クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6351: 匿名さん]

たしかに。数少ない購入検討者も、今や有明に吸い寄せられてるでしょう。

[6352: 匿名さん]

晴海や有明の価格が出て東雲は完全に終わった、新築も中古も。

[6353: 検討板ユーザーさん]

パークタワー豊洲の70平米5580万円、お買い得ですか？子供二人の予定なので、2LDKなのがネックですが。

[6354: 匿名さん]

パークタワー豊洲ならグランアルトの方が良くない？

[6355: 匿名さん]

>>6353 検討板ユーザーさん

間取りは数百万出せば変えられたはず。
パークタワー豊洲は豊洲アドレスでは最果てで隣が工場と立地が良くないので、それが許せるかどうか。あと、ディスポーザーがない。
各階ゴミ置き場があるから問題ないかも知れないけれど。

一方で、全熱交換がついているのはかなり良いと思います。
内廊下なのも良いですね。

[6356: 匿名さん]

>>6353
部屋の条件にも拠るけど（価格的に条件は良くはないとは思うけど）、
坪単価260ちょいは現状ではまあまあじゃない？
まあ住不ツインの安いので同じぐらいの単価で出たりするから、
テルに目を瞑れれば住不ツインかなぁ？ってのはあるけど、そこは好みもあるからね

元々単身向けのリュクス企画だった物件だから、
どちらかというと当時は～3人家族ぐらいまでを想定してたはずだけど、
時代が変わって60平米3LDKも復活した訳で（笑）、
リフォーム費用が気にならなかったら2LDKでも問題ないんじゃない？

細かい仕様等については検討サイトがまだ残ってるから見返してみればいい
40階規模のタワマンと比較するとちょっと地味だけど、腐っても豊洲5分の三井物件だし、
資産性についてもそんなに気にし過ぎることもないだろうしね

分譲価格が240～300ぐらいの平均265ぐらいだったはずだからそんなにボってもいないｗ
本気なら一押し交渉してみるのもアリだと思う

[6357: 検討板ユーザーさん]

>>6354 匿名さん
グランアルトは見た目が、、あの赤色を使ってる感じが好みではなくて

[6358: 検討版ユーザー]

>>6355
ディスポーザーないんですね。個人的にかなりマイナスかも。なのに2万円以上の高い管理費は内廊下や各階ごみ置き場、ゲストルームのせいですかね？

[6359: 検討版ユーザー]

>>6356
住不ツインより、修繕費とか将来的な維持費は安くなるのかなと思いました。正直当初予算は5000万円だけど豊洲に住みたい感じだったので、多少駅から遠くなっても費用を最小限に抑えたいと思っています。

[6360: マンション検討中さん]

それならスターコートでいいじゃん
3LDK70平米で5000万前後だよ

[6361: マンション検討中さん]

>>6353 検討板ユーザーさん
見てきたけどあの間取りじゃ将来的にリフォームで壁作って3LDKにするのきつくないですか？子供が同性なら１つの部屋に押し込むのもありだけど受験期とか考えるとやっぱり同じ70平米でも3LDKは欲しいですね。
子供1人やDINKSなら全然ありだと思いました。
あとグランアルトは部屋によってはやっぱり古臭い感があるんですよね〜、ロビーなんかは修繕されてよく管理されてますが。

[6362: 匿名さん]

>>6361 マンション検討中さん

フロントコートとプライブブルーも見てあげて下さい！

予算が許せば、ザ豊洲タワーが最もオススメですが。

[6363: 匿名さん]

>>6361 マンション検討中さん
今湾岸で中古を検討中なら、豊洲でも東雲でもなく有明がいいですよ。
築浅の免震タワマンがオススメです。

[6364: マンション検討中さん]

有明って車ないと、ゆりかもめかバスだよね
それはちょっと面倒くさい

[6365: 検討板ユーザーさん]

>>6363 匿名さん
湾岸って括りでで検討してる人なんていないでしょ。豊洲と有明じゃ交通の便違いすぎるし

[6366: マンション検討中さん]

