◎佐藤久弥都市局長　
　こうした状況につきましては、低い空室率が賃料を上昇させる傾向にあることから、議員御指摘のとおり供給不足が一因であると捉えております。
　また、議員御指摘の様々なエビデンスに基づく取組といたしましては、経済動向と都市計画との一体的な検討が重要と認識しております。そのため、再開発準備組合等と共有しながら一体的にまちづくりを推進してまいります。
　議員御提案の商業・近隣商業地域の面積を拡大することにつきましては、企業立地の受皿を増やす観点からは効果的な方法の一つと考えております。一方で、建物の用途や高さの制限緩和により周辺住環境への影響が伴うことから、周辺住民への丁寧な説明や合意形成が肝要であり、地区計画の策定なども含め慎重な検討が必要であるものと考えております。

◆高子景議員　
　ありがとうございます。この答弁を引き出すのに、2016年からなんで、約８年要しました。2016年に質問させていただいたときは、もう全然のれんに腕押し状態で、商業地域を拡大することの意義については全く認めていただけませんでしたが、今回これだけ大きく前進したことに関しては、本当に都市局の皆さんに、特に都市計画課の皆さんに心より敬意と感謝を申し上げさせていただきたいと思います。

　そこで、先ほど申し上げたとおり、商業地域の面積を広げるということは、かなりいろんな関係を要するので、時間がかかると私も認識しております。それを踏まえて、まずは迅速な対応として用途地域の変更を伴わずしてもできること、すなわち、現行の商業地域の容積率を緩和することが重要であると考えております。

　数年前、旧中山道沿いでホテルを建設したいという地権者の方から御相談を受けました。それは、現行の容積率400％では事業の採算性が取れるだけの部屋数を確保できないため、容積率を緩和してほしいとの要望でした。ところが、市からは総合設計の活用を提案されました。
　
　しかし、総合設計では容積率を上げることができますが、その代わりに公開空地などを設置しなければならないため、採算性を確保するのに十分な部屋数を増やすことができません。結果として、旧中山道沿いの一等地は今もなお駐車場のままです。

　この状況は、経済学的側面からも、本市の都市計画が資源の最適配分を妨げ、市場の効率性を低下させた結果、ホテルの建設を阻害し、駐車場のような低効率な土地利用を促進していることを明確に示しています。このままでは、採算性が見込みやすいマンションばかりが建設される状況が続くでしょう。

　実際大宮駅からさいたま新都心間の旧中山道沿いでは、この10年間に建設されたビルのほとんどがマンションです。これは、市が目指すウオーカブルなまちづくりとも明確に異なる結果を招いています。何度も申し上げますが、だからこそ再開発という点のまちづくりでなく、都市計画という面のまちづくりが重要なのです。

　以上を踏まえ、経済学が示すとおりさいたま市の都市計画の改善、つまり商業地域における容積率の緩和を行うべきと考えますが、御見解をお聞かせください。

◎佐藤久弥都市局長　
　個別の再開発によるまちづくりに加え、面的なまちづくりのために都市計画における容積率の緩和手法は、有効な手段の一つであると考えております。そのため、本市では現行の容積率緩和制度に加えて、新たな容積率緩和の手法についても調査研究を進めているところでございます。

　具体的には、現行制度のさいたま市における宿泊施設及びオフィスの整備に着目した容積率緩和方針のほか、都市再生特別地区や特別用途地区に加えて、現在検討中の立地適正化計画の策定によって活用が可能となる特定用途誘導地区等について、都市機能の誘導施策の一つとして検討しております。

　なお、前面道路の幅員によって容積率の上限が制限されることから、容積率の緩和につきましては都市基盤整備と併せた検討が必要となります。また、容積率の変更についても都市計画の変更手続が必要となることから、変更のための面積要件や基盤整備の状況等を踏まえた県との協議及び地域住民の合意形成が前提となります。

　いずれにいたしましても、容積率の緩和を検討する際には、地域の住民に対して丁寧な説明をしながら必要に応じて御意見を伺い、関係事業者と綿密に調整を図りながら取り組んでまいりたいと考えております。

66673: 匿名さん　

[2025-01-17 15:12:27]

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◆高子景議員　
　検討されていることは、御答弁で分かりました。しかし、今まさに本市では、少ないオフィス面積が低過ぎる空室率と高過ぎる賃料を招き、大きな機会損失と成長の機会を阻害しています。

