クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5881: マンション検討中さん]

どうせマンションでしょう

[5882: 検討板ユーザーさん]

Wコンフォート買おうか悩んでるんですが、大規模修繕って終わってるんですかね？

[5883: マンション検討中さん]

>>5882 検討板ユーザーさん
不動産屋に聞きなさいよ

[5884: 匿名さん]

>>5882さん

近隣住民だけどゴンドラも何もついていないし
まだ実施してないはず
大規模修繕って実際には15年間隔くらいで実施するので
（12年間隔だと回数が増えすぎて修繕積立金がなくなっちゃう）
後2年後くらいに実施するんじゃないの？

[5885: 検討板ユーザーさん]

東雲の別のタワマンで、修繕積立金は溜まってるので一時金は発生しませんと不動産に言われたけど、ゼネコンもやり方も決まってないのに、いくらかかるか分かるんですかねん

[5886: 検討板ユーザーさん]

あと、ビーコンは来年積立金どのくらい上がるのでしょうか？

[5887: 匿名さん]

>>5885 検討板ユーザーさん

何のための長期修繕計画だと思ってるんだよ(笑)
ビーコンは確か8億くらい。

[5888: 匿名さん]

>>5886 検討板ユーザーさん

あ、単価のことか。
値上げは予定されていない、と不動産屋に聞いた
前回値上げ時の資料ではそのときから5年後に数十円/平米上げる計画になってたので、2019年くらいに上がるんじゃないの？

他のタワマンでは一律化達成してるところも多いので、後手後手に回っているね、ビーコンは。

[5889: マンション検討中さん]

一律化達成化しているタワマンってどこですか？

[5890: 匿名さん]

有明なんかは、ほとんど一律化してますね。
管理組合がしっかりしてるところだと、取り組んでるところも多いのでは？

[5891: 匿名さん]

Toyosu towerも達成しているね。
キャナルファーストとアップルも最近修繕費積立金を適正化してたので、達成したのでは？

順次値上げ方式（早期一定額化よりもキャッシュフローも悪く災害発生時に復旧資金が捻出できない危険性があるうてに、最終的な修繕費積立金の月額が高くなって永住しづらくなる。）を早期に卒業できたかどうかでマンション管理組合のリテラシーと能力が分かります。

ビーコンはあまり良くないね。
ここはまだ管理組合は結成されてなさそうだけど、良い人材がいるといいですね。

[5892: 匿名さん]

管理組合は結成するものでは無いよ。
区分所有者であれば皆組合員。

[5893: 検討板ユーザーさん]

一律化ってなんですか？

[5894: 検討板ユーザーさん]

もうずっと今の管理費、修繕積立金ってことですか？アップルとキャナルファーストの維持費が高く感じたのはそのせいなんですね。

[5895: 匿名さん]

大規模修繕計画における
均等積立方式の事を言ってるのかな。
最近のデベは安く見せるため、
段階増額積立方式を採用しているケース
がほとんどだと思う。

[5896: 通りがかりさん]

ビーコンは積立金8億積み上がっているんだっけ？財務状態は悪くないから、議論に上がらないのかもしれない。
植栽やクリスマスツリーを見ても近隣と比べるとコストカットしていると感じる。

それが資産価値の維持に繋がるかはまた別の話だけど。

[5897: マンション検討中さん]

いずれにせよここが豊洲で買える最後のゴミ物件であることは間違いない

[5898: マンション検討中さん]

いやだから豊洲じゃないから、東雲だからw

[5899: 匿名さん]

>>5898 マンション検討中さん

突っ込むところそっちかよ(笑)

[5900: 匿名さん]

いずれにせよここが豊洲で買える最後のお買い得物件であることは間違いない

[5901: マンション検討中さん]

アップル、キャナルファースト VS ビーコンでなんであんなに維持費に差があるんですか？
同じ70平米でもビーコン2.5万～、アップル4万～とかなので

[5902: 匿名さん]

>>5901 マンション検討中さん

何で数個上のレスを読まないんですか？
読んでも理解できなかったんですか？

[5903: 匿名さん]

段階値上げは実施する度に反対住民を説得しないといけないからかなり危険なんだけどね。
しかも、5年後より10年後、10年後より15年後の方が値上げを通すのが困難になってくる。
経年でマンション価格が下がって、中古で過去の経緯をしらずに入居する、新築時よりも所得の低い層が増えてくるから。

