クレヴィア豊洲 その4

[匿名さん]

クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590562

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

>>197
最近の免震はゴム交換なんて不要な鉛ダンパーが主流ですよ？縦揺れに弱いとか風邪が吹くと揺れるとか、10年前の免震の欠点を未だに言う人がいて驚きます。

[202: 匿名さん]

ゴム交換はいらないけど、鉛交換が必要になるんじゃないの？
建替まで製品保証、まあ、免責事項はあるにしても
通常使用で建替まで保証があれば、免震にしてもいいん
だけど、そんな製品あるのかな？

[203: 匿名さん]

http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/

A
積層ゴムの寿命は、加熱促進劣化試験では60～80年は大丈夫です。
また、オーストラリアでは約100年前に橋に設置されたゴム支承が現在も使用中で、まったく問題がないという実例があります。

[204: 匿名さん]

湾岸の耐震マンションに住んでますが、3.11も含め全く問題なかったので、無駄な共有施設もなく管理費修繕積立金が安く済む方が自分にはメリットです。

でも色々とお調べ頂きありがとうございました。

[205: 匿名さん]

>>202
保証は無茶だけど、いまの免震装置はゴム製で最低60年になってる。よほどひどい大地震で破損しない限り長期修繕での交換は不要だよ。
現に東日本大震災でも免震装置を交換したケースはなくて、エキスパンジョイントが3割の物件で破損したという調査結果がでてるだけ。すべての建物で建物自体の破損が免れたとお墨付きを得てる。エキスパンジョイントの破損も問題だけど、免震装置の破損にくらべて修繕は簡単だし大した費用にならない。

[206: 匿名さん]

そんなふうに考えてみるとすごい技術なんだなと思います。
修繕費もそれほどかからないなら、助かります。
建物としてはあまり心配する必要はないのかも？と思えてきました。
どちらかというと人災というのか、火災や物の落下とか、
そちらの方を気をつけないといけないのかもしれません。

[207: 匿名さん]

ほんとに60年も持つのかな。
個人的には、通常の使用で60年保証しますという製品
であるなら納得なんだけど。
そこが不確実だよなぁ。

[208: 匿名さん]

デベはその点に関してはどうはなしているのでしょうか。
それらの装置の交換は修繕費の中に含まれているのかとかも気になるかも。
60年後となれば、そもそも修繕自体が大掛かりなものとなるでしょうから
その時に頑張って交換してしまうのでしょうけれど…。
不確実なことってそうなんですよね

[209: 匿名さん]

半数の７原発１５基、「免震」断念
http://mainichi.jp/articles/20160119/k00/00m/040/131000c

大規模な地震が起きた場合に鉛が入った緩衝装置などが変形して揺れを吸収するが、地震後に元の形に戻り、余震にも耐えられるということなどが立証しづらいという。

[210: 購入検討中さん]

>>209
たんにデータが取れてないってだけでしょ。

[211: 匿名さん]

データも取れない奴なんか使っちゃダメでしょ（笑）

[212: 購入検討中さん]

原発施設に必要なデータ規準なんて素人には分からないんだから、こんなとこで議論しててもムダでしょ。

[213: 匿名さん]

一発目でダメージ受けて、余震でノックアウトなんだね。

[214: 匿名さん]

まあ、低層板状マンションでは、より実績のある
耐震構造の方がコスト的にも安全面も優位だと
思うよ。免震は、上物を他の方式の比べて構造
計算的に頑丈に作らないから、想定外の揺れには
未知数な面もある。
ただ営業的には別の見方もできるかな。

[215: 匿名さん]

>>214
耐震の方が免震より安全とは、また聞いたことがない珍説ですな。

[216: 匿名さん]

電力は免震より耐震を選んだようです。

[217: 匿名さん]

これを見ると、費用がかかるのを言い訳しているように見えるけど。
捉え方人それぞれですね。

九電、免震棟新設を撤回　川内原発 再

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201512/CK2015122602000...

