ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[5601: 匿名さん]

5600さん、ありえない話でも美談でもないしスクールゾーン規制は守っていたし、ことごとく事実と異なりますから、関係した方々か過去の記録等お探しになってお確かめください。以上とします。

[5602: マンション検討中さん]

>なおスクールゾーン規制時間帯の通行許可については当初耳にした話ですので、時間帯について誤っているようでしたらお詫び申し上げます。

とありますように、７：３０～９：のスクールゾーン規制は守っていたか否かは確認しておりません。しかしながら午後の１３：～１５：の規制は通行許可を取って工事車両を通行させたことは確かかと思います。
両方の時間帯の通行禁止規制を守っていたのでは工事遅延に陥りますので。

最も申し上げたかったのは、林町小学校前を往復する工事車両通行経路です。
（それと隣接している十中の通学路でもありますね。）
なんと最大延べ１００台超/日ですからね。
これは林町住宅建て替え工事でも同様だったと思います。工事車両通行経路は合法で複数設定できるのにも関わらずです。

林町小学校の通学路の安全また安寧な環境鵜を考慮するのであれば通行経路の分散などすべきと思います。

インペリアルガーデンの事例は著名な事例ですので、広く知られています。
ご不満かと思いますが、具体的に指摘していただければ勉強になります。

[5603: 匿名さん]

NIPPOではインペリアルガーデンのような解決ができなかった。
大手デベロッパーの住友不動産は近隣との調整を行なった。それだけのことです。

[5604: マンション検討中さん]

>大手デベロッパーの住友不動産
がそのような美談の主人公とは驚きを禁じえませんね。
あの関西系、体育会系のスミフが？
当初計画は第一種低層にもかかわらず、広大な空堀を掘り下げ地下2階、地上４階と言う酷さで、これは近隣住民に対する挑戦です。などと言い放ったとか？
そのイケイケスミフが動きを封じられたのには、それ相当な大きな理由があるわけなんですね。
一方NIPPOは一方通行の逆走によって逃げられたから近隣との調整など必要く工事を強行できたという違いがあるわけなんですね。
それだけのことです。

[5605: 匿名さん]

マンション検討中さんと匿名さんとは言っていることが結局は同じことではないですか。
要するに、デベの当初のインペリアルガーデンの建築計画を近隣住民が問題視して、両者が話し合った結果、現在のマンションが建ったということですよね。隣の小石川植物園に懸念された悪影響が出なかったのはよかったです。

ルサンク小石川でも、近隣住民の方々とデベが話し合うことが必要ですね。
デベの担当者は当時から変わっているでしょうし、いったんこれまでのイザコザは忘れて話し合ってはいかがでしょうか。

デベはこのプロジェクトをどうするつもりなのでしょうか？
上層２階分を削って設計変更か、解体して建直しか、プロジェクト断念か？
最高裁判決から３年近くたつのに動きがないのは、まだ方針が決まっていないということですか。

[5606: 匿名さん]

標識が書き換わっているようですね。NIPPOと神鋼不動産にコンプライアンスへの取組みに違いがありそうです。

[5607: 匿名さん]

先の投稿に”問題があれば解決に努力する”ような投稿がありました、ここも問題の解決に努力を継続なさったんでしょうが今の結果、未解決となって、それなりに解決した近くのインペリアルガーデンと比較されてしまいます。今後いかようになれば解決した、ということになるのかわかりませんが、皆さんの心労如何ほどのものか、まだまだこのままなのでしょうか。。。

[5608: 匿名さん]

”途中から方向を見誤った？”ような投稿もありました、そもそもデベは当初から近隣住民と調整する気があったのでしょうか。過去の投稿にデベは行政からの指導を拒否したと書かれていましたが。。。

[5609: マンション検討中さん]

大手デベ住友不動産が１８年ほど前に建てたパークスクエア文京音羽
マンション通りと言える音羽通でも一際威容を放つ、地上１６階、地下２階、１６７戸の大きなマンションで、当然のことながら絶対高さ制限を超える、既存不適格物件です。

