ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[5401: 匿名さん]

淡々と >>5400 ご近所さんの理解不十分な点を指摘しているだけです。
いつ知ったかの問題ではなく、「いつ、都知事が、瑕疵のある行為を行なったか」を示すことができていませんから、裁判にできません。
そのことを全く分かっておられないです。

[5402: マンション検討中さん]

実は合法だったと悟ったNIPPOが次にどんな対応をしてくるのか？
楽しみですね

さて思うにルサンク建築確認取消事件を、まともに解説した情報って皆無に思います
日経 XTECHの江村 さんとかも、何故建築確認が取り消されたのか？を全く理解しないまま恥ずかしげもなく記名記事を書いていますね
もっとも
>出入り口に続くスロープ（傾斜路）の中央に手すりを設置する必要がある。
とはこのスレでも盛んに言ってる人がいましたがね

江村 英哲 日経 XTECH

「違法となったル・サンク小石川後楽園のプロジェクトを継続する場合、建築主らは建築確認を再度取得する必要がある。考えられる選択肢は2つ。現存する躯体（くたい）を解体して計画を白紙に戻し、全く別の建物を設計・施工する方法。もう1つは現行法に適合した状態に改修するやり方だ。

「避難階に該当しない」とされた1階の大規模駐車場を法に適合するように改修するには、

>出入り口に続くスロープ（傾斜路）の中央に手すりを設置する必要がある。

だが、それでは車の出し入れが難しくなる。・・・」

[5403: 通りがかりさん]

ここの事業者の間で法務の対応が違っていますね。
NIPPOは東京都に損害賠償せよと裁判に出ているのに対して、神鋼不動産は早々に決着をつけたいようです。

[5404: 匿名さん]

新証拠が出てきてじゃあ無罪だったんだ
でも最高裁で確定しているから解体ね

都民感情としてはオカシイね

[5405: ご近所さん]

本来は違法建築ではないけれど、違法建築として建築確認を取り消してしまった瑕疵？
についての裁判はどうも時効がどうのと言いたい人が居るらしいけど、こねくり回せば出来るんじゃない？
時効を免れている現在の裁判が違法建築なのに建築確認を下した瑕疵だとすれば、じゃあ今度は
違法建築ではないのに、違法建築として建築確認を取り消した瑕疵はどうなの？
と裁判の延長で主張するなど？

[5406: 通りすがりさん]

> 違法建築ではないのに、違法建築として建築確認を取り消した瑕疵はどうなの？

無理筋でしょう。建築確認を取り消した東京都の裁決は適法であると、すでに最高裁で確定してしまってますからね。それから同じ趣旨の裁判を起こしても裁判所が勝たせてくれません。最高裁の判断が出るまでに勝負し切れなかったデベ側の負けですよ。

今となっては、デベが東京都を相手に裁判するには「違法建築なのに建築確認を下した瑕疵」で勝負するしかないのです。東京都を相手の裁判をNIPPOが単独で続けていますね。神鋼不動産の法務担当はこのような裁判を続けるのは無理と判断したのでしょう。

[5407: 通りすがりさん]

いつまでも東京都と裁判するNIPPOと、そういうことをしない神鋼不動産と、ふさわしい判断をしているのがどちらかは、人により判断が分かれると思います。

[5408: 匿名さん]

少なくとも２０１９年に最高裁の判断が示された後はロスタイムですね。

[5409: 匿名さん]

欠陥制度が欠陥のままでいいのかという問題意識を持つ人は東京都の不作為について厳しい判断が下された方がいいと思うんだけどね。問題がある業者はどんどん退場させるぐらいの厳しさがあって然るべきだと思うのだが、そういう観点からすると私はNIPPOを応援したい気持ちだよ。

ただ問題はコンクリートの工作物が撤去される時期がそれだけ先にずれるということなわけだが。

[5410: マンション検討中さん]

>5405 ご近所さん
>現在の裁判が違法建築なのに建築確認を下した瑕疵だとすれば、じゃあ今度は違法建築ではないのに違法建築として建築確認を取り消した瑕疵はどうなの？

