阪急不動産ジオ経堂のモデルルーム見学記。
所在地 東京都世田谷区経堂4丁目593番2(地番)
交通 小田急小田原線「千歳船橋」駅 徒歩3分
小田急小田原線「経堂」駅 徒歩15分
総戸数 78戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
一部鉄骨造 地上8階建/地下1階建
敷地面積 2,772.89m2
建築面積 1,342.02m2
建築延床面積 6,443.51m2
用途地域 第1種住居地域
第1種中高層住居専用地域
都市計画 市街化区域
地目 宅地
建ぺい率 60％
容積率 200％
竣工時期 2016年8月下旬予定
入居時期 2016年9月下旬予定
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
建物：専有部分は区分所有権､共用部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権 ◆ 定期転借地権の存続期間
61年(但し､建物建設期間1年を含む)※転借地期間満了後、建物を解体し､更地にて返還
(契約更新､期間の延長､建物の買取請求は不可)
◆ 定期転借地権の譲渡･転貸
可(転借地権設定者への承諾要※承諾料は無)
◆ 毎月土地賃料について
改定有り(3年毎に見直し予定)
◆ 権利金
有(※借地権譲受対価であり､返還されません。)
◆ 定期転借地権設定登記
有
売主 阪急不動産株式会社
販売提携（代理） 伊藤忠ハウジング株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 管理組合結成後､株式会社阪急ハウジングサポートへ委託(通勤予定)
建築確認番号 第BCJ14本建確301号(2015年4月13日付)
施工会社 木内建設株式会社 東京支店
設計・監理 (意匠)株式会社安宅設計
(構造･設備)木内建設株式会社 一級建築士東京事務所
駐車場 23台(機械式22台･福祉対応平置き式1台)
月額使用料：19,000円～24,000円
自転車置場 156台(2段式144台､平置き12台)
月額使用料：200円～500円
バイク置場 4台
月額使用料：2,000円
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平日の昼間に行ったのですが、席がないぐらい混雑していました。
やっぱり安い！！！！！ 駅が近い！！！！ これは、人気のポイントなんですね。 アンケートを元に、○○さまのご希望条件をお聞かせていただきます。とう、トークからスタート。 住宅をお探しになる上で、今お住まいの住まいも基準になるのではないでしょうか?という感じでトークが始まったと思います。 他社との比較、価格の違いがどんなに安いかを延々みさせられました。 パークナード経堂同時期に販売したんですが、ぜんぜん価格違うんですよ。とにかくここは、リーズナブルな価格が特徴なんです。 みたいな感じのトーク。 延々と、周りの物件の資料を見せられて、ここがいかに安いかを力説されました。 周りの物件の資料を大量に調査されていいて、 ここの平均坪単価がいくらで、、、、みたいな内容です。 定期借地の件は、このときには、ふれられず、最後に説明を受けました。 こういう営業は、ちょっとずるいのでは? まあ、定期借地のことを話さなかったわけではないので、営業の作戦でしょうから、特に問題はないと思いますが。 |
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バルコニーの写真
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阪急って、東京の方は、縁がないと思うので、阪急不動産、ジオというのは、聞いたことがないと思うのですが、私は関西に縁があるので知っているのですが、阪急沿線沿いは、高級住宅街なんです。
沿線のマンションを三菱、三井、住友、野村なども分譲していると思いますが、阪急不動産も分譲していて、その高級住宅街にあった、高価格、高品質のビンテージになるようなマンションを各社導入しているようですね。したがって、阪急不動産は、自分の得意分野が、「高級沿線のマンション」ということになるのですね。しかし、ここは、外観は、世田谷区のリーズナブルマンションの部類に入るのでは? なんといっても、定期借地のマンションなので、100年ビンテージになるどころか、60年で取り壊しちゃいますからね。 エントランスは、豪華に作っているので、賃貸と間違えられることはないでしょう。 エントランスは地下に有り、1階にいく階段があるのですが、このデザイン性が、品があり、いいなと思いました。 
