【契約者専用】ザ 湾岸タワー レックスガーデン PARTⅣ

[匿名さん]

ザ湾岸タワーレックスガーデンのPART Ⅲも１０００件になったのでPARTⅣです。
引き続きよろしくお願い致します。

物件URL：http://wangan456.jp/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265293/
前住民スレ：PART I：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148679/
　　　　　　PART II：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250169/
　　　　　　PART Ⅲ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332931/

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分 、東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分 、山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ管理会社

[319: 住民板ユーザーさん1]

>>316 マンション住民さん
そうなんですか？
それなら、ラウンジ修理、ソファセット購入やめて、修繕積立金に、まわしてよ。
って思うけど。

[320: 住民板ユーザーさん1]

平米の少ないとこは、値上げ額たいしたことないし賛成だろうし
平米の大きいところは、お金があるだろうし、値上げなんて気にしてないかもしれないから賛成だろうし
というわけで中間平米の世帯が数も多いし、出費増えるのに敏感で、賛成票額集まらない理由かもな。
多分、売りやすい平米だから、売却を考えてる世帯が、多いと思う。
積立金などが値上げしたら売りにくいからな、
反対に繋がるわな

皆さん、頭いいから 色々展望があるから。

[321: 住民]

一年ほど前 レンタルスペース〔トランクルーム〕作るか作らないかの内容で、値段設定は？
広さは？の、アンケートあったけど、
なんで、今回はスカイラウンジの工事、ソファセットの購入について、アンケート無いのだろう。
やっぱり、何かあるの？って思ってしまう人も出てくるの当然でしょ。
思いたくないけど、そういわれてもしかたないよ

椅子や、看板買ったりとか金額少ない物はいいけど、こんなに金額が多かったり、工事を伴うものなんだから、
と、思うんですけども

[322: 住民板ユーザーさん1]

なんかへんだね

[323: 入居済みさん]

今度9月の再説明及び決議で重要な部分がさらっと通知されています。

現時点では修繕積立費の値上げは「重要決議事項」的なものになっていて、全体の3/4の議決権の回収がないと決議できないものが、今回、「普通決議事項」に変更しようということが盛り込まれています。

前回の総会では、全体の3/4の議決権の回収が出来なかったから、お流れになったけど、こういうお金に関することが普通決議事項になったらもう後は自由自在ってことですよ。

うちは今回は「反対」で提出します。

[324: マンション住民さん]

もともと全戸の3/4という特別決議は管理組合のありようそのものを
変えるための規約の変更に限って必須であるべきものです。

管理費や積立金などの単価は、標準管理規約においては通常決議の決議事項
なわけですが、原始規約の売主のつくりこみが甘いなどで、これが規約の一部
なのかどうか判然としない形でどこからも引用されていない各戸徴収表などが
規約集などに残っている場合があります。授権規定がどこにもないわけですが
みようによってはその変更が特別決議であるかのようになってしまっていると
別条文では通常決議となっているものと規約内に齟齬ができてしまいます。

例えば消費税率が変わっただけでも、支出は自動連動して増えるのに対して
管理費や、将来いずれにしても必ずあげていくしかない積立金の改定が特別決議
であるという主張を招くのは、組合の安定性を損なうものだと考えられます。

規約にバグがあるわけですから、徴収表などは単なる初期設定に過ぎないという
ことをきちんと明確化して、規約内部に存在してしまっている（ようにみえる）
矛盾は取り除いておくというのは、単なるバグ取りですから、本来積立金の改定
などの議決レベルが異なるものと混ぜて議決すべきではありません。

筋論からして、今回の提案はまともだと思います。

[325: 住民板ユーザーさん1]

324さま
今回のをバグとライトな感じで言い切るのは、そういう意見もあるのかと素直に尊重します。

私の見解は生活に直結する月額で必ず払わなければお金に関する、修繕積立費や管理費に関するのもはやはり住民の大多数が関わらなければならない特別議案であるべきだと思います。

これは個人間の価値観で異なるものです。

しかしながら、普通議案になったら今までのやり方で行くと議決を放置するかたも多いので、普通議案は議案をあげたらほぼ通ります。

それは危惧しなければならないものではないかと思ってます。

これは難しい問題ですね。
永住の住家と考えてる人と、長く住むつもりはない人と大きく考えは異なります。
落としどころは難しいので、今回はまずは普通議案して変更しやすくするという思惑が全面にたってる感じがしてなりません。

[326: 324]

