【契約者専用】ザ 湾岸タワー レックスガーデン PARTⅣ

[匿名さん]

ザ湾岸タワーレックスガーデンのPART Ⅲも１０００件になったのでPARTⅣです。
引き続きよろしくお願い致します。

物件URL：http://wangan456.jp/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265293/
前住民スレ：PART I：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148679/
　　　　　　PART II：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250169/
　　　　　　PART Ⅲ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332931/

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分 、東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分 、山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ管理会社

[1627: 住民]

タバコ問題は、何しても無駄なので諦めるしかないですね。
ご愁傷様です。

[1628: 住民さん1]

有明アリーナのライブの音が最近うるさいですね。
どうにかならないものでしょうか

[1629: 住民板ユーザーさん3]

>>1628 住民さん1さん
土曜日、日曜日はお台場で行われていたウルトラジャパンの重低音が、東雲まで聞こえてましたね。昼間からなんの音かと思いました。

[1630: 住民さん1]

駐車場のベンチでたむろしてる老人や学生は中のエントランスでたまってほしい。
車を出すのに子供を待たせたり荷物を起きたいのに占領されていてとても不便。

[1631: 住民さん3]

>>1630 住民さん1さん
そんな光景、見たことないわ

[1632: 住民さん1]

みなさん上の階の足音結構しますか？
どんどんずっとうるさくて子供が走り回ってる音が聞こえるのですが。。

[1633: 住民さん5]

>>1632 住民さん1さん
聞こえるよ。足音はバタバタ聞こえます。
上に子供がいる世帯が居るなら騒音リスクはあります。（下の階に迷惑がかからないように騒音に配慮されてる方もいると思いますが）　隣の子供の走る音も聞こえるよ。

[1634: 住民さん]

>>1632 住民さん1さん
上なのか隣なのか下なのかわからないですが聞こえますね。
だいぶ下の階で工事してた音も室内に響いてきてたので、どこの音が伝わってきてるか分からないのが困ります。
タワマンあるあるですね。

[1635: 住民さん2]

大規模改修工事の時期が近いですが、積立金をそろそろ大幅に改定しないとまずくないですか？借入なんかしたら資産価値が…

[1636: 匿名さん]

>>1635 住民さん2さん
新築で買った人と中古で買った人で、月々の支払いに大きな格差がありそうなので、一筋縄ではいかなそうですね、、
まずは「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」などを活用して第三者評価を受けることが適正化に向けたきっかけになりそうですが。

[1637: 住民さん3]

現在に理事長は回らないので早くやめてくれないかね
出過ぎたのでは？
一般常識のある人を

[1638: 住民さん6]

>>1636 匿名さん
新築で購入しましたが、今の中古価格は高すぎる気がします。
管理会社も積立金値上げの提案は揉めるのでやりたくないんでしょうね。個人的に上げたくないのが本音ですが、今の倍にしても足りないのではと思います。

[1639: 住民さん3]

ここの管理会社のガードマン
ゴミを袋にいれずにそのまま燃えるゴミに捨てている
だから臭いんだよ
横柄な体格のいい若目のガードマン
そして、深夜も見回りしてないし
誰でもトイレの解錠も時間が守られていない
このような管理会社をいつまで利用するのも考えてほしい
安いからいいという問題じゃない
うまくできるのが理事長をやるべく人
ザワンガンタワーレックスガーデンデイサービス防災センターとなっている

[1640: 住民板ユーザーさん7]

スカイラウンジは使えるようになったのですか？

[1641: 通りがかりさん]

スーパーOKができるとのこと。楽しみですね??

