クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6284: 匿名さん]

もともと胡散臭いキャッチコピーで売ってたから、実物見ると期待外れ感しかない。

[6285: 匿名]

辰巳最寄りに住みたいと思うか、豊洲最寄りに住みたいと思うか人それぞれだから別にいいんじゃない

[6286: 匿名さん]

辰巳がいいよ

[6287: 匿名さん]

今は金町が一番おすすめ。有明晴海なんかよりずっと値上がりが期待できる。

[6288: 匿名さん]

豊住線の検討会設置が決まったけど、これできたら今の新木場方面は、住吉行きと新木場行きに分かれる？だとすると一本待たないと行けないケースが増えて不便そう。

[6289: 匿名さん]

ここの住民は豊洲で降りるから関係ないのでは

[6290: 匿名さん]

>>6288 匿名さん
有楽町線の下りは、変わらないのでは？

方角的に、豊洲から北上するはずなので、新木場発or豊洲発住吉行きが出来るんだと思うけど…

[6291: 匿名]

ここは辰巳駅普段使いしないんですね。影響がないならよかったです。

[6292: 匿名]

メトロは直通の意向なので、豊洲で振り分けが濃厚ですね

[6293: 匿名]

東雲住人だけど、開通が決定するまでに売り逃げする予定

[6294: 匿名さん]

遅いよ。俺なんか、豊洲止まりが出た瞬間売りを決意した。

[6295: 匿名さん]

>>6294 匿名さん

なぜ？

[6296: 匿名さん]

>>6294

遅いよ。
俺レベルにもなると有楽町線が新木場に延伸したときに売りを決意したね

[6297: 匿名さん]

>>6296 匿名さん

1988（S63）ですけど

[6298: 匿名さん]

それは大損したね。その頃から地価は上がりはじめたのに。

[6299: 匿名さん]

>>6296 匿名さん
面白過ぎる。

[6300: 匿名さん]

さすがに駐車場は満車なんでしょうね？　40台分しかないから。

駐輪場くらい無料でいいのに。

[6301: 匿名さん]

>>6300 匿名さん

無料にしたらその分管理費なり修繕積立金が増額されるだけ

[6302: マンション検討中さん]

ここの魅力は…新築とアウトフレームってだけだな。

[6303: 検討板ユーザーさん]

汚いイオン改装してくれ！

[6304: 匿名さん]

>>6302

70㎡未満の狭小3LDKだからアウトフレームになっているだけだけどね
スパンそのものは狭い

[6305: 匿名さん]

多少広くても柱が出ていたりすると家具の配置もすっきりしないし
デッドスペースができたり掃除しにくかったりするから
やはり少し狭くてもアウトフレームがいいと思う
けど他にも魅力がないと完売は難しいのかな

[6306: 匿名さん]

金町いいよ金町

[6307: 匿名さん]

>>6305さん

価格が一番高い時期の分譲となってしまったため、トータル価格を抑えるために
アルミ縦格子採用したり玄関にカメラ設置しなかったり同時給排気式のファン採用しなかったり
色々なところでコスト削減しまくってるし

10年で価格が2割は下落する可能性が高い（そもそも数年前はここより3割安く新築が売られていた）と考えると、損得計算する人は手を出しづらいからね。

損得気にしない人で駅遠が気にならない人はもう買ってるので
残りは中々捌けないと思います。

[6308: 匿名さん]

でも、次の分譲ってもっと高くなるんじゃないの？

[6309: 匿名さん]

晴海、有明、品川のタワマンがここの予算で買えるのにわざわざここ買う人いないでしょう。
最近では割安感があった東雲の中古タワマンもぴったりと動きが止まった。
東雲は他より圧倒的に安くないと売れないエリアということです。

[6310: 匿名さん]

晴海、有明、品川より豊洲近くのほうが住みやすいんでしょ。

[6311: 匿名さん]

賢い人は有明の中古タワマンを買っている。
トリプルが完成する前までが買い時でしょう。

[6312: 匿名さん]

