クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[361: 匿名さん]

>>360
なおのことすぐ借り手が見つかる物件かすぐに売れる物件かが重要ですね。ここは........I

[362: 匿名さん]

豊洲は人気だし、そんなに気にすることも無いのでは？

[363: 匿名さん]

豊洲だから心配なんでは？
東雲なのに豊洲のバブル価格でのご購入。

[364: 匿名さん]

豊洲は坪単価400超えだぞ。
普通に安いじゃん。

[365: 匿名さん]

いい物件だと思うけどね。
買えない人が色々言いたいだけでしょ。

[366: 物件比較中さん]

まぁ、もっと良い物件が建つのではと先の事まで考え過ぎるとそれこそいつまでも買えませんし、
マンションの場合は待つと言っても最低数年というスパンですからね。
数年という期間はライフプランを決めていくうえで決して短いとは言えません。
ここは色々ネガティブ要素も指摘されてますし実際その通りの面もあるのですが、
今後豊洲と名の付く物件でここより安いものが出るとも思えませんし、
予算面で折り合っていて欲しいと思えば、それが買い時だと思いますがね。

[367: 物件比較中さん]

ところでどうでも良いですけど、伊藤忠って同じクレヴィアでも
価格帯やターゲット層によってギャグか？ってくらいwebサイトの印象を変えますよね　笑
ブランドによってある程度統一した方が良いように思うんですがね

[368: 匿名さん]

>>364
豊洲も400は超えていません。
今後は判りませんが、開発予定が多数ある豊洲の方が伸びはいいかもしれません。

[369: 投資家さん]

>>367
細かくブランド分けれるほど分譲してないからそれは仕方ないでしょ。２駅利用可の絶妙な立地は過小評価されてるきらいがあるね。

[370: 匿名さん]

スカイズは今坪350から320平均くらいまできてるよ。豊洲内ではやや独走の気配。

[371: 匿名さん]

>>365
どこが良いの？ネガは色々書いてるけどポジは具体的に書いてないなぁ。

[372: 匿名さん]

2線利用可、全戸南、全平置き駐車場、24時間イオン目の前、ツクリエなど他にはない長所は間違いなくある。値段も高いというが近辺の新築で一番安いのも事実。

[373: 匿名さん]

情報通りの坪290と仮定して・・・
例えば今の仕様で豊洲の三井と同じ立地ならまあ妥当というか売れたと思う
例えば今の立地で豊洲の三井と同じ仕様ならまあ妥当というか売れたと思う
どっちも満たしてないんだから「相対的に」高い
10パーぐらい調整して260前後なら今の新築相場なら十分買い
ただ仮に調整があったとしても周辺タワマンやブランズの中古相場をみる限り、
買った瞬間1割損ってのは大袈裟ではなく当たり前のことと思ってたほうがいいかも・・・
そこまでしても新築が欲しけりゃ他に選択肢が少ないのも事実
イオンが近いってのも生活していく上では凄く便利だろうしね

[374: 匿名さん]

>>372
2駅10分以上、南向きだが日陰疑惑、眺望は高層階でないと望めない、駅遠物件の駐車場不足、イオン目の前だが晴海通りを挟む為歩道橋を渡るかかなり遠回りする必要あり、再三再四販売延期したため1期販売住戸しか選べないツクリエ、人工大理石や玄関前モニター無しインターフォン等コストダウンした設備、東雲最高値いいとこいっぱいあるね。

[375: 匿名さん]

>>372
現地見たことある？
周辺歩いたことある？

2線利用可
全戸南向き
は事実は事実だけど、結構強引な感じだよ。

374が言っていることが正解。
私だったら今の値段では割高感が拭えずに買えない。

営業さんかな？

[376: 匿名さん]

結局は
>>373
の言うとおり、割高に尽きると思う。そう思って手を引いた人はたくさんいると思うな。

[377: 匿名さん]

地元の人は昔の相場を知っているから、あの時買っておけば良かったって思って買えない人になっちゃうけど、、、今の不動産市況で都心までのアクセスの良い物件で坪280はかなりお買い得。
特に年齢的に40以上とかだと待った無しかなぁ〜って思う
私見ではありますが、例えばビーコンの中古の5500万だとクレヴィアの方が手数料諸費用優遇金利リノベーション代考えると、、、築10年近いタワーはイマイチ住む気になれない。

