ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[774: 匿名さん]

区議の思い出話に前向きでないという意見を寄せた人は、昔のことを話題にされたくないのでしょうね。

[775: 匿名さん]

区議さん絡みでも過去に黒歴史的な感覚をお持ちの方は確かにいるはずですよね。どちらサイドにもおそらくいますね。

強く意図して何かを晒したり非難したりしてるわけじゃないのに過剰に出てくる 方、話の流れを意図的にそらすために部分を曲解・抜粋して返答する方…

NIPPOなら必死なのはわかります(笑)
NIPPOを非難してる側が必死…って不自然で不可解すぎます。

[776: 匿名さん]

NIPPOが事務所にしているビルの所有者には
かなりの儲けが出ているのではないでしょうか。

12年間ビル丸ごと借りてもらっていますから。

[777: 匿名]

いまそこはどうなんでしょう。まだまだ借り続けるんでしょうか。粘着の念が集まりやすい風水なんでしょうかね(笑)

[778: 匿名さん]

>>777
なるほど。そのビルの風水の問題なんですね。そういうの大切と思います。

[779: 匿名]

よくわからないで軽口叩きました。すみません。

スレッドを遡ってゆくと建設中止が決まる前後の記述が当然あるわけですが、そこで契約者だったお一人がデベと審査請求した双方に向けて怨みを述べるんです。ひとの人生むちゃくちゃにしやがって！みたいな。
当然、審査請求した方々は「権利」だと反論します。が。片や「やりすぎで歯止めのきかなくなった公益通報だ」という旨の声もすでにあがっていて、不動産業的なお一人がキレて言うんです。ここに残る怨みははんぱねえぞ！気をつけたほうがいい…みたいな。
多少超訳しましたが、流れはご記憶にあるはず。

で。エントロピーの概念は多少古いですが、時間も労力も多々費やしてできあがったものや場所には、やはり一語一論で簡単に葬り去ることのできない「積み上がった何か」があるんでしょう 。自然に、というか平らかになるには時間がかかる。風が吹き水が流れ人が寄り合う、それが恨みつらみとしてだけ残るはずもない。自然に継承されてゆく何かが当然あるんでしょうね。

経営陣が変わってもNIPPOがそこを丸借りし続けているんですよね？縁あってこそ(腐れ縁気味でも)でしょうが、金も事業も簡単に投げて捨て置くわけにはいかないからなんだろうなと。

司法や行政が時に風水的なものをあっさり超えて裁きますが、はんぱねぇぞと言われたものがすべてを平らかに白黒つけきるのは、じつは半端なく先のことになるのかもしれませんね。

[780: 匿名さん]

丸借りし続けるビルの風水の問題というのに妙に納得しましたがね。リセットすればいいのに。方角がよくないんですよ。きっと。

[781: 匿名]

そうなんでしょうかねえ。
熊本の例の震災の結果的な話なんですが、新耐震であっても倒壊したものが少なからずあったようですね。リセット的な意味をこめて耐震補強したりするのも良いかもしれませんね(笑)

だいたい、業界に激震を走らせすぎてどこもかしこもクラック入ってるでしょうから(笑)おっしゃるビルが現場そばのあれなのでしたら、いろいろと風通しをよくして(笑)アピールやアナウンスをすることも必要な気がします。

[782: マンション比較中さん]

たぶん10年前にも建築確認取り消しの激震が走り
クラックが入っていたと思います。

マンション問題に詳しい人には有名でしたが
新聞やテレビで報道はされませんでした。

その頃の担当者が慎重で、建て始めていなかったために
傷口を拡げなかったのでしょう。

年月が過ぎ、担当者も変わり、さらに建築士も変わり
大きなクラックが入っていることも忘れて
プロジェクトをすすめてしまいました。
桜を斬ったのも同じ人達ではないかと推測します。

そのビルから出て、環境を変えたほうがいいのでは
物事も変わってくるのでないでしょうか。

[783: 匿名さん]