有明は不便だから無理かな。

[6313: 匿名さん]

有明晴海よりは絶対金町

[6314: 匿名さん]

コスパ厨は金町最強

[6315: 匿名さん]

よく湾岸のマンション買う人は千葉の人といいますが、千葉の方が良いのでは？
湾岸にアドレスが東京以外なにがありますか？

[6316: 匿名さん]

金町一択

[6317: 匿名さん]

>>6315

都心に近いのが湾岸の一番のメリットだと思います。
タクシー気軽に使えますから。

[6318: 匿名さん]

私は雨の日めんどくさいのでタクシーで通勤したりしてます。

[6319: 匿名さん]

金町おすすめ

[6320: 匿名さん]

タクシーありきはダサくないですか？
都心ではないと認めているよう。

[6321: マンション検討中さん]

いやいや、これからは越中島の時代だよ
豊洲に木場のヨーカドー、門前仲町に月島も範囲で豊洲東雲より割安、最高でしょ

[6322: 匿名さん]

>6320

ダサいって感覚よくわからないけど、便利です。

[6323: 匿名さん]

金町最強

[6324: マンション検討中さん]

>>6322 匿名さん
ですね、うちは小さい子どもがいるのでタクシー気軽に使います。旅行や帰省で東京駅と羽田にもバスが出てますけど、子連れでなのでプチ贅沢で羽田までもタクシーです。それができるのがいいところです。
でもこの物件は表記通りの価格で購入するとリセールの際に損しそうで、成り行きを見守っている次第です。

[6325: 検討板ユーザーさん]

金町は橋渡ると松戸だし
むかしからヤンキーが多いね

[6326: マンション検討中さん]

>>6324 マンション検討中さん

損するとかしないとかの前に完売しないとリセール自体厳しそうですよね？どうなるですかね。

[6327: 匿名さん]

金町はスラム街みたいだし、住民層がキツイですよ。
まあ、予算とかに問題あるのなら、金町でも良いかもしれませんが、オススメはできないです。

[6328: 匿名さん]

金町は再開発して街並変わりましたね。
シティタワー周りだけは。

東雲はキャナルコートは綺麗だけど晴海通りの西側はアレですからね。

[6329: 匿名さん]

金町はスラム街から何も変わってないよ。

[6330: マンション検討中さん]

ここ買うなら越中島のプラウドだね

[6331: 匿名さん]

毎朝パチンカーがうろちょろしてる

[6332: 匿名さん]

某タワーマンションが公式サイトよりスーモの方が安い価格で掲載されている？というので、もしかしてこちらもかなと思って見てみたのですが、安くなってませんでした～

[6333: 匿名さん]

>>6332 匿名さん

そもそも、タワーマンションではないな。

残念(>_<)

[6334: 匿名さん]

金町のタワマン買って大儲け

[6335: 匿名さん]

>>6315 匿名さん
湾岸は街並みが綺麗で都心に近い。
千葉の何がいいのかさっぱりわからないけど、湾岸に魅力感じないならどうぞどうぞ千葉へ。さようなら。

[6336: 匿名さん]

金町なら千葉でいいよね。

[6337: 匿名さん]

>>6328 匿名さん

東雲がきついのは、晴海通りの西側ではなく、東側の辰巳駅周辺だよ。
生活保護家庭も多く、一人で夜歩くと不気味だ。
ただ、あと１０年もすれば再開発で新住民も増えるだろうから、現住民は薄まるはずだ。

[6338: マンション検討中さん]

あと何戸かな？変わらず7ぐらいは残ってるのかな？

[6339: 通りがかりさん]

金町？某タワーマンションはまだ販売中なのに中古がいくつか出てる。どうなんでしょうかね？まぁクレビィア豊洲が人気ないのとあんま変わらないですが。

[6340: 匿名さん]

物件概要では6戸となってますが、それよりたくさん残っていると言われる方もいらっしゃって、本当のところはどうなのかわからないです。
だけど、全133邸のうちの一割以下ですから、売れた方なのではないですか？