有明と東雲は便利悪い。東雲は辰巳駅まで徒歩五分以内のタワマンは除く。有楽町線つかえない有明は論外かなあ。

[6367: 匿名さん]

むしろ湾岸エリアで豊洲の住環境だけがずば抜けてるって感じだけどね
東雲や有明だって悪くはないよ

[6368: マンション検討中さん]

家族にゆりかもめで酔う人がいるので我が家は有明はナシです…
そ

[6369: 匿名さん]

>>6362 匿名さん

ザ豊洲タワーはいいですね。
部屋はアウトフレームだしサッシ高も天井高も高いし免震だし共用部は豪華。

修繕費も均等化実施済みで、今の単価で後30年は値上げせずに修繕可能。

フォレシアのところに入り口できて駅徒歩5分になってるけれど、晴海通りから2本奥に入っていて近くの交通量は少ない。

値段以外は弱点がないね。

[6370: 匿名さん]

>>6364 マンション検討中さん

りんかい線

[6371: 検討板ユーザーさん]

>>6369 匿名さん
ザ豊洲タワー本当に修繕費均一化してます？
同じく均一化してる、キャナルファーストやアップルは同じ70平米でも2万くらい違う気が。

[6372: 検討板ユーザーさん]

>>6361 マンション検討中さん
同じ70平米でも、2LDKと3LDKだと後者の方が高値付きやすいですか？

[6373: 匿名さん]

高値が付きやすいというより、
買い手が見つけやすいという事でしょ。
70㎡なら2LDKが妥当。

[6374: 匿名さん]

>>6371 検討板ユーザーさん

総会資料を確認して今の金額で築38年経っても5億近く残ってることを確認して書きましたが、貴方は何の資料を元に疑っているの？

難癖つけてるだけ？

[6375: 匿名さん]

>>6374 匿名さん
6369を書いたのが貴方だとしたら自分のマンションを自画自賛してる事になりますがw

[6376: 匿名さん]

>>6375 匿名さん

何故？
検討者ですよ。検討物件は仲介に言って総会資料をもらっています。皆さんそうだと思いますが。
免震物件を中心に見ているのでビーコンやPTSの資料も持ってますよ。
PTSは管理費を修繕費に回す変更をしていますが均一化には至っていません。
ビーコンは前回見直しで駐車場収入を管理口計上から修繕口計上に見直した関係で、他より修繕費安い割に修繕費会計は優秀です。
が、このまま値上げなしだと築24年目の大規模修繕を実施するとほほぼ残高０になります。

ところで、貴方の難癖以外の付加価値はないのですか？知識もなくグダグダ言ってるだけ？

[6377: 匿名さん]

なんで免震検討なのにこの物件に長文書き込んでんの？図星で必死の書き込みを関係ない掲示板に書かないでw

[6378: 匿名さん]

大規模修繕を一回も経験してないのに
20年以上先の残額なんて、書くほどの
意義ある行為とは思えないね。
均一化なんて考え方もおかしくて、
修繕計画は常に見直すというのが
基本的な考え方。駐車場収入にしても
日々の施設管理費用を
除いて修繕積立金に回すのは普通の
扱いであって、管理費会計から修繕会計に
変更したから修繕費が優秀というのも
よくわからん。

[6379: 匿名さん]

>>6378さん

他のタワマンの会計状況は知ってるよね？
駐車場収入の7割～8割は管理口に回しています。

で、5年毎の見直しの時期に管理委託費を削減してその分管理費を安くして修繕積立金を値上げするパターンが一般的なのだけど
ビーコンの場合は管理委託費を削減したけど管理費は安くせず、駐車場収入の回し先を管理口：修繕口=6:4から管理口：修繕口=5:5に変更しているんだよね。
なので、見かけは修繕積立金の平米単価が安いのだけど、修繕積立金は（他の同戸数のタワマンと比較して）積み上がっているということ。

とは言え、それでも20年後には尽きる計算。
国交省の平均数字だと中長期で見て200円/㎡は必要です。

[6380: 匿名さん]

