ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[4964: マンション検討中さん]

>4916
>NIPPOが東京都建築審査会の裁決を受け入れておけば大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、
>自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れましたが東京都建築安全条例31条の要件を満たさないとする判断が追加されたためにそれでは解決できなくなりました。

について、どうゆうことか具体的に分かり易く説明していただけますか？！

と再三にわたって若葉マーク匿名系に質しているのですがいつまでたっても無のつぶてですね？
これは正にルサンク問題の核心に迫るお話しですので、逃げないで答えていただきたかったですねー

仕方ありませんのでマンション検討中さんの方から、コメントしましょうかね。
決輪から言えば機械式駐車場の収納台数を減らすことにより、自動車車庫の面積を５００㎡以下とすれば、合法となる、という事ですね
ルサンクの場合は東京都建築安全条例32条6号違反！ただ一つの理由、つまり大規模駐車場の避難階段の不備という事で建築確認が取り消され、それが最高裁で確定したわけです
ここで駐車場の面積を５００㎡以下とすれば東京都建築安全条例3１条５号に適合することになる、つまり直通階段Aまた直通階段Bが駐車場に設置することが規定されている直通階段に適合するということですね
なんのことはないこの程度で合法となるんだったら、なんで現在の惨状が怒り得るわけ？！ということですね

[4965: 周辺住民さん]

>>4964 マンション検討中さん
横から失礼します。

> 決輪から言えば機械式駐車場の収納台数を減らすことにより、自動車車庫の面積を５００㎡以下とすれば、合法となる、という事ですね

なのでしょうが、その合法にする建築確認の変更申請をしようにも、その時点で絶対高さ制限に引っかかっているので、7～8階部分の減築が必要になるかと思います。

[4966: 周辺住民さん]

本件はユーイックの凡ミスです。恐らく裁判所には、NIPPOを救ってあげたいという裁判官もいたと思われますが、救いようがなかったと思います。

[4967: 通りがかりさん]

そういった凡ミスが行政の建築主事よりも民間の指定確認検査機関の方で高い割合で起きていますから、民間の指定確認検査機関では公正な確認検査の業務にならないのかもしれませんね。

最近の話題になっているパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスも、廊下の幅の凡ミスです。

[4968: 匿名さん]

坪650は硬いよ
残念

[4969: マンション検討中さん]

4965 周辺住民さん
>その合法にする建築確認の変更申請をしようにも、その時点で絶対高さ制限に引っかかっているので、7～8階部分の減築が必要になるかと思います。

仰る通りです
結果的にそうしておけば良かったのにと言うお話ですね。

そういう点では若葉マーク匿名系がいう処の
>NIPPOが東京都建築審査会の裁決を受け入れておけば大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、
>自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れました

との意味が不明なので何度も質している次第です。

[4970: 匿名さん]

>>4962 周辺住民さん
＞開発させたくないから幅員を広げない。

これ、結構重要なことを言っているね

おそらくここの敷地単体では今後新しいマンションなりオフィスが建つというのは実際のところ絶望的だと思っている。大きな損失計上なしに持ち主の企業も処分は困難だろう。

すると何十年もここはこのままという可能性は高くなったとみるがいかがだろう。
外壁も何年も経ってだんだん薄汚れてきたようだが、もっと汚くなるのだろうか。

[4971: 匿名さん]

開発するはずの企業がコケたために工事が長く中断していた熱海の海岸の廃墟ビル跡に、いよいよホテルが着工したとのことだ。
https://atami.keizai.biz/headline/127/

多分10年か20年かしらないが、誰かが救いの手を差し伸べるんじゃないかな。でもそれまではずっと廃墟のままであり続けるんだろうが、これはここがより良いものにかわるために必要なプロセスなんだろう。

廃墟当時の現地に関するレポート記事↓
https://deepannai.info/atami-ruins-2010/

[4972: 匿名さん]