2006年頃に読売新聞で
ここに関する争訟が記事になってましたが
気づく人でないと気づかなかったと思います。

[784: 匿名]

学校の改修や増築新築をなにかご覧になったことありますか。あれもあまり言われないようですが、校舎を大きくして耐震性を持たせ、さらにエレベーターとか平気でつくご時世ですので、どうしても植栽や樹木の配置換えが必要になっちゃうんです。役所や企業や近隣家庭の気持ちはわかりますが、卒業記念樹とか指定保存樹が引っ越しする程度で、学校につきものの裏山や林、人間では刻むことのできないほどの年輪を切り口に晒してばたばた伐採されちゃうんです。

学校を、新しい時代・世代に向けて教育環境を見直すという意味で増改築すること…無論合法的な工事がさまざまな公の 認可や規制を通して行われ、住民感情も悪くなろうはずもない。それはある意味では「正義」でありひとの「進歩」「幸福な社会」に繋がることかもしれません。

それでも。
わかってはいても。伐り倒され、刻まれ大量の緑の薫りを放って消えてゆく樹々を、認めたくない自分がいます。

ひとも世代も風景も街並みも常に変化のなかにあり、原風景ではないものに変わってゆくわけですが。
だからこそ。正義のようにみえる理屈や文化や流行には、なおさらきちんとした「意味」と「対価」と「正着」が求められてしかるべきなんです。

現在のル・サンクのあの丘、人の手で変わってゆく風景、そこには、更地に咲いたたんぽぽや根を啄む野鳥や、無論、永年咲き続けてきたかの桜たちの犠牲と不在が基礎にあるんです。

工事が終わったままで終わるのか、成りかけた建物がまた瓦礫や土砂に還るのか 、誰が正しいのか、誰が正しくて誰が悪かったのか、そしてこれからそれをどう進め、見守ってゆくのか。私にはなにも判らないし、決められない。

だから。進めたい人が進め、反対を唱えたい人々が反対し続け、一方でその基となったいろんな物や事を忘れないために見誤らないために…

ここでグダグダ(笑)作文している次第です。

地域の開発、ましてや都は新たな時代を迎え、国は世界に向けてオリンピックとその心を育む時期でしょう。

反対派の方々だけでなく、グレーな売り抜けを謀った方々だけでなく、さまざまなトータル意識で、答は自然に出てくるはずだと、想っています。

[785: 匿名さん]

ここの周辺住民は
横断幕とか黄色い幟とか出していない
せいぜいポスターですよね
ポスターは一時は街中にありましたけど

デベが強行できると誤った判断をしてしまったのかも
保守系の区議さんもフェードアウトしたそうですし

神鋼不動産が記者の取材に応じているのなら
NIPPOも記者に対応する方がいいと思います

[786: 匿名]

単純な考えなんですが、神鋼不動産とNIPPOの落札時の資本割合みたいなものでNIPPOのメディア発言権とかが神鋼に制限される決まりになってたりするんじゃないでしょうか。

それにしても、過去記事を読めば読むほど、年月がかかりそうな話ですね。

他の地下マンションは、非難階設定や坂道に面する場合の高低差や手すり(笑)をどう処理してるんだろう。不適格どころか誰がみても違法なものが沢山ありそう(笑)

高さ制限に関しては、諸条件を満たす場合に限り一回だけ修改築が認められるという文章をみかけましたが、その諸条件ってなに？みたいな関心もあります。

少子化に歯止めがきかない日本だったら、仮に更地まで戻るなら(汗)総合公園施設や広域避難所的な何かになったほうが近隣一帯の住民さんも気持ちよろしいかもと。地下鉄関連の駅前開発では、半永久的に芝生が広がるだけの自由公園があったりしますよね。

まあ、杭の打ち直しに数億かけてまであそこまでこぎつけてるわけですから、裁判・訴訟費用でこの先数億かけてもやるんでしょうが。

クレームで協力金を得ている向きの方々がもしいたのでしたら、もはや銭にならない案件、かの区議さんから衆目の監視が解かれる日もまだまだ遠く、行政や審査請求のあり方に一石を投じた事例