>>6372さん

3LDKを求める層は70㎡超を希望するし
2LDKを求める層は60㎡台でいいかな、と考える

ので70㎡の2LDKはニーズと微妙にずれているので
客層が少ない=高値がつきにくい、ということだと思う

[6381: マンション検討中さん]

最近は70平米前後の3LDKが多いですからね
このクレヴィアも68で3LDKですからね

[6382: 匿名さん]

管理費を安くするなんて事は、トリッキーな理事会で無い限りしないよ。
管理口と修繕口の比率を問題にしているけど、比率自体は
修繕積立の優秀度合いに直接関係なんてしない。
駐車場は平面でも機械でも、一回目の大規模修繕のころまでは
維持費用はほとんど必要としないので、どの口にあろうが、杜撰な管理費支出を
していない限り、ほぼその収益は100%修繕積立金に回ると言っていい。
ただ、15年ほど過ぎると機械式は一定の負担となる。それをどの口から支出するかは
別問題だよ。
あと、国交省の平均数字は20階以上を対象と言ってるけど、タワーマンションは
統計に含まれていないと思うよ。あまり参考にはならない。
特に、エレベータ式の駐車場を持つマンションは注意した方がいいかも。

[6383: 検討板ユーザーさん]

要するに、ビーコンを買ったら後々維持費が悲惨ということですね

[6384: 匿名さん]

東雲は当分様子見が賢明です。
新築も中古も売り物は多いままなのにほとんど動きなし。
そのうち黙ってても値崩れするから。

[6385: マンション検討中さん]

クレヴィア東雲のスレッドであることを忘れないでください

[6386: 匿名さん]

周辺の中古まで視野に入れながら部屋探ししてる人にとっては良い流れというか、
良スレだと思うｗ

[6387: マンション検討中さん]

クレヴィア東雲だよね

[6388: マンション検討中さん]

クレヴィア東雲なのに豊洲価格

[6389: 匿名さん]

豊洲駅が最寄りだからクレヴィア豊洲ということに変わりはないんだよな

[6390: 匿名さん]

住所じゃなくて最寄り駅を名前に使ってるマンションなんて、この世に沢山ある

[6391: マンション検討中さん]

>>6390
豊洲ブランドがマンション名に入っていることを、プラスと思う検討者の方が多いと不動産は見たんだろうね。ということは、リセールの時にも、東雲より豊洲とが入っている方が売れやすい。マイナスと思うのは、東雲在住の豊洲コンプのあるネガくらいだし。

[6392: 匿名さん]

どうだろう？
モデルルームでは豊洲名による
販売は効果的かも知れないが、
現地販売で豊洲名は逆効果じゃないかな。
その証拠に完成後はほとんどの売れてないし。

[6393: 匿名さん]

まあ購入には直結しないだろうけど、それが別にマイナスにもならないかな。「クレヴィア東雲」じゃないから買わない！なんて人いなでしょ。

[6394: 名無しさん]

住所じゃなくブランドのある駅名とかを名前に使うなんて、不動産の常套手段。プラウドにも沢山ある。

[6395: 匿名さん]

周辺の賃貸ワンルーム系マンション
は豊洲名だからなぁ。
東雲なのに豊洲名マンションはそんな
イメージもあると思うよ。

[6396: 匿名さん]

販売が長期化すれば長期化するほど、豊洲の割に安いと勘違いさせる戦略が裏目に出たよね。
今では東雲の板マンなのに割高という認識が浸透してしまった。

[6397: マンション検討中さん]

タワマン上層階は火事や災害時はやはり怖いですね、やはり板マンの低層が安心ですね

[6398: 匿名さん]

板マンも火事や災害時は怖いですね。

[6399: マンション検討中さん]

やはり4階以下が安心かも
はしご車が届く階数が安心
高層階は怖いわあ

[6400: 匿名さん]

3階以上の高層階は怖いね。

[6401: 匿名さん]

タワーマンションははしご車が届く階数以上には
スプリンクラーの設置が義務。

[6402: マンション検討中さん]

スプリンクラーで消えるぐらいの火ならいいけども

[6403: 匿名さん]