問題は敷地の一部が第一種低層に掛かるので、隣接する第一種低層の住環境に大きな影響を与えることでした。
この住宅地の住民の危機感は強く、町会長が旗を振り、総勢８００世帯もが大反対運動を展開しました。
さすが大手デベ住友です、大手町会相手にもものともせず、フカシの1階分を削減したか何か以外は、基本計画に一切の変更を加えることはありませんでした。
結局は個別の保障で済ましたらしいです。

>一度目は通行許可を取って合法的に通行することで着工しましたが周辺住民が指摘する諸問題を企業が認め自主的に白紙としました。

なんてことは夢のまた夢、現実を見ましょうね？

「住友いい子NIPPO悪い子！」と言ったつまらない話はもういい加減にしましょうね？
匿名さん？

[5610: マンション検討中さん]

パークスクエア検討したことがあります。
ただし中古で、およそ１０年ほど前でしたが丁度安かった時ですね。
最上階角部屋で１００㎡ちょいで１０２８０でしたが、負けてくれそうでした。

コンシェルジュも居て、商談は音羽御殿を借景にしたラウンジで高級感あり雰囲気良し。
眺望も素晴らしく、件の一種低層の住宅群などはただのゴミ位にしか見えませんでしたね？（失礼！）

屋上庭園も良かったですが、塔屋の高さも１０ｍくらいはあるので、確かに戸建群から見ればとんでもない高さであることは確かですね？
いろいろあって結局は見送りましたが、結構上がったので買っておけば良かった？

[5611: 匿名さん]

どう読んでも「住友いい子NIPPO悪い子！」とは言ってない、解決した、未だ解決していない、という事実を示しているだけではないのか、そして多くの人がどうしたら良き解決を得られるのかを心配しているのでしょう。

[5612: 匿名さん]

東側に隣接した土地を買って敷地を拡げればいいのでは。時間貸し駐車場になっている土地がありますよね。

[5613: 匿名さん]

いい子なら、購入者から賠償を求める裁判を起こされたりしないのでは？

[5614: 匿名さん]

東京都建築審査会の執行停止から7年ですね。執行停止により建設が止まったことの、購入者へのお知らせはかなり後までありませんでしたけど。。。

[5615: 匿名さん]

建築審査会の建築確認取り消し裁決から7年経ちました。NIPPOはまだ東京都を相手に訴訟中でしょうか。神鋼不動産は手を引いたようですね。

[5616: 匿名さん]

こんにゃくえんまにお参りするといつもここが目に入るんだが、早く撤去してもらえないかな。

[5617: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬って早い決着をさせてはいかが？

[5618: 匿名さん]

避難階の問題は上階を切っても存在し続けるから取り壊すしかないだろうな。
あと何十年かつきあうことになりそうだな

[5619: 検討板ユーザーさん]

今回の大谷さんの件で、
某歌舞伎役者氏を思い出しました。

[5620: 匿名さん]

これですね

大谷・大坂選手も「大使」役、仮想通貨破綻の実相
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB00011_Q2A111C2000000/

投資家が大谷選手ら提訴 FTX破綻で宣伝関与主張
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB174800X11C22A1000000/

[5621: 匿名さん]

猿之助さんの逃げ足は速かったですね。情報提供があったのでしょう。

[5622: 検討板ユーザーさん]

大谷さんですら矢面に立たされたのに、
歌舞伎役者氏ときたら・・・

[5623: 匿名さん]

「最初はパー」でご活躍のようです。

[5624: 匿名さん]

>>5623 匿名さん
https://www.youtube.com/watch?v=fNMMoNX3wqk

これな

[5625: 匿名さん]

相棒 元日スペシャル「大金塊」
https://www.telasa.jp/videos/202455

ルサンク小石川の周辺でロケがされています

[5626: 匿名さん]

