大宮と新都心の今後の開発について６

[匿名さん]

マテリアル跡地はしまむら本社や埼スタ直行BRTのバスターミナルができるそうです！
今後の開発について話し合いましょう!

[66627: 匿名さん]

埼玉もそろそろ新駅作った方がいい。
駅近にマンション建てる土地がなくなってる。

[66628: マンション掲示板さん]

>>66623 通りがかりさん
首都圏カースト最底辺は千葉な

オープンハウスデベロップメント開発事業部 須田那乙喜 千葉営業部長

「埼玉や神奈川だと2000万円台で供給できる物件は限られますが、千葉県内だと結構あります。
都内に賃貸で住んでいるお客様の中には、家はほしいけど月々の支払い額は変えたくないという方もいますが、
東京駅まで40分前後という利便性の高さがありながら、その要望を実現できるのが千葉の1番の魅力だと考えています」

改めて価格面からことしの地価調査を見てみると、その違いは明らかでした。
埼玉県や神奈川県の自治体では1平米あたりの平均価格が20万円を超えている一方で、
＋5％以上上がった千葉県内の自治体は浦安市や市川市を除いて1平米あたり10万円台となっていて、我孫子市では9万3800万円となっていました。
https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20230919a.html

[66629: 検討板ユーザーさん]

>>66627 匿名さん
埼スタ線の岩槻延伸は必然だな

[66630: マンション掲示板さん]

>>66620 eマンションさん
悔しいけど埼玉よりはマシなんだよなぁ
翔んで埼玉の作者が千葉や神奈川に住んでいたら
ネタとはいえあんな差別的な作品なんて生まれなかったと思う
それを受け入れるような雰囲気にした県民もよくなかったかな

[66631: 名無しさん]

>>66625 名無しさん
練馬区で坪247万の格安マンション情報の方が気になる内容よ。
30代だからそんな大昔に購入した訳ではないだろう。
その価格で購入できて月々のローンが苦しいって稀のケースだよ。

[66632: 名無しさん]

>>66630 マンション掲示板さん
千葉が埼玉よりも影が薄いってバカにされてますよ
https://twitter.com/fujitv_honma/status/1879512736075555258

作者の魔夜峰央はパタリロの中で千葉をメタクソバカにしているし

[66633: 通りがかりさん]

>>66621 口コミ知りたいさん
妥協して選んだけど満足度は高かったという話

逆に聞きたいのだけど埼玉県外出身で何の縁もない人が妥協以外で埼玉を選ぶ理由なんてあるの？
東北出身だったらあると思うけど名古屋や大阪の出身だと妥協でしか選ばないと思うけど？

[66634: 名無しさん]

名古屋出身で横浜じゃなく大宮選んだのは興味あるな。
妥協するにしても西区は高いから神奈川区とか極端な戸塚区とはならないんだね。
横浜という広いエリアで話しても意味のないことの実例になりそう。

[66635: 通りがかりさん]

>>66634 名無しさん
>>66600に書いたけど単純に予算の問題
神奈川でも予算内のマンションはあったけれど利便性が微妙だったり住環境が悪かったり

[66636: 口コミ知りたいさん]

昨夜のホンマでっかTVの千葉へのいじめは凄かった
始まりから終わりまでディスってた
見ててかわいそうになったよ・・・
千葉君元気だして！

[66637: マンション掲示板さん]

新築マンションは千葉の方が今高いけど埼玉とそんな大きな差はないので後は埼玉が好きか千葉が好きかで選ぶのでは。

[66638: マンコミュファンさん]

>>66637 マンション掲示板さん
URAWA THE TOWER販売開始効果で新築マンションも再び埼玉の方が高くなったよ
今年度2024年度の平均価格でも大きく突き放すと思われ

2024/12/19
首都圏新築分譲マンション市場動向2024年11月度（不動産経済研究所）

8．地域別平均価格・㎡単価

東京23区10,889万円、174.5万円（15.0%ダウン、11.9%ダウン）、
都下5,915万円、88.3万円（16.9%アップ、17.6%アップ）、
神奈川県7,128万円、111.5万円（15.8%アップ、10.4%アップ）、
埼玉県7,308万円、106.9万円（56.0%アップ、51.6%アップ）、
千葉県5,415万円、76.7万円（5.9%アップ、0.1%アップ）。

東京２３区　７０５戸　平均１億８８９万円（㎡単価１７４．５万円）
都下　　　　３５７戸　　　　５９１５万円（㎡単価８８．３万円）
神奈川県　　３６３戸　　　　７１２８万円（㎡単価１１１．５万円）
埼玉県　　　５７１戸　　　　７３０８万円（㎡単価１０６．９万円）
千葉県　　　２３５戸　　　　５４１５万円（㎡単価７６．７万円）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/611/Ra6vC8eT.pdf
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion

[66639: 通りがかりさん]

>>66623 通りがかりさん
定期的にこういうニュースが出てくるからもう無理だな
https://news.yahoo.co.jp/articles/8843601e3683ba11b902796c8de7b4f39de6...