お気持ちは十分わかります。他にも同様なご意見が有りますね？

「建築確認を取り消した東京都の裁決は適法であると、すでに最高裁で確定」
していると何方か仰ってましたが、その東京都の裁決とは

>避難階段Ｃは駐車場の避難階段ではない、よって東京都建築安全条例32条6号違反である

と裁決しただけです。
裁判でもそれだけが適法であると確定したわけです。

ところが東京都建築審査会はその違反の前提を誤っているのです。
議長の河島サンは駐車場と避難階段Ｃの有る居住棟とは「別建物」である
（建築基準法施行令117条2項、つまり建物ごとに避難施設を設けなければならない）
だから避難階段Ｃは駐車場の避難階段ではないと裁決しているのです。

ところが
>東京都建築安全条例32条6号には施行令117条2項は適用されない、
と地裁でも指摘された。
都の裁決は先ずはここに誤りがあるのです。
ただ裁判所は「施行令117条2項が”仮に”適用されるとしても32条6号違反と言う裁決は違法ではない」ということで河島サンはタッチ・セーフだったのです。

ここで新証拠により、「直通階段A,Bが駐車場の避難階とみなせる」ことが出来れば、
東京都建築審査会の裁決とは全く少しも関連しないことになります。
そうするとこれはもう完全に東京都建築安全条例32条6号に適合することになる、
つまり完全に合法となるので、
東京都建築審査会は「違法建築ではないのに違法建築として建築確認を取り消した」
との主張が成り立つわけです

まあそんなこんなでNIPPOはまだまだやりようはあるような気がしますけどね？

[5411: 通りすがりさん]

後の祭りです。
NIPPOに残されている手段は「違法建築なのに建築確認を下した瑕疵」を主張することしかありませんし、実際にNIPPOはそれをしています。

建築確認を下したユーイックへの指揮監督を怠った都知事に賠償責任があると主張できるなら、消防同意をした東京消防庁への指揮監督を怠った都知事に賠償責任があるとも主張できるのではないかと思いますね。すでに都知事を相手の裁判を始めているので時効にはなってないと主張して。裁判所が認めてくれるかどうかは知らないですが。

[5412: マンション検討中さん]

何故か最近は若葉マーク通りすがりさんばかり投稿していますね？
ここの事情に詳しいのは匿名さん系やマンション比較中さんとかでしたけどね？

さて前から時系列の問題といっていますが、現在の裁判は「違法建築なのに建築確認を下した瑕疵」を主張することしかありませんとは、これも何度も聞いたことですが、これは新証拠が出てくるずっと前のことですから、新証拠が出てきて合法だったとなれば自ずと対応は違ってくるであろうということですね？

なんと言うか？NIPPOは名誉のためにも？実は合法であったとどこかで知らしめたいという思いがあるのではないですかね？

[5413: 匿名さん]

名誉がからむとプライスレスだね。これは相当長期化することは間違いなさそう。

[5414: 通りすがりさん]

いつまでも東京都と裁判するNIPPOと、そういうことをしない神鋼不動産と、どちらに共感をおぼえるかです。今後の対応も両社は違っていそうです。

[5415: 匿名さん]

神鋼の持ち分が少ないだけでしょ

[5416: 匿名さん]

NIPPOがんばれ、お上に負けるな

[5417: 匿名さん]

神鋼のほうが慎重で適確な判断をするけれど、NIPPOにブレーキをかけることができてないのでしょう。

[5418: マンション検討中さん]

>5402
「思うにルサンク建築確認取消事件を、まともに解説した情報って皆無」
と書きましたが同じ XTECHで少しはまともな記事がありました。
（東大出の弁護士で一級建築士だそうですが）
ただ判例解説を参考にしただけと見え、審査会裁定と地裁判決との違いなどの解析まではしていませんね。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/mag/na/18/00009/090400006/

>都建築審査会は別棟は住居棟とは別の建築物とみなすべきだと指摘
これが裁判では覆っていることの解説は無し

また下記の図面の追記も全く意味不明、と言うか令117条2項を全く理解していない人の記述です。
要は117条2項と避難階の判断があたかも関連する、と言うような誤った解説ですね。