ここは無理やり着工し構造物が残って何も解決せずもうすこしで10年、近くのインペリアルガーデンは着工したにもかかわらず中止し10年かけて近隣住民の要求をほぼ受け入れ完成、やればできることをやらなかった企業、と言うことでしょうか。

[4973: 匿名さん]

>>4972 匿名さん
やればできると言うのは簡単だが、東京湾のど真ん中に人工島を作って世界一の高層ビルを建てるのだって、現在の建築技術なら可能らしいけど、やればできる、やるべきことができないでいる、と言う人はいないよね。少し大袈裟に言うとそういうことではないかと。やれるだろうと外野が言うことと、中の人が現実にやれることの間には大きな隔たりがあるのが普通。

[4974: 周辺住民さん]

>>4972 匿名さん
裁判になったから（にしたから）、それがすべて終わらないと、手を付けられないはずです。

[4975: 匿名さん]

>>4974 周辺住民さん
よく聞くけどね、そのロジックは。
一見合理的でない動きには、必ず我々の知らない要因が働いている事が多いからね、外野の人間が窺い知ることはできない事情があるんでしょう。

[4976: 匿名さん]

もったいないよね、駅近のまとまった土地が人の住まない工事現場のままずっと放置されるというのは。そこだけは間違いない。

[4977: マンション比較中さん]

>>4972 匿名さんに同意。

NIPPOだから、ここまでこじれていると思うが。
東京都が違法と判断したものを裁判でひっくり返すのが難しいことがわかってない。

[4978: 匿名さん]

NIPPOは契約者ともこじれたよね。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスで三井は契約者に配慮して優先的に対応するけれど、ル・サンク小石川後楽園でNIPPOは契約者に配慮することをしていない。

[4979: 匿名さん]

個人的にはそうやって特定の企業を誹謗しても何も変わらないとわかっているので、そんなレスを読んでも白けるだけですな。そんなこと言ったって、何も先に進みませんわ。もうすこし建設的な意見は出ないのかね。

[4980: 匿名さん]

たとえば、生産性ゼロの廃墟みたいなコンクリートの箱を素敵な場所に変える能力と資金力のある一流のデベロッパーをここに召喚するにはどんな呪文を唱えたらいいのかとか、真剣に議論したいんだけどね。だめかな。それとも木の切り株にウサギが勝手にやってきてつまづいて死んでしまうような機会を鼻くそほじくりながら寝て待つのが最上だとでも言いたいのかな。

[4981: 周辺住民さん]

>>4979 匿名さん
そうですよね。まずは裁判で判断を仰ぐ必要があると思います。

[4982: 匿名さん]

>>4981 周辺住民さん
問題は、誰もがその理由をいぶかしがるような裁判の判決は、おそらく聞いたこともないほどの長い年月を費やすかもしれないってところですね。どこかの誰かが山のような札束を積んで取り下げさせるまで続くかもしれないという危惧があります。

[4983: 匿名さん]

>>4981 周辺住民さん
最高裁判所でル・サンク小石川は違法建築であるとの判決が確定していますが。ご存知でないのですか。
デベが延々と裁判を続けてきたことの大義名分は何なんでしょうね？

[4984: 匿名さん]

>>4983 匿名さん
大義名分なんて我々のような野次馬にわかるわけないんじゃないですか？
相手はそれなりの大手企業だし、おそらく内部の関係者の視点ではちゃんと理屈は通っていると思いますよ

[4985: 周辺住民さん]

>>4983 匿名さん
判決が確定したのは、建築自身の違法性を問う裁判。これとは別にNIPPOが確認検査機関や東京都に対して民事訴訟、行政訴訟を起こしている。

[4986: マンション比較中さん]

>>4984 匿名さん
> 相手はそれなりの大手企業だし、おそらく内部の関係者の視点ではちゃんと理屈は通っている

内部の関係者の視点で、安全側に法令を解釈しなかったから、違法建築物を建設してしまう事態になっていると思いますけどねえ。

>>4985 周辺住民さん
東京都が違法建築物としたことを最高裁判所が正当だと認めている状況で、どのような理屈をたてれば、東京都に対する民事訴訟、行政訴訟を引き続き提起するという判断になるのでしょうね。真っ当な業者のすることと思えないですがどうですか？