外から見てると随分長く変化が無いように見えますが、この建物に少しでも関わった方々で得した方っています？それとも損しちゃった方々ばかり？良く解らないのは今ここに建ってるだけでそれなりの費用が出て行くでしょうが平気なの？

[5627: マンション掲示板さん]

100人以上が
3倍返しゲット。

[5628: 匿名さん]

安藤ハザマは儲けてますよね。日建ハウジングシステムは損をしたかな。

[5629: 匿名さん]

歌舞伎役者も儲けていると思います

[5630: 周辺住民さん]

大谷氏ですら叩かれたのに
歌舞伎役者氏と来たら。。。

[5631: 匿名さん]

>>5626 匿名さん
企業全体から見たら微々たるものかと。
管理とは言っても掃除をしているわけでもなく、アルバイトを数人雇って時々窓を開けて風を通すぐらいのことしかしていません。ただ時々スーツを着たビジネスマンのグループがここを指差しながら話し合っている姿をみかけるので、そのうち何か動きはあるかもしれませんね。

[5632: 匿名さん]

>>5631 匿名さん
神鋼不動産はイヤになってル・サンク小石川の事業から撤退したようですね。

[5633: 匿名さん]

>>5630 周辺住民さん

警視庁広報大使
詐欺被害の防止を呼びかけ
https://twitter.com/yuria2122/status/1445342434326720513

[5634: マンション検討中さん]

建築の知識のない芸能人のセールストークに
引っかからないように
しないといけないですね。

[5635: 匿名さん]

管理費用は微々たるものでしょうが、こういう未利用な土地や建物に課税される税金はどうなっているんですか？

[5636: 匿名さん]

更地の固定資産税がかかります

[5637: 匿名さん]

建物は存在しません

完成せずに頓挫したため

それで建物への課税はなく
更地としての課税となります

[5638: 匿名さん]

掘坂の下で測量をしていました。
ル・サンク小石川の関係でしょうか。

[5639: 評判気になるさん]

>>5638 匿名さん

まじで？！

[5640: 匿名さん]

この建物所有者は何を待っているんでしょうか？ただ放置しているだけ？先の見通し全くなし？だとしたら未来永劫この侭？合法化できるチャンスを待ってるの？例えば高さ制限の緩和なぞ、そして駐車場止めちゃうとか・・・

[5641: 匿名さん]

マンションを完成させるためには、デベが近隣住民の方々の理解を得るのが不可欠のはずです。近隣住民の意向を無視して設計変更してマンションの完成を目指しても、たぶんまた揉めるでしょう。
でも、「小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える」のブログは最近更新されていないし、デベと近隣住民が何か話合いをしている様子もなさそうだし、デベも近隣住民もあきらめちゃったのでしょうか？
このまま未完成建物を放置でURはデベに文句を言わないのでしょうか（マンションを開発する約束だったのに）？
なお、絶対高さ制限が緩和されるのは見込み薄でしょう。

[5642: 匿名さん]

> この建物所有者
建物は存在しない。存在するとしたら工作物でしょうか。

[5643: 口コミ知りたいさん]

建物とは何かというと

不動産登記法１１１条では，「建物は，屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し，土地に定着した建造物であって，その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」と定義しています。

[5644: 口コミ知りたいさん]

2015年の建築審査会の建築確認取り消し裁決を受けてから、建物になれなかった工作物ですね。

設計者の日建ハウジングシステムの責任も大きそうです。

[5645: マンション検討中さん]

いつまでこの建物もどき、このままなんでしょうかね

[5646: マンション検討中さん]

一般常識としては建物でしょうね？
さらに言えば「近隣住民の方々の理解」など〇〇にもならない！

[5647: 匿名さん]

まあまあ、おちついて。日照や通風、眺望などをガッツリ遮られているのはかわりないです。

[5648: マンション検討中さん]

裁判ってまだ続いているんだろうか。
NIPPOはエネオスの子会社になったけど、方針は変わらず？

[5649: 匿名さん]