>駐車場がスロープを経由して道路に接していたことから、指定確認検査機関はこの部分について、建築基準法施行令117条2項で避難設備の設置が義務付けられる「建築物が開口部のない耐火構造の床または壁で区画されている場合における当該区画された部分」に当たらないと判断。駐車場を住居棟1階と同様に避難階とみなした。だが別棟1階は住居棟より2.5m低い位置にあり、スロープには8分の1の勾配がついていた

この不正確さはもしかしてキーストン弁護士事務所に所属した経験が少し影響しているのでしょうか？

[5419: 匿名さん]

ユーイックに対する東京都の指揮監督が悪かったのでしょうか？

[5420: 匿名さん]

>>5419 匿名さん
東京都がユーイックが違法建築物に対して建築確認を下ろすのに気づきながら指揮監督を怠ったと立証しないとNIPPOは東京都からの損害賠償を勝ち取れないでしょうね。東京都が指揮監督を怠ったことの立証をできるかどうかにかかっていると思いますが。

[5421: 評判気になるさん]

行政の不作為の違法を糾す裁判だとすると
勝つのが大変そうですね。

[5422: 匿名さん]

NIPPOが無理に裁判をつづけている印象

[5423: 匿名さん]

判決は出なくても和解するという方向性はあるんじゃないでしょうか

[5424: 匿名さん]

過去レスによると行政訴訟に和解はないとのことでした

[5425: マンション検討中さん]

NIPPOは建築確認の取り消しの取り消し訴訟で
「直通階段A及びBは駐車場の避難階段とみなせる」
と主張すれば絶対勝てたのにねー
当時はそこに考えが及ばなかったようで誠に残念でした

ところが東京都建築審査会にはこの主張をしても通らなかったのですねー
なぜなら建築審査会では直通避難階段Cは駐車場とは熱建物に有る
として建築確認を取り消したからです
つまり直通階段A及びBも別建物に有ることになってしまいますからね

そもそもサブエントランスドアという明確な開口部が有りながら
施行令117条2項を適用するという誤りを犯していたのは審査会でしたね

[5426: 匿名さん]

いまは明らかに違法建築物のマンションを建設させたとして東京都に賠償を求める裁判が行われていることになります。NIPPOの主張は豹変していますね。

[5427: 匿名さん]

東京都に対して国賠訴訟を続けるにはその主張になるのだろうけど無理があるよね

[5428: 匿名さん]

NIPPOには法務担当がいないのですかね。違法合法スレスレで建てるのは問題があると誰も言わなかったのかしら。

[5429: マンション検討中さん]

いわゆるデベの法務担当は、新計画をいちいち合法かどうかチェックする所なんですか？

[5430: 評判気になるさん]

審査請求を受けている場合に、建築審査会の判断が示される前に工事をすすめてよいかどうかを判断するのは、デベの法務担当の仕事だと思いますよ。

ルサンクのように法的リスクが高い場合はデューデリジェンスを法律事務所に依頼することもするのではないでしょうか。

[5431: 匿名さん]

最近あちらこちらのスレッドでルサンク小石川後楽園の再販を期待する書き込みをする人がいるけれど、何かその後動きでもあったのかい？

[5432: マンション検討中さん]

>5430 評判気になるさん
デベ法務担当では建築の専門家ではないからダメでしょう
なんと言っても建築審査会で負け、取消の取り消し訴訟でも全く無意味な主張をして負けましたからね

そして法務担当は？今頃になって
>実は合法だった
と気が付いたみたいですね

[5433: マンション検討中さん]

>5431 匿名さん
実はNIPPOは最近になって
>ルサンクは実際は合法であった
事を理解したようなんです
もしかするとその辺が関係しているのかも知れませんね？

[5434: 匿名さん]

それは違うだろうね。ルサンクが違法建築なのに東京都はユーイックに指導しなかったとの主張でNIPPOが107億円の国家賠償を求めていることに矛盾するから。

[5435: マンション検討中さん]