区分所有法には過半数決議でない場合を定めた12のケースが出てきてこれは強行規定ですから全部3/4でやらなければなりません。それ以外で勝手に加重するには何か明確な理由が必要です。
74人の賛成より26人の反対の方をより重いととるためには、否決される74人が納得できるだけの理由が必要です。少なくとも料金の単価改定にはそれだけの重みはないと思います。足りなければ改定するしかないわけですから。

無論規約で加重する自由は認められていますが、該当する規定は元々うちの規約中にないと思います。
法律の規定を反映して標準管理規約においても、積立金や管理費などすべての単価の改定は通常の過半数決議であることが明記されていて、それに準拠したマンションの規約にも同条項があります。

元々まずこれが特別決議に当たると取られかねない【元々明示的に規約の一部と取れる文面ではないので特別決議であることが不要だったが私の考えです】
形に原始規約ができていたのであれば、やはりバグだからまず修正しろとしか私には思えません。

間違いはただした上で、いずれが多いか少ないかを過半数決議で確認するべきだと考えているだけで、私自身は積立金の改定に賛成とも反対とも申し上げてはおりません。

[327: 住民板ユーザーさん1]

>>324 マンション住民さん
難しげに纏めましたなあ。
こんなこと並べられたら、煙に巻かれて、納得させられるようで、頑なに反対する人も出てきそう。
住民の中には「なぜ、値上げなのか？マンション購入のときには、当面の資金の健全性を説明されて買ったのだけど」 くらいの認識の方もいるはず。

説明会にこんなこと連発されるのかと思ったら出る気無くすってば。

[328: 324]

私は理事会の人間ではないですよ。
元々の議案が特別決議にしたのがこの判例などから見てどうかなとは思っています。特別決議との指摘を危惧してなものであれば、先に規約の明確化【全ての価格改定が通常決議でないマンションなど見たことがないですからそうでないなど他から笑われます】した上で、続く別議案として価格改定を上程すべきでした。
理由もなく74人の賛成【委任などもきちんとした意志表明です】を26人が打ち消せるなどという規定は取り去る方が長い目で見て、徴収金がどうこうよりはるかに重要な問題です。

http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

[329: 住民]

先般の総会では「積立金値上げ」が通過しなかったのでしょう。
それなら、それで良いのではないのかな。
説明会まで開いて 賛成を増やそうとして行くのは 気持ちいもんじゃないよ。
理事会の押し切りを感じる。
また、来年に議題として提出する対応でいいと思うんだけど。
今年は今年として、いいと思うけどね。

賛成 とか 反対 とか 同じこと二回も聞かれたくない。

[330: 324]

元々の計画は売主が戸数や建築面積からざつと作ったものに過ぎなくて、下手すると設計の初期段階の図面から拾ってますから、特にタワーで重要になってくる設備系は殆どが特注品になってきめすから、きちんと現物を最後の竣工図書から拾いながらこのポンプはいくらとか積算する必要があります。

私は他にもマンションを複数もっていたり、もっていた経験がありますが、管理組合主導になって見直すと漏れ落ちの発見などで総額は上がるのが普通かなとは思います。この場合更新計画には理事会が責任があっても、チョンボで積算し忘れていた原計画には理事会の責任はなくて単に売主が雑なものをよこしていたというだけですよね。

また、一定の年数で値上げを繰り返していく漸増案は元々の積立金計画にもあるわけで、何もしないまんまだとそれをすっ飛ばしていることになります。さて、中古で欲しいという人が来て、本来値上げすべきだった時期に何もしないで破綻しそうな積立計画のまんま放置されていたらどう判断するでしょう？

この辺りはきちんと説明するとかなりの時間がかかるわけで説明会を開くのが当然かなとは思います。

[331: マンション住民さん]

by324
＞「少なくとも料金の単価改定にはそれだけの重みはないと思います。」
って書いてあるけど、料金の改定は俺にとっては重要な問題だけど。

by324の文章は途中で読む気が無くなります。
痛々しい。
簡潔に書いてね。

[332: 324]

331さんは、管理費の問題で例え74何が賛成していても残りの26人を優先させるべき理由を提示していません。可決しやすくなるから、規約にバグがあるのを直すのに反対するのは筋違いということです。

これで良いかな。
ウエストローとか検索できないレベルに合わせてあげました

[333: 324]