値段を下げずに売っていく姿勢には、ある意味いいものを作ったのだというプライドを感じなくもない。
このままじっくり売ったらいいのかもしれないが、販売事務所は7月いっぱいで終了なのだろうか。
事務所使用住戸の価格も出てしまってるから、お楽しみがないな。

[6404: 匿名さん]

1割程度の値引きを提示しても買い手が見つからないということなんでしょうね。
販売員はただマンション売るだけの人なので作り手としてのプライドなんてないでしょう。

[6405: 匿名さん]

どんな大火も最初はバケツ一杯で消えるぐらいの火なんだけどね。

[6406: 検討板ユーザーさん]

スプリンクラー以外になんかないとこわいね

[6407: 匿名さん]

なんでこんなところにトヨペットお見合い板マン作ったんだろ。30階程度のタワマン作っておけば良かったのに

近所にできるであろうプラウドシティも売れ残るだろうね

[6408: 匿名]

>>6407 匿名さん
作れないんですよ。あそこに高層物は。

[6409: マンション検討中さん]

お見合いでこの割高値だからね、そりゃのこるよね

[6410: 匿名さん]

>>6408 匿名さん
作れないんだよねぇ。
晴海通り挟んだお向かいのキャナルコートは特別に容積率緩和であんなに高層タワマンだらけなのにね。

ずりーよ。

[6411: 匿名さん]

>>6410
ペンシル型にしても駄目だったんだろうか。

[6412: 検討板ユーザーさん]

汚いイオン以外のスーパーがあればいいな

[6413: 匿名さん]

エントランスにあるというスマート掲示板は住民さんたちに利用されているんでしょうか。
みなさん、ちゃんと掲示板をチェックしてるのかな。
自分的には黒板とか紙が貼ってあった方が見やすいんですけど、ちゃんとしたマンションでは安っぽくなってしまいますもんね。

[6414: 匿名さん]

>>6413 匿名さん

たしかに、ちゃんとしたマンションですからね。ここは！

[6415: マンション検討中さん]

>>6413 匿名さん
あれいらない

[6416: 検討板ユーザーさん]

隣やパチンコ跡地に新しいものができれば東雲も少しは活性化だね

[6417: 匿名さん]

マンションだけの街でもいいと思います、落ち着いてて。イオンがどうのではないけど、
スーパーはもう一軒あってもいいかな。競合すると活気も出るし。できれば道路を渡らない
マンション側にあるといいな。

[6418: マンション検討中さん]

そうですね、有明にも商業施設できるしスーパーぐらいでいいかなぁ。
ウェアハウスのパチンコ屋がスーパーになればいいのに

[6419: 匿名さん]

>>6418 マンション検討中さん

スーパーは、イオンで十分でしょ！

[6420: マンション検討中さん]

じゃあ今のイオンしょぼいから改装希望

[6421: 匿名さん]

>>6419 匿名さん

君、近くに住んでないでしょ
近隣住民のキャパが超えててイオンの混雑ぶりは破綻状態

[6422: 匿名さん]

20日、30日が土日にあたると、夕方頃はセルフレジの列が牛乳売り場位まで続く。フードコートでは大人も子供も大はしゃぎ。

これが『豊洲』で始まる新都心生活の現実です。

[6423: 匿名さん]

活気があってステキやん

[6424: マンション検討中さん]

イオンのフードコートで自前の弁当広げて食べてるファミリー見た時はビビった。

[6425: 匿名さん]

下でお弁当とビール買ってフードコートで食べてるお一人様も見た事ある。

[6426: 匿名さん]

活気があってステキやん

[6427: 匿名さん]

だいぶ前だけど、
さんま一匹をビニール袋にお入れてレジを通し、その場に置いてある電子レンジで
そのまま温めるご老人がいてびっくりした。

[6428: 匿名さん]

>>6427 匿名さん

か、活気があって、ス、ステッキやん。

[6429: 匿名さん]