[378: 匿名さん]

>>377
豊洲14分（辰巳11分）のブランズ東雲の中古が成約ベースで200前半なのはどうお考えで？
リノベ云々の前にそもそもここはタワマンと比較していい物件じゃないでしょ・・・

本来、豊洲や周辺の長谷工系がライバルのはずなのに、
豊洲や周辺の財閥系タワマンを基準にしたかのような値段設定・・・
割高と酷評されるのも当たり前だよね

[379: 匿名さん]

>>378
すみません。土地の位が高いエリアで散々検討してきて高くて買えないからエリア変えした者です
何て安く3LDK買えちゃうんだろうって、、、笑

[380: 匿名さん]

>>379
そうでしたか、こちらこそ失礼いたしました
千葉埼玉でも利便性の高い駅近物件は坪300に迫るものも珍しくない時代だし、
都心との比較や都心までの距離を考えると格安かもしれませんね

[381: 匿名さん]

>>370
割高感だからね、今の流れのポイントとなっているのは。
金額の絶対値じゃないから。

[382: 匿名さん]

湾岸エリアのメリットの本質は何かを考えると、
やはり運河をとりまく公園に隣接したマンションで
あることが大きなポイントじゃないかな。
当然、個々の物件においては方角とか眺望とかは
ありますけど。
湾岸マンションの周辺環境の広々とした公園空間。
この良さはほんとに感じる。
全てが築年数を重ねた後、マンションの評価は
そこが重要なポイントになると思う。表面的な設備
なんて、中古ではどうでもいい話し。
まあ、管理面の評価は別にあるのが前提ではある。
ここは、それらのマンションと値段では比較
しつつ、そのメリットが無いんだよ。
そこが、ここは周辺と比べて高値なので再考した方が
いいとする根拠です。

[383: 匿名さん]

ポジ頑張れ～！

[384: 匿名さん]

イイんじゃないですか。
どんなにネガっても買う人は買うし、この掲示板見て購入決断する人なんていないからさ〜

[385: 匿名さん]

豊洲のタワマンは立地も仕様も明らかに上だけど東雲のタワマンなら仕様も低いので、こっちで良いかなって思う。

[386: 匿名さん]

スカイズは豊洲でも立地悪いです。

[387: 匿名さん]

スカイズは運河エリアの広々感、開放感は豊洲一の立地だよ。

[388: 匿名さん]

この程度の価格で割高に感じるなら、千葉に行くしか無いのでは？
千葉は激安だよ。

[389: 匿名さん]

頑張って収入上げるしか無いと思うよ。
収入多くなれば割高に感じてた物件も割安に感じるものさ。
欲しい物件が買えるように頑張りましょう。

[390: 匿名さん]

千葉に行くぐらいなら、1000万～2000万安い中古がおすすめ。

[391: 匿名さん]

千葉？板状マンションならお隣の辰巳でも。

[392: 匿名さん]

1000万円だと、ワンルームか、急耐震基準のぼろ物件だよね。
それなら千葉がオススメかな。

[393: 匿名さん]

割安なのが良いなら千葉がオススメ。
100平米で2LDK、内廊下にしても安い。

[394: 匿名さん]

>393
柏の葉とかだと、ここの価格で
ペントハウス買えますか？

[395: 匿名さん]

佐倉市が安い。
柏より割安。

[396: 匿名さん]

別に割安を望んでる訳では無く、割高が問題なんでしょ。

[397: 匿名さん]

>396
価格が重要です。
ここなら予算内。
同価格でここより良いところある?

