クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: 匿名さん]

>>279
ビーコンけっこう人気あるよ。
タワーの中では、アップルが一番人気無い。

[282: 匿名さん]

>>279
人気がないのじゃなくて、単に東雲の相場がその程度ということかと思います。
プラウドやPTSも5年経って築浅と言えなくなったらそれくらいの坪単価に収斂されるのでは。

あと、ビーコンはリーマン前の土地価格高騰期に用地仕入れをしているので坪260の割にコストカットも多いです。
・床暖房なし（！）
・トイレはタンク付き
・可動ルーバーではなくてただのアルミ縦格子
・柱はリビング側もインフレーム、サッシ高は2050mmしかない（3,350mmの階高を全く活かしていない）

同じプチバブル期の分譲にもかかわらず、コストをけちらず立地も良いTOYOSU TOWERが今でも値下がりどころか値上がりしていることを考えると、色々参考になりますね。
（言い換えれば、今中古でビーコンを買うとお得だと思います。新築プレミアムが剥がれて相応の価格になっているので）

PHTとクレヴィアとの関係は、８年前のToTとBTRの関係と凄く似ていると思います。

[283: 匿名さん]

もう成熟期だろうから、今からは値段が上がるだけでは？
もう、安くなる要素ゼロでしょ。

[284: 匿名さん]

>282
値下がりしてる物件は、結局、安物買いの銭失いになる気がする。
古いけどダブルコンフォートのほうが、安かったのに仕様良いよね？？
欲しいとは思わないけど。

[285: 匿名さん]

ダブコンは古すぎるような。。。古いタワーは家庭崩壊の元になるよ。タワーは新築から10年で売却するもの。

[286: 匿名さん]

282です。フォローですが、ビーコンは実需で考えると以下のように良いところも沢山あります。念のため。

・大成建設の免震工法ハイブリッドTASSが活躍し、東日本大震災でも被害はほぼ皆無。
・大震災での被害が殆どなかったので修繕費もかかっておらず、修繕積立金も7億円以上積み上がっている。
・更に、駐車場の大半が自走式駐車場（一部機械式もあり）で、将来の修繕費もそれ程大きくない。駐車場料金が比較的高めなこともあって、今の修繕費単価を殆ど上げることなく30年長期修繕計画ができる試算がされている。
・廊下だけでなくトイレや洗面所も天井高2,300mm取れている。
・しょっちゅうドラマのロケしているので芸能人によく会える。

クレヴィアも（付置率わずか30％ですが）平置き駐車場は強みですね。

[287: 匿名さん]

でもその古くて安かったダブコンが東雲のタワマンの中で一番仕様が良い気がする。
新しいものほど、建設費高騰で、高いのに仕様も低い。

[288: 匿名さん]

古すぎて、今から買うならダブコンはお勧めできない。10年前にタイムスリップできるならオススメできる。

今から買うならパークタワー一択だと思うよ。
古いタワーはリスク高すぎる。身の丈にあった選択した方が良いかと。

[289: 匿名さん]

ビーコンは免震だし、今買うならオススメしても良い。スタイリッシュさも気にいる人多いんじゃ無いかな。

[290: 匿名さん]

パークタワーって部屋数の割に敷地狭くて窮屈な感じがする。
幹線道路に面していて、うるさそうだし。

[291: 匿名さん]

ビーコンって長谷工でしたっけ？

[292: 匿名さん]

30年くらい前のバブル期の物件が一番人気仕様が良かった。もう、流石に買うには古すぎるけど。。。

[293: 匿名さん]

>>291
長谷工にはタワーは作れない。
大成だったはず。長谷工は販売だけ。

[294: 匿名さん]

結構、ビーコンも人気あるんだな。
中古でも見に行ってみるか

[295: 匿名さん]

ここ買える予算あるなら、豊洲3丁目の豊洲タワー又はシンボルの中古買ったほうが、
満足感高い気がする。便利で仕様も豪華。何より落ち着いた環境が良い。

[296: 匿名さん]

タワーは財閥系。
野村、東急ならまだ許せるかな。

[297: 匿名さん]

今モデルルーム行ったら営業はDHLの件も説明してくれますか。
なんて説明されるんでしょうね。

[298: 匿名さん]

>286
>修繕積立金も7億円以上

私はWコン住民ではありませんが、現在、Wコンだって修繕積立金は30億くらい
まで積み上がってるよ。
Wコンは２棟であるけど、年数で考えてもビーコンで７億は当たり前の額。
特に免震構造が貢献してるとは思わないね。

