クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5428: 匿名さん]

>>5427
維持費を考えるとそもそもタワマンにコスパ求めるのもどうかと思うけど・・・
築10年弱で新築プレミアムも剥がれて適切な？中古相場という意味では、
がっつり新築価格のここよりコスパいいとも言えるけどね

派手さはないけど免震自走式等ツボを押さえたしっかりしたマンションだし、
修繕費用や維持管理費等に納得できればビーコンのが満足感は高いと思う

コスパというか資産性重視で且つ中古に抵抗がなければ同価格帯豊洲5分の長谷工系でもいいし、
もう10パー無理できるなら再開発エリアの住不ツインなんかは個人的にお勧めかなぁ
レインズみてると平米70～80万の成約もそこそこあるし駅近なのに何でだろ？
テルっちゃった影響ってこともないと思うんだけどなぁ・・・

[5429: 匿名さん]

>>5427 マンション検討中さん
コスパが大事ならグランソシア辰巳の中古買いなよ。
コスパ重視をスーモで煽られて買っちゃった人がすぐ売ってくれるよ。やっぱコスパ、西友〜。

[5430: マンション検討中さん]

>>5427
狭めの3LDKだけど24階永久眺望だし、そのビーコンはオススメです。
このマンションは修繕費はかなり積み上がってる。将来的には増額されるだろうけどね
5428さんが仰られる通りあと500万出せるならスミフのツインやシンボルの2LDKが狙えるから、家族構成次第で決めると良いかと。

>>5428
ツインの成約が下がっているのはなんででしょう、耐震マンションなのが地味に効いているのかな

[5431: 住民板ユーザーさん3]

>>5430 マンション検討中さん

てると耐震。

[5432: 検討板ユーザーさん]

隣のビーシティと良く馴染んでますね。

[5433: 匿名さん]

ツインは遮熱フィルムが劣化してきているので、見た目がちょっとガッカリするのかな？
フィルム張替はそんなにお金かからないはずなのだけど…
立地は本当に良いし、てるった階以外はオススメかと。

ビーコンは自走式駐車場&その駐車場の使用率が95％超の状況が続いていて、駐車場使用料の半分程度が修繕会計に回っているので、将来の修繕費予測値も高くなっていないのが良いですね。
各階ゴミ置き場や免震仕様、天井高2.6mはタワーならではでしょう。

と言いつつ、今から自分が買うならtoyosu towerのお宝狙いかな。立地、免震、自走式駐車場、完全アウトフレーム、適正な修繕会計と弱点皆無かと。そのぶん、値上がり幅が一番大きくて普通のものだと手を出せないのが辛い。

クレヴィア豊洲？新築好きの東雲好きならどうぞ。

[5434: マンション検討中さん]

ビーコンの修繕積立金は、5年10年後いくらくらいになりますかね？管理費と合わせて4万円くらいでしょうか。

[5435: 匿名さん]

>>5434 マンション検討中さん

不動産会社に聞いて、過去の修繕積立金の最初の値上げ時の総会資料を取り寄せれば分かるはず。

[5436: マンション検討中さん]

>>5434
ビーコンは今の所上がる予定はないみたいだけど2回目の大規模修繕で一時的かつ多少だけど赤字になるっぽい。
いい加減なことも言えないけど将来的にも修繕費と管理費合わせて70平米なら3.5万で収まるんじゃない？
今出てる部屋はビーコンの中部屋でベランダが透明ガラスのタイプだね。
検討してるなら、内覧行くと良いかと。

まあ、自分も今そのビーコン買うなら500万足して豊洲ツインかシンボル、もしくは中層で角部屋を安く出るのを待つかな

[5437: 匿名さん]

>>5434
昔、ビーコンの総会資料を取り寄せたことがあるので確認してみたら
H26～H30：修繕費単価119円/㎡（70㎡で8,330円）
H31～H35：修繕費単価140円/㎡（70㎡で9,800円）
H36～H40：修繕費単価162円/㎡（70㎡で11,340円）
でH54年度（築34年目）までは賄える計算になっていた。

この値上げのペースだと30年目修繕の後は積立金が尽きてしまって
震災があったときに補修する費用が捻出できないので
もう少し値上げペースを高めた方が良いんじゃないかと個人的には思う。

あと、今の管理費単価が消費税8％計算なので、10％になると5円/㎡くらい管理費が上がる。

ただ、仮に修繕費単価が250円/㎡になっても、値上がった管理費込み、ネット代込みで月々36,000円程度なので、月額40,000円を超えることは当分はないでしょう。