[398: 匿名さん]

良いとこ無いけど、悪いとこも無いね。
比較するものが無い。それが問題。
そんな時期の新築に手を付けるべきじゃない。
デベ筋書の割高をつかまないための鉄則。
今の東雲というエリアが気に入っているのであれば
比較対象がいっぱいある中古を選ぶのがおすすめ。

[399: 匿名さん]

中古は検討外です。
やっぱりここしかないよね。

[400: 匿名さん]

まあ、個人のご都合はどうでもいいんだけど、
ここを買う資力があるのであれば、
今は中古にして、次のステップで新築を考えた方がいいと思うなぁ。
晴海通りの西側は、倉庫などの多く、これからいろいろと再開発で
きる土地もいっぱいあるし。
そして、その先には有明ガーデンシティなどもあるしね。

[401: 匿名さん]

買い換えるなんて無駄じゃん。
待てば安くなるなんて保障もないし。
今、金利安いし。

[402: 匿名さん]

待てば安くなる、待っても同じ、待ったら高くなる
その、どの展開であろうが、中古がおすすめ。
金利は中古購入でも同じでしょ

[403: 匿名さん]

>買い換えるなんて無駄じゃん。

買い替えろとは言ってない。
買い替える事ができる資力を確保しておくのが大事という事。
中古だって、住んでみて結果として永住できるなら、
それはそれで素晴らしい事でしょ、

[404: 匿名さん]

最近ネガが無理やりこじつけがまし過ぎて･･･ここに決められちゃまずいことでもあるんですかね。。
ここで何を書かれようと買うものは買います。

[405: 匿名さん]

>403
何言ってるのかよくわからない。
結局、自分の東雲の中古物件売りたいってこと？

[406: 匿名さん]

>>405
ホント、よく分かりませんね。
中古が売れなくて無理やりそっちに視線を向けようと必死な感じがします。

[407: 匿名さん]

>>404
うーん、ポジの方がこじつけがましいというか、買います！、理由は言わないけど！みたいな書き込みが多いような・・・

最近のネガは買っても出口戦略的にきびしい物件だよ、理由はこうだよ、だから割高だよ、と言われてるだけじゃないですか？

そう考えられた方が多いから要望書集まらずに販売時期の延期が何度もあったのかな、と・・・

[408: 匿名さん]

>>407
あとポジの方は、ネガられると他の物件をネガって話を替えてしまって、ここをネガられた内容に対してポジって返すことがほとんどないような・・・

[409: 匿名さん]

欲しい人だけ買えば良いのでは？
正直、100戸くらいしか無いのだし、欲しい人だけで良いんじゃ無いかな。

[410: 匿名さん]

>>396
割安に買いたいなら千葉に行けば割安物件だらけだよ。

[411: 買い換え検討中]

＞409
＞410
過去レスからずっといる、「欲しい人だけ買えば良い」、「割安に買いたいなら千葉に行け」
何かヤケクソの営業にしか思えません・・。

[412: 匿名さん]

東雲タワーの中古売れなくて困っている仲介の営業さんですかね〜〜笑

[413: 匿名さん]

レスの流れと売れ行きってあまり関係ないみたいですから、実際の売れ行きがどうなのか楽しみなところであります。
戸数もほどほどでなので、意外に売れちゃうのではないかと思ったりもします。
狭くてもちょっと割高でも、納得して選ぶ人ってけっこういるのではないかと思われます。

[414: 匿名さん]

>>412
もし、東雲の中古が売れなくなっているなら、
ますます新築を買うリスクが高まっているという事だよ。
そこんところ、よく考えて書いた方がいい。

[415: 匿名さん]

元々豊洲よりも東雲の方がお洒落な感じだったけど、豊洲にシエルタワーが出来たぐらいから豊洲の開発が伸びてすっかり差をつけられてしまった。
豊洲は業務、商業、大学などのバランス良い開発がされたが、東雲は住宅が一気に開発されたから街の高齢化が心配です。
イオンがあるのは有難い。

[416: 匿名さん]

マンションは一定数、住民が入れ替わっていくのが理想だと思う。
タワーマンションは比較的幅の広い世代が入居し
ているイメージがあるけど、100世帯くらいのマンション
はどうなんでしょう。
同じ世代ばかりというのは良い面もあるけど、長い目で
見ると問題を抱えるからね。
まあ、都心に近いという利便性があるので、街全体の
高齢化は無いとは思うが、中古市場の活性化は、
その目的でも重要だと思うね。

[417: 匿名さん]

タワーマンションの方が価格格差があり貧富の差やカースト的な面もあり管理含め大変そうなイメージ、あとタワーは投資目的で賃貸も多いから住んでる人の質の問題もある。民泊も含めてね