かと言って一回でも管理組合が値上げに失敗するとその後は必要な修繕費を捻出できず廃墟まっしぐらだしね。

[5904: 検討板ユーザーさん]

隣の広い土地はどうなるの？

[5905: マンション検討中さん]

>>5904 検討板ユーザーさん
豊洲側はビジホ
クレヴィア側もそのうち同じようなマンションがたつでしょう
確か入札した会社がそんな感じだった気がした

[5906: 匿名さん]

大規模だと、いちいち説得なんて出来ないよ。
でも、過半数決議案は、委任状でだいたい通過
しちゃう。

[5907: マンション検討中さん]

もう少し安かったら買ってもいいんだけどなあ…
これなら豊洲の中古にと迷う

[5908: 匿名さん]

豊洲の中古って2丁目3丁目の中古？
ここより遥かに高くないかい？

[5909: 匿名さん]

>>5908 匿名さん

CTツインなんかは坪単価がここと変わらないのもちょくちょく出てきてるね

[5910: 匿名さん]

今日のケイズワンのメルマガだとTOYOSU TOWERの18階が坪278.9万円で成約しているね
これも坪単価的にはここの上層階（といっても最高で14階しかないが）よりも安いのでは

[5911: マンコミュファンさん]

タワマンってそんなに良いですかね。
将来的な管理費やエレベーターの待ち時間やら色々考えるとちょっと、、、
そして個人的に戸境壁はコンクリートであってほしいので板状マンション一択なのですが、、、(もちろん乾式が使われてる板状マンションもあります)
そして廊下やバルコニーの壁がALCではないコンクリート造ならなお良しです(タワマンもALCですね)
とはいえここは長谷工じゃないのにALCですが。

[5912: 匿名さん]

>>5911 マンコミュファンさん

意匠設計屋で構造はトンチンカンな碓井(笑)氏ぽいことを言いますね
非耐力壁ならALCの方が断熱性高いし軽いので耐震上も有利なのだけど

排水管も鉄製じゃなきゃ嫌とか直床は遮音性が悪いとか言わないですよね(笑)

[5913: 匿名さん]

タワマンはALCじゃなきゃ作れないだけでしょ

[5914: 匿名さん]

>>5911 マンコミュファンさん
私もその意見完全に同意です

[5915: 匿名さん]

またネガが釣られてやってくるよ

[5916: 匿名さん]

>>5915 匿名さん

意見でタワマンをネガるくらいなら
一度住んでみたら。

[5917: マンコミュファンさん]

>>5912 匿名さん

あくまで自分の意見なのでそこを必死に突っ込まれましても、、、
排水管はプラスチックが良いんでしたっけ？
個人的に直床は悪くないと思ってますよ。
でないとここまで普及しませんし。

[5918: マンコミュファンさん]

あとALCがなんだかなーって思うのは、タワマンの外壁がALCで強風で水が漏れてきたりするということがあるからですかね。
そんな階数なくても、14、15階は普通に強風ですから、板状マンションでもありえる話なのかなと。
それにALCよりコンクリートの方が安心感があります(これも個人的な意見なので)
あとALCとコンクリートでは廊下などにどれだけ話し声などが漏れるかなども気になりますね。

[5919: 匿名さん]

>>5911
住んだ経験があっての意見とは思えない

タワマン最高だよｗ
まあタワマンが最高っていうより、タワマン＝財閥系ってのがスタンダードだし、
しっかり造り込んであるから良いのは当たり前だよね、対価も払ってる訳だしね
特に湾岸タワマンは土地が安くて容積率緩和して戸数増やせるし、
構造仕様部分に金を掛けやすいし、もっと言えば初期の頃（ダブコンＴＴＴＰＣＴ）は、
それぐらいしないと売れる見込みがなかったってのもある
だからそれ以降のタワマンもその流れを踏襲するしかないっていうね

極論だけどリゾートホテルとビジネスホテルが違うのは当たり前だよね
ただやっぱり最高に贅沢なのは都心高台の低層マンションだと思う

[5920: 匿名]

というような議論を東雲の板マンのスレで展開するのが、そもそもいかがなものかと。

[5921: 匿名さん]