　九電は「方針変更は総合的に判断した。費用面も全く無関係ではない」としている。

[218: 匿名さん]

1社のぞいて耐震か、免震あるのに耐震を新たに建てる。

[219: 匿名さん]

原発の決定と免震の安全性は直接関係ないでしょう。少なくとも関係があると断定できる材料は揃っていません。

[220: 匿名さん]

>>215
珍説かな？
仕組みが優れているなんて方が珍説だと思うよ。
結局、建物の安全は施工や設計も含めた総合的な
バランスにあって、
免震だから安全なんたアホな考えは止めた方がいい。

[221: 匿名さん]

緊急時対策所って一般の建物と変わりません。
ましてや原子炉施設に免震なんて使うはずない。

[222: 匿名さん]

免震でないここは無関係。以上。

[223: 匿名さん]

>>220
本当、免震が絶対なんてそれこそタワマンの営業に洗脳され過ぎとしか言いようがない。

[224: 匿名さん]

>>220
そんなの当たり前。同じ環境条件で耐震が免震より安全という御説なら、聞いたことがないので珍説ですねー ということです。

[225: 匿名さん]

>>222
その通り。望んでもここが免震になるわけでなし。

[226: 匿名さん]

コストが上がって値段が上がるだけじゃん

[227: 匿名さん]

で、安全性も下がる。

[228: 匿名さん]

アホか！
不動産に同じ条件なんてあり得ん。
出直してこい。

[230: 匿名さん]

免震なんてどうせすっぱい。いらないよそんなもん。

[231: 匿名さん]

いつも些末な話になってますが、ここのアピールポイントって結局、なんなんでしょうか？

[232: 匿名さん]

>>231
新築

今の不動産市況だと安い

[233: 匿名さん]

>>231
思うところは人それぞれだと思いますが。。
アピールポイントというか、決め手ですが。
何件か見ましたが今の新築の家の中の設備面はどこもあまり変わらない印象です。ただ、キッチン周りは使いやすそうだなと思いました。
決めた理由はたくさんありますが、結局のとこここが気に入ってしまったんですよね。
道路沿いの部屋の希望者が多いみたいですね。

[234: 匿名さん]

不思議なのですが何故角部屋なのに東と西側の窓が小さくて角部屋らしくないのですか？窓を大きくしてコーナーバルコニーにすればもっと魅力的なのに残念ですね。

[235: 匿名さん]

家具置くのに困らなくて良いんじゃない？

[236: 匿名さん]

建築物は、容積率とか敷地境界線からのセットアップとか
制約があるから、ベランダを付けるとその分、部屋が狭く
せざるを得ないなどはあるかもしれません。
まあ、エントランスのアプローチの頭上にベランダがあったり、
お隣と至近の位置にバルコニーがあるのがいい設計とも
思えないのですが。

[237: 匿名さん]

耐震・免震で話が迷走しているようですので、整理しておきましょう。

まず安全性についえて言えば、新耐震基準を満たしている限り、方式によらず安全性は確保されていると思います。倒壊等の心配はまずしなくて良いでしょう。そういう意味では耐震の方がコスパが良いと言えます。（ランニングコストは一概には言えません）

ただ違いが出るのは揺れの体感度です。同じ震度でも、耐震→制振→免震と進むにつれ、体感できる揺れが劇的に小さくなります。住宅メーカーの地震シミュレータ等で簡単に確認できますね。こちらは生活の質の向上につながります。

あの震災以来、この国は地震頻発期に入っています。震度3以上の地震がかなりの頻度で発生していますね。その中でどちらを優先すべきか、自身や家族のメンタル、フィジカル、経済状況その他を踏まえ、よく考えて選択するのが良いと思います。

[239: 匿名さん]

震度3くらいの地震で、全く揺れなかった。
免震にしてよかった！
とかよく書かれているの見るけど、
自分の家は免震じゃないけど、そんな時は
免震じゃなくても揺れを感じない事が多い。
まあ、階層とか、揺れ方とか、いろいろ
あるんだろうね。

[240: 匿名さん]

特に低層希望は、わざわざ高い管理費修繕積立金払って免震にしなくても耐震でも大丈夫でしよ

[241: 匿名さん]

>>237
耐震タワマンは311で内装はかなりやられましたけどね。東雲や豊洲は液状化のおまけ付きでしたけど。耐震は揺れることで安全性を確保するのでどうしても揺れます。揺れて外壁などにダメージがあるので専有部の修繕費用の負担も発生します。
免震では躯体への揺れが抑えられるので外壁などにダメージが少ないので修繕費用が抑えられます。また、柱を小さくできるので居住スペースを確保でき、固定資産税や地震保険もかなり安くなるというメリットもあります。

[242: 匿名さん]

>>241
いやいや〜山手線最寄りの免震タワマン住んでましたが3.11の時壁にヒビが入りました。共有廊下も補修入りましたよ。埋め建てじゃなく某大手のタワマンでしたがね。因みに当時20階居住。