[1642: 住民さん1]

駐車場の犬の足洗い場で自転車洗ってる人いましたがそれって有りなの？

[1643: じゅうみん]

なしですね～。
見つけたらすぐに管理人さんか警備員にご報告を。注意だけはしてくれますよ。

[1644: 住民さん6]

>>1641 通りがかりさん
どのへんでしょうか？

[1645: 住民さん1]

2024年、東雲2丁目にスーパー「オーケー東雲店」がオープンします！
場所は、有明と東雲のほぼ境界線に位置する「かえつ有明中学校」のすぐ向かい側。もともと東雲2丁目月極駐車場・東雲2丁目パーキングが営業していた跡地です。
東雲にお住まいの方はもちろん、近隣のシティタワー有明やガレリアグランデにお住まいの方も買い物しやすくなりますね！

工事は2023年2月より着工し、2024年3月31日に完了予定。オープンはその後なので、2024年春～夏頃にはオープンするとみています。
オーケー東雲店の店舗規模はライフ豊洲店と同程度か


（オーケー東雲店建設予定地）
建物

[1646: 住民さん7]

イオン近くに東武ストアも来年オープンするみたいだし、東雲もスーパー激戦区になりますね。これからもどんどん住みやすい街になる予感。

[1647: 住民さん1]

2年半ほど前から駐車場内で4回も車を何者かに傷つけられています。何回直しても必ず同じところを鍵のようなもので傷つけられます。管理会社に伝えても何も対処をして貰えません。
ここの駐車場は契約をしないと鍵を貰えないので駐車場を借りてる人か管理人がやってるんですかね
警察には通報済みなのですが早く犯人が捕まって欲しいです。

[1651: 住民]

>>1650さん
ガチですよとか言ってないで(笑
そんな管理人は辞めさせればいいじゃないですか。
なんで、我慢してんの？

[1656: 管理担当]

[No.1648～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1657: 住民さん3]

>>1651 住民さん

理事会が安いからとか継続して契約してるじゃん
私に言われても？

[1658: 住民]

>>1657さん
管理会社を変えるのではなく、単純に管理会社に連絡して問題ある人は変更してもらうよう依頼すればいいだけですよ（嫌な思いしたならね）

嫌がらせ受けても我慢しているなんて凄いなと思ったのでコメントしただけです。

[1659: 住民さん3]

変えてくれないよ
言っても無駄なんだよ

[1660: 住民]

諦めて波風立てない、自分の労力を使わないのも、大人の解決法のひとつですね^_^

[1661: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1662: 住民さん1]

廊下歩いてたら、キャーー逆転したーー！
日本勝ったーと、何軒もの家から聞こえてきた。

[1663: 住民さん1]

コスタリカ戦の27日7時からも、大興奮！
今更遅いけど、スカイラウンジ解放してほしかった。
パブリックビューイングみたいに、住民限定で飲みながら応援するのって盛り上がるよなあ。

[1664: 住民さん2]

駐車場で駐車しようと車を動かすと車の周りをウロウロし出す女性がいます
一度の駐車に3回やられました
車スレスレに後ろ通ったり前通ったりと
赤のマツダセダンに乗っている女性
ひかれたいのか？
危ないと本人に言ったらずっと駐車終わるまで睨まれた
危険であり迷惑です、やめてください

[1665: 住民さん7]

>>1664 住民さん2さん
こんなところで、個人を絞り込む様なこと書いて腹いせみたいなこと書き込むより、もう少し解決策に向かう行動をした方がいいよ

[1666: 契約済みさん]

別に書いたっていいじゃんか（笑
頭がおかしい人もいるということを知るのは有益な情報です。

[1667: 住民さん]

>>1666 契約済みさん
書いてもいいです。
書くなとは言ってない。
書きたいなら、ジャンジャン書け！　oh yeah

[1668: 住民さん]

2023年２月に　東武ストア額オープン予定で、（何らかのチラシが１月に入るらしく）間もなくです。　東武ストアって東武の駅近くに店舗展開してると思い込んでた。
イオンが近くて、このマンションっめ買い物便利と思ってきたけれど、それより近くにできるから、もう大便利間違いなし。　期待しかない。　

[1669: 住民さん4]

話題にして頂いた者です。次は貴方の目を見ます。
そして話しましょう。

[1670: 住民さん8]

>>1669 住民さん4さん

マル精だね　きもいわ

[1671: 住民さん1]