それは違うだろうね
NIPPOがルサンクは実は合法だったと悟った事実と
現在の裁判の開始とは時系列で繋がらず全く関係しないからね

[5436: 匿名さん]

>>5433 マンション検討中さん
建築審査会の判断が違法ではないという判断は示されたから、その辺については多分既判力の効果が及ぶと思うんだけどね。通常は建築基準法違反であると判断されたら直すか崩すかしかしないから実質的に一事不再理の原則があろうがなかろうが原審を覆される事はないんだけれど、今回は直しも崩しもしていないという点で、行政の審査事務に既判力の原則が適用されるとは思えないので大どんでん返しがあるかもしれないね。面白い！

[5437: 匿名さん]

>>5436 匿名さん
> 行政の審査事務に既判力の原則が適用されるとは思えない
公定力は知ってますか。
検討中に踊らされて >>5436 さんも独自の見解を述べてますね。建築審査会の裁決が今後に取り消されることがない（行政が取り消すこともできない）ことは理解しているようですが。

[5438: 匿名さん]

>>5437 匿名さん
もしそういうことがあるとしたら珍しいことだから面白い、すなわち興味深い事例になるね、っていう感想にすぎないでしょう。とはいえ公定力は重大かつ明白な瑕疵のある行政行為については働かないし、新しい証拠がみつかれば新たに行政訴訟をかまえることも可能なのではないかと思います。とはいえ、何十年かかるんでしょうか、気の長い話になりそうです。

[5439: 匿名さん]

> 公定力は重大かつ明白な瑕疵のある行政行為については働かない
それは立証をできないでしょう。

> 新しい証拠がみつかれば新たに行政訴訟をかまえることも可能なのではないかと思います。
これも無理がありますね。やりたければご勝手にどうぞ。

[5440: 匿名さん]

縁台将棋の野次馬みたいなもので、勝手な事をみんなでめいめいに言っているだけですからあまりムキにならない方がよろしいかと。

ただ一旦取り消された建築確認が、何か魔法のようなできごとで再び下りるという奇跡みたいなことが起きるのを見てみたい気もします。

[5441: 匿名さん]

NIPPOが（NIPPOの弁護士が）建築審査会でしっかりと弁明できずに建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けたところで流れは決まっているのではないでしょうか

・裁決取消を求めて裁判にする
・東京都に損害賠償を求めて裁判にする

次は設計者に損害賠償を求めるのでしょうか

[5442: 評判気になるさん]

縁台将棋ね…たしかに雨に晒されて６年続いているけどね

[5443: 匿名さん]

2015年11月14日の最新情報
https://www.kobelco2103.jp/news/detail.php?id=648
その後の情報は載せないのでしょうか？

[5444: マンション検討中さん]

>5437 匿名さん
>検討中に踊らされて >>5436 さんも独自の見解を述べて・・

金メダルマーク匿名さんに失礼でしょう！若葉マーク匿名系としてはね

ではマンション検討中さんが「独自の見解」を述べているのであればしかるべき建築基準関係規定を根拠に反論していただけますか？
とりえず・・

[5445: 匿名さん]

行政救済法の本を読まないと分からないですよ

[5446: マンション検討中さん]

建築基準関係規定の話をしているんだが？

[5447: 匿名さん]

> 建築基準関係規定の話をしているんだが？
その姿勢では永遠に分からないでしょう。行政救済法の問題なので。裁決取消訴訟で敗訴したため、NIPPOが東京都相手に争うには国家賠償法しかないです。

[5448: 匿名さん]

しかしなんで不動産サイトのいくつかはルサンクの中古の現在価格を算出し続けているんだろうね。未練なのか、単に放置しているだけなのか。それとも再販待望論があるのか。

[5449: 匿名さん]

この不動産サイトですか。再販を予想しているのかなあ。
https://sre-realestate.com/bukken-00000019773/

[5450: マンション検討中さん]

>5447 匿名さん
マンション検討中さんが得た
「NIPPOが実はルサンクは合法であったと認識した」
との「独自の見解」を建築基準関係規定を根拠に反論してみたら？
と言っているんだが？
あくまでも手続き上の話しかできないのかな？