ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[5701: 匿名さん]

>>5698 匿名さん
法的リスクを軽視したデベの姿勢に問題があったと思われます。

[5702: 匿名さん]

え‥既存不適格を狙って建てようとしたの？

文京区民を敵に回すようなことをしてコケたら大ごとになるんじゃない？

[5703: マンション検討中さん]

>5700 通りがかりさん
そうですね
要は極めてローカルな規定である東京都の条例に違反しているとみなされただけなのですよ。
なので東京都以外の首都圏では全ての自治体の条例を見ても違反とはならないのですよ。
「建築基準法令に違反」と言うといかにも普遍的な法律に違反しているマンションだとしたい印象操作が感じられるのですね。

さらに驚くことに東京都の条例の規定にも十分に適合していたと言うのですから何が
「建築基準法令に違反」だよ！言うことですね？

[5704: マンション検討中さん]

>5701 匿名さん
>5702 匿名さん
この文京区の絶対高さ制限の規定では1回の建て替えは同じ高かさ、同じ規模でできます。
なのでいわゆる既存不適格マンションとは全然違いますね。
其の点では茗荷谷駅前に聳え立つアトラスタワーなんぞは文京区が率先して建てた既存不適格物件と言うことになります。

まあルサンクの場合は反対派住民のお陰で建設が長引いたので、当初設計時には影も形もなかった絶対高さ制限に合わせて計画を変えろというのはチト難しかっただろうと思いますよ。
法的リスクを軽視したことが問題だったのではなくて、「建築基準法令」の理解がなっていなかったことが致命的だったですね？

何と言っても実際は合法であったのにそれが理解できておらず、審査会や裁判で正しい主張を一回もしていないのですから。
最も最近ではようやく「合法だった」と分かったようですよ。

[5705: 匿名さん]

既存不適格を狙って建設しようとした時点でデベの姿勢が問われると思うが。そういうデベは購入者ともトラブルを起こしかねない。

[5706: 匿名さん]

現に購入者に裁判を起こされてますね。ル・サンク小石川の開発業者。

[5707: 検討板ユーザーさん]

歌舞伎役者氏・・・

[5708: 匿名さん]

>>5707 検討板ユーザーさん

市川猿之助がNIPPO側に付いている。
https://pbs.twimg.com/media/BqiTaXuCUAET4X8.jpg

[5709: 検討板ユーザーさん]

NIPPO、BtoC案件は少なかったのか、
担当責任者、慣れない多額の広告費に
舞い上がって、個人の趣味全開だった感じやね。

[5710: 匿名さん]

歌舞伎役者を広告塔にせよというどこかからの圧力があったのでしょうか。

[5711: 検討板ユーザーさん]

自分と歌舞伎役者氏の対談を
MR来訪者にもれなく見せてましたね。

[5712: 評判気になるさん]

NIPPOの役員に加えて、神鋼不動産と日建ハウジングシステムの役員が対談していましたね。

[5713: 匿名さん]

歌舞伎役者を起用する意義はあったのだろうか？

[5714: 検討板ユーザーさん]

普通、芸能人を広告塔に使うのは
対象が、社会経験が少なく不動産リテラシーの低い
低所得一次取得者向け郊外大規模物件やね。
高級物件を買う人は、芸能人と物件の質に
何の関係もなくギャラの分余計に払わせられるだけ
と分かる。

[5715: 匿名さん]

購入者への配慮はないね

[5716: 検討板ユーザーさん]

一回○千万の日経全面広告を
何度も出していた。
広告費は相当使ったはず。

[5717: 匿名さん]

日経全面広告の目的は？
NIPPOの経営陣が満足したの？

[5718: 検討板ユーザーさん]

ウチも最近、
日経全面出すようになりましてねぇ、
ガッハッハ。

[5719: 評判気になるさん]

NIPPOの自己満足ということでしょうか。購入者に向けての配慮で無さそうです。

[5720: 検討板ユーザーさん]

担当役員氏、
対談日は、会食・記念撮影・サイン色紙
の流れでしょうか。
サインは、まだ飾ってる？

[5721: 評判気になるさん]

その担当役員氏は、だいぶ前に円満に退社されたようです

[5722: 匿名さん]

猿之助さんの広告を誰も止めようとしなかったんだね

[5728: 管理担当]