　既に福岡市や北九州市では、容積率の緩和を実現しています。本年４月、コクラ・クロサキリビテーション第１弾となるオフィスビル、ビジア小倉が竣工しました。敷地面積約1,200平米です。

　本市の緊急整備地域では、このビルは容積率の緩和すら受けることができません。すなわち、本市では建設されることがなかったであろうということです。遅れを取り戻すために、具体的に令和何年を目指しているのでしょうか、お聞かせください。

◎佐藤久弥都市局長　
　容積率緩和の手法を検討する際には、議員御指摘のような機を逃さぬよう関係部局と連携しながら、時期がいつというのは今のところ言えないのですが、しっかり検討してまいりたいと考えております。

◆高子景議員　
　ちょっとだけかみ合っていないんで、もう一回だけ申し上げます。今、経済局でこれを調査していると私も存じ上げています。なので、経済局が調査を出さないと、都市局としても動けないというのは分かります。

　機を逸しないように。もう既に逸しているんです。私たちが自民党として提言したのが多分2018年からなので、この間ほとんど大宮駅近辺では大きな開発が行われてこなかった。私たちは、やはり容積率の問題だと指摘してきたつもりです。

　なので、機はもう既に逸して機会損失を生んでいる状況で、経済局はいつまでに調査を終えて、それを基に都市局はいつまでに計画をつくられるんでしょうか。

◆高子景議員　
　僕が定量的なものをしっかりとお示ししたので、本来そういった定量的なベースデータを基に議論するべきであって、それは役所でもできることなので、これはしっかり進めていただきたい。その上で、少なからず北九州市は新市長が就任して、発表して１年で容積率の緩和を実現しています。これに関しては市長に申し上げることなのかもしれないけれども、質問はしないです。やはりそういった首長の思いで、しっかりとこういった動く事業ですので、ぜひ力強いリーダーシップの下、進めていただきたいと思います。

　続きまして、次の提言です。本市では、駅周辺に４車線道路を整備しても、低容積率のままとするケースが多く見られます。道路整備には多額の公的資金が投入されているため、その投資に見合った経済的リターンを確保することが重要です。容積率を引き上げることで、建物の高さや密度が増し、固定資産税や住民税の増収といった形で、投資分を税収として回収することが期待されます。しかし、現状では低容積率のままであり、これは非常に効率の悪い都市経営であると言えます。

　また、防災の観点からも、都市計画道路沿線の容積率を緩和することは重要です。例えば渋谷区を横断する明治通りは、一見ビルが連続しているように見えますが、実際は沿線部分だけが高容積率で、その背後は住居系の用途地域となっています。高容積率の区域にＲＣ構造の建物を都市計画道路沿線に配置することで火災時の延焼を防ぎ、住宅地への被害を抑えることが期待されます。特に大宮駅周辺で言えば、三橋中央通線と南大通東線は、都市経営の観点からも極めて非効率的な低容積率になっています。

　大宮駅周辺は、先ほどから指摘しているとおり商業地域などの高容積の地域が狭いため、マンション需要が駅前の一等地に集中しています。少なくともマンション需要を駅前から分散させるためにも、この２路線に関しては容積率の緩和を検討するべきだと思いますが、いかがでしょうか。

66674: 匿名さん　

[2025-01-17 15:17:19]

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◎佐藤久弥都市局長　
　議員御指摘のとおり、駅周辺の都市計画道路沿線の容積率を引き上げることにより土地利用が促進された場合には、固定資産税や住民税の増収効果が期待されるものと考えております。一方で、容積率の引上げは周辺の居住環境へ影響を与える可能性があることから、合意形成を含め用途地域の見直しと同様に、慎重な検討が必要になると認識しております。

　大宮駅周辺は、都心の位置づけや交通結節点としてのポテンシャル、地域の特性等を踏まえて、都市計画道路沿線の容積率緩和や土地利用の在り方について検討していきたいと考えております。

◆高子景議員　
　もちろん都市計画上の提案として、住民から発議することができます。それは、でもめちゃくちゃまれな例です。
　これは、都市局側にも情報提供させていただきましたが、京都市では京都市長の強いリーダーシップの下、京都市側から、いわゆる駅前にある住居地域を商業地域に変更するための発議が行われ、住民説明が行われました。