しかも建築物ではないですが財産にはかわりないので、行政が取り壊しを命じるのは財産権を認めた憲法に抵触することにもなり、なかなか一筋縄ではいかないでしょう。

[5650: 匿名さん]

ここが更地になってまた新しいマンションができるとなったら反対運動をまたやるんですかね。そろそろ現実的な考え方をするべきなんじゃないでしょうか。

[5651: マンション検討中さん]

新しいマンションの場合は絶対高さ制限３１ｍでしたっけ？
を守るから反対する理由が無い。
でもワンルームマンションだったら反対運動をまたやるんでしょうね？

ワンルームマンションではダメ！ファミリータイプにしろ！とかね？

[5652: 匿名さん]

>>5651 マンション検討中さん
当然総合設計制度を使うに決まってるじゃないですか（笑

[5653: 匿名さん]

多分坂下のお寺のあるあたりに公開空地を作って高台部分がったりに高い建物を建てるでしょう。

[5654: 匿名さん]

開発許可を取り直すところからのやり直しになると大変なので。総合設計にはしないと思いますよ。

[5655: 口コミ知りたいさん]

NIPPOが建築審査会によるルサンク小石川の建築確認を取り消す裁決の取り消しを求めて提起した裁判で、>>5649 匿名さんのように憲法の議論にしようとしたが、裁判所に相手にされずに全て退けられている。

[5656: マンション検討中さん]

「当然総合設計制度を使うに決まってる（笑」

って？当然総合設計制度を使わないに決まってますよ？知らないんですか？
こねくり回した設計にしたらH置弁護士一派が儲かるだけですからね？
グランドメゾン新目白坂と目白坂テラスの実例が証明していますよ？

[5657: 匿名さん]

それぞれの皆さん方が多くのお金を費やして こんなに年数が経っても 未だに夢も希望もないなんて、現実とは思えませんが・・・幻でもないし・・・

[5658: 匿名さん]

過去レスにあったように安藤ハザマには儲けが出てますよ...おそらくウン十億の

[5659: 匿名さん]

>>5658 匿名さんの投稿のように儲かった、で済ませた者はそれなりですが、多大の費用を費やしてこうなった、という者もおられるのではないか、この結果を意図していたのか、予想ができなかったのか、しかしそれぞれがタダ闇雲に進めたらこうなった、ということだったら・・・。>>5657匿名さんのごとく本当に現実とは思えません、大人のやることじゃないよね、といまさら言っても始まりませんが・・・。

[5660: 匿名さん]

NIPPOの担当者も給与を得ているのではないでしょうか。東京都建築審査会の建築確認取り消し裁決の前も、後も。

2005年にも建築確認取り消し裁決を受けていて2回目なのだから、NIPPOは慎重に安全側に判断しておかないといけなかったのではないですかね。

[5661: 評判気になるさん]

堀坂の工事をするようだね

[5662: 検討板ユーザーさん]

パークホームズが建ったから良いじゃん
あそこは良い土地だぞ

[5663: 匿名さん]

ハークホームズは都市計画道路に面している。接道はとても大切。ルサンクは接道が悪すぎる。

[5664: 匿名さん]

まあいずれにせよあの一角だけずっと時が止まっている。文京区は再開発の話題のある未来への展望のひらけた地域も最近は少なくないというのに...。末代まで廃墟と暮らす覚悟が必要かもしれない。

[5665: 匿名さん]

文京区で再開発の話題のある未来への展望のひらけた地域なんてあるのですか？

[5666: 匿名さん]

私は知りません…

[5667: 匿名さん]

春日後楽園の再開発も大したものではなかった

[5668: 評判気になるさん]

接道は大事ですね？
春日通りなどに面したマンションに住む気がしない。
其の点ルサンクは一本入っているから静かで良かったのにですね？

[5669: マンション検討中さん]