[66640: 匿名さん]

>>66607 匿名さん
逆だろ
東京のその辺りのイメージがよくないから
その先の埼玉まで影響受けてるんだよ

[66641: マンション掲示板さん]

>>66639 通りがかりさん
クルドバカは大宮に無関係です
お引き取り下さい

[66642: 匿名さん]

街のイメージって鉄道沿線で決まるから
東横線なんか渋谷、代官山、中目黒、自由が丘、田園調布だから
その先の神奈川の街まで結果的に好影響を受けた

それが上野、赤羽、尾久や池袋、板橋、十条、浮間船渡では
同じようなことは期待できない

[66643: 名無しさん]

>>66640 匿名さん
田舎臭い東武線とブランド化に成功した東急線
この差だな

[66644: 検討板ユーザーさん]

>>66642 匿名さん
田園都市線なんかも東急が開発したのが大きいだろうな
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%9A%E6%91%A9%E7%94%B0%E5%9C%92%E9%...

[66645: 名無しさん]

大宮区の駅
大宮駅、さいたま新都心駅、北大宮駅、鉄道博物館駅、大宮公園駅駅

結構いいと思うけどな。

[66646: 検討板ユーザーさん]

>>66633 通りがかりさん
埼玉を選ぶのはやっぱり東北の人が多いね
西日本の人は埼玉を選びたがらない
そこが神奈川と埼玉の差を生んでる要因の一つかもしれない
https://twitter.com/HashimotoKotoe/status/1652316139802984449
https://twitter.com/R_R_K_E/status/1839966472459685911
https://twitter.com/hojicha_inochi/status/1751134086037668177

[66647: 通りがかりさん]

>>66646 検討板ユーザーさん
埼玉に東北出身の人が多いのはあるね
鉄道なんかをみればよく分かる

[66648: 検討板ユーザーさん]

てか埼玉に転入してくる人って多くが東京から

方や神奈川千葉は東京に転出超過
東京への憧れが強いんだよな
特に千葉は

千葉の渋谷やら
千葉の二子玉川やら
千葉なのに東京なんとかとか命名するし

[66649: eマンションさん]

南銀座…

[66650: 名無しさん]

>>66642 匿名さん
私鉄は東急と小田急の二択。
東武、京王、京成はちょっとね。

[66651: 名無しさん]

>>66648 検討板ユーザーさん
神奈川 東京と同じくらいだから東京で買う
埼玉 東京より安くて交通利便性高い
千葉 遠いから論外

こんな感じ。

[66652: 検討板ユーザーさん]

千葉の下落率がかなり高くなってきたから、そろそろ不便な千葉から暴落始まりそう

千葉､埼玉はすでに下落に転じた…｢マンション価格の上昇率｣東京都に次ぐ2位と3位の意外な県の名前
1/16(木) 9:15

https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/president/bizskills/president_...

都下や埼玉県、千葉県では下落傾向に
首都圏の周辺三県を見ると、神奈川県は1.2％の上昇だが、東京23区以外の都下になると、?3.4％と下落しており、埼玉県も?1.9％、千葉県も?3.2％となっている。

つまり、東京の都心はまだまだ大幅な上昇が続いているが、都心周辺では上昇率が鈍化し、その外側の都下や埼玉県、千葉県では下落が始まっているわけで、エリアによる優勝劣敗が明確になりつつある。

それだけに、資産価値の維持・向上を期待するなら、できれば都心のマンションを手に入れたいものだが、価格が高すぎて、平均的な会社員では簡単に買えそうもない。都心5区の70m2換算価格は1億2463万円で、都心5区に次いで上昇率が高い城東エリアは6135万円となっている。

それに対して、埼玉県の70m2換算価格は2734万円で、千葉県は2438万円になっていて、これなら何とか手が届きそうだが、残念ながらいずれも価格の下落が始まっていて、資産価値の向上は期待しにくいのが現実だ。

[66653: マンション掲示板さん]

>>66652 検討板ユーザーさん

2024年10月のデータをみると、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)……
https://news.yahoo.co.jp/articles/c61bd0b3c3497b5f62cde5a783d3a5a24f9d...