[299: 匿名さん]

>>298
282です。
Wコンも修繕積立金優秀ですよね。
制震だしTO-SSD工法で基礎にものすごいコストかけてるし、あの時期の竣工ながらしっかりペアガラス採用しているし（その後に建てたアップルやキャナルファーストは単板ガラスで結露しまくり）、良い物件だと思います。

[300: 匿名さん]

>>294
分譲価格
ベーコン＞野村＞三井

中古価格及び人気
三井＞野村＞ベーコン

ガチでベーコンの中古狙いなら、思いっ切り指値していいと思う
ダブコンはランドマークに成り得た存在だと思うけど、
キャナル構想も所詮はお役人の発想だったんだろうなぁ・・・

[301: 匿名さん]

指値は嫌われたらおしまいだから怖いよね、

[302: 匿名さん]

マンションを売った経験あるけど、指値なんて普通だよ。
売買では当たり前の事なんで嫌うなんて事は無いよ。

[303: 匿名さん]

相手次第。
嫌われたら話も聞いてくれなくなるよ。
他の人に売れば良いのだもの。

[304: 匿名さん]

そもそも、そんな調整は仲介屋のする仕事だよ。
買手が気分を害すレベルの指値なんて
そもそも仲介屋さんレベルで断られる。

[305: 周辺住民さん]

ビーコンとアップル嫁と見に行ったが、
アップルは嫌でビーコンが良いと言われた。センスがまるで違うらしい。
俺から見れば何が違うの？なのだか、、

[306: 匿名さん]

>>293
長谷工はタワーは滅多に作らないだけで、一応タワーも作ってはいる。

>>300
三井と野村は築年数の浅さだろうね。
キャナルコート内タワーの外観だと野村が一番イケてない気がするし。

[307: 匿名さん]

なんか盛り上がってますけどクレヴィア豊洲はどこへいってしまったのかしら・・・
もうすでに販売されているマンションだと思ったら来月からの販売なのですね。
133邸という微妙な戸数なので何期かに分けて販売になるのか一度に販売してしまうのか
気になるところです。
いずれにしてもゆっくり考えている余裕はなさそうに思えます。

[308: 匿名さん]

まあ、おきまりの指摘なんだけど、

三井はキャナルコートでは無い。

駐車場がオール立体の三井は

キャナルコートのガイドラインを守る必要が無いから実現したもの。

[309: 匿名さん]

>>305
アップルは吹きつけ塗装だけどビーコンは外から目に見えるところは基本的にタイル貼りだから、その辺とか？

>>307
焦って考えてしまうのが一番駄目だと思いますよ。
そもそも販売も12月開始予定から3月中旬開始予定まで何度も販売開始時期を延期してきているので、ゆっくりしてても売り切れることはなさそうです。

東雲エリアだけで中古が50件近く売りに出ているので、
何があってもデベロッパーのカモになっても数千万円損してでも良いから中古だけは嫌、という人でなければ、
売りに出ている物件を一通りみて、各物件の総会資料（管理費と修繕積立金の予算執行状況、積み立て状況）を確認して、マンションがどのように管理されているのか、実際にどのようにお金が使われているのか、大規模修繕にどのように対応する予定なのかを勉強しながら（ここで定期的に現れるタワマン破産君が言ってることが本当に正しいかどうかも分かります）、自分にとっての最適解を探すのが良いと思います。

[310: 匿名さん]

販売まであと1ヶ月切りましたね。っていうかもう延長はないのかな？
何戸出してくるのでしょう。そろそろそういう話もモデルルームでは
出されているのではないかしら？と思うのですが…
最初はどーんとたくさん出してくるのかな。
勢いというものがありますものね。

[311: 匿名さん]

>>310
延長延長で更に値段も下げて半分以上の70戸一期で売れなければ大失敗ですね。買う側にしたらツクリエに拘らなければゆっくり待ちましょう。商社系は見切りが早いので安くなりますよ。武蔵小杉のリエトコートなんか値引きしても売れなくて住友不動産に残りを一括で売却。最後は住友不動産が大儲けした例もありますからね。商社系は資金効率優先なので不人気物件は美味しいです。

[312: 匿名さん]

>>311
たしかに。
価格が安いならともかく、ここまで販売を引っ張っている以上、価格含め、需要がない、あるいは競合比劣後しているわけですから、まあ、ゆっくり待って様子見てからでも希望の部屋が買えそうな気がします。