この物件以上に
坂下のハーモニカ住宅の
時が止まってる件。

[5670: 通りがかりさん]

なんでここの何軒かは計画に組み込まれたくなかったんだろう？デベとしては是が非でも取り込みたかっただろうし、その意味では、いい条件だって提示されてただろうに。
強欲だったか？それとも心からこの土地を愛してたか？
愛しててこの状態はないか。

[5671: 匿名さん]

>>5667 匿名さん
>春日後楽園の再開発も大したものではなかった
老朽雑居ビルと印刷工場がゴチャゴチャと集まった災害に弱い街並みが耐震性の高い複合ビルに変わって災害に強くなった。サクラや紅葉などの木も植えられて四季折々の緑の潤いある町になった。レストランやスーパーもできて近所の人も喜んでいる。たくさんの人が引っ越してきて人口も拡大し、路線価も上がった。これは十分大した再開発だったと思いますよ。

確かに古い建物に染みついた思い出は失われましたが、いままでよりはずっと良くなった。世の中を呪うだけではなにも得るものはないですよ。

[5672: マンション検討中さん]

そういえは、
オークラ別館敷地に、
民家が一軒めり込む形で
50年間残ってたね。
昨年の解体時に
さすがに地上げされたけど。

[5673: ご近所さん]

>>5670 通りがかりさん
東南角にあった製本工場（狩野製本）はルサンクの敷地に組み込まれているよ

[5674: 匿名さん]

> デベとしては是が非でも取り込みたかっただろうし、その意味では、いい条件だって提示されてただろうに。

取り込みたいとは思ってないようだよ。取り込もうとすると開発許可からのやり直しになるし。

[5675: マンション検討中さん]

これから取り込む話しじゃなくて、
ル・サンク企画時の
交渉の話しでしょ。

[5676: 匿名さん]

ル・サンク企画時も含めて、東側住戸で取り込もうとしたのは製本工場だけ。

[5677: 匿名さん]

ちなみに、UR都市機構によるル・サンクの土地の入札があったのは20年前の2003年の出来事。
それ以降に土地の形状は変わっていない。

[5678: マンション掲示板さん]

>>5676 匿名さん

結果の話で言ってる？
それともその他の土地の交渉は一切してなかったって知ってるの？
そういう断定を結果的なことと推測だけで断定する馬鹿もいるからどっちか知りたい。
形状が変わってないとか結果的なことを意味不明にコメントしてるのもいるし。

[5679: 匿名さん]

URから譲渡された土地に追加しようとはしないと思うけどね。URとの契約の縛りもあるしね。

[5680: マンション検討中さん]

>春日後楽園の再開発も大したものではなかった
公開空地が全然足りんですね。地権者には最大のメリットがあったのにね。
これではルサンクの方が全然マシですよ。

[5681: 評判気になるさん]

道路と建物の間に空地がないよね。ルサンクもだけど。

[5682: 買い替え検討中さん]

>>5671 匿名さん
テナントガラ空きだし、グリーンバレー誰も利用していないし、明らかに負の遺産でしょ？地元民は誰も恩恵受けてませんよ

[5683: 匿名さん]

同感です。春日後楽園再開発のテナントがガラ空きなのが気になります。これから埋まる見通しはあるのでしょうか？

[5684: 匿名]

>>5682 買い替え検討中さん

本気で言ってるの？貴方が負の遺産じゃないの？木密地域に住んでて災害にあってもグリーンバレーに逃げてこないで下さい。

[5685: 匿名さん]

本気で成功した再開発だと思ってるの？
テナントにとっても家賃負担が大きいよね。

[5686: 匿名さん]

>>5681 評判気になるさん
同感です。
せっかく「パークコート」文京小石川にしたのだから、セットバックして建物を造れば優雅な感じになったのに…

[5687: 匿名さん]

車寄せのあるエントランスも欲しいですね。

[5688: 匿名さん]