[5439: 匿名さん]

皆さん、ここはクレヴィア豊洲のスレなのでクレヴィア豊洲の話をしてあげましょう…

[5441: 匿名さん]

ここの修繕は100円/㎡で、5年後10年後の値上げが幅は
わからないけど、この規模の平均は178万/㎡と言われている。
なので150円/㎡くらいまでは上げる事になるんじゃないかな。
新築は修繕基金の40万の維持費を一括で払うので、10年くらいは
むしろビーコンの方が安いという計算になる。
まあ、管理費も違うだろうけど、そこは共用施設も違うしね。

[5444: 匿名さん]

あと6戸で完売なのに、そんなに話題ある訳ねーだろ（笑）

[5445: 匿名さん]

あと数十戸の間違い

[5446: 匿名さん]

豊洲～東雲の中古マンションの勉強になるなぁ。みなさんよく調べてますね。駐車場収入の何パーを修繕費に入れてるとか、住んでないと分からない情報まで。

[5447: マンション検討中さん]

ここは豊洲や東雲のタワマン群と比べて明確な優位点がないからかなり厳しいよね、板マンだから間取りは良いけどさ。

せめて価格が安ければ買っても良かったんだがね。。2割は高いよなぁ

[5448: 匿名さん]

>>5446

中古を検討するときは総会資料を入手してもらいましょう。
予算と決算をみるだけで
収入が管理費口、修繕口にいくら入っているか
修繕積立金がいくら積み上がっているか
消費税upに対する余力があるのか
全部分かります。

[5449: 匿名]

今週末、現地見たら、すでに入居されているようで。がっかりだったのはベランダを越えて、タオルを干している光景を見てしまいました。感知組合が発足していないからですかね。

[5450: 匿名さん]

高級志向でもなさそうですし、ファミリー向けでもありますし、ダメですか？タオルとか干すの。落ちてくる可能性はあるかもしれないので、気を付けないといけないとは思うけど。ベランダの内側ならいいということなのかな。
太陽光が当たっているってことでもあるのだろうと想像します。生活が始まっているんだな～快適かな～

[5451: 匿名さん]

柵に干すのはどこのマンションもダメでしょうね。
キャナルコート内のタワーでもたまに高層階なのにベランダの柵に布団干してるのを見かけますよ。
落ちてこないかヒヤヒヤします。内側の物干し竿だったら問題ないかと。

[5452: 匿名さん]

>>5450 匿名さん

柵に干すことでしょう？
駄目に決まってるじゃん
どこの分譲マンションだってそうだよ
今どんな環境に住んでるの？

都営住宅だけは何も考えずにベランダの柵に布団だのを掛けているけれど…

[5453: 匿名さん]

せっかくの豊洲で始まるハイグレードレジデンス感が台無しですね。

[5454: eマンションさん]

うーむベロンとした布団は一気に高級感を失わせるからな
まだ販売しているんだしデベロッパーは早く注意しないと

[5455: 匿名さん]

デベロッパーが注意するなんてあり得ないでしょ。
注意できるのは管理組合のみ。

[5456: 匿名]

ちゃんと物干しに干しているお宅もあったのですが上層階なのにタオルがベロンと二枚も。一階では営業の人が来客の準備してました。なんだかとっても違和感ありました。割高なのに残念なマンション。

[5457: 匿名さん]

割高って、どのマンションと比較してるの？
もちろん、新築と比較してるんだよね？

[5458: 匿名さん]

先着順が永遠に6戸のままなのは割高なことの証ですね。
実物が出来てしまうと『豊洲の割に割安』と勘違いする人もほとんどいません。

[5459: マンション検討中さん]

>>5457
当然、豊洲や東雲の新築&中古でしょ。
目の前トヨペットの壁なら今より2割は下げないと。新築3LDKで5000切ればそこそこ売れるんじゃないかな

実物や立地はそこまで悪くない、トヨペットの壁が最大の要因だと思う

[5460: 匿名さん]

散々高くなると煽られていたすみふ有明も蓋を開けると坪270位からだから、
眺望の悪い低層に限ればここと大差なさそうです。
駅近＆タワー新築と比べてもここの割高感が際立ってきてます。

[5461: マンション比較中さん]