…という落ちだけでは済むはずもなし。

個人的な考え(イズム)では、高層も億ションも要りません(笑)

[787: 匿名]

↑
×　非難階
○　避難階

[788: マンション比較中さん]

ル・サンクといえばNIPPOでは。
神鋼不動産とNIPPOの落札時の資本割合みたいなものでNIPPOのメディア発言権とかが神鋼に制限される状況であれば、
ここはジークレフ小石川後楽園になっていたと思いますよ。

マンション建設では神鋼不動産の方が実績がありますし、モラルもあるのではないですか。それで記者からの取材にも対応していると推測します。
神鋼不動産としては、NIPPOとのJVにしたのが誤りの始まりでしょう。

区議について、この掲示板の初めでは市民派の区議を執拗に叩いている書込みを見かけましたが。
実際は、保守派の区議が調整するといって周辺住民に期待を抱かせて、フェードアウトしたのでしょうね。

[789: 匿名]

なるほど。NIPPOはうまい回答ができそうにないから引っ込んで出てこないわけですね(笑)

区議さんの話ですが、結局最後に出てこなければまだよかったのに、コウモリが勝った方につくのよろしく「嬉しいお知らせ」とか言い出したもんだからさらに反感かってるんですね(笑)

いずれにせよ、悪い意味での大人の事情・大人の対応…

笑い話で済ませられる距離なら良いですが、関わり深い関係だと相当な感情を持たれるでしょうね。

[790: 匿名さん]

>>789 匿名さん

「嬉しいお知らせ」と書いた市民派の区議さんは、一貫して住民側でしたよ。というか、住民側に付いていた区議さんは１人でなく、ぶんきょう未来の区議さんもブログやツィッターで事業者の姿勢を非難していました。

コウモリは保守派の区議さんの方ではないでしょうか。住民の味方のように近隣説明会に出ていて、途中から消えたそうですけど。本当のところ誰の利益を守っていたのだろうと思いますが。

NIPPOがきちんと記者に対応しないのは問題と思います。購入者にも説明が不足しています。説明責任を果たせていないのがこじれた大きな原因。記者への回答もできないで黙っているのはよくないです。

[791: 匿名]

そうですか。関わってきた区議さんは複数でしたか。嬉しいお知らせおばさましか知りませんでした。

契約者さんへの契約解除や割増バックの事情説明は、神鋼・NIPPOの共同名義で行われたような形なんでしょうか？

あんなふうに審査請求の申し立てがあったのも、そもそも初期の段階でデベのほうが一方的に中途で説明を終えて近隣と相互理解を深められなかったからだという旨の記載をみかけました。

その感じはやはりNIPPO…なんでしょうかね(笑)

NIPPO出てこいや！というのはちっとも構わないと思います。が。それが現状でのNIPPOの能力、三流とまで言われてしまう所以なのではないでしょうか。

で。いつかすべてに敗訴しきった時には、そんなこんなでいろいろ成熟して、メディアも通してきっちり謝罪する…と思いますけど。

企業の体質は一個人は知る由もありませぬ。

[792: 匿名さん]

神鋼不動産が元々不動産業を営んでいたのに対して、NIPPOは道路舗装の業者
山間の高速道路を造ったりするのが本来の仕事ですから、住宅地で住民説明するといった経験がないのだと思います。
また、舗装業者のNIPPOが大切にするのは、保守派の議員との調整と、行政からの指導のはずです。NIPPOへの指導ができていない区の責任が大きいのではないでしょうか。
行政からの指導を大切にする業者が、行政を訴えたというのも、矛盾しているように思っています。

[793: 匿名]

そうなんですね。開発許可を出しておきながら違法かどうかは都の専務だという「判断停止」、それでいてNIPPOにしっかり指導をせず、逆に大がかりな一通の逆走とかまで認めて(笑)工事を前進させているのに…神鋼はコメント通り信じがたい思いだったでしょうね。