ルサンク小石川に関する近隣住民の「7項目の要望」にも車寄せの設置が求められていました。
(1) 建物の高さを20m以下にする。
(2) 歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3) 急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4) 歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5) 緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6) パースを作成し説明会を解りやすく。
(7) 車寄せを敷地内に設置。

[5689: 匿名さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーにも車寄せがないですね。

[5690: 匿名さん]

>>5689 匿名さん
地下にありますよ。

>>5688 匿名さん
そして廃墟のような工作物だけが残りました。
どうすればよかったんでしょうね

[5691: 匿名さん]

施主が法令への適合に疑義のある建築計画で建設をしなければよかったでしょうね。
もしくは建築審査会の判断が出るまで建設を停めていればよかったでしょうね。

[5692: 匿名さん]

>>5691 匿名さん
それだと誰か一人でもおかしい、反対だ、と異論がある状況ではマンションを売ったり建設したりすることはできなくなりますね。

ここの一件は東京都にも、建築審査会にも、あるいは法曹や建設業階にも深い傷跡を残し、内省を強いた事件でした。そして今も巨大なコンクリートの塊が私たちの空を、眺望を、街並みの美しさを奪い続けている。

[5693: 匿名さん]

坂下のハーモニカ住宅の方が
街並みの美しさを奪い続けてるだけじゃなく
治安・防災上も問題な件。

[5694: 匿名さん]

>>5692 匿名さん
同じ物件で2回建築審査会に建築確認を取り消されてますね。
コンプライアンスを重視する業者なら2回の建築確認取り消し裁決を受けるようなことになりませんよ。
そのうえ、ルサンクを販売をしたわけで。業者の問題が大きいです。

[5695: 匿名さん]

>>5690 匿名さん
　>どうすればよかったんでしょうね
デベが文京区の指導に従って、条例施行前でも22ｍの絶対高さ制限を守っておけばよかったのですよ。そうすれば、建築確認が取り消されても、設計変更で対応できたのです。
他のデベは文京区の指導に従ったと聞いています。
結果的に、文京区民を甘く見たのがあだとなりました。

[5696: 匿名さん]

>>5693 匿名さん

> 坂下のハーモニカ住宅の方が
坂下の住宅の避難路は法令に適合していると思いますが。

ル・サンク小石川は避難路に不備があり建築基準法令に違反しています。

[5697: eマンションさん]

ハーモニカ住宅、
現在の法令には違反している
既存不適格物件でしょ。

[5698: 匿名さん]

念のためですが、既存不適格物件でも建築当時の法令に適合していれば問題ないですよ。原発のようなバックフィット制度は住宅にはないですから。
ルサンク小石川は既存不適格を狙って絶対高さ制限の導入前に駆込みで建築確認（変更確認）を取得したのですが、建築確認が取り消されたために、その目論見が崩れてしまったのです。

[5699: マンション検討中さん]

>5696 匿名さん
>建築基準法令に違反
って言うと建築基準法と建築基準法施行令のことではないですかね？
正しくは建築基準関係規定に違反している。
要は東京都建築安全条例に定める避難階段が無いということ唯一点です。

ところが裁判後の解析により実際には駐車場に２つも避難階段が有ったと言うことが分かった。
建築審査会また裁判所に駐車場の避難階段２つほどありますよ言えば建築確認は有効であったのにそれが出来なかったデベ側と民間検査機関の致命的なミスでしたね。

しかしながら東京都建築審査会も法令の解釈に誤解があったのもお粗末でした。
その上で前科者扱いで性悪説で審査をした。
もう建築確認を取り消したくてウズウズしている印象でしたね。

其の点東京地裁は法令をしっかりと判示していたので、原告側が避難階段２つありますと言えば取り消しの取り消しとなったでしょうね！

[5700: 通りがかりさん]

建築基準法はこの法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定を建築基準法令の規定と定めているので、建築基準法施行令、建築基準法施行規則等に加えて東京都建築安全条例等が含まれます。建築基準法の条文をよく読みましょう。