大宮と新都心の今後の開発について６

[匿名さん]

マテリアル跡地はしまむら本社や埼スタ直行BRTのバスターミナルができるそうです！
今後の開発について話し合いましょう!

[66801: 匿名さん]

そもそも大宮の場合、もとが600%どころか400%なんだよな
3ADも高度利用地区に指定されて650%

[66802: 評判気になるさん]

>>66800 匿名さん

AddGrace Omiyaって900%以上

今度再開発される大門町３丁目中地区は1000%だけど

[66803: マンション検討中さん]

>>66801 匿名さん

3adはマンションを入れちゃってるからね
オフィス＆宿泊施設ならもっと緩和されたけどな

[66804: 匿名さん]

>>66802 評判気になるさん
だからそれは個別の特例でそうなっているだけ
当然、隣接地はそうじゃない
北九州がやっているのは地区全体の容積率を緩和している

[66805: 匿名さん]

それにアドグレイスも大門3丁目も一定以上の土地の広さがあるから
容積率緩和の特例に適用されたけど、小倉のそのビルは敷地が1200㎡なので
高子議員が言うように大宮では緩和適用外で建てられない

[66806: 匿名さん]

>>66804 匿名さん

容積率を地区全体に広げるとタワマンを建てられちゃうと言うデメリットがあるからさいたま市はしないんだよ
大宮駅周辺はあくまでオフィスや宿泊施設の誘致を誘導するために施設を絞った緩和を講じてる

[66807: 匿名さん]

大宮東口駅前や駅近の土地が法人所有が多く、道路も広く、敷地もせめて1000㎡以上ある土地か多ければ容積緩和は有効なのよ。
しかしご存知の通り大宮東口は100㎡以下の敷地も多い地域で、個人地権者が多い地域。また道路も狭い。
ここにいる人達は、小倉とは状況が違うのは市議会議員より詳しいと思ってたのに鵜呑みにしてしまうのは残念ね。
仮に容積緩和しても頑固な個人地権者の土地をまとめて、オフィスビルを建てようなんて不動産屋は現れないよ。権利者をまとめてなんて行政が主導しないと現れない。
またGCSの地権者達も何故自分達ばかり土地を削ったり区画整理しないと容積緩和できないのに、周辺地域はそのようなことせずに容積緩和になるのかと不満がでて駅前再開発は頓挫する。
答えさせられる市の職員が可哀想だ。

[66808: 匿名さん]

あと容積率のアップをするとペンシルビルがさらに高くなるだけになる恐れがあるために緩和要件として敷地面積も3000㎡以上としている

よくよく練られた緩和策をしてる

[66809: 匿名さん]

>>66806 匿名さん
タワマンはダメだけど中高層マンションや雑居ビルはOKなの？
しかも市の再開発でサクラスクエアのようなタワマン建ててるし

[66810: 匿名さん]

>>66806 匿名さん
>>66807 匿名さん
だから容積率の緩和は敷地面積1000㎡以上にすればいいんだよ
それだけあれば小倉のような立派なビルは建てられる

広い用地でまとまれなんて言ってたらいつまでも進まない
そこを緩和するだけで街は大きく動き出す

[66811: 匿名さん]

福岡市に吸い取られて人口減少に悩んでいるが
容積率の緩和をし企業誘致など頑張っている北九州市
人口が増え続け毎年住みたい街にランクイン
して調子に乗ってるのかマイペースで怠けてるさいたま市

[66812: マンション検討中さん]

だから小倉と大宮では抱えている課題が違うでしょうよ。66800の動画でチラッと映っている道路を見たって小倉は道路を拡張する必要がない。モノレールも通っている。
一方大宮東口はどうよ？旧中の地下バイパスなんて非現実的な案は置いといても、これから駅前広場のために中地区の土地を削ってとか、氷川緑道西通線北区間拡張のために、大門町3丁目の土地を削ってとか、将来的には駅前通りも拡張してなんて予定してるんでしょ。
こんな状況で地権者の皆さん、大宮GCSのような都市計画じゃなくても、容積緩和しますなんて始めたら混乱必死。大宮の課題が解決できない。
大宮は個別の計画により容積を緩和するのは至極真っ当な考えだよ。

[66813: 匿名さん]