東武ストアってイオンより安いのかな？

[1672: 住民さん4]

例の人ですが、カッターナイフ隠し持っているので気をつけてください
ガチですから

[1673: 1142]

嫌がらせされたと嫌がらせする目的で偽り探偵つけて会社割り当て、風評被害
知らぬ住人が玄関から出たときいたら要注意かも
慣れた反抗の手つきで裂いちゃいます
後妻さん甘いですよ

[1674: 住民さん6]

たくさんの方が住んでいますので相手の立場にやりとりにしましょう。

不審者に関しては適切な対応が必要ですね。


さて、エレベーター開閉部分のスリキズによる塗装剥離が気になります。ウッド調のラッピングとかでも良いので補修してほしいですね。

また最上階のスカイラウンジに関して
コロナを気にしすぎではないでしょうか？
アルコールして適切な使い方をしていれば問題がないと思います。
利用制限の解除していただきたいですね。

[1675: 住民さん3]

>>1674 住民さん6さん

あなたは、ここの住民では無いですね。

[1676: 住民さん2]

オーナーですw
再開していたのですね。
失礼しました。

[1677: 住民さん555]

修繕費はいくらくらい足りないのでしょうか？
引き渡されてから修繕費用の積立が見込みが甘かったのか、資材が高騰しているなのか良く分かりませんが何社か積算していただき入札にしたほうがいいですね。

防水、配管、他　どんなことがありますかね？

[1678: 住民さん6]

>>1677 住民さん555さん

積立が足りないのは明確ですね。
国交省の水準からしても低すぎますし、工夫してどうにかなるレベルのではないと思いますので、速やかに増額するのが最適だと思いますが、先延ばしすれば一時金などより大変なことになる可能性も

[1679: 住民さん3]

>>1678 住民さん6さん

足りなくなった原因はなんでしょうか
見通しが甘すぎませんか？
何の工事にいくらかかり、今はいくらあって
いくら足らないが　わからないとね

[1680: 住民さん6]

>>1679 住民さん3さん
人件費やその時の建物の状態から、具体的な金額を事前に出すのは難しいものではあります。またコロナ禍以降のインフレについて見通せたかという点はありますが、それを踏まえても、それ以前の計画から中長期で思い切った積立額の引き上げを必要とする状態にあったのは確かかと思います。

ただし、理事会の役員が決めない限り総会に上がることはありませんし、具体的な不足やなぜこうなったかなどは理事会に聞いてみていただくのがよいかなと思います。

[1681: 住民さん8]

>>1679 住民さん3さん

そもそもデベが物件売りたいがために異常に低い金額の積立金を設定しているのが事の発端です。
早々に均等割しないと廃墟まっしぐらです。

[1682: 住民さん2]

安物買いの銭失い
管理会社も変えるべきです

[1683: 住民さん3]

>>1680 住民さん6さん

分かりやすくありがとうございます。
エレベーターの壁クロスが剥がれてました。
下地もえぐれていたので何かぶつけたのでしょう。
みっともないから直してほしい。

けど、このマンション気に入ってます、

[1684: 住民さん8]

>>1681 住民さん8さん
均等割りにはならないでしょう。
区分所有の広さや、階数で変えないと不公平

[1685: 住民さん5]

>>1684 住民さん8さん


段階積立方式から均等積立方式への転換ということでは？最近の新築や見直しているタワマンもちらほら出ているようですね

[1686: 住民さん1]

引越して5年経ちますが、理事がなぜ大幅に積立金改定を行わないのか疑問です。分譲マンション管理会社の知り合いに聞いたら免震タワマンで今の積立金で大規模修繕するには多額の一時金を各世帯から徴収するしか方法はないのではないかと言ってました。

[1687: 住民さん2]

早々に積立金改定を総会に上程しなかった、理事の責任だと思います。

[1688: 住民さん1]

多くの出費となっている管理業務、日常の管理の実態の見直しも必要。
内容を一番知っているのは管理組合（理事会）なので管理組合（理事会）は、管理会社との委託契約書、業務仕様書、支払明細書等で委託内容を調べ、現状の内容、サービス委託契約が、仕様書と合致してるか、不要なもの必要なものはなど、きちんと精査するべきと思います。