[418: 匿名さん]

>>414
あまりにも東雲のタワー推しなので仲介営業かと
思っただけです。

[419: 匿名さん]

>>418

新築が一つしか無い以上、中古もおすすめですよと。別にタワー云々はありません。

仲介と言えば、湾岸中古マンションナビというのがありますが、今週の成約報告ではこんな感じ。
スカイズも300万を切る事もあるようです。

ＳＫＹＺ　ＴＯＷＥＲ＆ＧＡRＤＥＮ 20階、80㎡台、3LDK　7,100万円(＠292.5万円/坪）
アップルタワー東京キャナルコート　20階、90㎡台、3LDK　5,100万円(＠181.0万円/坪）
ブランズ東雲　9階、60㎡台、2LDK 4,450万円(＠227.9万円/坪）
ブランズ東雲 15階、60㎡台、2SLDK 4,750万円(＠232.2万円/坪）
ザ湾岸タワーレックスガーデン　17階、40㎡台、1LDK　3,480万円(＠245.2万円/坪）

ブランズ東雲もがんばってる感じですね。


ところで、今、公式HPを見たらクレヴィア豊洲の値段も確定したようですね。まあ、7400万の文字が
消えて4LDKも6400万からになっていた。
まあ、まだ高いとは思うが、ネガる程では無くなった印象です。

[420: 匿名さん]

微妙ですね

[421: 物件比較中さん]

ほんとだ、ホームページみましたが、安くなりました？低層階でしょうが、3ldkで坪260万代からみたいですね。その値段だったら検討の俎上にあがりますね。
坪220万代で買えるキャナルのタワマンより15%増な価格をどう評価するか、悩ましい。

[422: 匿名さん]

アップルやキャナルフーズだったら私もブランズの方がいいね。あのふたつは坪180でもいらん。実際中古の成約単価もそうなってるようだし。
その上で更にブランズ中古が230なら、新築270の方がいいって人がいても不思議じゃないですね。

[423: 匿名さん]

中古は検討外です。
愛着わかない。
新築でここの代替物件ありますか？

[424: 匿名さん]

>>423
PHTまで予算あげるかどうかですよね、
または、クレヴィア豊洲が 築5年で10%くらい下がる可能性があるとすると、同じ広さでルミレイス豊洲に5年くらい高い家賃払っても負担額は変わらないと思うので、様子見るのもありかと思います。

でも5年後の購入に備えて賃貸住むのも阿呆らしいので高いかもしれないけどクレヴィア豊洲でも良いかと思ったりして、逡巡してばっかりです。

[425: 匿名さん]

タワーの中古は危険がいっぱい。気を付けて。

[426: 匿名さん]

>>425
大丈夫、中古タワマンには興味無いから。
新築がいい。

[427: 物件比較中さん]

>>424
初めからここの中古狙いなんですか？

[428: 匿名さん]

でも、90平米以上のマンションが欲しければ
中古しかないよなぁ。
坪単価で見ると50平米くらいが高く、90平米
を越えると安くなっていく傾向があるので、
広い部屋が欲しいならお得感はあるかも。

[429: 匿名さん]

それ、一番危険な選択肢。
90平米欲しいなら千葉に行くのが一番安心。

[430: 匿名さん]

千葉は対象外です。
90平米超で他の選択肢がありますか。
と、
口マネしてみる。

[431: 匿名さん]

中古タワー選んだら、将来地獄やで。

[432: 匿名さん]

そんないい方したら、

低層板状の前面壁面マンションなんて選んだら
将来どころか数年後で地獄やで。

と反撃されるだけだよ。

[433: 匿名さん]

>>431
買えないからってそんなにずっとひがまなくても・・・

[434: 匿名さん]

タワーは新築で買って10年以内に売るもんだよ。
築10年のタワー買ったら地獄しかない。

[435: 匿名さん]

別のいい方をすれば、
管理がしっかりしているタワーマンションは
10年たってもよく売れるという事じゃない。

[436: 匿名さん]

>>435
管理費修繕積立金も高いけどね。

[437: 匿名さん]

