。なんか痛々しいんだけど

[1289: 入居済みさん]

＞＞1287さん
面白いです。
・マンション管理士の資格
・大規模タワマンの理事
・弁護士の資格あり？

これだけで充分に特定できますね。
他人のマンションに弁護士の名を語り
口出しする事はどうなのかと、弁護士会に
問い合わせてみるのも良いように思います。

脅迫行為に近いのでは。

[1290: 住民さん]

>>1289 入居済みさん

管理士レベルでかける回答かなぁ。
結局双方間違えてるって指摘されてるわけだし。

[1291: 住人]

>>1288 匿名さん
規約保留てなんですか、わかりやすくせつめいしてください。

[1292: 契約者さん8]

>>1285 さん

>>1285 通りすがりさん
貴方のマンションは、築年は何年目ですか、定期的に交換なら10年以上ですか?。少なくとも私は、あなたのマンション住人ならクレームをいれます。小規模のマンションでは考えられません。面倒だから全数交換など、管理会社側の理論です。

[1293: マンション住民さん]

委員会が選んできた会社がここですよね。
税込みで一億こえますが。

LightBank株式会社
https://kktech.co.jp/

大丈夫なのでしょうか。
ここにしたメリットはなんですか。

[1294: 通りすがり]

>>1291 住人さん


区分所有法は民法の特別法ですから、食い違う場合区分法規定が優先です。

区分法には、変えてはならないとされている条文（強行規定）と、「規約で別段の定め」が可能な条文（20か所ほど）があり、後者には一部専門書で「規約留保」という言葉が充てられて使われています。
区分法第18条第1項は、直後に規約留保を認めているので、本件総会（区分法の集会）決議が必要かどうかは、そのマンションの規約で決まることになります。

法的に総会決議が必須か否か（理事会に付託可能か）で揉めるのを避けるため、どんな場合に総会が必須かは全て規約に明確に列挙して示すべきです。標準管理規約(6月改定最新版）では総会の決議が必須なものとして17の場合が列挙されていますが、そこに対応する条文に記載がなければ、総会決議承認は法的には必須ではありません。

国の標準管理規約コメントをみても本条文は限定列挙の立場で書かれています。ここに書いてなければ総会をやってもよいが、やらずに理事会で決めても違法とか規約違反ではないわけです。

ただし、この条項はマンションごとに事情に合わせて変えてある場合が多く、例えば●千万円を超える計画修繕（標準管理規約２８条１項一相当）は総会決議が必須だと規約に規定があれば、総会決議がなければ実施できなくなりますから、規約をみないとわからないと書いたわけです。

総会で
(1) 決議しても構わない
(2) 決議したほうがよい（何等かの独立議案とする理由が認められる）
(3) 決議しなければならない
のどれなのかは常に強く意識しないといけません。
標準通りの規約であればという条件つきで本件は(3)ではないが私の指摘です。
私も金額的に(2)かなとは思いますが、やらないと違法だとか規約違反だとかの指摘には
多分違うんじゃないかなと。ある案件を必須でないのに、総会に上程すると類似の案件を全て上程することになり、組合活動の機動性が損なわれるので(1)で総会は私は避けています。

マンションごとに考え方が違ってよく（各組合の自治範囲）ので私自身のマンションへの問いかけにこたえても参考になりません。名指しで呼ばれたのでお返事しましたが、本件の議論には興味はなく、もうこちらへの書き込みはやめておきます。

以下理事会の方がもしご覧であれば：

匿名の掲示板で、理事会ではなく委員会が批判されているだけですから放置でもよいのかもしれませんが、本件理事会に直接でクレームが来るようであれば、理事会の方は管理会社に依頼して法務部の規約解釈のコメントをとられるとよいかなと思います。
三井の法務コメントの担当は、区分法・規約解説などで高名な先生だと思いますので。自マンションの規約に即した回答が得られるものと思います。

なお、決まった会社はもとＫＫテクノロジーズと呼ばれていた会社で、ちょっと古い（ここもそうですね）タワマンの照明の更新や、LED化などでは他マンションも含めてかなりの実績があるようで、実は私の知る近隣のマンションでも採用実績があります。会社そのものに疑いをもたれているようですから、同規模タワマンでの導入事例などを告げてもらえばよろしいかと思います。

[1295: マンション住民さん]

＞＞1294
だから貴方は委員会メンバーの仲間なのでしょ。
区分所有方がどーたら持ち出して書き込んでは
いるけど、個人資産のことなので、決めるのは
このマンションの区分所有者。

それと、さりげなく「LightBank株式会社」を
持ち上げるのはやめろ。

それで貴方は弁護士なの？。
資格を持っているの。

他人のマンションの匿名掲示板に書き込んでいいの。

答えて頂かなくて結構ですが。

[1296: マンション住民]

1294
長々と難しい言葉並べて語られていますが、

最後はLightBank株式会社押しで終わりですね。

ごくろうさまです。

[1297: 住民さん]

>>1296 マンション住民さん

https://startup-station.jp/m2/case/maker/h29-kktech/

三井の大型マンションはよく相見積りで
落としてますよ。長寿命なLEDで定評はある。

>>1294 の終わりの方の理事会への
おすすめで尽きてる気もするけども