[6341: 匿名さん]

東雲では最も売れなかった新築分譲マンション
だと思います。
あの立地と仕様で、あの価格は無いよな。と。
ほとんどの既存住民は思っていたと思うよ。

[6342: 匿名さん]

まあ、既存住民は、近隣の新築が高く分譲されれば
自宅も高く売れるのではと期待するけど、
板マンの場違いの価格設定には、なんの効果にも
なり得なかった。

[6343: 匿名さん]

>>6342

本当これ。
東雲の相場は上がらず、豊洲買えない新築好きだけが高値掴みして終わっただけだった。
ここは竣工後3ヶ月で5戸しか売れてないし、キャナルコートタワマンの成約坪単価も下がる一方。

街の魅力が全くない中で更に野村がユニシスビル跡地に板状15階建のコスト削減長谷工マンションを建てるらしいし、東雲の地位（じぐらい）は下がる一方だよ。

[6344: 匿名さん]

ここは豊洲物件だけどね。
名前見てもわかるとおり。

[6345: マンション検討中さん]

東雲、マンション多すぎて地盤沈下しそうw
そのうえ野村がまた新築長谷工建てるなんて、イオンはパンクするんじゃ

[6346: マンション検討中さん]

>>6345マンション検討中さん
ん？マンション多いと地盤沈下って、どういうメカニズムなのですか？

[6347: 匿名さん]

東雲のキャナルコートはタワーマンションの杭が何百本も
打ち込まれているので安全な地盤かも。
板マンは摩擦杭だけど、タワーは基礎地盤まで打ち込むし。

[6348: 匿名さん]

んな訳ない
ここだって杭長は50m超。N値60超まで杭を打つのが基本なのはタワマンも板状も一緒。

ちなみに超高層でもパイルドラフト溝法を採用している例もある
丸の内の超高層ビルとかね

いずれにしてもあまりに無知な書き込みはやめた方が良いよ

[6349: マンション検討中さん]

このマンションはなぜスロップシンクがないのでしょう？晴海通り沿いならベランダもすぐにどす黒くなるだろうから欲しいと思いました。
そしてやっぱり納戸かトランクルームかフトンクローゼットのどれか1つは欲しかったですね。
ウォークインの金庫は別にいらないから。
決め手に欠けるわりに割高なのでみおくりましたがどうなるやら、見守ります。

[6350: 匿名さん]

時代は有明だよね。

[6351: 匿名さん]

たしかに。数少ない購入検討者も、今や有明に吸い寄せられてるでしょう。

[6352: 匿名さん]

晴海や有明の価格が出て東雲は完全に終わった、新築も中古も。

[6353: 検討板ユーザーさん]

パークタワー豊洲の70平米5580万円、お買い得ですか？子供二人の予定なので、2LDKなのがネックですが。

[6354: 匿名さん]

パークタワー豊洲ならグランアルトの方が良くない？

[6355: 匿名さん]

>>6353 検討板ユーザーさん

間取りは数百万出せば変えられたはず。
パークタワー豊洲は豊洲アドレスでは最果てで隣が工場と立地が良くないので、それが許せるかどうか。あと、ディスポーザーがない。
各階ゴミ置き場があるから問題ないかも知れないけれど。

一方で、全熱交換がついているのはかなり良いと思います。
内廊下なのも良いですね。

[6356: 匿名さん]

>>6353
部屋の条件にも拠るけど（価格的に条件は良くはないとは思うけど）、
坪単価260ちょいは現状ではまあまあじゃない？
まあ住不ツインの安いので同じぐらいの単価で出たりするから、
テルに目を瞑れれば住不ツインかなぁ？ってのはあるけど、そこは好みもあるからね

元々単身向けのリュクス企画だった物件だから、
どちらかというと当時は～3人家族ぐらいまでを想定してたはずだけど、
時代が変わって60平米3LDKも復活した訳で（笑）、
リフォーム費用が気にならなかったら2LDKでも問題ないんじゃない？