ちなみにこの記事はURAWA THE TOWERの販売開始前の10月のデータだから、埼玉は持ちこたえるどころか大幅に上がって千葉だけ大暴落して1人負けになりそう

[66654: 口コミ知りたいさん]

もう神奈川と千葉の話はやめてほしい
あまり興味が無いので

[66655: マンコミュファンさん]

>>66651 名無しさん
埼玉の利便性はJR限定ね
その他の利便性は弱い

[66656: 匿名さん]

>>66655 マンコミュファンさん
このスレ大宮なんで。

[66657: 検討板ユーザーさん]

神奈川に行くと私鉄の終点が埼玉県

[66658: マンション掲示板さん]

>>66657 検討板ユーザーさん
埼玉に行くとJRの終点が神奈川県

[66659: マンション掲示板さん]

食材が高騰し続けてる今飲食店倒産件数も右肩上がり
モールにチェーン店を集めるのも大変
そんな世の中で活気のある街にしていく為にはもっと知恵を絞らないと生き残れない気がする

[66660: 匿名さん]

>>66659 マンション掲示板さん
全部同じじゃなくて歩いてて変化のある街にすることが大事

[66661: 匿名さん]

市議録更新されてた

令和　６年　　９月　定例会

◆鶴崎敏康議員

先行投資です。最近、台湾資本が熊本県にどんどん来て、熊本県のあのちっちゃなまちが大騒ぎになっちゃって、黒船が来たって、明治維新のときのあんな感じで、航空母艦のもっと大きいようなのがだーんとできているわけです。第２工場も造るといって、10年間で20兆円の経済波及効果だって。すごいな、20兆円かよって。たった１社ですよ。我々はまだ熊本県を視察していないんですけれども、去年千歳市に行ってきました。ラピダスが来るんだということでやっていました。すごい勢いでやっているんですね、まちじゅう挙げて。ちっちゃなまちですよ、千歳市なんて。ところが、そのラピダス１つでも、やはり20兆円なんですよ。20兆円弱の経済波及効果だといって、たった１社ですよ。千歳市は何社も呼んでいるわけですよ。最近ちょっとはやっているのはデータセンターみたいな、印西市でもどんどん、お隣千葉県ですね、やっていると。

　うちもそうやらなくちゃなと私思っていたんですけれども、そう思っていたところ、ここ最近見るとカンセイがいなくなった。どっかへ行っちゃった。クラリオンもいなくなっちゃった。逆なんだよな。ちょっとこれは焦ったほうがいいと思う。そのためには、やはり先行投資しなければ駄目なんですよ。さいたま市も千歳市のように、あるいは熊本県のように。

　そういう意味で、先行投資は欠かせないと思うんですけれども、①番として企業誘致の積極的活動をやっていますかということです。まず基本的に。

◆鶴崎敏康議員　一生懸命やっている、積極的にやっている、具体的にやっているということを今お聞きしました。233社入ってきた。では、出ていったのはどのくらいですか。先ほどカンセイとかクラリオンとか出ていったと私話しましたけれども、転出した企業はどのくらいあるんですか

◎金子芳久経済局長　鶴崎敏康議員の再質問にお答えいたします。
　さいたま市から転出してしまった企業の数については、今のところ個別だけで、全体の把握はしておりません。

[66662: 匿名さん]

◆鶴崎敏康議員　分かっていないならしようがないね。
　それでは、②に行きます。今、積極的に来てくださいという政策はやっているという話なんですけれども、そのためにはやはりスペースが必要なんです。事務所とか場所とか。例えば台湾の企業がもしさいたま市に、ここいいから行きたいといっても、うちごめんなさい、土地ないんですよといったら、来ないわけだよね。

私、何回か過去に聞いたんですけれども、新しい産業集積拠点を造らなきゃいけない。五、六か所はもう動き出した。だから、それが全部終わってからやるんじゃないよ。どんどん次から次へとやるんだよといって、やりますということで、最後の質問はたしかそういうお答えをいただいたんですけれども、その後の展開はどうなっていますか、それ。

◆鶴崎敏康議員　これは後の話になりますけれども、今コンサルタントがと言ったけれども、これでもう既に１年、２年遅れちゃうんだね。私は、コンサルタントよりも、多分市長とか副市長がもっと知っていると思うよ。

　それは後の問題だから後にしますけれども、企業誘致ということで言えば、提案があるんですけれども、これは市長しか答えられないから申し訳ない。突然指名しちゃいけないんだけれども、誰が答えてもいい。市長しか多分答えられないと思うんだけれども、ＮＴＴがいよいよ我が大宮アルディージャを見放しちゃった。ベントスも。どうするんだよと思ったときにレッドブルが来た。むしろそっちのほうがいいんじゃないかって、うちは燃えているんですよ。