　普通まちづくりというのは、そういった形で行政から発議が行われて住民に説明がされて、都市計画法上の手順が行われるはずです。なので、さいたま市側から発議をしてもらわないと、まちづくりって進んでいかないんです。そういった意味も踏まえて聞いています。

◎佐藤久弥都市局長　
　市側からの提案というか、計画につきましても、やはり住民の方々へメリット、デメリットをしっかり御理解いただく必要がありますので、都市に大きく影響するような、例えば都市計画道路、用途地域等については、さいたま市側からお話をしていく必要があると思っております。

◆高子景議員　
　ありがとうございます。今日は、多分これぐらいが限界かなと思います。いずれにせよ、私はあれだけのエビデンスを示して、さいたま市側としてもそのことに関しては合意をしていただきました。その上で、さいたま市側としても容積率を上げていくことが、この地域の都市基盤を強めていくことに重要であるという見解もいただいています。

　ということは、さいたま市側がしっかりとそれに基づいた計画を住民に発議していただかないと、住民側としても、いいも悪いも言えないんです。今ボールは、さいたま市にあります。しっかりとそれをさいたま市側で、住民にボールを渡す手続をしていただきますよう要望いたします。

66675: マンコミュファンさん　

[2025-01-17 16:52:33]

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＞本市は東日本の中枢都市どころか、最弱の一角であるという現状をまず認識しなければなりません。

さいたま市の都市力がここまで貧弱なのは
浦和地域をただのベッドタウンにしてしまって全然有効活用できてないのも大きいだろうな

66676: マンコミュファンさん　

[2025-01-17 17:19:21]

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>>66675 マンコミュファンさん
ちょっと勘違いしてるみたいだけれど、浦和の場合は住みやすさを重視してあえてそういう街作りをしたんだよね。
浦和を繁華街や歓楽街にして住みにくくするのは地元の人が望まないでしょ。

66677: 匿名さん　

[2025-01-17 17:27:51]

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>オフィスに関する指標でございますが、本市のオフィスビルストックは
>約111万平米で横浜市の５分の１、千葉市の半分にすぎません。

>問題意識を明確に持っているということは、いつまでにどれぐらい増やすか
>という目標を設定しなければ意味がないと思います。市は、いつも再開発で
>ビルの総床面積を増やすと主張しておりましたが、大宮門街で増えたオフィス
>の床面積は約１万平米にすぎません。

>つまり、千葉市に追いつくためには、門街規模のオフィスビルがあと約80棟、
>ホテルに関しても、千葉市に追いつくためにもロイヤルパインズ規模のホテルが
>あと約30棟必要です。これは、全く非現実的な数字と言えると思います。
>これこそが、定性的な感覚で施策を進めてきたことの弊害です。

具体的で分かりやすいね

66678: マンション検討中さん　

[2025-01-17 17:29:24]

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>>66676 マンコミュファンさん
それは都市化できなかったことへの言い訳
ベッドタウンなんてどこにでも作れる

66679: マンション検討中さん　

[2025-01-17 17:31:11]

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>>66675 マンコミュファンさん
大宮と浦和では街の性質が違いますからね
大宮は北関東の中心都市、浦和以南は東京のベッドタウン
それ以上でもそれ以下でもないですよ

「本市は東日本の中枢都市どころか、最弱の一角」というのは、はっきり言えば大宮が残念過ぎることに尽きると思います
ビジネス街としても繁華街としても東京主要部に遠く及ばない
東京に遠く及ばないのにわざわざ他所から来る理由がありますか？
他所からどころか同じ県内の浦和以南からすら相手にされてません
それだけの話ですね

66680: 匿名さん　

[2025-01-17 17:35:12]

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>今まさに本市では、少ないオフィス面積が低過ぎる空室率と高過ぎる賃料を招き、
>大きな機会損失と成長の機会を阻害しています。

>既に福岡市や北九州市では、容積率の緩和を実現しています。本年４月、コクラ・
>クロサキリビテーション第１弾となるオフィスビル、ビジア小倉が竣工しました。
>敷地面積約1,200平米です。

>本市の緊急整備地域では、このビルは容積率の緩和すら受けることができません。
>すなわち、本市では建設されることがなかったであろうということです。

これも具体例を挙げて指摘している
高崎に19階建てのマンションが建つところは大宮だと14階建てだろうみたいな話