細かい仕様等については検討サイトがまだ残ってるから見返してみればいい
40階規模のタワマンと比較するとちょっと地味だけど、腐っても豊洲5分の三井物件だし、
資産性についてもそんなに気にし過ぎることもないだろうしね

分譲価格が240～300ぐらいの平均265ぐらいだったはずだからそんなにボってもいないｗ
本気なら一押し交渉してみるのもアリだと思う

[6357: 検討板ユーザーさん]

>>6354 匿名さん
グランアルトは見た目が、、あの赤色を使ってる感じが好みではなくて

[6358: 検討版ユーザー]

>>6355
ディスポーザーないんですね。個人的にかなりマイナスかも。なのに2万円以上の高い管理費は内廊下や各階ごみ置き場、ゲストルームのせいですかね？

[6359: 検討版ユーザー]

>>6356
住不ツインより、修繕費とか将来的な維持費は安くなるのかなと思いました。正直当初予算は5000万円だけど豊洲に住みたい感じだったので、多少駅から遠くなっても費用を最小限に抑えたいと思っています。

[6360: マンション検討中さん]

それならスターコートでいいじゃん
3LDK70平米で5000万前後だよ

[6361: マンション検討中さん]

>>6353 検討板ユーザーさん
見てきたけどあの間取りじゃ将来的にリフォームで壁作って3LDKにするのきつくないですか？子供が同性なら１つの部屋に押し込むのもありだけど受験期とか考えるとやっぱり同じ70平米でも3LDKは欲しいですね。
子供1人やDINKSなら全然ありだと思いました。
あとグランアルトは部屋によってはやっぱり古臭い感があるんですよね〜、ロビーなんかは修繕されてよく管理されてますが。

[6362: 匿名さん]

>>6361 マンション検討中さん

フロントコートとプライブブルーも見てあげて下さい！

予算が許せば、ザ豊洲タワーが最もオススメですが。

[6363: 匿名さん]

>>6361 マンション検討中さん
今湾岸で中古を検討中なら、豊洲でも東雲でもなく有明がいいですよ。
築浅の免震タワマンがオススメです。

[6364: マンション検討中さん]

有明って車ないと、ゆりかもめかバスだよね
それはちょっと面倒くさい

[6365: 検討板ユーザーさん]

>>6363 匿名さん
湾岸って括りでで検討してる人なんていないでしょ。豊洲と有明じゃ交通の便違いすぎるし

[6366: マンション検討中さん]

有明と東雲は便利悪い。東雲は辰巳駅まで徒歩五分以内のタワマンは除く。有楽町線つかえない有明は論外かなあ。

[6367: 匿名さん]

むしろ湾岸エリアで豊洲の住環境だけがずば抜けてるって感じだけどね
東雲や有明だって悪くはないよ

[6368: マンション検討中さん]

家族にゆりかもめで酔う人がいるので我が家は有明はナシです…
そ

[6369: 匿名さん]

>>6362 匿名さん

ザ豊洲タワーはいいですね。
部屋はアウトフレームだしサッシ高も天井高も高いし免震だし共用部は豪華。

修繕費も均等化実施済みで、今の単価で後30年は値上げせずに修繕可能。

フォレシアのところに入り口できて駅徒歩5分になってるけれど、晴海通りから2本奥に入っていて近くの交通量は少ない。

値段以外は弱点がないね。

[6370: 匿名さん]

>>6364 マンション検討中さん

りんかい線

[6371: 検討板ユーザーさん]

>>6369 匿名さん
ザ豊洲タワー本当に修繕費均一化してます？
同じく均一化してる、キャナルファーストやアップルは同じ70平米でも2万くらい違う気が。

[6372: 検討板ユーザーさん]

>>6361 マンション検討中さん
同じ70平米でも、2LDKと3LDKだと後者の方が高値付きやすいですか？

[6373: 匿名さん]