蛇足ですが、必要不可欠だったあの打設生コン車の逆走許可も、いってみれば道路一時使用許可の大規模な特例、道交法すらも超越するような代物だったわけで、あんなのを認めているなら、居住者に説明したうえでの建築上のグレーさなんて足下にも及ばない気がしました(笑)

[794: 匿名さん]

開発許可と建築確認の制度のはざまで
周辺住民が起こした開発許可取り消しの訴えは認められてなかったわけですが
同時にNIPPOにとっての落とし穴になったのだと思います。

つまり、開発許可取り消しの訴えが認められないことが
適法な建築計画であることを意味しないのです。

落とし穴を掘ったのは区。適法な建築計画に指導することは都の責任だと言って逃げたことによる。

一方、都は、12年前の審査請求の裁決で、話にならない、出直して来いと言ったのに
直さないといけないところが直っていないという立場なのでしょう。

抜本的に建築計画を見直すことが求められていたのだと思います。清水はそれが分かっていて建たないと判断してこのプロジェクトから抜けたのではないですか。

[795: 匿名]

なるほど。簡明な良い文章で感動しました。「落とし穴」という適語にしびれました。

善悪とか正悪とかとは若干異なる、なるべくしてなった行政がらみゆえのトラブル。で「12年前から都は一貫して違法だという判断である」という意見が初めて噛み砕かれた気がします。

「文京区は紛争が多い」という指摘も、確かにモンスタークレイマー含有率は高いのかもしれませんが、おっしゃる感じだと区そのものの曖昧さや無責任さが滲みでた結果が多すぎるからなのかもしれませんね。

私見、デベ側に頑張ってほしいという意見が建設中止当時は過半数超えしていた気がしますが、さてさて、区がちゃらんぽらんだったなら、デベ側が都を訴えても都は揺るがない気がしますよね。

鉾先は順々に考えていくつもりなんでしょうか。

最初から言われていた「不適格」にはもはや戻れないんでしょうし…

[796: 匿名さん]

>>795

12年前の審査請求の裁決で
話にならない、出直して来いと言われた時に
NIPPOは
いい加減な建築計画で設計した清水建設と
見逃していた民間の検査機関を相手に
損害賠償を求めて訴える方が筋が良かったと思います。

なぜ、そうしなかったのか。
行政に弓を引くことにつながると判断したのでしょうか。

今になって都を提訴することの方が大問題だと思うのですが。

[797: 匿名]

そうかもしれませんね。まあ覚悟あっての話でしょうし、反対派の方々が意地になった分くらいは最低限やるんじゃないでしょうか。

何年かかろうとも、裁判費用が捨て銭になるもの以上になるはずもないですし。

ただ、本当に困ってるんじゃないでしょうかね(笑)
降りた場合は自費で更地にして返還なんですよね？

無理筋だとわかっていても何かをまず作って、本線の訴訟で起死回生的な何かを目指す…とか。(笑)

[798: 匿名さん]

>>797

次にNIPPOは日建ハウジングシステムに
訴訟告知するのではないでしょうか。
http://bengo4.com/saiban/d_6269

そうすれば、都に敗訴した時に
敗訴の責任を分担させることができますから。

[799: 匿名]

NIPPOダメダメですね。神鋼に、日建ハウジングに、こんなのと組んだのが間違いだったと完全に思われちゃいますね。

[800: 匿名さん]

図面を引いた日建ハウジングの建築士は涙目だな

[801: 匿名さん]

日建ハウジングも区の掘った落とし穴にハマりましたか。建築士さんなので確りしていただきたいですが
清水建設が抜けた事情を知らされないままだったのでしょうね。

[802: 匿名さん]

>>798
設計者の日建ハウジングシステムが責任を追及されますね。
Nippoは都との訴訟に敗れて審査会の裁決が確定することになると
株主への説明がつかなくなるでしょうから。
元の設計者の清水建設が責任を逃れるのは不公平ですけど。