豊洲タワーがここと同じくらいの坪単価ですか～
先週の湾岸ナビは新規売り４０戸位(数えるのも面倒な位)に対して、成約件数６件(東雲０)
需給関係が異常なくらいに崩れていますね。
これからはしっかりした造りのタワマンが激安で買えそうですね(^^♪

[5922: 匿名さん]

>>5920
確かに脱線しまくりだけど、
タワマンを否定するのは決まってここのポジさんだったりするからねｗ

もちろんタワマンにもメリットデメリットはあるんだけど、
そもそもここと比較していい物件ではないし、
お値段財閥系タワマン以上で仕様は長谷工っていうアンバラスさがこの物件のポイントだよね
周辺のタワマンに喧嘩売りのはそもそも間違ってる
もちろんこの立地でＰＨ豊洲ＰＴ東雲並の仕様だったら今の価格は適正

[5923: マンコミュファンさん]

>>5919 匿名さん

>>5919 匿名さん
ん？！
住んだなんて一言も言ってませんよw
実際に住んでる友人の感想は聞いてますけどね

それに人それぞれ価値観が違うのに色々言われましてもねえ。
ましてやスレチですしお引き取り下さい。

[5924: マンコミュファンさん]

あと自分はタワマンに喧嘩売ったつもりもないですし、むしろ高圧的な態度を取られてるのはタワマン住民の方々なんじゃ、、、？

タワマンは住むことがステータスにもなると思いますし、充実した共用部など良い部分も多いと思いますよ。
でもそれになびかない人だっているわけでw

ほんと自分の価値観がスタンダードだと思う人って迷惑です。
それにこの物件はALCパネルでも二重壁じゃないですし、直床でもないですよね。
それに壁は220mmってコンクリート壁の割には厚いほうでむしろ良い方に思えますが。

それに自分はまだ検討中の身であってこのマンションの住民でもデベの販売員でも無いです。

[5925: 匿名さん]

>5924
ごめんごめんｗ
ここは値段以外は良いマンションだよ、本当にそう思う、訂正する
ただ価格はちょっと強気過ぎたけどねｗ
財閥系並ってことはないけど長谷工レベルってこともない
聞き慣れない施工だけど、完全アウトフレーム、平置き駐車場、全面南向き、
床暖、食洗器、ディスポーザ・・・ぱっと思いつくものはほとんど標準だし、
駅遠はあれだけどイオンが近いってのは生活する上で凄く便利だと思うよ

[5926: 匿名さん]

>>5924さん

壁が220mmあるということは、壁芯面積と比較して内法面積は220mm（220mmの半分 x両サイド分） x長さ分少ないということなので、不必要に厚ければデメリットになるよ。

>>5925さん
住戸インターフォンにカメラがついていない、ルーバー面格子ではなく縦格子タイプ、換気扇が同時給排気式でない、バルコニーパーティションの高さが低い、等のコストダウンもばっちりされています。

ただ、100点満点の物件なんてこの世に存在しないので、自分が納得できるかどうかが全てなんですけどね。

[5927: 匿名さん]

北側はマンションで決まりのようですね。坪300以上で買い取っているので、物件価格も相当になりそうです。周りとの価格差がある中で売れるのでしょうか？それも新物件に釣られて周りの中古も値上がりする？

[5928: 匿名さん]

>>5927
容積率300％だと、一種単価は坪100万？
建築費が坪100万と言われているので、
その他の販促費、人件費、粗利益が（土地＋建物）x0.3くらいと言われているので
坪260万円。
オリンピック需要が落ち着けば建築費は多少下がるだろうから、そうなれば坪250万でも事業として成立するでしょう。

つまり、ここの値上がりは絶望的かも。

[5929: 匿名さん]

値上がりは決まりでしょう。
ただ、タワーマンション好きにはウケないマンションでしょうね。
質実剛健。

[5930: 通りがかりさん]

目の前が白い壁じゃなければ早々と完売できたかと。
物件は悪くないんだが。。

細長いタワーマンション型にして全室角部屋のプランニングにすれば良かったのに。

[5931: 匿名さん]

5925さん、5926さん、
プラス面マイナス面、とてもわかりやすかったです！ありがとうございます。

さて、値上がりするのか、値下がりするのか、どっちなんでしょうね。

[5932: 通りがかりさん]