高値が付きやすいというより、
買い手が見つけやすいという事でしょ。
70㎡なら2LDKが妥当。

[6374: 匿名さん]

>>6371 検討板ユーザーさん

総会資料を確認して今の金額で築38年経っても5億近く残ってることを確認して書きましたが、貴方は何の資料を元に疑っているの？

難癖つけてるだけ？

[6375: 匿名さん]

>>6374 匿名さん
6369を書いたのが貴方だとしたら自分のマンションを自画自賛してる事になりますがw

[6376: 匿名さん]

>>6375 匿名さん

何故？
検討者ですよ。検討物件は仲介に言って総会資料をもらっています。皆さんそうだと思いますが。
免震物件を中心に見ているのでビーコンやPTSの資料も持ってますよ。
PTSは管理費を修繕費に回す変更をしていますが均一化には至っていません。
ビーコンは前回見直しで駐車場収入を管理口計上から修繕口計上に見直した関係で、他より修繕費安い割に修繕費会計は優秀です。
が、このまま値上げなしだと築24年目の大規模修繕を実施するとほほぼ残高０になります。

ところで、貴方の難癖以外の付加価値はないのですか？知識もなくグダグダ言ってるだけ？

[6377: 匿名さん]

なんで免震検討なのにこの物件に長文書き込んでんの？図星で必死の書き込みを関係ない掲示板に書かないでw

[6378: 匿名さん]

大規模修繕を一回も経験してないのに
20年以上先の残額なんて、書くほどの
意義ある行為とは思えないね。
均一化なんて考え方もおかしくて、
修繕計画は常に見直すというのが
基本的な考え方。駐車場収入にしても
日々の施設管理費用を
除いて修繕積立金に回すのは普通の
扱いであって、管理費会計から修繕会計に
変更したから修繕費が優秀というのも
よくわからん。

[6379: 匿名さん]

>>6378さん

他のタワマンの会計状況は知ってるよね？
駐車場収入の7割～8割は管理口に回しています。

で、5年毎の見直しの時期に管理委託費を削減してその分管理費を安くして修繕積立金を値上げするパターンが一般的なのだけど
ビーコンの場合は管理委託費を削減したけど管理費は安くせず、駐車場収入の回し先を管理口：修繕口=6:4から管理口：修繕口=5:5に変更しているんだよね。
なので、見かけは修繕積立金の平米単価が安いのだけど、修繕積立金は（他の同戸数のタワマンと比較して）積み上がっているということ。

とは言え、それでも20年後には尽きる計算。
国交省の平均数字だと中長期で見て200円/㎡は必要です。

[6380: 匿名さん]

>>6372さん

3LDKを求める層は70㎡超を希望するし
2LDKを求める層は60㎡台でいいかな、と考える

ので70㎡の2LDKはニーズと微妙にずれているので
客層が少ない=高値がつきにくい、ということだと思う

[6381: マンション検討中さん]

最近は70平米前後の3LDKが多いですからね
このクレヴィアも68で3LDKですからね

[6382: 匿名さん]

管理費を安くするなんて事は、トリッキーな理事会で無い限りしないよ。
管理口と修繕口の比率を問題にしているけど、比率自体は
修繕積立の優秀度合いに直接関係なんてしない。
駐車場は平面でも機械でも、一回目の大規模修繕のころまでは
維持費用はほとんど必要としないので、どの口にあろうが、杜撰な管理費支出を
していない限り、ほぼその収益は100%修繕積立金に回ると言っていい。
ただ、15年ほど過ぎると機械式は一定の負担となる。それをどの口から支出するかは
別問題だよ。
あと、国交省の平均数字は20階以上を対象と言ってるけど、タワーマンションは
統計に含まれていないと思うよ。あまり参考にはならない。
特に、エレベータ式の駐車場を持つマンションは注意した方がいいかも。

[6383: 検討板ユーザーさん]

要するに、ビーコンを買ったら後々維持費が悲惨ということですね