大宮と新都心の今後の開発について６

[匿名さん]

マテリアル跡地はしまむら本社や埼スタ直行BRTのバスターミナルができるそうです！
今後の開発について話し合いましょう!

[34801: マンコミュファンさん]

>>34800 匿名さん

西口、東口ともビジネスマンが増えると日中人口が増えますね

[34802: 匿名さん]

流石に21階だと100m程だと思うが

国からの補助金かなんかのために活用するのでは？

[34803: マンション検討中さん]

大門町3丁目のは門街と同じくらいの高さって前にリークしてくれた人が言ってた気がする

[34804: 検討板ユーザーさん]

>>34801 マンコミュファンさん
昼間人口は今でも多いのよ。重要なのは土日祝の人口よ。しかも訪れるだけめなく、休みの日に大宮に訪れて金を落としているかがより重要。

[34805: 匿名さん]

大門3丁目ってひのでやとかふくろう家族とかあの辺もなくなるの？

[34806: 検討板ユーザーさん]

>>34804 検討板ユーザーさん

セルフポチは恥ずかしいよ

[34807: マンション検討中さん]

>>34804 検討板ユーザーさん

土日祝日は人だらけ
もうコロナ前に戻った感じ

[34808: 匿名さん]

高島屋やアルシェやそごうや丸井などの大宮駅前商業を今後も残したい人は多くないか？
そのためには通勤や通学のために大宮駅を利用してるだけの昼間人口だけを見てても無駄で、休みの日に大宮駅前商業施設を利用する人を増やす必要があると考える人は1人じゃないとわかると思うがね。

[34809: マンション掲示板さん]

>>34807 マンション検討中さん
だいぶ戻ってきてるのだけど、金使わないのよ。
そごうも高島屋も丸井も今の売上では危うい。
大型SCやネットに負けない街づくりが必要。

[34810: マンション掲示板さん]

>>34808 匿名さん

もともと大宮は平日と土日の人出は同じ位だから

[34811: マンション比較中さん]

商業5階+オフィス20階+住居20階の複合タワーで頼む

[34812: 匿名さん]

若者が多いから単価が低いのかね？
可処分所得の多い働きざかりを増やすため大型オフィス建設とそこに入る企業誘致ですかね。

[34813: マンション検討中さん]

>>34811 マンション比較中さん
ホテルも入れといて！

[34814: 検討板ユーザーさん]

>>34810 マンション掲示板さん

東京駅はコロナ前に全く戻ってないんだね

[34815: 口コミ知りたいさん]

>>34810 マンション掲示板さん
で、その統計では大宮駅前のそごうや高島屋や丸井やアルシェなどの駅前商業は安泰なのか？

[34816: 匿名さん]

>>34805 匿名さん
その予定だよ

[34817: 匿名さん]

>>34815 口コミ知りたいさん
悪魔の証明ばっかり要求する人ってIQ低そう

[34818: 口コミ知りたいさん]

>>34817 匿名さん
そごうも高島屋も月例売上は前年上回るも、他地域と比べて売上は低く安泰とは言えないよね？昼間人口が大宮より少ない浦和の伊勢丹に売上少ないことに対しての意見は？
これも悪魔の証明かい？

[34819: マンション検討中さん]

>>34818 口コミ知りたいさん

キミの個人的感想はお腹いっぱいだからちゃんとデータに基づいた具体的な数字で証明してくれる？

[34820: 匿名さん]

>>34818 口コミ知りたいさん
はいそうですね
それを悪魔の証明と呼びます

悪魔の証明とは

悪魔の証明とは「○○がないことを証明できないなら、○○は存在する」「△△であることを証明できないなら、△△だ」といった、「ない」ということを証明しようとする論法のことを指します。未知証明と呼ばれることもあります。

「ある」ということを証明するのであれば、実際に事例を紹介すれば事足ります。しかし、通常、「ない」ということを証明するのは容易ではありません。
想定されるすべての可能性をつぶさねばならず、それは通常、ほぼ不可能に近いからです。
また、それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

[34821: マンション検討中さん]

街全体としては大宮の方が売上あるから街の問題というより個々の商業施設の問題かと

[34822: 匿名さん]

業者へのヒアリング調査では大宮にこれ以上の商業施設は厳しいって回答もあった

[34823: eマンションさん]

>>34821 マンション検討中さん
核となる商業施設というのは必要で、今の大宮ではアルシェやそごうや丸井や高島屋。
核となる商業施設が元気であるならば、悪魔の証明などと逃げずに、大宮の商業は安泰だと言えるはずよね？
個人商店なら個々の商業施設の問題と言えるけど、皆大宮駅前を代表する商業施設だからね。

[34824: 匿名さん]

>>34823 eマンションさん
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
>>それを利用して、相手に証明責任を転嫁することもしばしばあります。
https://globis.jp/article/1845

もう恥の上塗りはやめたら？

[34825: マンコミュファンさん]

>>34822 匿名さん
GCSのアンケートでは24社中17社が商業拠点としてのポテンシャルはとても高い、または高いと回答したそうです。

[34826: マンコミュファンさん]

>>34823 eマンションさん
核となるルミネとエキュートが安泰なので大宮の商業は安泰と言えるということですか？

[34827: 匿名さん]

甲子園は今年も浦和学院か
大宮東とかいけそうでいけないな

[34828: 匿名さん]

>>34826 マンコミュファンさん
駅ビルと駅の外の施設は違うでしょう

[34829: 匿名さん]