[No.5723～本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5729: 評判気になるさん]

>>5722 匿名さん
猿之助さん、ルサンク小石川のナビゲーターを早々に退任してましたねえ。
見切りをつけるのが早いタイプなのかしら。

[5730: 匿名さん]

市川猿之助が撤収した時点で、販売をやめられなかったのですかねえ。そうしていれば、建築確認取り消し物件が販売されるというのを防げてましたから。

[5731: マンション比較中さん]

歌舞伎役者氏撤退は
引き渡し間近の時期ですよ。

[5732: 匿名さん]

歌舞伎役者は販売開始の時には居なかったですよ

[5733: マンション検討中さん]

MR行った人は、
対談動画見てますよ。

[5734: マンション検討中さん]

過去スレ見れば分かるけど、
完売が2015年4月頃。
歌舞伎役者氏の個人サイトの現在の活動リストから
ル・サンクが消えたのが、
2015年10月。

[5735: マンション検討中さん]

つまり、建築確認が取り消された時。

[5736: 匿名さん]

歌舞伎役者を2014年夏に見たと思うけどね。

その後に消えたのではなかったかな。

[5737: 通りがかりさん]

2016年3月のアーカイブに残っているね。少なくとも2015年10月に消えたというのは誤り。
https://web.archive.org/web/20160312054615/www.k-factory.net/informati...

[5738: 匿名さん]

過去レスで猿之助さんの逃げ足が速いと言われていましたね。2014年秋頃の話です。

[5739: 匿名さん]

猿之助さんには十分な情報が提供されていたのでしょうね。

[5740: 匿名さん]

解体になるようですね。

[5741: マンション検討中さん]

>>5739 匿名さん
きのしさん？

[5742: 口コミ知りたいさん]

>>5740 匿名さん
もったいないですね。
計画変更で問題点修正して、室内少しバージョンアップしたら売れそうなのに。

[5743: 検討板ユーザーさん]

>>5737 通りがかりさん

一部消し忘れがあったとしても、
歌舞伎役者氏の現在の仕事リストからは
2015年秋に消えましたよ。
過去スレでも触れられてますし、
リアルタイムで見てた当事者なら
知っていること。

[5744: 口コミ知りたいさん]

歌舞伎役者氏、大変ですね…

[5745: 匿名さん]

この仕事も辞任したのかなあ
https://web.archive.org/web/20220927101952fw_/www3.nhk.or.jp/news/html...

[5746: 匿名さん]

そんなの辞任もなにも、遅くとも2022年3月で終了ですよ。役所の予算は毎年3月までですから。

[5747: 匿名さん]

>>5745 匿名さん
そもそも歌舞伎役者を広告塔に起用することに疑問を感じるのだけど

[5748: 匿名さん]

違和感はあったね

[5749: 匿名さん]

猿之助さん、この世代の歌舞伎役者ではいろいろ頑張っていたから、広告塔としては良かったと思います。

[5750: 匿名さん]

>>5745 匿名さん

パンフレットの画像
https://web.archive.org/web/20230701234813im_/static.mercdn.net/item/d...

[5751: 住民さん2]

本格的な販売に向けた客寄せパンダなんだから、半分も売れたら契約終了でしょう。
役者が逃げ足早いのではなく、業者のコスト管理で早期切り上げだな

[5752: 匿名さん]

販売が始まった時には広告塔の役目を終えていたようですけどね。2014年10月頃の過去スレを参照。当時から役者の逃げ足が速かったと書込みされてます。

[5753: 匿名さん]

猿之助さんの件、契約期間の問題だから「逃げ足が速かった」というのはピントがずれてると思いますよ。勝手に面白おかしく語りたい人の妄想かなと思います。

[5754: 匿名さん]

販売開始が2014年12月で、猿之助さんが3ヶ月前の9月に契約を終えたというのは、不思議なことで。

[5755: マンション掲示板さん]

>>5754 匿名さん
？？？

[5756: 匿名さん]

販売開始の3カ月前に宣伝の契約が終了してても、前宣伝の効果が十分なら不思議でもなんでもないと思います。実際よく売れてたと思います。

[5757: 匿名さん]

実際よく売れて、そして建築確認が取り消されました。歌舞伎役者は「一切関知しないからそのつもりで」かもしれないですが。

[5758: 匿名さん]