[243: 匿名さん]

>>241
かなり安くなるってどれぐらい？

[244: 匿名さん]

まあ、実績のある方が安心という面も
否定できないね。新耐震基準になったからでも
30年超の経験もある。
免震で心配なのは、長期的な実績がまた無いところ。
10年前は欠点があったので今は鉛ダンパーとか
いう書きこみもあったけど、
それなら10年後はどうなのかしら。という点。
個人的にはもっと成熟した技術に
なったときに免震マンションもいいかな
と思えるかも。今はどちらでもいいかも。
つまり、旧式の免震装置のマンションと将来言われてしまうリスクは回避したい。

[245: 匿名さん]

コスト考えると耐震の一択しか無かったんでしょう。制振、免震の話をしてもここは未来永劫耐震。価格や優先順位で判断して納得すれば良い話。そろそろ違う話しませんか？天井高や
サッシュについては皆さんどうお考えですか？

[246: 匿名さん]

>>245
天井高は特に問題なかったです。幾分か広く感じます。小さい子がいるので、網戸にしても自動的にロックがかかるので個人的にはいいなと思いました。窓も２重になっていて、結構分厚かったです。

[247: 匿名さん]

まあ、安いのは嬉しいんだけどねえ。

[248: 匿名さん]

ベランダも思ったより広くて、夏は子どものビニールプールが広げれそうでした。

[249: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、よさそうな物件だよね

[250: 匿名さん]

昔なら豊洲のタワマン買えた価格。
何だかなあ。

[251: 匿名さん]

何だかんだ免震や最新機器を取り揃えて文句ナシのパーフェクトにして今よりもっと高額にしたら、それこそ手を出せない。
14階建てで共用部ありの、ゴージャスなエントランスにエスカレーター、必要ある？
私も何だかんだ言っていい物件だと思います。
タワーの新築がいいなら、あと5年待ってDHL後のを買えばいいと思います。

[252: 匿名さん]

でも充分ゴージャスな価格です。

[253: 匿名さん]

値段はまだ下がるよ。もう少し待て。
売り出して残り物を買えばいい。

[254: 匿名 [ 40代]]

隣りのＤＨＬが使用している土地は三井造船所有でしたか？
もしそうなら売却したみたいですね。売却先は不明です。
タワーが建つのかな？

[255: 匿名さん]

>>254
今すぐどうこうってのはないだろうけどね
周辺が開発されるのは悪い話じゃない
売却先非公開って、どう考えても三井だよね？違うのかな？ｗ

http://lnews.jp/2016/02/i022508.html

[256: 匿名さん]

>>251
DHLの跡地は坪300万超えで購入してるから
販売価格はパークホームズ豊洲並み320〜330予想、待っても高くて買えない。
しかしこの物件は、中古価格値上がり期待出来ますね。

[257: 匿名さん]

>>253
パークホームズ豊洲も一期より三期は価格値上がりしましたからネェ

[258: 匿名さん]

噂通りだね。
東雲の新築坪300内はここが最後。

[259: 匿名さん]

新築マンションの可能性の話しが出てきたとたんに
待っても高くて買えないの、ここは値上がりだの
変な展開だな。
先ずは新築マンションの可能性。それも、プラウドの
敷地の1.5倍の用地なので、大規模マンションににる
可能性はたかいね。
戸数も大規模になり、以外と買いやすい値段にする
可能性も無いとは言えない。

[260: 匿名さん]

>>259
何とか1期でそれなりの登録まとめたいんですよ。営業頑張ってるので優しく見守って下さいな。ネガの逆襲楽しみ。

[261: 匿名さん]

>>258
ある意味最初で最後だと思うｗ

[262: 匿名さん]

何でもかんでも営業と纏める幼稚な言動はスルーしましょう。いちいち面倒臭いです。

隣本当に売り出してたんだ。
パークホームズと同じ価格帯だったら厳しいけど、超大型タワーが出来ればここと価格帯変わらなそうな気も。

[263: 匿名さん]

これは東雲にとって久々のビックニュースですね。
私の方でも調べてみましたが、
本日の契約で、引き渡しは9月末、その前の8末には
貸倉庫の契約も終了し、譲渡先は国内の一般事業者2社
との事です。
賃貸契約も終了となれば、以外と再開発は早いかも。

[264: 匿名さん]