もう一度貼っときます

34562 eマンションさん 2日前
駅ビルはノーカウントという条件がまずおかしい。
駅ビルノーカウントだと池袋はそれこそ浦和以下の売上になるけどその時点でいかにおかしい条件かわかるよね。
って前も論破されてたよね。

[34830: マンコミュファンさん]

>>34828 匿名さん
駅ビルも大宮ですよ

[34831: 販売関係者さん]

>>34781 マンション掲示板さん
いいえ、そうはなりません。

考えても見てください。もしあなたが経営者だとして、事務所を新たに開こうとしたとき、何を基準にテナントを決めますか？結局はその場所の立地・利便性と、それに伴うコストのバランスです。

大宮駅というのは皆さんもご存じの通り、立地や利便性ではとても優れています。では何が問題なにかといえば、それに伴うコストが高すぎることです。要はコスパが悪いんですよ大宮は。

そしてその原因を作っているのが、オフィス床の圧倒的な供給不足なわけです。これを改善する方法はたった一つ、オフィス床を大量供給することです。

商業床にも全く同じことが言える訳ではありませんが、本質的には同じです。大宮くらい人の流れがある場所であれば、言い方は悪いですが、たいしたことのない店でもある程度の売り上げは見込めます。求人も集まりやすいです。問題はその売り上げでテナント料をペイできるかです。

結局はオフィスも商業も、作りすぎて過剰供給になることは考えにくいです、まあさすがに限度というものはありますがね。

今、都内などで起きている空室問題も、誰も借り手が居ないのではなく、高くて借りられないというのが本音ですからね。大宮はもっと供給を増やして価格競争を促し、相場を下げなければなりません。

[34832: 評判気になるさん]

>>34810 マンション掲示板さん

東京＝何と言っても最強のビジネス街故に土日は少ない

千葉＝土日が少ない

横浜＝ほぼほぼ平日も土日も同じ

大宮＝日によっては土日が人が多い

大宮は何か平日でも多い日があるが金曜は飲み会？その他はソニックシティのイベントか何か？

[34833: マンション掲示板さん]

>>34831 販売関係者さん
利用者目線や出店者目線ではそれは正しいけれど、賃料を下げるために再開発しましょうなんて言ってもまとまる訳はない。
駅前再開発することで、休みの日に大宮駅に訪れる人が増え、また普段街に降りない大宮駅利用者が駅から街に人が流れる魅力を創出が必要。
ルミネやエキュートが核なんて言ってるようじゃ駄目よ。

[34834: マンコミュファンさん]

GCSのヒアリングによるとオフィス床は15万m2、商業床は10万m2まで需要創出できるって言ってるとこもあるみたい。
実際ここまでいけるかは別としてここで語る妄想の目安にはなるかもね。

[34835: マンション掲示板さん]

>>34833 マンション掲示板さん
言われなくてもみんなそれを語りにこのスレに来てるんだと思うぞ。
さっきみたいな荒らしのせいでちょいちょい逸れるけど。

[34836: マンション検討中さん]

>>34832 評判気になるさん
普通に大宮駅周辺に住んでる土日休みの人なんじゃないの？

[34837: 販売関係者さん]

>>34833 マンション掲示板さん
そういう所に補助金を使うんですよ。

再開発済みの、一定条件をクリアしたところに補助金を出す。そうすれば、大宮のオンボロ雑居ビルよりも、安くて、快適で、新しく、広いテナントが供給されます。そうすることで、もう再開発の船に乗らなければ勝負できない状況を作り出すのです。

少なくとも行政にはそれを出来るだけの力があるはずです。

[34838: 匿名さん]

>>34834 マンコミュファンさん
10万㎡まで需要創出できるって回答した事業者が3社もあるしね
需要は見込めるでしょうね

[34839: 通りがかりさん]

>>34838 匿名さん
そのアンケートってコロナ前じゃなかった？

[34840: 匿名さん]

数字は別として参考程度にはなるでしょ。
大宮だけがコロナになったわけじゃないんだし。

[34841: マンション比較中さん]

コロナはもう気にしなくていいな
需要は回復していく

[34842: 口コミ知りたいさん]

門街をご覧の通り商業テナントを集めるのも厳しい時代になってきた
東京でも商業テナント集めるのに苦戦してるとか
そして適当な店を入れていくとビル自体の魅力が無くなってしまう

[34843: 匿名さん]

あれは時代のせいなのか？

[34844: 通りがかりさん]

>>34842 口コミ知りたいさん
高い賃料払う価値は大宮にはないということだわな

[34845: マンション掲示板さん]

コロナ以降在宅増えたし、サテライトオフィス需要も出てきたし、大宮の商業、オフィスにとっては必ずしもマイナスではない。
とはいえ、テナント、共用部、動線、デザイン等魅力的な施設じゃないと、人気施設にはなりえない。

[34846: マンション検討中さん]

一番の懸念は肝心の大手デベが本気出してくれるかってことね
今まで大手デベが埼玉でビッグプロジェクトをやってくれた経験ってほとんど無いので

[34847: 評判気になるさん]

GCSでもアイテックが絡んでる地区は恐らく99mタワマンだろうな…
アイテックにフジタなんてもう最強じゃない？

[34848: 匿名さん]

>>34844 通りがかりさん

埼玉って凄いんだぞ！

[34849: 通りがかりさん]

大宮門街の坪単価最高4万、最低2万3000円

[34850: 検討板ユーザーさん]

中地区は東武も絡んでくる可能性あるけどそれも不安要素
東武なんて今までろくに投資してこなかったし再開発慣れしてる東急とは雲泥の差