331さんにとって大事な問題であれば、総会において反対されるならそれで良いことで、それは自由ですからそこに反対しているわけではありません。

私にとっても大事な問題ですし、私は積立金の改定には反対とも賛成とも書いていません。

ただ上にあげた判例の通り、規約別表に料金の規定があったからといって、標準管理規約準拠の管理費等の料金改定は通常決議との規定もある規約において、その変更が規約そのものの変更に当たると主張した人は負けているわけですよね。
元々該当議案は通常決議で採決すべきだったのです。

[334: マンション住民さん]

332>
別に法例のことをとやかく言っている訳じゃないけどねｗｗ
自己主張が激しい人だね。

[335: 住民ドレミ]

ややこしく話をしてる住人いるな。
疲れる説明会になりそう。
ところで、主張してる内容は、あってるのかい。
もっともらしいこと書いてるだけとかに思える。
自分の意見を自分が納得する確認のために書き込んでるみたいです。
疲れた。

[336: 住民板ユーザーさん1]

324 めんどくせ

[337: 通りすがりの管理士]

あってるかあってないかでいったら、
あってますよ

[338: 住民板ユーザーさん1]

332読んでたら、お腹いっぱい
もういいです。

[339: 324]

個人が個別議案に賛成か反対かは完全に自由ですからマンション外の人も見られるような匿名掲示板に意見を書くようなものでもないと思うんですよね。
その結果としてどちらが多数かは総会で確認すればよいだけのことで、個人の価値観の関与する問題で議論には馴染みません。
その一方で、少数派になるかもしれない自分の意見の重みを増すためだけの目的で、規約には通常決議であることがすでに明記されているのだからその明確化に過ぎない議案に他の人にまで反対を進める書き込みに対しては、328で引用されている判例紹介は是非読んでいただきたいかなで書き込みました。
私の書き込みは純粋に法律的な指摘のみです。くだんの判決の既判力範囲は全く今回の場合と同じだとしか詳しく読んでみると思えなかったので。

もちろん積立金徴収の問題は重要ですが、マンションの意思決定のシステムを変に歪めないことはもっと大事かなと考えたものです。

その書き込みを不愉快に思われる方がいるのであればその方には失礼しましたが、現在まさに総会に向けて組合が集票作業中であることから、「法的には誤った」意見をみることによって、結果に影響が出るのもいやだなと思って書き込みました。

[340: 住民板ユーザーさん1]

まっ、とりあえず、お金に関することがホイホイ変更出来てしまう仕組みは納得いかんので、特別議案のままがいいや。

書き方について不愉快に思われる方がいると自分で認識しながら、更に同じ内容をゴリ押ししてくる324の書き込みはまともなやり方なのでしょうか？
レベルの低い住民に対して、分かってねぇなぁと自己満足に浸ってそう。

[341: 住民板ユーザーさん7]

判例ではこうだからそれとは違う意見は誤った考え方というリードの仕方は間違ってますよ。

判例絶対主義の輩には頭でっかちでろくなもんがいないというのが通例です。

[342: 住民板ユーザーさん1]

>>341 住民板ユーザーさん7さんに、賛同

14年前の 神戸地裁の判決 ですね。

これ、確定判決かどうかも不明で、他の地裁の判断はどうかさえ不明。
時代も変化してるし、こんな昔の引っ張り出されてもね。
最高裁永田基準みたいに 絶対基準みたいに出されても首をかしげる。

専門性のあるような言葉の連打で自己陶酔位してるように思えてなりません。

他の住民もこのサイト見るのですから なんてこと言いつつ、こんな理屈っぽい長い書き込みみたら、どう思うかな？

[343: 住民板ユーザーさん3]

指摘してる人の慇懃無礼な書き方もどうかなとは思うが、見てるとケチをつけてる人は、なぜ賛成の人に対して、反対の人を3倍重く扱われなければならないのかの根拠までは示してないんだよね。自分の気に入らない議案の可決を阻止するためでは弱い。

前回も賛否でいったら賛成の方が多かったよね。賛成してる人から見ると、なんで反対した人や来なかった人が3票分扱いなの？となるから特別決議なのはどうかなとは思う。規約にそもそも通常決議だとも書いてあるわけだし。

特別決議のまんま残すと、総会の参加者が将来3/4を切ったらもう何も変えられない。いまでもこれよりずっと多いとは言えないし。理事会なんとかしろ！と言っても、総会に参加しない人はどうしようもないわけで今回落とすとかなりやばいよね。

[344: 住民板ユーザーさん1]

そもそも、わかんない。
規則に普通決議 で、今回なぜ 特別決議なの、
いまごろ、こんなこと聞いてる おバカです。

教えてくれるかかい？

[345: マンション住民さん]