[803: 元業界さん]

実は２３区の建築確認は住み分けがされていて、メインの建物の延べ床面積１万平米を超えるか超えないかで都扱いか区扱いかになるのです。

ルサンクはわずかに１万を超えていたため都扱いとなりました。
１万というとちょっとした百貨店位になるので、そもそもあの敷地での１万超えというのは大き過ぎたのかなと思いますし、もしも１万以下だったら全て文京区で完結して、そもそも都の審査会にかかる事もなかった訳です。

将来の話がぽつぽつ出ているようなので、今後新たな建物を建築するとなれば、この１万平米というのがポイントになるのではないでしょうか。
周辺住民さんも次回は延べ面積で交渉されたらいかがでしょうか？

[804: 匿名さん]

>>803 元業界さん
仰る通りですね。
「小石川２丁目」には延べ面積が１万平米を超える建築物が、公共施設やオフィスビルを含め今までに1棟もありません。
その小石川２丁目の大通り沿いでもない崖地に、無理して１万平米を超える地下室マンションを造ろうとして頓挫したとも言えそうです。
地下住戸やハナレなどは要らなかったでした、デベが儲けたかったのでしょうね。

[805: 匿名さん]

>>803
延べ面積が減る等の、建築計画の概要が変更になると
役員への状況説明が面倒。クダラナイ事情で調整を拒んだのではないかと思われます。

[806: 匿名さん]

反対派さんが永年近く突っ込めるポイントが新たなご指摘で出てきました(笑)

離れはもともと最上階の方向けのゴージャスな付属物置でしたよね。もし、高さの新規制に追従する羽目になったとして上階２つ削ったら、そういう付属特典も価格的にあまり意味がなくなるでしょうし、逆に離れがなくなれば避難階への経路問題も何か考えられそう…かな。

ご指摘が最高裁まで覆らない「法」ならば、デベ側はまたいろいろ考えなきゃ駄目でしょうね。

[807: 匿名さん]

ゴージャスな付属物置にはキッチンとトイレがありました。
朝の連ドラの先生も物置にお住まいでしたが。。。
キッチンとトイレ付の物置は誰がどう使うかわからない代物で
管理組合での揉め事のタネになります。設計者の感性を疑いました。
いずれにしても、なくす方がよいのではないですかね。

[808: 匿名さん]

トイレはともかく、キッチン付いちゃうのはもうグレーすぎる気がしますね。

二億超えとかになると、もうサーフボード置き場的なイメージ以上になっちゃうのかな(付属扱いなのに)とは思いましたが、どうなんでしょう。物置から火でも出た日には…とは誰でも考えつきますね。
欲こきすぎた感じが、中立の立場でも若干…

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
キッチン、トイレ付物置に棲みつく人（世帯単位で）が出ますね。それが管理組合で禁止されてもです。俺の持ち物の部屋をどう使おうが勝手という人が現れて揉めます。消防署も住戸の部分として審査していないだろうし、>>808さんの仰る通り火が出ることの心配もありますね。

[810: 匿名さん]

給湯器があれば朝シャンもできますよ。

[811: 匿名さん]

どういう方が契約をされていたのか知りませんが、よくある話で大陸系の方だったりすると、一族郎党招いて季節ごとにハナレでBBQ、酔っ払いの大群が雑魚寝して出火の大惨事…

…とか平気でありそう。
半分以上は部屋内の日当たりも良かった気がしますし…

いまさらハナレの話とかまったく時期外れだと思いますが、それならそれなりの図面上の法適正度とか、デベ側各社、それなりに精査しなかったんですかね。

俺が買った俺の所有物、俺の所有地。管理組合の決め事なんぞ紙屑だ…という可能性は、某中国の某所での姿勢をおもいだしました。

[812: 匿名さん]

HANAREのビジネスモデルは感心しません。
三菱地所も後になって入居者の間でトラブルになると考えなかったのでしょうか。

[813: 元業界さん]