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定期借地権の物件は、中古で売りに行くとは、他社のモデルルームで聞きました。
ローンが付かないんですね。例えば、30年住んだときに、残り30年ですね。 そうすると、中古で買った人に対して、銀行は、残り30年の物件にローンは、ものすごく付かないです。なので、ほとんど、現金で買ってくれる人を探すことになるようです。いろいろデメリットもあるようですね。 1階の4540万円、Ｄタイプ、２ＬＤＫの部屋は、安いなと思いました。 世田谷の２ＬＤＫで、4000万円代は今、ないのではないでしょうか? 日当たりは悪いそうです。最後に、シュミレーションしていただきましたが、冬は、2時間しか日が当たりませんでした。 これをどうとるかですね。 仕事をしているＤＩＮＫＳなどはいいのでは? ここのポイントは、定期借地権の地代が安くて、びっくりしました。千円前後でした。 この点は、あんまり気づいている人は、すくないのではないでしょうか? ディスポーザーも付いていて、天然石カウンター、キッチンの引き出しは、ソフトクローズで、ばんって閉まらないので、いいなと思いました。 室内の仕様はとても良かったですね。 今現在発売されている8000万円台クラスのエリアの仕様とほぼ、同じでした。 リビングの隣の部屋をあけて、一体で使えます。レール無しの吊り戸で、これは掃除などの点でほんとうに楽です。 ドアの仕様も、もう、ほとんど建っているので、仕様はモデルルームのダーク色。 なぜ、ここのマンションは、すっきりとデザインが良いのか? 建具の高さが高いんですね。 ドアの高さや、クローゼットのドアを天井近くまで取っていたりして、高さを見せる、部屋作りをしているので、こういう見せ方で、同じ10畳リビングでも広く見えたり、狭く見えたりするみたいですね。 バルコニーには、スロップシンクも付いていました。 トイレドアプッシュハンドルで、廊下とおるときに、ぶつかったり、しないそうです。 キッチンのバックカウンターは、オプションで、60万とのこと。 手洗いカウンターは、トイレとは別についていて、トイレの仕様もよい。 プリーツ網戸なのは、残念ですね。 モデルルームで見た部屋は、7000万円ぐらいとのことですが、なんと、キッチンと、洗面所が行き来できるんです。 しかし、難点は、カップボードを置くところがドアにとられて、狭くなるので、収納がすごくすくなる点は要注意。 ローンのシュミレーションなどもしていただきました。 ちなみに、4540万の部屋はもう希望者がいるので、抽選とのこと。 
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ドアノブが、かばんなどひっかからなくてよい
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とにかく、ここは仕様がよかった！！！！！
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by 管理担当
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ここを選んだ理由は、買い物に便利。
千歳船橋が世田谷の中で安いという点ですね。
この安さで世田谷に住めるのはいいなと思いました。
あと、説明で、住所のアドレスが「経堂」だと説明されしました。
千歳船橋のアドレスの中では「経堂」アドレスは、人気だとのことです。
千歳通りは、桜並木になるのですね。少し暖かくなった今日この頃。桜も芽吹きの準備をしていました。
千歳通りが一面桜並みにきになると、馬事公苑に行くときに、あぁ、ここのに住んでよかったと思うのではないでしょうか?
周りには、オオゼキ千歳船橋店、ここのスーパーは、ぜんぜん違う地域でいったことがありますが、
オオゼキは、杉並や、目黒区、世田谷区、品川などの高級住宅街のお客様をターゲットにする高品質で激安なスーパーなのです。
もともと八百屋みたいで、野菜の品質がよい。肉も、質のレベルが高い。
なぜ、世田谷区民・目黒区民が都心にステップアップしないかというと、このオオゼキやサミット、小田急ＯＸなどの庶民でも買える高級スーパーがあるという点も一因ではないでしょうか?
都心のマンションでは、ハナマサが最寄のスーパーだったりしますが、世田谷区にもハナマサは、あるようですが、品質が業務スーパーレベルなので、あまり利用しないとのことです。
結局、高級スーパーで買い物できるほど、余裕のない高所得でもサラリーマン世帯には、世田谷というのは、あっているようですね。
夕方現地の写真