で、提案なんだけれども、せっかくあのレッドブルが翼を授けるなんて言っているんだから、ぜひ翼を頂戴ということで、大宮アルディージャとベントスだけじゃなくて、支社、本社、ジャパン、ここを誘致したらどうかと思うんです。土地はいっぱいありますって、どこでも造ってくださいって。ビルも貸しますよって。ただで貸しますよくらいのことで、ぜひ支社あるいはできれば本社、今渋谷のほうにあるんだけれども、こっちにアルディージャと心中するような覚悟でやってくださいと。大誘致運動やったらいかがですか、提案です。

◎清水勇人市長　それでは、鶴崎議員の再質問にお答えしたいと思います。
　極めて個人的な見解でございますが、レッドブルに対しましては、間接的にでありますけれども、今さいたま市が進めているスポーツのまちづくりなどについて御説明するとともに、そこへの協力などの要請もしているところでありますけれども、恐らくアルディージャを選んでレッドブルは投資したということであると思いますし、それはアルディージャというチームそのものもそうですけれども、このさいたま市というところを選んでいただいたということでもあろうと思いますので、今後機会を見て本社の誘致なども積極的にやっていきたいと思います。

[66663: 匿名さん]

◆吉田一郎議員
昔の大宮市立図書館、あれも移転した後、結局、戸田建設か何かでビブリとかいって、何かお店や企業のオフィスになってしまった。でも、テナントが続々と撤退して、今、１階、半分しか入っていないです、ビブリ。このように市民のための施設は浦和に集中建設し、そして大宮には企業のための施設を集中させる。こういうのは本当におかしいと思います。やはり図書館は市立博物館の拡張に使うべきだし、あと大宮市役所の跡地や市民会館の跡地、これもきちんと市民のための施設を造るべきです。

あと、大宮ＧＣＳ構想、昨年度は１億6,057万円も使ったのに何も進まない。本当だったら、昨年度は駅前広場の都市計画手続、そして今年度は新東西通路の都市計画手続を開始するはずだったのに、それも全部延期になってしまっているんです。

　そして、昨年度、何をやったかというと、何か「未来の大宮」という、こういう、市民に大宮ＧＣＳ構想を理解してもらうための絵本を作ったというんです。何ですか、これ。大宮駅の周りが田んぼに囲まれているんですか。しかも、農作業やっています。これが未来の大宮ですか。本当に清水市長はこういうのを目指しているんですか。おかしいじゃないですか。
　これ東京のコンサルタント会社に2,816万円もかけて、この絵、描いてもらったそうですけれども、東京の会社、埼玉なんか、どうせ田舎だろうみたいに適当に描かれてしまった。今ですら大宮駅の周りに田んぼなんかないです。これが未来の大宮だ。ふざけています。ですので、やはりＧＣＳ構想もきちんとやり直すべきだと私は思います。

　それから、２年前、大宮駅東口の火災の跡地、ペンシルビルが続々建っている。地権者がまとまらないのだったら、やはり大宮駅と大栄橋の間の線路の上、北口の広場とビル、要するに線路の上を活用すべきです。結局、バスタ大宮というのも893万円かけて、昨年度、会議１回しか開いていません。そういった具体的な候補地に北口の広場、これも一つ選ぶべきではないかと思います。

　東日本連携に昨年度は１億1,803万円、そしてインバウンドというので1,261万円使いました。でも、新幹線では東日本からしか来れない。やはり西日本や海外からは空港がなければ駄目です。来れないです。やはり私は一般質問で言いましたけれども、大宮国際空港、桶川のホンダエアポート、さいたま市も一部お金を出して拡張して、そういったものをやるべきだ。これ、私、チラシで全戸配布したところ、反響が大きいです。国土交通省の航空管制の人からも、これはすばらしい、羽田の混雑緩和にちょうどいいと、いろいろアイデアもいただきました。

議会のみならず、国土交通省の航空管制担当の方からも、そして現職の閣僚の方からも、大宮国際空港のプラン、すばらしいという評価が出ているわけです。清水市長、さいたま市、乗り遅れてはいけません。国も今動こうとしている、動き出しているわけです。ですので、こういったインバウンドとか、東日本連携と、ちまちました予算をつけるくらいだったら、きちんとさいたま市が文字どおり国内外から人を呼び込めるようにすべきだと思います。

[66664: マンション比較中さん]

カンセイやクラリオンってさいたまから出て行ったの？

[66665: マンション掲示板さん]