>>66812 マンション検討中さん
それならGCSの各地区が着工してから導入を検討すればいい
大区画の大型再開発ビルは駅前だけにして他はそれぞれで進める

大宮の場合、東口は氷川参道まで、西口は17号バイパスまでと
最初からコンパクトシティが義務付けられているのだから
その範囲くらいは容積率を緩和して高度利用すべき

[66814: 名無しさん]

>>66813 匿名さん
その着工が産みの苦しみなのよ。自分達で好きに開発させろという意見がある中、GCS範囲外は容積緩和して好きに開発させるらしいなんて噂でも流しちゃいけない時期に、市議会議員は何を質問しているのかね。
GCSに協力する地権者には相当のインセンティブを与える必要があるが、単純に容積緩和して自由に建てさせろなんて地権者は当面無視でいいよ。

[66815: 匿名さん]

>>66809 匿名さん

サクラスクエアは地権者がオフィスやらの事業者じゃなく、ほとんどが居住者だったからタワマンが乗っかったの

それぞれの再開発がどんな風に始まりどんな風に話が進んでいったのかをよく調べようね

大宮駅西口第3adは地権者の構成が居住者とオフィスと商業施設なのでオフィス＆タワマン、商業施設になり

大門町３丁目中地区はオフィスがほとんどだからオフィスビルになる

[66816: 匿名さん]

話が難しすぎてよく分からない

[66817: 匿名さん]

>>66815 匿名さん
大宮西口の昔の写真見たことある？
元々ほとんど住宅地だよ
それが今のように変わったわけ

3Bの当初のイメージ図は武蔵浦和のラムズタワーのように
今より業務商業機能が入りそうだった

[66818: 匿名さん]

そんで商業地域面積が政令市20都市中19位のさいたま市の商業地域範囲を広げるにはどうすればいいの？

[66819: マンション掲示板さん]

>>66809 匿名さん
コンパクトシティの概念から考えて駅近タワマンはむしろメリットでしょうね。
職住近接がトレンドですし。

[66820: マンション掲示板さん]

>>66818 匿名さん
周辺地域自治体との合併。

[66821: 検討板ユーザーさん]

>>66780 匿名さん

定量的な数値目標を掲げているわけではないでしょ

[66822: 評判気になるさん]

少なくとも桜木駐車場を容積率200%で開発させるのはいかがなものか。
大宮なら駅前は緩和込みで1500%、徒歩10分圏内は最低500%くらいの設定でも違和感は無いと思うけど。

[66823: 検討板ユーザーさん]

>>66822 評判気になるさん
大宮でそれをやると需要をはるかに超えそうだけどね
オフィスはガラ空き、商業はガラ空き、マンションもガラ空きのゴーストタウンが完成する
あれが欲しいこれが欲しいではなくきちんと最大値を見極めて開発するのが正解

[66824: マンション掲示板さん]

>>66816 匿名さん
むしろこういう議論こそがこのスレの健全な姿だと思うわ
今まで他所の都市のどうでもいい比較とか話ばかりだったのが移譲

[66825: 名無しさん]

大宮駅前の開発に耐えうる道路整備を地道にやることが先決だな。上尾道路、産業道路、第二産業、氷川緑道西通線北区間の整備が完了すれば、旧中と中山道の負荷は減る。

[66826: 評判気になるさん]

>>66822 評判気になるさん

何回も書いてるけど、桜木駐車場は地元民がそんなの許すわけが無い

北側斜線制限も更にある

集客施設は望まないから駐車場台数の縮小の要望があり500台程から300台ヘ縮小（日照の関係で商業施設の階数を1階分無くしたのもある）

無責任に容積率緩和をとか言うけど、北側に住居地域があると緩和しても高さを出す事ができないので意味がなくなる

新都心周辺へのさいたま市役所移転で候補になったコクーンの平面駐車場で容積率緩和を緩和しても北側の住居地域のために高さを出す事が出来ないから意味が無いと候補地選定で示されてたとか知らないのか？

結構複雑で住民の意向によって勝手に変更出来ない

桜木駐車場を民間へ売却してれば駐車場西側のマンションの高さと同じものを立てることは出来た
北側が段々になってるのは北側斜線制限のため
あれが限界値
提供公園があるから高さ制限20mを緩和であの高さを出せてるんだと思う