そんなに違うかな。
10年中古にこだわっているようなのでキャナルコートで一番古参の
Wコンを例に比較すると

クレヴィア豊洲　56.37㎡ 管理費9200円　修繕5600円
Wコン　58.7㎡　管理費11200円　修繕8720円

もし駐車場が必要なら
クレビア豊洲が23000円からに対し、Wコンは機械式ではあるが10000円から。
一挙に維持費は逆転する。

[438: 匿名さん]

機械式は修繕費が掛かるよ。しかも莫大な価格。
タワーは、修繕費が爆発的に増える可能性があるので、中古はオススメできない。

[439: 匿名さん]

ちょっと的外れですよ。
自走式駐車場も共存し、駐車場利用者の増減でパレットの稼働調整できるような
大規模タワーマンションではあり得ん事なんですよ。
キャナルコート内のタワーマンションは、自走式駐車場を共存、あるいは
全て自走式駐車場なんで、ガレージ式の個々の事情のある所もあるようですが、
概して、修繕費が爆発的に増えるなんて事はあり得ません。
逆に修繕積立金のプラスに貢献しています。

ただですよ、ここからは個人的見解ですが、
オールエレベータ方式の機械式駐車場を有すパークタワー東雲に関しては、その見識。
大いに的当たりと思います。

[440: 匿名さん]

初回売り出しが三割ぐらいみたいですな
意外と検討している気がします

[441: 匿名さん]

>>440
意外です！
もっと集まっていないものかと。

イオン入口でキャンペーン張ってましたけど、賃貸からの集客を狙ってるんでしょうか。

[442: 匿名さん]

この戸数で3割はヤバイですな。。

[443: 匿名さん]

売り急ぐ理由もないし一期3割りなら上々かと。

[444: 匿名さん]

3割って40戸ぐらいですかね
逆にそんなに希望者がいるのかって感想です

[445: 匿名さん]

>>444
これだけ安ければいるでしょう。今後、値下げはないが値上げはありうるし、買うなら一期でサクッと買うべきでしょう。

[446: 匿名さん]

パークホームズ豊洲は、一期よりかなり価格値上がりしましたから、先に延ばすと市況の変化でここも値上がりもあるかもね。

[447: 匿名さん]

値上げをするかもね。
で購入希望者を誘っても
もう、そんな手には
誰も踊らされないと

思うな。

[448: 匿名さん]

>>446
PHTは上げてないよ全体で言えばちょい値下げだけどね。ただ市況はわからないから値上げあっても驚かない。

[449: 匿名さん]

>>448
2期で上げ下げ調整、3期は上げのみだったはず。

[450: 匿名さん]

>>448
PHT一期の時より希望タイプの価格300万位上がってました。

[451: 匿名さん]

第二期で半分売り切れるかですね

[452: 匿名さん]

ライバルも居ないし、竣工までゆっくり売るパターンじゃないかな？

[453: 匿名さん]

ライバルがいた方が、購入者にとっても
適正価格の納得感を得られるから、実は
売りやすいんだけどね。
ここは周辺中古相場と比べて明らかに
新築プレミアム分を越える値付けなので、
最終的に様子見となる検討者が多いと思う。

[454: 匿名さん]

この物件って何でこんなに価格安いんですか？

[455: 匿名さん]

モデルルームに行けばいいのに。
営業に聞けばいいんじゃない。

[456: 匿名さん]

>>454
なんでそんなに安いんでしょう。

売れないからかなぁ？

それとも販売価格は高いけど、他が高いの？
誰かが、管理費や修繕積立金などが高いとか言ってましたが、
ここはそんなに高めかな。

そうなると、ちょっと考えてしまいます。

[457: 匿名さん]

駅からの距離だと思いますよ。
そりゃ駅近と比べたら、割安になるもんでは？

[458: 匿名さん]

ここが安い？

例えば車を買おうとして　レクサスLSが1,500万で売ってて

かたやトヨタのｂBが1,000万で売り出してたら　500万も安く売ってると感じますか

[459: 匿名さん]

>>456
まだ販売してないですよ。

検討してないのによく言うね笑笑笑

[460: 匿名さん]

>>458
では東京駅から5キロ圏内の都心エリアで3LDK
5000万前半で購入できるマンション教えて？