話を少し戻しますが、ＵＲとか都営住宅は近隣住民と揉めるのを極力避けるため敷地に結構余裕をもって建物配置を考えます。だから容積率目一杯というのはあまり見かけません。

対して民間は「コンマ以下までギリギリ使え！」という「容積率至上主義」がはびこっています。
このため、容積率を余らせるのなんてもっての外、中には強引に床面積を増やそうと、隣の役に立たないような土地を無理矢理くっつけて一団地扱いにしたりと、制度の趣旨と掛け離れた強引な「運用」をしたりするので、これがトラブルを招く大きな要因の一つなのだろうと思います。
(ハナレなどは容積率稼ぎの典型でしょう。)

そういう意味では、行政に働きかけて(それこそ「うれしいお知らせ」区議さんに頑張っていただいて)そのエリアの容積率を見直すことは効果的だと思います。ただ、そうすると近隣のマンション等は既存不適格になってしまう可能性が高いと思います。

今後、近隣の方々には自分達の身を削ってでもという「覚悟」が求められるのかも知れませんね。

[814: 匿名さん]

容積率の見直しで既存不適格になってしまうと面倒くさいですね。改修や耐震補強をしなければならない時に、より高度で最新の法解釈によりあれこれ突っ込まれてしまわないとも限らない(笑)

[815: 匿名さん]

既存不適格になっても補修は許容されるよ。増改築するには現行基準に合わせないといけない。

[816: 匿名さん]

補修って言ったつもりはないんですが。
改修と耐震補強と補修は規模的な意味がまず違いますし、増改築という括りもまた別で、かなり範囲が広いかと。用途別でも許容度が変わってきますし、面倒くさいというほうに文意を読み取っていただければそれで。

[817: 匿名さん]

>>813 元業界さん

世田谷区のように
地下単独住戸を制限すればいいと思います。

小石川二丁目の建築物で
地下のみに設置されている住戸が造られているのは
ル・サンク小石川後楽園だけでしたから。

[818: 匿名さん]

斜面地が多い文京区なんですが
ダメダメなので
地下単独住戸を規制してませんでしたね。

小石川2丁目以外の地域でも起こり得る問題です。
大規模に地下単独住戸を造るデベが現れるのを防ぐ必要があります。

保守派の議員にも真剣に条例制定に取り組んでもらいたい。

[819: マンション比較中さん]

>>811 匿名さん
ハナレは、デベと設計者がやり過ぎで、あまりに思慮が足りませんでした。

[820: 匿名]

地下単独住戸をきっちり制限すると各所で不都合が生じるので難しいのかもしれませんね。避難階への法的条件をクリアし、容積率に可能な限り余裕をみせて、床面積1万未満なら、文京区内で終始解決。協力金も何気に払ってめでたしめでたし、みたいな。

[821: 匿名さん]

物件概要を見ると、4年前の今日、日建ハウジングシステムの設計で建築確認が下りてますね。
清水建設の撤退が8年前（？）だとすると
日建ハウジングシステムが設計するようになってから建築確認までに4年かかっていることになりますね。

[822: 匿名さん]

日建ハウジング、仮に清水建設だったら今回落とし穴に落ちる以前、ハナから拒否していたかもしれません。安藤ハザマが施工の質面で軍配があがる、というより先に、清水はあれだけ多数の大現場をこなしていながら、豪快なミスや安直施工が多すぎです。所長や監督に年配が多く、規律に厳しい割には信じがたい頭脳やモラルを持たれる方も少なくないです。ハザマとは違って出世と保身しか考えていない狡い管理者が多数。所長・副所長クラスが人前で取っ組み合いをしたり、働きづらい現場環境が多いのも特徴です。

[823: 匿名さん]

基本設計完了時点で落とし穴に落ちてますから
日建ハウジングの建築士がダメダメです。日建設計とは違いがありますね。
8年前の担当者も異動しているのかもしれないですが。