プラウドタワー東雲向かいのごま油工場？ですが、解体始まりましたね。看板が長谷工なので、マンション建設の可能性高そうですね。東雲もどんどん建ちますね！

[5933: 匿名さん]

マンションばかり増えても、保育園難民が増えるだけなんだよな

[5934: 匿名さん]

大和ハウスの知人に聞きましたけど、高級志向のマンションにするようなので、坪300は越えるようですよ。非タワマンのPHTみたいな感じになるよう。

[5935: 匿名さん]

この時期にマンション買う人は新築も中古も、そもそも値上げは期待してないでしょ。豊洲のマンションも含めてこれから、値上がりしそうなマンションありますか？

[5936: 匿名さん]

湾岸は坪500万くらいまでは近いうちに値上がりするでっしょ。

[5937: 匿名さん]

値上がりするのは新築。
まさか、ここがいつまでも新築扱いだなんて思ってないよね。

[5938: 通りがかりさん]

>>5934
売れ残りそうな感じが。。
タワマンエリアに板状は不利かと。

[5939: 匿名さん]

坪260～270でもここ数か月で先着順が１戸も売れない、これが現実です。

[5940: 匿名さん]

>>5938 通りがかりさん

非タワマン≠板マンですよ
番町とかそうですが、内廊下で大理石敷きの高級低層マンションありますよね。コンシェルジュが４ヶ国語くらい話せてポーターサービスもあるやつ

>>5934さんはそういうマンションだと言っているのでしょう
東雲もそこまでの土地になったかと思うと感慨深いです

[5941: 匿名さん]

>>5933さん
プラウドタワー東雲もパークタワー東雲もパークホームズ豊洲も、大規模マンションはどこも保育園を併設する（それが江東区からの条件になっていたはず）ので、DHL跡地も大規模マンションなら保育園が併設されるのでは。

ただ、マンションができても東雲の利便性は全く上がらないので既存住民からするとかなりガッカリですね。
日本ユニシスのビルの跡地は何か商業施設になって欲しい（併設でも良いので）けれど…。

[5942: 匿名さん]

商業施設は豊洲にまかせて東雲は住居地域でよいと思う。

[5943: 通りがかりさん]

>>5940
確かに都心にあるような、例えば紀尾井レジデンスの様な外観の物件が東雲に立てば坪300でも売れるでしょうね。

[5944: マンション検討中さん]

隣の土地はかなりでかいから板マン2棟とかになりそうな予感

[5945: 匿名]

今更だけど、どうして、キャナルコート側は高層タワマン建てられて、晴海通り挟んだ反対側のこちらには高層タワマン建てられないんですかね？

日照権？？

[5946: 匿名さん]

それは、キャナルコート敷地の全てが元工場跡地で、
そのエリア全体で制約事項と緩和事項をあわせ持った
都市計画として行政の指定を受けて再開発したから。

[5947: 匿名さん]

>>5945

ここは日影規制区域ではないので、多分一番の問題は容積率。

キャナルコート側は高層住宅誘導地区に指定されていて（ちなみに日本でも芝浦アイランドとキャナルコートエリアの2つだけしか指定されていない）、容積率が200％上乗せされて600％になってる

こちら側は容積率300％なので土地の利用効率が半分しかない。
http://www.city.koto.lg.jp/390111/machizukuri/toshi/toshikekaku/82204....

8,500㎡あっても、キャナルコート側に換算すると4,250㎡分の敷地しかないような感じ。

[5948: 匿名さん]

グランドシップが閉店するので、ユニシス跡地と合わせた土地で、マンション+生活便利施設の複合施設になるようです。

[5949: 匿名さん]

どこの情報ですか？

[5950: 匿名さん]

>>5948 匿名さん
ユニシスの解体業者もグランドシップ跡地の買収者も、不動産系なので、マンションメイン+αですかね

[5951: 匿名さん]

グランドシップは、閉店のお知らせとか出てるんですか？

どこかに、工事計画とか有ります？

[5952: マンション検討中さん]

エントランスのあのテレビみたいな画面いらないよね
あんなのスマホで見れるしさ

[5953: 匿名さん]

>>5951 匿名さん
Twitterで流れてますよ

[5954: 匿名さん]

建設中のビジネスホテルの1階は、一般者利用可のカフェができるようです。キーズコーヒーだとか。コメダ以外のカフェができてうれしいですね。

[5955: 匿名さん]