[1689: 住民さん2]

>>1687 住民さん2さん

え、総会で議論したけど反対されて却下されたでしょう。理事会は頑張ってましたよー。

[1690: 住民さん1]

一世帯数百万円の一時金と、毎月2~3万の管理修繕費増額って感じですかね

[1691: 住民さん5]

最近中古の売りも増えてきましたね。逃げるならイマという事で、皆さん考えることは一緒ですね。

[1692: 住民さん1]

大規模修繕いまのままでは出来ないと思うけど、どうするのかな。今後、機械式駐車場の電装部品も交換しないといけないのに。

[1693: 住民さん1]

エントランスの高級感がなかった点は残念でしたけど、マンションはすごく気に入っていました。
ただ、将来を考えた際にお金が足りない事から大幅な積立金改定が近日中に行われると思うので売却します。今までありがとうございました。

[1694: 住民さん2]

>>1688 住民さん1さん

ドリフターズのコント目指しているような老人ばかり
甲高い声→難◯かな

[1695: 住民さん5]

駅近であることと東雲エリア唯一の内廊下設計のマンションである点は他物件と比較しても魅力的な部分があると感じます。私は将来的なエリアの成長等、色々加味してもこのまま住み続けたいと思っています。

[1696: 住民さん7]

>>1690 住民さん1さん

そんなに払えるわけないでしょ
共用設備も簡素、ごみ捨て場も各階でないし
払わない

[1697: 住民さん2]

>>1685 住民さん5さん

均等反対
不公平極まりない

[1698: 住民さん4]

>>1685 さん

均等反対

[1699: 住民さん2]

>>1691 住民さん5さん

増えたり減ったりですね。
一時期のマンション高騰も少し横ばい、下がりぎみ。
金利上昇と売りのタイミングを逃しぎみのような気がします。

大規模改修前の中古マンション　買うなら大規模後でしょうね

[1700: 住民さん5]

均等積立方式って、それぞれの共有持分に応じて、1年ごとなど段階的に修繕積立金を値上げるのではなく、最初から修繕金額を引き上げて、以降はそのまま一定のランニングコストにする方式なので、全住戸同じ金額ではないので別に不公平でもないかと思います。
均等積立方式にすることで積立金の推移も把握しやすいので、短期で売却する方にはあまり美味しい話ではないですが、資産価値を維持するには良い方法の一つだと思います。
大規模修繕までまだ4年程ありますが、皆さんが当事者意識を持って考えることが何より大切ではないでしょうか。

[1701: 住民さん2]

ネットからの情報
大規模修繕

エルザタワー55　12億円（1戸185万円）
センチュリーパークタワー　17.5億円（1戸230万円）
ザ・ガーデンタワーズ　8億円 (1戸170万円）
湾岸タワーの管理費と積立金の築年別傾向より

全体的にタワーマンションの一時金
人世帯あたり、だいたい130万前後の負担

建物、規模、内容で変わる


しかし、近くのオリゾンマーレ管理組合が優秀で
1世帯平均75万で取れたようです。

管理組合の腕の見せどころですね！

[1702: 住民さん1]

>>1693 住民さん1さん

売却をお考えのようですけど、次に買う方も、仲介の方も増額される管理費のことを見込んで値下げ交渉してきますよ。
あなたの思うようにうまくいくかな？と思いますが、1693さんの早期の売却が叶うことをお祈り申し上げます。

[1703: 入居済みさん]

ロビーの家具を新調した時のことを考えると、このマンションの管理組合には期待できそうにないですね。

[1704: 住民さん]

あの家具のおかげか、あまり人が寄り付かない、とても静かなロビーになりました。

[1705: 住民さん2]