DHLと裏の社宅含めるとビーシティ＋ＴＯＹＯＴＡ＋ここを合わせたのと同じくらいの敷地面積です。パークタワー東雲の2倍、パークシティ豊洲の半分位。ツインタワーかタワー＋レジデンス余裕でたちますね。玄関どこにするかだけど豊洲駅余裕で10分以内。パークシティ東雲ならかなり期待持てます。近くが開発されると中古も値上がりすると思いますがマンション格差耐えられますかね？実際販売されるのは2年後位でしょうね。

[265: 匿名さん]

タワーが建つとしたら、あまり興味のない人もいるかもしれません。
タワーじゃないマンションが良くてここのようなマンションを選ぶ人もいるようですから。
周辺の開発で資産価値がアップするのはわかるのですが、マンションが増えても中古価格は下がらないのですか？

[266: 匿名さん]

イオン側は江東区の開発地区でタワー建てられますがクレヴィア側はそのエリアではないのでタワーにはならないみたいです。
販売は2年後でも入居は東京オリンピックあたりなので坪350弱位かもしれません。

[267: 匿名さん]

>>265
東雲のキャナルの中古も安定してますよ

[268: 匿名さん]

DHLのとこ、マンション建つなら2階から歩道橋直結とかしたら面白いね。
そのまま豊洲方面までにも伸ばしてくれたら既存住民も嬉しいはず。

[269: 匿名さん]

ビーコン中古だと安いよね。
無理しても豊洲タワー買っとけば良かったのに 。

[270: 匿名さん]

ビーコンはおしゃれで良いと思うけどね。

[271: 匿名さん]

>イオン側は江東区の開発地区でタワー建てられますがクレヴィア側はそのエリアではない
>のでタワーにはならないみたいです

キャナルコートは高層住宅誘導地区で確かに容積率が緩和されてタワーが建っていますが、
クレヴィア側でも高層を建てられない訳ではありません。
キャナルコートの再開発事業のマンションは、隣接道路などに土地を提供する事で
容積率の緩和を得ていますが、
同じようにDHLくらいの広さがあれば公開空地を設けて容積率の緩和を受ける事ができます。
というか、土地を買う方もそれを前提に買っています。
30階を超える湾岸タワーレックスも公開空地で高層を建てていますが、DHL程の広さがあれば
プラウド東雲くらいの高層は十分可能だと思います。

[272: 匿名さん]

>>271
知り合いの不動産会社勤務の話だと大規模マンションではあるが今のところタワーではなく板状型
らしいとの事、クレヴィアと高さ同じ位かと

[273: 匿名さん]

土地の契約は今日だよ。
売り先も非公開なのに、知り合いの不動産会社勤務の人が板状マンションだと
話したなんて、どう考えても・・・・あり得ん話。
板状マンションの可能性はあるのしても・・掲示板って怖いね。

[274: 匿名さん]

まあ若い人でここが嫌なら待てばいいよ。
家族が気に入った所が一番だよ！

[275: 匿名さん]

>>270
ビーコンはリーマンショック前のピークに売り出したので、坪単価260で売る為に頑張って差別化図ろうとしてたのは分かる。

[276: 匿名さん]

一番値落ちしてる。

[277: 匿名さん]

東雲で一番好きなマンションがビーコンだな。

[278: 匿名さん]

>>273
契約する前には情報入るのでは？
規模とか階数とか戸数とか考えて入札するでしょう。今のところはタワーではないみたい

[279: 匿名さん]

>>276
ビーコン何で人気ないのかな？

[280: 匿名さん]

あの広さの土地をクレビアと同じくらいの板状マンションを建ててしまうのは
眺望的にも日照的にも経済的にも一番損な案だろうね。

[281: 匿名さん]

>>279
ビーコンけっこう人気あるよ。
タワーの中では、アップルが一番人気無い。

[282: 匿名さん]

>>279
人気がないのじゃなくて、単に東雲の相場がその程度ということかと思います。
プラウドやPTSも5年経って築浅と言えなくなったらそれくらいの坪単価に収斂されるのでは。

あと、ビーコンはリーマン前の土地価格高騰期に用地仕入れをしているので坪260の割にコストカットも多いです。
・床暖房なし（！）
・トイレはタンク付き
・可動ルーバーではなくてただのアルミ縦格子
・柱はリビング側もインフレーム、サッシ高は2050mmしかない（3,350mmの階高を全く活かしていない）