社名変わったからな
当初の経済効果あるそれらはもういなくなったという趣旨か
カンセイは反対口の旧しまむら本社に移ったんだったな
どんだけの人が勤めてるか知らんけど

[66666: マンコミュファンさん]

企業誘致を進めるなら武蔵野線沿線でしょう。
クルド人が入ってくる程度に土地は余ってるしね。

[66667: 通りがかりさん]

平成以降に他所からさいたまに転入してきて今もピンピンしてる大企業はリズム時計くらいか？

[66668: 匿名さん]

◆高子景議員　

　まず、ホテルに関する指標についてですが、厚生労働省令和６年度衛生行政報告例によると、本市の総客室数は5,630室で、20政令指定都市中17位です。日本政府観光局、日本コンベンション都市ガイド2021によれば、本市の宴会場総面積は約3,293平米で、17都市しか記載がないので、ワーストとなっております。

　続きまして、オフィスに関する指標でございますが、本市のオフィスビルストックは約111万平米で横浜市の５分の１、千葉市の半分にすぎません。さらに、ＣＢＲＥの調査によると、最新のオフィス空室率は0.7％と非常に低く、一般的に空室率は５％前後で需給バランスが取れているとされているため、現在の空室率は需要が大きく供給を上回っていることを指しています。

　また、これらのデータを比較すると、本市はオフィス、ホテルの指標においては大きく千葉市を下回っています。本市は後背人口など、多くの条件で千葉市よりも優位であるにもかかわらず、このような現状となっておりますが、このデータは本市が目指す東日本の中枢都市として基準に達しているのでしょうか、よろしくお願いいたします。

◎金子芳久経済局長　高子景議員の再々質問についてお答えいたします。
　議員御指摘のとおり、各種調査におきましても他政令指定都市と比較いたしますと、ホテル、オフィスとも少ない現状にございまして、東日本の玄関口の役割を一層担っていくためには、今後も増やしていく必要があると考えてございます。

[66669: 匿名さん]

◆高子景議員　　
　問題意識を明確に持っているということは、いつまでにどれぐらい増やすかという目標を設定しなければ意味がないと思います。市は、いつも再開発でビルの総床面積を増やすと主張しておりましたが、大宮門街で増えたオフィスの床面積は約１万平米にすぎません。

　つまり、千葉市に追いつくためには、門街規模のオフィスビルがあと約80棟、ホテルに関しても、多く建設されたという答弁もありましたが、これはすごく感覚的なものであって、千葉市に追いつくためにもロイヤルパインズ規模のホテルがあと約30棟必要です。これは、全く非現実的な数字と言えると思います。これこそが、定性的な感覚で施策を進めてきたことの弊害です。

　今後、しっかりと定量的に検証可能な目標を設定することが重要だと思いますが、市の見解をお聞かせください。

◎金子芳久経済局長　高子景議員の再質問にお答えいたします。
　大宮駅周辺地区、さいたま新都心周辺地区、それから浦和駅周辺地区などの都心地区では、大型ホテルやオフィスビルを順次建設するための適地を確保することが非常に困難となっている状況であることから、現状では定量的な目標設定は難しいと考えておりますが、民間事業者が開発を計画する動きや本市への進出ニーズを捉えまして、オフィスビルやホテルの誘致につきまして働きかけをしてまいりたいと考えております。

[66670: 匿名さん]

◆高子景議員　
　だから、そこが都市計画なんです。経済局で定量的な目標を立てていただかないと、どれだけオフィスが必要なのかって都市局も分からないじゃないですか。経済局が出していただければ、それに見合った都市計画の変更が可能なんです。いかがでしょうか。　

◎金子芳久経済局長　
　大変申し訳ございません。繰り返しとなりますけれども、都心地区におきましては大型ホテルやオフィスビルを建設するための適地確保の面から、現状では定量的な目標設定は大変難しいと考えておりますが、今後機を捉えまして、民間事業者等に働きかけてまいりたいと考えております。

◆高子景議員　　
　かみ合っていないんで、ここで時間を使ってもしようがないんで、私は大型と言っていないんです。だから、その大型一本足打法が問題だと言っていて、都市計画で面的な整備をしていくことが必要じゃないですかって話をしているんです。経済局としての見解をお聞かせください。

◎金子芳久経済局長　
　現状では、やはりなかなか適地を確保することは難しいと考えておりますの

[66671: 匿名さん]

◆高子景議員　
　これ以上聞いても難しいと思うので、次に移らせていただきますが、（４）として、他都市と比較した都市計画の現状についてお聞かせください。
　シンプルに、他の政令指定都市と比較した商業・近隣商業地域の総面積についてお聞かせください。