コーヒーいらない。
定食屋さんがいい。
東雲食堂。

[5956: マンション検討中さん]

せやね、定食屋ええなあ

[5957: 匿名さん]

やよい軒があるじゃん

[5958: マンション検討中さん]

修繕積立金一律化の話がありましたが、ビーコンも一律化したらキャナルファーストと同じくらいになるのでしょうか？キャナルファーストのようにジムはないけれど、管理費はビーコンの方が高いので、修繕積立金も高くなる気がして。

[5959: 匿名さん]

キャナルファーストとビーコンって何気に雲泥の差があるよね。

[5960: 匿名さん]

>>5958 マンション検討中さん

長期修繕計画入手したら自分で計算できますよね？
クレヴィア豊洲の検討スレでクレクレする内容ではないですよね？

[5961: 匿名さん]

>>5958 マンション検討中さん
ビーコンもキャナルファーストも、修繕積立金にそこまで差が出るほど、共用設備に違いはないので、一律化したら同様な金額になるでしょうね。
ただ、一律化の対応が遅れているぶんビーコンの方がしわ寄せで、将来的には高くなるかもしれません。

[5962: 匿名さん]

>>5959 匿名さん
どちらが上ですか？一見ビーコンかとおもいましたが、床暖なし、駅遠、共用設備も少ないので。

[5963: マンション掲示板さん]

>>5962
最新のタワマンからするとどちらも微妙というのは間違いない。

免震装置と外観重視ならビーコン。
耐震だけど間取りや価格、管理重視ならキャナル

どちらも良いマンションだと思う。
こことは比べものにならない

[5964: 匿名さん]

事務所使用でもあんまり安くないですねぇ。
7月まで入居もできないし。
ホームページ更新されたら数字が変わるかなぁ。
楽しみぃ。

[5965: 匿名]

>>5954 匿名さん
カフェと何軒かレストランも入るようですね。美味しい店が出来るといいですね。

[5966: 匿名さん]

ビジホに何軒もレストランが入るの？
なんか怪しげな情報だな。

[5967: 匿名さん]

タワーは廃墟になるから、買っちゃダメだよ。

[5968: 匿名さん]

基本的に、このスレで
『ようですね。』
という書き方の情報は
信じちゃいけない。

[5969: 匿名さん]

晴海が一気に500万下げてきたらしいよ。3L5800万〜だって。

[5970: 匿名さん]

品川新築タワマンが激安
すみふ有明が予想に反して激安
三井晴海が予定価格下げて来て激安

ここのポジが言っていたことと真逆の現実ですね(笑)

[5971: マンション検討中さん]

新築マンション検討中ですが、上の三つはそもそもエリアが違うので、こことの比較対象にならないんですよね。
晴海はともかく、品川シーサイド、有明は勤務地が合わないと微妙じゃないですか？りんかい線は不便そうだし。

[5972: 匿名さん]

ここが豊洲で買える最後の激安新築物件であることは間違いない

[5973: 通りがかりさん]

ここが激安だ他が激安だの不毛な無限ループもういい（笑）

[5974: 匿名さん]

結果が全て。
相変わらず先着順6戸のまま。

[5975: 匿名さん]

基本的に、このスレで
『間違いない』
という書き方の情報は
間違ってる。

[5976: 通りがかりさん]

>>>>5971 マンション検討中さん
たしかに品川と有明は交通が不便。りんかい線は本数少ないし、青物横丁はそもそも湾岸エリアと雰囲気全然違うし。
東雲エリアは、有楽町線もりんかい線もバスも使える圧倒的利便性。

[5977: 匿名さん]

>>5966
あそこの敷地、そんな大きくないよね
ビジネスホテルのエントランスの他には小さめの喫茶店１つ入ったら終わりみたいな大きさだと思うのだけど…

[5978: 通りがかりさん]

豊洲最寄りの新築に住むならこの価格出さなきゃいけないってことだな。その予算がなければ青物横丁へ。

[5979: マンション検討中さん]

>>5967 匿名さん
タワーが廃墟になるっていうのはどうゆう理屈ですか？

[5980: マンション検討中さん]

>>5977 匿名さん
豊洲東雲で遅くまでやってるカフェ、コメダかマックくらいだから、0時まで営業に期待！