今は修繕積立金の改定は
「特別決議事項」
だけど、住民の3/4の賛成票なんてなかなか集まらないから
「普通決議事項」
の対象にしようというのが今回のことかと思っています。

間違ってます？

[346: 住民板ユーザーさん3]

ANSER、ありがとうございます。
そういうことなのか

間違ってます？って聞かれても、それすらわからないおバカです。
でも、3/4が、集まらないから、普通決議にしようは、理由としておかしいとは思うけれど

では、ついでにもう１つ教えてください。

このマンションは、おおむね450軒らしいです。投票持ち分に違いがあるらしいですが、
その票は、マンション全体で何票あるのですか？

3/4とは、450軒が分母なんですか？
持ち分票の数が分母なんですか？

[347: 住民板ユーザーさん1]

管理規約の本引っ張り出してみましたが、4分の3でやるのところには書いてないので、とすると本来過半数なのでは

[348: マンション住民さん]

４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。　
三、管理費等及び使用料の額お呼びに賦課徴収方法　

対応する標準管理規約のままなので、管理費等には上のほうの定義で積立金も含む。
４７条非該当であれば通常決議ですね。

[349: マンション住民さん２]

特別決議の場合の分母は、全戸です。総会の来なかった人も含めて
3/4 を議決権数と、議決権をもっている人の人数でダブルにクリアしないと
いけません。

[350: 住民板ユーザーさん1]

こういうのは短期売却を想定してる人と長いこと住むのを目的としてる人では意見が纏まらないよねぇ。

そもそもの考え方が違うし。

修繕積立て費がガンガン高くなるタワマンを永住と考えてる人ってどのくらいいるんだろう。
単純に興味あります。

[351: 住民板ユーザーさん]

スーモ の駅別資産価値ランキングが、特集されてました。
生活性➖大規模商店、大学がある。
交通 ➖都心へのアクセスの良さ 。
将来性➖商業施設建設計画、駅周辺再開発
などの観点から 23区内で東雲駅が15位
山手線の外側で湾岸エリアが、登場

参考で豊洲17位 辰巳 21位 品川シーサイド28位
同位の15位には 西新宿5丁目
東雲駅のすぐ上ランキングには 白金台 新泉 御茶ノ水
すぐ下ランキングには、市ヶ谷 九段下 高輪台

個人的には殺風景で、何もないに近い駅周辺再開発に期待大 大 大

[352: 住民板ユーザーさん3]

>>350 住民板ユーザーさん1さん

短期売却の人が売りに出した時に、積立不足が修繕計画や積立金計画、議案者などを取り寄せて誰の目にも明らかだったとして、きちんと値段がそれでも変わらずつくというのが大前提になった議論ですよね。湾岸を買うような割と意識高めな方がそこは気にしないでいてくれるかですね。

[353: 住民板ユーザーさん1]

>>352さん
そうですね。
不足額をしっかり管理組合にまでチェックする方がどれくらいいるかですね。

湾岸って意識高い系が多いのですか？

[354: 住民板ユーザーさん3]

少なくとも湾岸の中古売買は、相場を知り尽くした人の空中戦で、相場を僅かでもこえてると成約しないし、売主が心折れて少しでも安くするとすぐ制約してるよね。いろんな情報を調べてから判断してることは確かではないかと。

意識高いというより、調べが徹底してると言った方が良いのかも。

[355: 住民板ユーザーさん1]

マンション維持の事情に詳しいのか？ 理屈っぽいのか？ 専門的なのか？内容があっているのか？それらしいこと並べてるのか？ 長文が好きなのか？丁寧に内容に対応してるのか？
うざいのか？ありがたいのか？走り読みでいいか？読み込むのがいいのか？

ポケモンGO 東雲の森に よく出るぜぇい。

[356: マンション住民さん]

なんか、届いた書類をみてるんですが、結局なにが言いたいのかよくわからんですね。民泊をやめさせたいのか、管理費修繕費の話をしたいのか、決議の種別を変えたいのか、なんでもいいから書類だけ提出してくれなのか。まあ、全部なんでしょうけど。

しかも、”公平かつ適正”なんて書きながら、すごく感情的で一方的な文書ですよね。たぶん理事会総意というより、個人の思いをそのまま紙にしただけかな。気持ちはわからないでもないですが、判断する人や反対する人の立場を考えずに、自分たちが決めたいことが決められないから、ダダをこねているようにしか聞こえませんでした。