[313: 匿名さん]

>>309
物件選びに総会資料とまではすごいですね。
なかなかそこまでする人は少ないでしょう。
本来的には、修繕積立金の残高や
未払金の総額なんかは、宅地建物取引業者
の把握すべき事項であって、適切な説明がなされる
べきとは思います。
その辺をしっかり客観的に評価する指標があれば
湾岸マンションの物件選びも変わってくると
思いますが、今のところ、表面的なところだけで
議論されている気がします。

[314: 匿名さん]

>>313さん
修繕費の増額が既に総会決定されている物件だと重説で仲介不動産屋が説明してくれますが（アップルは確か4月の値上げが決まってたはず）、まだ総会決議はされていないけど修繕費を増額しないと廃墟マンションまっしぐら、な物件かどうかは重説では分からないので、自分で直近の総会資料で確認しないと分かりません。（入居した翌々年に修繕費３倍とかになったりしたら悲惨ですよね。あるいは修繕積立金が尽きて朽ちていったり）

あと、複数の物件の総会資料を取り寄せると、その物件の管理組合がどれだけ活動的か、それとも管理会社のカモになっているかも見えてくると思います。

マンションは管理を買え、と言いますが、新築と違い管理を実際に確認できることは中古マンションにしかない強みなので、確認しない手はないと思うのですが…

[315: 匿名さん]

100戸しかないので、売り始めたらあっという間に無くなるかもね。
今はパークホームズの完売待ちでしょうな。

[316: 匿名さん]

>>314
いやぁ。おっしゃる通りでしょ。
なかなか、そういった見識のある方は少ない。
個人的には、そういった評価を比較できる
数値を、客観的に示す努力を不動産屋も持って
欲しいと思ってます。
湾岸のマンションに特化した業者もある訳で、
管理面を正しく評価して情報提供するサービス
もあってもいいと思います。

[317: 匿名さん]

なるほど、中古は中古なりに良い面もあるのですね。

ところで、こちらの販売時期が延期になった理由って何だったのですか？
入居予定まではまだ一年あるので、あまり影響はないのだろうと思いますが、
検討者の動きは短期間で変わってしまいそうな気もします。
一年あるとしても、TSUKURIEを希望する場合は、期限が短いかもしれないですね。

間取りにおおよその価格が出ていて、とても参考になりました。

[318: 匿名さん]

少なくともタワーの中古は買っちゃダメ。
家庭崩壊に繋がります。修繕費が暴騰したら逃げられませんよ。

[320: 匿名さん]

販売が近づくとネガ合戦が凄くてオモロイね！

もっと頑張れ〜笑

[321: 匿名さん]

>>317
延期理由のほとんどはネガティブだよｗ
ここも２回ほど金額を下に調整してるし、票集めに苦戦してんじゃないの？

こうなると様子見決め込む人も少なくないと思うけど、
どこかのタイミングで需給が一致すると一気に無くなる可能性も無きにしも非ずだから、
本気で欲しけりゃ情報収集（ＭＲ詣で）だけはしといたほうがいい

[322: 匿名さん]

票集めに苦戦して値下げ、人気がないから抽選なしで買えるなら、買うのを決めた側にとってはいいことだらけw

[323: 匿名さん]

その通り。
購入者の味方はネガだね。
周辺と比較して1000万から2000万も高い物件だから
仕方ないよ。

[324: 匿名さん]

>>320
販売が近づくと。ってここ３ヶ月間ずっと「販売開始直前」
のままですよ(笑)
何故か開始時期が近づくと開始時期が延期されますが…

[327: 匿名さん]

販売の日程もう出てるよ。
知らなさ過ぎて面白い。
日当たり最近見たけど良さそうだったけどね。

ま、買う買わないは好き好き。
たくさんネガっても買う人は買うよね。
上にもあったように購入者にとってはいいことだらけ、たくさんネガって抽選なしでお願いしたい。

[328: 匿名さん]

買うも買わないも自己責任。あんまり売れないと途中で更に値下げやオプションサービスされてがっかりするかな。

[329: 匿名さん]

>>327
日程出ては延期を繰り返してるからいつ販売するか事実上未定だけど…
初回売り出し時期を3回も訂正した物件を見たのはどこ以来だったか…

[330: 匿名さん]

日程はもう紙でもらったよ。
今まで口頭だけだったから、今回は本当じゃ？