市が所有のままだと市民の意見を聞き同意がないとまず高さを出す事は出来ない

民間所有になれば建築申請を断ることは出来ないので法の範囲内なら建てられる

それでも大同生命ビル南側のマンションのようにタワマンで計画しても学校が隣にあると保護者などの反対があるとあそこみたいにタワマンから中層の板マンへと変更せざるを得ない

言うのは簡単だけど実際に行うのはかなり難しい

[66827: 匿名さん]

ダサイタマを世に流行らせ、翔んで埼玉の映画を作ったフジテレビに天誅が下って嬉しい

[66828: マンション検討中さん]

>>66823 検討板ユーザーさん
近年できた某タワーはテナントがガラ空き、多数の転売も売れず、多数の賃貸も借り手がつかず。結構悪い実績を作っちゃったなぁ。同タイプの後続物件はかなり厳しいだろうな。

[66829: 匿名さん]

>>66828 マンション検討中さん
サクラスクエアの事ならテナントの入居時期が遅いだけでほぼ埋まりつつある。
1階の空きテナントは残り1つだけ。3階は順次4月にかけてクリニックで埋まることが決まってる。
2階は埼玉りそなが半分、もう半分はサウナ付きシェアオフィスが工事中。他はテラス側の美容院以外の区画だけ。

テナント看板見ると空いてるように見えるけど、1階のマルエツと2階の埼玉りそなの2つだけでもテナント面積の60%くらいを占めていて、面積ベースでは8割埋まってる。あとは3階の複数のクリニックが許認可下りて4月に開業すれば、かなり空きは無くなる。

銀行やクリニックなんて人が賑わうようなタイプの店ではないけど、マンション住人からしたら知らない人が常に溢れてるよりは、治安的にも良いと思われ。

[66830: マンコミュファンさん]

>>66829 匿名さん
マンションは側はほぼ埋まってきてるけどローソン側は全然埋まってないよ。

[66831: マンコミュファンさん]

>>66828 マンション検討中さん
大宮を過大評価した投資家が勝手に爆死しただけ。
そもそも投資家が入れる価格で分譲したのが間違い。

[66832: 口コミ知りたいさん]

埼玉は賃料が高いエリアではないからな
大宮だけではなく武蔵浦和や川口も賃料で回そうとした人はみんな失敗している
未入居転売が最も確実だろう

[66833: 匿名さん]

門街、2/28（金）に新店舗が続々オープン

【NEW SHOPS】おかげ庵大宮東口店 ２月２８日(金)オープン?
https://omiyakadomachi.com/topics/3627

【NEW SHOPS】米屋の太郎 大宮東口店 ２月２８日(金)オープン?
https://omiyakadomachi.com/topics/3629

【NEW SHOPS】七宝麻辣湯 大宮東口店 ２月２８日(金)オープン?
https://omiyakadomachi.com/topics/3631

【NEW SHOPS】Seria 大宮門街店 ２月２８日(金)オープン?
https://omiyakadomachi.com/topics/3635

[66834: マンション検討中さん]

門街の賃料値下げしたんかね？

[66835: 名無しさん]

やっとか
https://twitter.com/rekishi53/status/1880490213996380317
https://twitter.com/no_saitama/status/1880636498497954170

[66836: 評判気になるさん]

>>66834 マンション検討中さん

いや、ザ・ガーデン自由が丘跡地を分割しただけ
相変わらずあの通路の部屋高いよ

[66837: マンコミュファンさん]

>>66832 口コミ知りたいさん
転売購入もあるマンション販売価格より賃料の方がエリアの人気を反映してるのかな？

[66838: 坪単価比較中さん]

>>66835 名無しさん
この建物歴史的観点でも解体できなかったのかな。正直フェンス囲いのボロボロ状態の様で散々歩道整備の弊害となってきたことに何十年とやきもきしてたから良かったとしか思えない。本当に良かった。こんな整備状態他の主要都市に恥ずかしくて見せられないからな。
「おや？これは？」なんて訊かれた日には顔真っ赤で「埼玉なんで…」なんて答えてたんかね

[66839: 口コミ知りたいさん]

>>66837 マンコミュファンさん
都下、神奈川、埼玉、千葉はもともとファミリー層が多いエリアだから上限が決まってる
昨今の新築分譲価格から計算して3LDKだと賃料は30～40万円が基準
30～40万円出して都下や神奈川や埼玉や千葉に住みたい奴がどれくらいいるのかと
そんな簡単なこと普通に考えれば分かるだろうに
ファミリー層が多いエリアは分譲マンションは自分で住むか未入居転売が基本だ