確認取消と猿之助さんを結び付けたがる人が多いのが不思議です。話としては面白いかもしれませんが、通常の商習慣としては別に何って感じです。

[5759: 口コミ知りたいさん]

猿之助さんの話は週刊誌で、ここはこの先どうなるのかを宜しくお願いします。

[5760: 匿名さん]

猿之助さんを広告塔に起用するような開発業者なので。。。

[5761: マンション検討中さん]

このマンションはこのまま後何10年も半永久的に塩漬けのままいくのでしょうか。
結果的に近隣住民が自分たちで自分たちの首を絞めてますよね。

即時解体命令なんてものは強制執行するには、相当な次元での労力とコストがかかりますから仮にもしわたしがNIPPOの意思決定機関の一員なら、簡単に解体の準備などはせずに【次の計画および近隣に迷惑のかからない形での解体を検討するワーキングチーム】などをいくつも発足させて、自分が役員の間はいっさい最終意思決定はせずに半永久的に塩漬けにすると思います。

もちろん近隣の素晴らしい見識をお持ちの方々は、最後ここまでの展開をよんだ上で仕掛けているんですよね？

大学の学者や専門家が多い地域なんでしたっけ？？

[5762: 匿名さん]

原告代表は某大法学部の教授だったような。もう退官しているかも

[5763: 匿名さん]

ルサンク小石川のMRで配布していたもの、オークションで売れますか？

[5764: 匿名さん]

>>5760 匿名さん
慎重なデベなら竣工売りにしていただろう。
歌舞伎役者を広告塔にして大々的に宣伝するのはどうだっただろうね。

[5765: 口コミ知りたいさん]

親の自殺をほう助したってことで逮捕された役者さんが広告塔だったんだから、ここもこんな結果になったんだろうか、イヤこの件とは関係ないですね・・・

[5766: 通りがかりさん]

>>5750 匿名さんのリンク先より

「今の私があるのは親のおかげです。」
「いつだって味方だからね。」
「これからは、私が守る番です！」
「親を想う気持ちが、詐欺師を防ぐ。」

[5767: 匿名さん]

過去スレで確かめられるのは、猿之助さんが宣伝を始めたのが2014年の6～7月頃のことで、9月には猿之助さんが契約を終えたこと。

ル・サンク小石川後楽園の販売を始めたのは2014年の12月で、販売を終えたのは2015年の4月。
建築確認取り消しは2015年の11月（その前に9月に執行停止）。

猿之助さんが早く現れて早く去って行ったのは、いったい何が目的だったのでしょうね。

[5768: 匿名さん]

> 猿之助さんが早く現れて早く去って行った

単にNIPPOがそれだけの予算しか用意しなかったというだけでしょう。都市伝説っぽく語るのは楽しいでしょうが、ビジネスとして考えれば何の不思議もありません。

[5769: 匿名さん]

違うと思うけど。少なくとも販売が始まる時までは広告塔にする予定だったのが、何か手違いがあったのでしょう。

[5770: 匿名さん]

広告塔なんて最初の数カ月でOKでは？　実際、全戸売れたのではなかったでしょうか。

陰謀論的に持って行きたがる人がいますが、なぜなんでしょうね。面白い陰謀論なら食いつく人もいるでしょうが、その陰謀論すら書かれないし。

[5771: 匿名さん]

8月26日に近隣住民説明会があるようですが、内容が分かる方、いらっしゃいますか？

[5772: eマンションさん]

>>5771 匿名さん
気になる！

[5773: 匿名さん]

近隣住民説明会に出席すればいいじゃん

[5774: 匿名さん]

>>5773 匿名さん
近隣に住んでいない人だからだろう

[5775: 匿名さん]

ステークホルダーじゃないのに文句言いたい人

[5776: 匿名さん]

（元）購入者が説明会に出席していいし文句を言ってもいいと思うよ

[5777: 匿名さん]

ステークホルダー云々はどうでもいいから、内容を教えて！

[5778: 匿名さん]

>>5777 匿名さん
まだ案内が来ただけで、今月末の説明会までは誰もわからないよ。
悲鳴と怒号で説明がかき消されて聞き取れないような説明会ではないといいけどな...
総合的な街づくりについて、一方的ではない意見交換ができることを祈る。