>>5427
中古でも良いなら、そのビーコン4980万の方がコスパ良いね。
売る時も、ここと比べるとそんなに値崩れしそうにないし。管理費積立金も高くない。

ビーコンはキャナルコートのマンションの中でもタイル張りで高級感があり、
女性受けすると思う。値段もお手頃だしね。

[5462: 匿名さん]

ビーコンは東雲で唯一値下がりしたマンション。
言い方変えると分譲時に割高だった。
その中古がお手頃というのは無理があるかと。

ビーコンとここは東雲では高値掴みの代表格です。

[5463: マンション検討中さん]

>>5462
分譲時に割高だったから今は適正な中古価格になっています。
当時は免震構造等は評価されませんでしたし。

[5464: 匿名さん]

>>5462

値下がりしているということは、まさにお手頃になったということでしょう。

クレヴィア豊洲も中古になれば2000万円くらい値下がりしてお手頃価格になると思うので、5年後が楽しみです。

[5465: 匿名]

ビーコン4980万見てきたけど、築9年でも結構劣化あったな。あと床暖房なし、タンクトイレ、建具は安っぽくて、部屋自体の仕様はクレヴィアの方がいいかも。
眺望と共用設備で資産価値は維持できんのかな。ここ二択だとして、売るつもりなく、住み心地重視ならクレヴィアでもいんじゃない。

[5466: 匿名さん]

5000万でギリギリな貧乏人にタワマンは、入ってから劣等感をずっと受け続けるぞ

[5467: マンション検討中さん]

>>5465
一応ここはハイグレードマンション()だからな。建具は流石に凝っているよ。
ただ、その辺りはスケルトンでやり直せばどうにでもなるからね。
しかし柱の食い込みとエコキュートのタンクはどうにもならない。

クレヴィアも建物の外観はタイル張りで高級感あるね。目の前トヨペットの白い壁が許せるかが全て。

資産価値の維持なら前も書いたが個人的にはもう少し出して豊洲ツインかシンボルを狙うかな

クレヴィアも大幅な割引あるなら考えても良いかと。

[5468: マンション検討中さん]

>>5465
念の為書いておくとビーコンの仕様は二重床、二重天井、複層ガラスの仕様、階高、外廊下の仕様、免震構造等あまり生活面で評価されないところのみが高い。
女性には評価されにくいところ。

ご家族と相談するのが宜しいかと。新築マンション住むのは気持ち良いのは確かです。

[5469: 匿名さん]

そこに1000万以上のお金をかける意味は
無いと思う。

[5470: 匿名さん]

床暖とフローリングは150万出せばお釣りが来るしトイレは工事費混込み25万円でロータンクやタンクレスに変えられるね。
壁紙全て張替え、バスルームとキッチンをクリーニング&光沢研磨しても200万円+αを用意しておけば新築に近い雰囲気に持っていけるかな。
床暖に拘らないなら50〜60万円程度で十分でしょうね。

[5471: 匿名さん]

>>5468 マンション検討中さん
暗い外廊下も女性には評価悪いようです。
できれば長く住みたいので、永住者がほぼいないタワマンはとりあえずやめようかと思います。

[5472: 匿名さん]

へぇ、ニュータウン的というか
団地の発想ですね。
でも、ここは永住向きというより
数年後には賃貸向きに変質する
と思うよ。

[5473: 匿名さん]

>>5471 匿名さん

永住用途で騒音や大気の汚い晴海通り沿いを買う人はいなさそうなので、他のエリアの板状物件を探すのが良さそうですね。

自分に合いそうなところが見つかると良いですね！

[5474: 匿名さん]

都内でそういう場所を探すのって難しくないですか？
海の近くならまだ風が通り抜けるからマシかななんて思ってました。

5470さんの費用の額が参考になりました。
でもやはり新築がいいという人もたくさんいるだろうなと思います。
ここはまだ残ってるようですが・・・

前回販売の分は売れたみたいですが、先着順はあいかわらず6戸なのですね。

[5475: 匿名さん]

今月はここまで2戸販売ですか。
1月が4戸、2月が1戸、3月が2戸でしたっけ。
4ヶ月弱で9戸かあ…

[5476: 匿名さん]

実際のところ、9戸も売れてないよ。
すみふ有明が激安で出てきたからここの割高感がより際立つ。

[5477: 匿名さん]

豊洲でも辰巳でも、大通りに面していない
板状マンションはいっぱいあるんじゃ。
まあ、公園エリアが隣接する環境なら、タワー
だね。