スーパーは庶民的でいいんじゃないですか

あとはたまにちょっと時間をかけて少し気取ったお店に買い物に行ければ

住民さんたちは、実際どのあたりまで買い物に行かれているのかなぁ

キッチンは使いやすいかなぁ
もう少しだけ広いといいのに

[6430: マンション検討中さん]

ファミリーが多い大型スーパーなんてどこもそんなものでしょう
木場のヨーカドーも似たようなものですよ
そもそもフードコート自体が子供やファミリー向けですからね
豊洲東雲ではららぽーとのアオキが1番ですかね
でもここもららぽーとですから子供も多いし土日は観光客も多いし

[6431: 匿名さん]

>>6429
庶民なので
豊洲の文化堂
辰巳のワイズマート
塩浜の赤札堂
木場のヨーカドー

[6432: 匿名さん]

Suumoの今週号みたら、101号室が先着順住戸からなくなってますね。
売れたのならおめでとうございます！二ヶ月ぶりに1戸売れましたね！

もし、売れ行きがアレで現地MRの開設延長が決まって売るのをやめたのなら、御愁傷様様ですが…

[6433: 匿名さん]

いや、あれは売れてないと思うよ。
他の5戸が即入居に対して、入居時期が異なるから外してるのかと。
1戸売れたかのように勘違いさせる販売戦略ではないかと思います。

[6434: マンション検討中さん]

一階は事務所使用だから最後だよね？
あそこは一階は暗いと思うなぁ

[6435: 匿名さん]

庶民的なお店もたくさんあるようで、何よりだと思います！

一戸売れたのですか！
見てみたら公式サイトの物件概要からも消えてますね。
1階で暗いかもしれないとはいえ、他の部屋と比べてそんなに安くなかったと思うのですが。
ということは、そんなに悪い条件でもないということかと思ったのですが。
久々のニュースですね。

[6436: 匿名さん]

晴海、有明買えない人が流れてきてるのかもね。
今後、加速するかもね。

[6437: 匿名さん]

有明のオリゾン横の板マンの価格設定次第では
もう値段下げするしかなくなるのでは。
入居済みは苦しいと思うけどな。

[6438: 匿名さん]

売れてないのに売れたかのように勘違いさせるのが伊藤忠の常套手段。
似たようなことはちょっと前にもあった。

[6439: 匿名さん]

>>6437 匿名さん

そこよりもユニシス跡地のプラウドシティの方が脅威では
ここより豊洲に近いし大規模で低層だし財閥系だし

[6440: 名無しさん]

>>6438 匿名さん
え、売れてないの

[6441: 名無しさん]

プラウドタワーとここで悩んでます
とにかく費用重視です

[6442: マンション検討中さん]

>>6441 名無しさん
それならブランズ東雲の中古なんてどう

[6443: 匿名さん]

>>6441
あそこのプラウドって、内部のゴタゴタは落ち着いたの？

[6444: 匿名さん]

>>6441 名無しさん

スターコートが良いんじゃないかな。

[6445: 通りがかりさん]

>>6444 匿名さん

オークプレイスは？

[6446: 匿名さん]

費用重視なら中古の指値一択でしょうね。
スターコートでもグランアルトでもフロントコートでもオークプレイスでもプライヴブルーでもアイキャナルメイツでもどこでも。

[6447: 匿名さん]

それ、古過ぎない？

[6448: マンション検討中さん]

たまにリフォーム済みのがでてるよ
でもグランアルトなんて人気あるよね
出たらすぐ売れちゃう

[6449: 匿名さん]

>>6448 マンション検討中さん

そうそう。
スターコートは、売れずに残ってる物件沢山あるけど、グランアルトはそもそも中古が出てこない。

不思議だね。

[6450: マンション検討中さん]

>>6449 匿名さん

>>6449 匿名さん
見にいくと分かるけどスターコートは駅近・駐車場だけが魅力の安定の長谷工物件、特に特徴も何もない。でもグランアルトは共用廊下側にもベランダがついていて窓の側に人が通ることがないように作られていたりトランクルームもあるし晴海通りに面してるけど静か。ロビーもメンテされてスターコートより綺麗なんですよね