[5779: 匿名さん]

> まだ案内が来ただけで
解体するに1票。

> 総合的な街づくり
土地取得から20年。そんなNIPPOに期待する？

[5780: 匿名さん]

>>5779 匿名さん
>土地取得から20年。そんなNIPPOに期待する？
土地が傾斜地で変形ときてるからね、一緒にやって得になる人たちと組んで広げるのは大いにメリットがある。ビルの谷間の日の当たらない場所に住むというのもやはりストレスではないかと思うので、南向き高層階と権利交換できればいいんじゃないかと勝手に野次馬目線で思っている。

[5781: 匿名さん]

文京区の玄関口ともいえる春日後楽園地域の目と鼻の先の超一等地が無惨な無人マンションで占められていることが生じる大きな不利益を考えると文京区だけでなく東京都も全面的に介入斡旋するべきだと思うな。国支援や財閥系デベが登場してもいいんじゃないかと思う。

[5782: 匿名さん]

高さ制限を撤廃し、祭りの開ける広場や、小学校や生涯学習センターや図書館をビルトインして周辺住民の福祉を向上させる計画がほしい。

[5783: ご近所さん]

>>5778 匿名さん
説明会の開催場所と日時を教えていただけますか？

[5784: 匿名さん]

>>5783 ご近所さん
下記に問い合わせれば教えてくれると思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/10959/
> 8月26日に近隣説明会。
> お問合せ先／株式会社NIPPO小石川事務所 03-5802-7233

[5785: 匿名さん]

神鋼不動産の事業ではなくなったのですね

[5786: 匿名さん]

NIPPOに電話したのに対応をしてもらえなかった人がいるみたいで。

[5787: 匿名さん]

>>5782 匿名さん
>、祭りの開ける広場や、小学校や生涯学習センターや図書館をビルトインして周辺住民の福祉を向上させる計画
それをやるには周りのマンションも含めて地域一帯の再開発をしないといけないですね。

[5788: マンション検討中さん]

5761で発言をした者ですが、誰も近隣住民の反応がないので重ねて申し上げますね。
プライム企業の役員経験のあるわたしの意見として、しかと聞いてくださいね。

皆さん相手方の立場や心理を読んだ上で、きちんと自己決定、意思決定できていますか？

社会人としての素養やキャリアというのは一朝一夕に身につくものではありません。
大学教授だろうが、零細企業の経営者だろうが、士業に従事していようが、そのキャリアとまた別の話です。

繰り返し言いますね。

もしも、あなたが、現在のNIPPO社の役員≪意思決定機関の一員≫であるとして。

この小石川の案件、どういう方向にもっていきたいなと考えますか。

広く意見をお待ちしてます。
自分がNIPPOの代表取締役にでもなったつもりで想像してみてくださいね。

NIPPOさんてのは明治創業の会社ですが基本的にENEOSグループなんですよ。
昨年、上場廃止したのは御存知ですよね？　もちろん。

外部株主を排して、上場廃止にしたんですよ。2022年3月末で。

あなたならどうします？
この経営課題。

[5789: 匿名さん]

解体する決定しかできないでしょ。コンプライアンス重視を謳うENEOSグループなら。

[5790: 匿名さん]

それで安藤ハザマも去ったんだ。

[5791: 匿名さん]

日建ハウジングシステムの建築士への損害賠償はNIPPO社は求めないのですかね？

[5792: 評判気になるさん]

NIPPO、「ル・サンク小石川後楽園」を取り壊し、新たに6階相当のマンションを建設を表明！

[5793: 匿名さん]

周辺住民歓喜だね

[5794: 匿名さん]

解体なんですね

[5795: 匿名さん]

資料が見たいですが…

[5796: 匿名さん]

見物に来ている人が増えています。撮影していました。

[5797: ご近所さん]

少しエリア違いますが三井のサッカー協会の解体案内も出てましたね。
2024年8月末まで解体なので完成は少し先そうですが、どちらも立地がいいのでこちらも再開してほしいですね。

[5798: マンション検討中さん]

坂下のハーモニカ住宅、
なんとかできないの？

[5799: 名無しさん]

>>5798 マンション検討中さん
オープンレジデンシアになるのを期待ですね

[5800: 匿名さん]

他のデベロッパーに土地を売れないようだね