同じプチバブル期の分譲にもかかわらず、コストをけちらず立地も良いTOYOSU TOWERが今でも値下がりどころか値上がりしていることを考えると、色々参考になりますね。
（言い換えれば、今中古でビーコンを買うとお得だと思います。新築プレミアムが剥がれて相応の価格になっているので）

PHTとクレヴィアとの関係は、８年前のToTとBTRの関係と凄く似ていると思います。

[283: 匿名さん]

もう成熟期だろうから、今からは値段が上がるだけでは？
もう、安くなる要素ゼロでしょ。

[284: 匿名さん]

>282
値下がりしてる物件は、結局、安物買いの銭失いになる気がする。
古いけどダブルコンフォートのほうが、安かったのに仕様良いよね？？
欲しいとは思わないけど。

[285: 匿名さん]

ダブコンは古すぎるような。。。古いタワーは家庭崩壊の元になるよ。タワーは新築から10年で売却するもの。

[286: 匿名さん]

282です。フォローですが、ビーコンは実需で考えると以下のように良いところも沢山あります。念のため。

・大成建設の免震工法ハイブリッドTASSが活躍し、東日本大震災でも被害はほぼ皆無。
・大震災での被害が殆どなかったので修繕費もかかっておらず、修繕積立金も7億円以上積み上がっている。
・更に、駐車場の大半が自走式駐車場（一部機械式もあり）で、将来の修繕費もそれ程大きくない。駐車場料金が比較的高めなこともあって、今の修繕費単価を殆ど上げることなく30年長期修繕計画ができる試算がされている。
・廊下だけでなくトイレや洗面所も天井高2,300mm取れている。
・しょっちゅうドラマのロケしているので芸能人によく会える。

クレヴィアも（付置率わずか30％ですが）平置き駐車場は強みですね。

[287: 匿名さん]

でもその古くて安かったダブコンが東雲のタワマンの中で一番仕様が良い気がする。
新しいものほど、建設費高騰で、高いのに仕様も低い。

[288: 匿名さん]

古すぎて、今から買うならダブコンはお勧めできない。10年前にタイムスリップできるならオススメできる。

今から買うならパークタワー一択だと思うよ。
古いタワーはリスク高すぎる。身の丈にあった選択した方が良いかと。

[289: 匿名さん]

ビーコンは免震だし、今買うならオススメしても良い。スタイリッシュさも気にいる人多いんじゃ無いかな。

[290: 匿名さん]

パークタワーって部屋数の割に敷地狭くて窮屈な感じがする。
幹線道路に面していて、うるさそうだし。

[291: 匿名さん]

ビーコンって長谷工でしたっけ？

[292: 匿名さん]

30年くらい前のバブル期の物件が一番人気仕様が良かった。もう、流石に買うには古すぎるけど。。。

[293: 匿名さん]

>>291
長谷工にはタワーは作れない。
大成だったはず。長谷工は販売だけ。

[294: 匿名さん]

結構、ビーコンも人気あるんだな。
中古でも見に行ってみるか

[295: 匿名さん]

ここ買える予算あるなら、豊洲3丁目の豊洲タワー又はシンボルの中古買ったほうが、
満足感高い気がする。便利で仕様も豪華。何より落ち着いた環境が良い。

[296: 匿名さん]

タワーは財閥系。
野村、東急ならまだ許せるかな。

[297: 匿名さん]

今モデルルーム行ったら営業はDHLの件も説明してくれますか。
なんて説明されるんでしょうね。

[298: 匿名さん]

>286
>修繕積立金も7億円以上

私はWコン住民ではありませんが、現在、Wコンだって修繕積立金は30億くらい
まで積み上がってるよ。
Wコンは２棟であるけど、年数で考えてもビーコンで７億は当たり前の額。
特に免震構造が貢献してるとは思わないね。

[299: 匿名さん]

>>298
282です。
Wコンも修繕積立金優秀ですよね。
制震だしTO-SSD工法で基礎にものすごいコストかけてるし、あの時期の竣工ながらしっかりペアガラス採用しているし（その後に建てたアップルやキャナルファーストは単板ガラスで結露しまくり）、良い物件だと思います。

[300: 匿名さん]

>>294
分譲価格
ベーコン＞野村＞三井

中古価格及び人気
三井＞野村＞ベーコン

ガチでベーコンの中古狙いなら、思いっ切り指値していいと思う
ダブコンはランドマークに成り得た存在だと思うけど、
キャナル構想も所詮はお役人の発想だったんだろうなぁ・・・