◎佐藤久弥都市局長　
　国土交通省の令和５年度現況調査によりますと、本市の商業地域、近隣商業地域の総面積につきましては765.2ヘクタールであり、政令指定都市20市中の19番目となっております。

◆高子景議員　
　こちらも資料を掲示させていただきますが、このとおり本市より少ないのは、相模原市しかありません。都市計画的にいうと、本市は東日本の中枢都市どころか、最弱の一角であるという現状をまず認識しなければなりません。

ここからは、経済学的視点や統計学的視点から分析していきます。
　まず、本市のホテルの総客室数と宴会場の総面積は、他の政令指定都市と比較して非常に低い水準です。今年のゴールデンウイーク期間中には、通常1.6万円で提供されている部屋が4.5万円にまで上昇していましたが、これは供給不足が原因で均衡価格が上昇し、消費者余剰が減少していることを示しており、さいたま市のホテル供給が需要に追いついていないことを明確に示しております。

　続きまして、さいたま市のオフィスビルストックは111万平米で、首都圏の主要都市の中では小規模です。しかし、オフィスの空室率は0.7％と非常に低く、需要が供給を大きく上回っている状況です。さらに、さいたま市の賃料は１万9,690円と、大阪市、名古屋市、横浜市よりも高い水準となっています。これらのデータは、さいたま市のオフィス市場が典型的な需要超過の状態にあり、市場の不均衡が生じていることを示しています。供給が需要に追いついていないため、賃料は高止まりし、空室率は低いままです。需要超過と供給の硬直性が続くことで、市場は非常に不健全でタイトな状態になっております。

　さらに、ミクロ的な視点を見てみると、大宮駅前の再開発ビルでは開業から２年間が経過しても、多くのテナントが空いている状況が続いています。これは、テナント料金の高さが参入障壁となっているためです。一般的に、テナント料と地価には正の相関関係があり、現状の高いテナント料では新たなテナントが入居しにくい状況です。これにより商業活動が成立しにくくなり、テナント料が実体経済に対して割高であることを示唆しています。

　そして、これらの問題は、さいたま市の商業地域、近隣商業地域の面積の不足に起因していると考えられます。商業地域の面積が小さいと、オフィスビルやホテルの建設が制約され、結果として供給不足になることになります。実際に、商業系用途地域の面積とオフィスビルストックには、相関係数0.961という非常に高い相関関係が見られます。

　これは、本市における商業地域の面積が不足していることが、供給不足の一因であることを裏づけています。商業地域が狭いために、オフィスやホテルの新規開発が進まず、これが供給の硬直性をもたらし、結果的に市場の均衡を妨げているのです。

　さらに、地代理論に基づくと、土地の使用価値はその土地から得られる純利益によって決まります。しかし、さいたま市のように商業地域の面積が少ないと土地の希少性が高まり、地価やテナント料の上昇を招きます。これは、特に大宮駅前の再開発ビルでテナントが埋まらない問題に直結しており、この面積不足と賃料の不均衡が一因となっています。

　これらの課題を解決するためには、商業・近隣商業地域の面積を拡大することしかありません。実際横浜市では、みなとみらい地区の整備に際して、住宅価格を抑制するために宅地面積を67ヘクタールから87ヘクタールに拡大しました。この事例は、土地価格や賃料を抑えるためには、需要に見合った用途地域の面積を増やすことが効果的であることを示しています。これらは私の個人的な感想ではなく、経済学に基づく結論です。

　以上を踏まえ、市の見解をお聞かせください。

[66672: 匿名さん]

◎佐藤久弥都市局長　
　こうした状況につきましては、低い空室率が賃料を上昇させる傾向にあることから、議員御指摘のとおり供給不足が一因であると捉えております。
　また、議員御指摘の様々なエビデンスに基づく取組といたしましては、経済動向と都市計画との一体的な検討が重要と認識しております。そのため、再開発準備組合等と共有しながら一体的にまちづくりを推進してまいります。
　議員御提案の商業・近隣商業地域の面積を拡大することにつきましては、企業立地の受皿を増やす観点からは効果的な方法の一つと考えております。一方で、建物の用途や高さの制限緩和により周辺住環境への影響が伴うことから、周辺住民への丁寧な説明や合意形成が肝要であり、地区計画の策定なども含め慎重な検討が必要であるものと考えております。


◆高子景議員　
　ありがとうございます。この答弁を引き出すのに、2016年からなんで、約８年要しました。2016年に質問させていただいたときは、もう全然のれんに腕押し状態で、商業地域を拡大することの意義については全く認めていただけませんでしたが、今回これだけ大きく前進したことに関しては、本当に都市局の皆さんに、特に都市計画課の皆さんに心より敬意と感謝を申し上げさせていただきたいと思います。