[66840: マンション掲示板さん]

デカい駅ビルのある都市は羨ましいな

[66841: 検討板ユーザーさん]

>>66840 マンション掲示板さん

[66842: 口コミ知りたいさん]

>>66756 匿名さん

アドグレイスのオフィスは
ホンダのソフトウェア開発拠点って建て付けらしい。

[66843: マンション検討中さん]

今日ヒルナンデスで大宮グルメ特集やってたみたいだけどどこにでもある量産チェーン店ばかりの街になったら取り上げたくなる店も無くなる

[66844: 匿名さん]

>>66843 マンション検討中さん
駅前は今門街に入っているような賃料維持出来る個人店が入ればいい
個人店は氷川参道周辺に集めれば賃料も落ち着くし特色が出て良いだろう

[66845: 匿名さん]

県庁舎再整備専門家会議　建設の５候補地初提示/埼玉県https://news.yahoo.co.jp/articles/9360810ccb0c009aeaf270f976d89bd15c5e...
また大野が空気読めず馬鹿な事やってる。浦和美園にするためにわざとありえない候補地選定したんか？

[66846: 名無しさん]

埼玉県庁が浦和美園に移転するならますますSRの延伸先は大宮一択だろ
岩槻に繋げる需要が全く無い

[66847: 名無しさん]

県庁舎再整備専門家会議 建設の5候補地初提示／埼玉県(テレ玉)
1/20(月) 18:43配信

老朽化が進む県庁舎の再整備について、検討する専門家会議が開かれ、県庁舎建設の候補地が初めて示されました。

現在地のほかに順天堂大学が新たな病院の開設を断念したさいたま市浦和美園地区などあわせて5つの候補地があがっています。

20日の会議では、県庁舎建設の候補地について、現在地のほかに県が利用していない土地、または今後、利用が終了することが見込まれる土地の中から4か所があげられました。

具体的には順天堂大学が12月、新病院の開設を断念したさいたま市浦和美園地区、本庄市にある旧県立児玉高校跡地、嵐山町の国立女性教育会館、県立皆野高校です。

会議では、現在地を含む5つの候補地について、交通アクセスや想定される災害リスクなどの観点から比較評価された結果が共有されました。

出席者からは県民の利便性を考慮するとしたうえで、「庁舎を一番利用する職員の声を踏まえるべき」との指摘もありました。

県は、2026年度までに具体的な基本構想と計画を策定する予定で、県庁舎の位置については、大野知事が今年度中に、一定の方向性を示す方針です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/9360810ccb0c009aeaf270f976d89bd15c5e...
https://youtu.be/O_RYVm_lruw

[66848: 口コミ知りたいさん]

浦和美園に移転させる気満々だな
再開発ビル誘致失敗の穴埋めに病院移転させた上田と全く同じことしてる

[66849: 口コミ知りたいさん]

県庁は街の中心に置かないと・・・
美園を考えてる大野は頭がおかしい

[66850: 口コミ知りたいさん]

いや本庄かもしれんぞ

[66851: マンション掲示板さん]

>>66848 口コミ知りたいさん
>>66849 口コミ知りたいさん
> 会議では、現在地を含む5つの候補地について、交通アクセスや想定される災害リスクなどの観点から比較評価された結果が共有されました。

自動的に美園は外れるでしょ。
交通の便が悪い上にハザードかかってるし。

[66852: 評判気になるさん]

別に全然おかしくないけど
県庁なんてほとんどの県民が使わんしな

県庁移転すれば浦和の大規模再開発が可能になるからな
土地の売却益でなるべくお金かからない移転で頼むわ
でも現在地でも安く建て替えられる秘策があるなら現在地でも別に良い

群馬県の県庁なんて前橋という僻地で問題ないしわざわざ職員の利便性のために立地いいところなんてもったいない

浦和なら現在より駅に遠いさいたま市役所跡地で十分だろ

[66853: 通りがかりさん]

嵐山がいいな

でも結局は現在地で建替え

[66854: 評判気になるさん]

>>66849 口コミ知りたいさん
ほとんどの都道府県で県下最大の都市に県庁があるのは理由があるからね

[66855: マンション検討中さん]

県庁が僻地にあったら県職員だけでなく関係各所やメディアにも迷惑がかかる