決議の種類の話を言えば、そもそも、管理規約のひな形を作った人（管理業者のはず）に確認したり文句を言ってみたんでしょうかね。その時にはそれが適正と考えられたのでそうしたのでしょうが、当時それが採用された経緯も理由もわからんし、変更した際に何に影響があるかもわからんし、定期総会の積立金や民泊の話もそうですが、とにかく説明不足じゃないですかね。

あれ？そういば封筒が三菱地所になってますが、三菱地所なんでしたっけ？管理は長谷工系じゃなかったでしたっけ？ということを知らないくらいダメ人間です。すんません。

公平かつ適正にやりたいなら、ちゃんと判断できる文書下さい。これじゃ判断できません。

[357: 住民板ユーザーさん1]

>>356 マンション住民さん

長谷工は売ってただけです。
管理は元々は丸紅だったかな？　今は三菱地所ですよね。確か合併だったか前に文書が来てました。
外のカンバンとかにも書いてあります。

うちは特に何も来てないのですが、よく分からなくて決められないなら総会に参加して質問してみたらいかがですか？ １時間くらいみたいですし。

[358: 住民板ユーザーさん]

総会と違い参加者は、どれくらいあるのかな？
総会より参加者多いかも。

仕方ないのかもしれませんけど、エレベーターの中の張りの紙 イヤですね。
期日中に記入して提出してる住人にとっては、期日も守れない住人の為に、あんなローレベルの内容の物が貼り付けてあるのは、不快。

看板だけでいいと思うけど。

催促は未提出の家にだけ、あの紙をポスティングする対応で十分でしょう。

ついでに言うと、ゴミ倉庫の張り紙も同じ、
キチンと分別してる住民の方としては、あんな張り紙を何日も見るのが不快。
エレベーターや廊下のビデオ写真で、部屋やフロアを突き止め該当住戸に、ポスティングする対応で、次々解決する。
モザイク掛けて サラシ でも良いと思うけど。

でも、理事会も管理側も苦労してるのでしょ。
お疲れっ。

[359: 住民板ユーザーさん3]

多分総会の参加者数が少なすぎて、賛成反対以前に参加数が3/4いかないと全員賛成でも否決だよね。これはさすがに避けたいと思うから、特別決議のあるときくらいは、エレベーター掲示もやむなしかなとか思うな。

[360: 住民板ユーザーさん1]

団地みたいでやだな〜
貼らないでほしいです

[361: 住民板ユーザーさん]

>>360 住民板ユーザーさん1さんと同じだわ

でしょ〜
でしょ〜
そう思うな〜
理事会の要請で張り紙してるのは、わかるけど
看板だけで良いと思うけど

未提出の住戸にポスティング処理するので十分でしょう。

あれ、ヤメテホシイ

[362: 匿名さん]

>>361 住民板ユーザーさん

未来永劫ず～っと貼られてる訳でもなし。
決議が終わるまでの限られた期間の事なのに、グダグダといつまでも……

[363: マンション住民さん４]

同感。　

総会に２割近くも参加しないマンションでその２割に提出してくれと
掲示板に小さく張り出しておいて伝わるかなとは。　もともと掲示板
なんて見ないような人を対象にしているわけだし。
それが大きな割合を占めるならそのマンションの人の程度に合わせた
対策はいると思うんだよね。

総会欠席が２５％を超えてしまったらなにも大事なことはきめられない
からスラム化するしかなくなるわけで、総会までの短期間　
しかも理事会が自分の判断で掲示をするのに文句いうのは
ちょっと心が狭すぎませんかねぇ

[364: マンション住民さん]

張り紙ださいし、ほぼ意味ないよな。
意味あるなら張り紙でもなんでもやってもらって文句言わないけど、意味ないものだと文句も言いたくなるわね。

[365: 住民板ユーザーさん1]

そもそも出さない人がチラシ投げても出さないから動線に貼り続けるしかないだろうと思うんで、やはり出さない人がいけないのでは…

[366: マンション住民さん]

>>365
チラシ投げても出さない人は張り紙見ても出さないでしょ

[367: 住民板ユーザーさん3]

戸口訪問やら、夜討ち朝駆けとか前住んでたマンションではやってたけどな。特別決議があるみたいだからね。

[368: 住民板ユーザーさん]

先々月でしたか？
その総会の時に議決権や賛否、委任状の回収に頑張るべきでしたね。
いまみたいに努力して集めることしてほしかったわ と思ってます。