　そこで、先ほど申し上げたとおり、商業地域の面積を広げるということは、かなりいろんな関係を要するので、時間がかかると私も認識しております。それを踏まえて、まずは迅速な対応として用途地域の変更を伴わずしてもできること、すなわち、現行の商業地域の容積率を緩和することが重要であると考えております。

　数年前、旧中山道沿いでホテルを建設したいという地権者の方から御相談を受けました。それは、現行の容積率400％では事業の採算性が取れるだけの部屋数を確保できないため、容積率を緩和してほしいとの要望でした。ところが、市からは総合設計の活用を提案されました。
　
　しかし、総合設計では容積率を上げることができますが、その代わりに公開空地などを設置しなければならないため、採算性を確保するのに十分な部屋数を増やすことができません。結果として、旧中山道沿いの一等地は今もなお駐車場のままです。

　この状況は、経済学的側面からも、本市の都市計画が資源の最適配分を妨げ、市場の効率性を低下させた結果、ホテルの建設を阻害し、駐車場のような低効率な土地利用を促進していることを明確に示しています。このままでは、採算性が見込みやすいマンションばかりが建設される状況が続くでしょう。

　実際大宮駅からさいたま新都心間の旧中山道沿いでは、この10年間に建設されたビルのほとんどがマンションです。これは、市が目指すウオーカブルなまちづくりとも明確に異なる結果を招いています。何度も申し上げますが、だからこそ再開発という点のまちづくりでなく、都市計画という面のまちづくりが重要なのです。

　以上を踏まえ、経済学が示すとおりさいたま市の都市計画の改善、つまり商業地域における容積率の緩和を行うべきと考えますが、御見解をお聞かせください。


◎佐藤久弥都市局長　
　個別の再開発によるまちづくりに加え、面的なまちづくりのために都市計画における容積率の緩和手法は、有効な手段の一つであると考えております。そのため、本市では現行の容積率緩和制度に加えて、新たな容積率緩和の手法についても調査研究を進めているところでございます。

　具体的には、現行制度のさいたま市における宿泊施設及びオフィスの整備に着目した容積率緩和方針のほか、都市再生特別地区や特別用途地区に加えて、現在検討中の立地適正化計画の策定によって活用が可能となる特定用途誘導地区等について、都市機能の誘導施策の一つとして検討しております。

　なお、前面道路の幅員によって容積率の上限が制限されることから、容積率の緩和につきましては都市基盤整備と併せた検討が必要となります。また、容積率の変更についても都市計画の変更手続が必要となることから、変更のための面積要件や基盤整備の状況等を踏まえた県との協議及び地域住民の合意形成が前提となります。

　いずれにいたしましても、容積率の緩和を検討する際には、地域の住民に対して丁寧な説明をしながら必要に応じて御意見を伺い、関係事業者と綿密に調整を図りながら取り組んでまいりたいと考えております。

[66673: 匿名さん]

◆高子景議員　
　検討されていることは、御答弁で分かりました。しかし、今まさに本市では、少ないオフィス面積が低過ぎる空室率と高過ぎる賃料を招き、大きな機会損失と成長の機会を阻害しています。

　既に福岡市や北九州市では、容積率の緩和を実現しています。本年４月、コクラ・クロサキリビテーション第１弾となるオフィスビル、ビジア小倉が竣工しました。敷地面積約1,200平米です。

　本市の緊急整備地域では、このビルは容積率の緩和すら受けることができません。すなわち、本市では建設されることがなかったであろうということです。遅れを取り戻すために、具体的に令和何年を目指しているのでしょうか、お聞かせください。


◎佐藤久弥都市局長　
　容積率緩和の手法を検討する際には、議員御指摘のような機を逃さぬよう関係部局と連携しながら、時期がいつというのは今のところ言えないのですが、しっかり検討してまいりたいと考えております。


◆高子景議員　
　ちょっとだけかみ合っていないんで、もう一回だけ申し上げます。今、経済局でこれを調査していると私も存じ上げています。なので、経済局が調査を出さないと、都市局としても動けないというのは分かります。

　機を逸しないように。もう既に逸しているんです。私たちが自民党として提言したのが多分2018年からなので、この間ほとんど大宮駅近辺では大きな開発が行われてこなかった。私たちは、やはり容積率の問題だと指摘してきたつもりです。