私は都市ガスの設備会社に勤めており専有部分の設備は、ある程度安くあげることができます。

私は財閥系の管理会社と仕事をすることがあるのですが、最近の管理会社は管理費以外に設備業者に手数料を課せてきます。

要は、このマンションで商売するなら組合に斡旋したあげる代わりにキックバックをくれという流れです。
原材料、配送量、半導体の不足で原価高騰している中で売上の10%ー20%取ります。

手数料を取るため住んでいる方には価格で転換されます。

直接、組合が管理会社を返さずに業者と一括購入の募集を募って価格交渉をしたほうがメリットがあります。

参考まで

[1706: マンション住民さん]

うちの業界ではそういうのをリベートって呼んで、当たり前のように商習慣になっています。

＞直接、組合が管理会社を返さずに業者と一括購入の募集を募って価格交渉をしたほうがメリットがあります。
↑
参考も何もこういうのは誰もが思うことなんだけど、誰がやるの？ってことなんですよね。
言うは易く行うは難し。

[1707: 住民さん7]

月2-3万の管理費上乗せなら今から始めて欲しいです
それで済むなら早いうちにしてください

[1708: 住民さん5]

>>1707 住民さん7さん

管理費ではなく、修繕費ではないでしょうか？

シミュレーションとか見てから判断したほうが良いですね。

2万ー3万アップ　この設備で?というのが感想です。

[1709: 住民さん7]

>>1706 マンション住民さん
誰もが思うのであれば組合でやるしかないのではないでしょうか？
業者に見積もりを取るだけですよね？

世帯数が多いので取りまとめが大変ですが、そんな難しくないですよー

私で良ければ提案書くらいできますよ～

[1710: マンション住民さん]

>私で良ければ提案書くらいできますよ～
頼もしいです。
提案書くらいでなく、是非立候補頂き、最後まで引っ張ってください♪

[1711: 住民さん8]

>>1696 住民さん7さん
それぐらい払わないと自分達が資金繰りに悩むことになります。

[1712: 住民さん1]

>>1702 住民さん1さん
もう売れました。ただ、予定より500万減額となりましたが。

[1713: 住民さん4]

>>1708 住民さん5さん
電気代が高騰しているいま、管理費の改定も必要です。

[1714: 住民さん1]

>>1703 入居済みさん
ロビーの家具を新調したおかげで、高級感もなくなり、使い勝手も悪くなりました。元に戻してほしい。

[1715: 住民さん3]

>>1708 住民さん5さん

この設備で？
の意味わかんない
なぜ？

[1716: 住民さん8]

中古のベントレー持ってたり、このマンションで金持ち気取って人の目の前で25階叩きつけるように高層階のいき先ボタン押すイオンで正月に寿司買ってきた初老の女性など見下してくる方々がたに寄付金お願いしたいです
いいところ見てみたいよ
よっ金持ち????

[1717: 住民さん5]

>>1711 住民さん8さん

何か根拠があって話してますか？

[1718: 住民さん8]

>>1713 住民さん4さん
管理会社の方ですか？(笑)

[1719: 住民さん1]

>>1716 住民さん8さん

色々な方が住んでいますので

貧乏臭い愚痴はやめましょう

悪い気したことないですよ

みんな、良い人?

[1720: 住民さん7]

>>1712 住民さん1さん
安く買ったんだから　
それでも利益でたでしょ

[1721: 住民さん6]

>>1710 マンション住民さん

嫌みぽく聞こえますが

設備の提案くらいなら可能ですよ

[1722: 住民さん8]

>>1719 住民さん1さん
貧乏だからここのマンションに住んでるんだよw

[1723: 住民さん6]

>>1717 住民さん5さん
もちろん

[1724: 住民さん5]

>>1720 住民さん7さん
中古で購入してたんで、利益は700万ぐらいです。
積立金を気にされてました。

[1725: 住民さん8]

またまた、窓を閉めても通気口からとエアコンからタバコの臭いが、、、小さな子どもがいるのでほんと嫌。下からなのかな？犯人を特定したい気持ちが、、、、

[1726: 住民さん7]

>>1722 住民さん8さん

(笑)色々な方がいますからw