　なので、機はもう既に逸して機会損失を生んでいる状況で、経済局はいつまでに調査を終えて、それを基に都市局はいつまでに計画をつくられるんでしょうか。


◆高子景議員　
　僕が定量的なものをしっかりとお示ししたので、本来そういった定量的なベースデータを基に議論するべきであって、それは役所でもできることなので、これはしっかり進めていただきたい。その上で、少なからず北九州市は新市長が就任して、発表して１年で容積率の緩和を実現しています。これに関しては市長に申し上げることなのかもしれないけれども、質問はしないです。やはりそういった首長の思いで、しっかりとこういった動く事業ですので、ぜひ力強いリーダーシップの下、進めていただきたいと思います。

　続きまして、次の提言です。本市では、駅周辺に４車線道路を整備しても、低容積率のままとするケースが多く見られます。道路整備には多額の公的資金が投入されているため、その投資に見合った経済的リターンを確保することが重要です。容積率を引き上げることで、建物の高さや密度が増し、固定資産税や住民税の増収といった形で、投資分を税収として回収することが期待されます。しかし、現状では低容積率のままであり、これは非常に効率の悪い都市経営であると言えます。

　また、防災の観点からも、都市計画道路沿線の容積率を緩和することは重要です。例えば渋谷区を横断する明治通りは、一見ビルが連続しているように見えますが、実際は沿線部分だけが高容積率で、その背後は住居系の用途地域となっています。高容積率の区域にＲＣ構造の建物を都市計画道路沿線に配置することで火災時の延焼を防ぎ、住宅地への被害を抑えることが期待されます。特に大宮駅周辺で言えば、三橋中央通線と南大通東線は、都市経営の観点からも極めて非効率的な低容積率になっています。

　大宮駅周辺は、先ほどから指摘しているとおり商業地域などの高容積の地域が狭いため、マンション需要が駅前の一等地に集中しています。少なくともマンション需要を駅前から分散させるためにも、この２路線に関しては容積率の緩和を検討するべきだと思いますが、いかがでしょうか。

[66674: 匿名さん]

◎佐藤久弥都市局長　
　議員御指摘のとおり、駅周辺の都市計画道路沿線の容積率を引き上げることにより土地利用が促進された場合には、固定資産税や住民税の増収効果が期待されるものと考えております。一方で、容積率の引上げは周辺の居住環境へ影響を与える可能性があることから、合意形成を含め用途地域の見直しと同様に、慎重な検討が必要になると認識しております。

　大宮駅周辺は、都心の位置づけや交通結節点としてのポテンシャル、地域の特性等を踏まえて、都市計画道路沿線の容積率緩和や土地利用の在り方について検討していきたいと考えております。


◆高子景議員　
　もちろん都市計画上の提案として、住民から発議することができます。それは、でもめちゃくちゃまれな例です。
　これは、都市局側にも情報提供させていただきましたが、京都市では京都市長の強いリーダーシップの下、京都市側から、いわゆる駅前にある住居地域を商業地域に変更するための発議が行われ、住民説明が行われました。

　普通まちづくりというのは、そういった形で行政から発議が行われて住民に説明がされて、都市計画法上の手順が行われるはずです。なので、さいたま市側から発議をしてもらわないと、まちづくりって進んでいかないんです。そういった意味も踏まえて聞いています。

◎佐藤久弥都市局長　
　市側からの提案というか、計画につきましても、やはり住民の方々へメリット、デメリットをしっかり御理解いただく必要がありますので、都市に大きく影響するような、例えば都市計画道路、用途地域等については、さいたま市側からお話をしていく必要があると思っております。


◆高子景議員　
　ありがとうございます。今日は、多分これぐらいが限界かなと思います。いずれにせよ、私はあれだけのエビデンスを示して、さいたま市側としてもそのことに関しては合意をしていただきました。その上で、さいたま市側としても容積率を上げていくことが、この地域の都市基盤を強めていくことに重要であるという見解もいただいています。

　ということは、さいたま市側がしっかりとそれに基づいた計画を住民に発議していただかないと、住民側としても、いいも悪いも言えないんです。今ボールは、さいたま市にあります。しっかりとそれをさいたま市側で、住民にボールを渡す手続をしていただきますよう要望いたします。

[66675: マンコミュファンさん]

＞本市は東日本の中枢都市どころか、最弱の一角であるという現状をまず認識しなければなりません。


さいたま市の都市力がここまで貧弱なのは
浦和地域をただのベッドタウンにしてしまって全然有効活用できてないのも大きいだろうな

[66676: マンコミュファンさん]

>>66675 マンコミュファンさん
ちょっと勘違いしてるみたいだけれど、浦和の場合は住みやすさを重視してあえてそういう街作りをしたんだよね。
浦和を繁華街や歓楽街にして住みにくくするのは地元の人が望まないでしょ。