[4987: 匿名さん]

東京都を相手に行政訴訟を続けてきただけでも、代理人の費用に数億円がかかっていると思われます・・・それでも、内部の関係者の視点ではちゃんと理屈は通っているものですか。

[4988: 周辺住民さん]

>>4986 マンション比較中さん
違法状態になったのは、民間確認検査機関の確認検査が甘かったから、そしてそれを監督する東京都にも落ち度がある、というロジックかと。

[4989: 匿名さん]

>>4987 匿名さん
理屈が通らないものに決済はおりないでしょう
彼らなりにある程度の勝算があるか、あるいは訴訟を行うこと自体になんらかの大きな目的があるからこその行動だと思いますよ。

億単位の費用がかかるならなおのことです。

[4990: 匿名さん]

神鋼がNIPPOと同じ行動を取らなくなってきているようですね。日経アーキテクチュアの記事によると神鋼は東京都を相手に訴訟を行うことをしていません。

[4991: 匿名さん]

同じ会社じゃないし、このプロジェクトで果たした役割も違うでしょうから、違う尺度に照らして違う判断になる場合もあるのでは。

ただ現状では訴訟は続いているし、建物もそのまま。それだけは変わらない。

[4992: 匿名さん]

神鋼は勝算がないと判断したのでしょう

[4993: 匿名さん]

>>4992 匿名さん
それは当事者に聞かないとわからないでしょう。
利益がないと思ったのは間違いないでしょうが

[4994: 匿名さん]

顧問弁護士が止めるようにアドバイスしたのだろう。

[4995: 匿名さん]

接道が悪い。急勾配で狭隘な道路のみに面した敷地。

[4996: 匿名さん]

地理的な条件の不利は再開発で地域全体の区画を整理するなどしないと改善は難しいかもしれないね。

[4997: 匿名さん]

利用価値が低い土地だとすると今後かかった費用を回収する目処は立たないので塩漬け期間は長くなりそうですね。

[4998: 周辺住民さん]

>>4982 匿名さん
なんかもう、周辺住民に対するNIPPOの嫌がらせのように思えてきました。解体までの時間を稼いでずっと建ち続ける、みたいな。

この敷地は高さ制限22mですが、4000平米ほどあるので、1.5倍の緩和措置が受けられます。であれば8階建ては余裕でクリアできそう。ただし、空地確保や外壁後退などの基準を満たすと区長が認めた場合だけです。

ここからは嫌がらせのシナリオ。裁判がすべて終わり、あとは解体・建て直ししかなくなったとします。高さ33mで空地確保や外壁後退などに配慮した建築計画を策定して、NIPPOが区長に認めろと迫ります。認められるまで現建物は解体しないつもりなのかも。

[4999: 匿名さん]

>>4998 周辺住民さん

文京区の資料を読んでみたら30m以上の場合の外壁の後退距離は6m以上とか書いてあるから、マッチ棒みたいなビルしか建たない可能性が高い。敷地の形も整形とは言い難いし、接道条件が厳しいかな。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0130/6637/sankousiryou1.pdf

この訴訟を勝算がないという人もいるが、指定確認検査機関の事務は地方自治体が責任を負うと言う最高裁の判断が出ているので、無理筋ではないと思う。公平な目で見ると、自治体がオーソライズした組織に瑕疵があったことに、監督責任をもつ自治体が全く責任がないというのはちょっと無責任すぎるのではないだろうか。

[5000: 匿名さん]

指定確認検査機関は国賠法上の「公権力の行使に当たる公務員」に準じる立場であるとの最高裁判断がある以上、東京都は責任をおうべき立場にあると言えるだろう。この際和解してもらって都の責任において建物を解体し、公園に造り替えて都民の憩いの場にでもしてくれれば周辺住民も大満足なのではないかと思う。人間万事塞翁が馬とはまさにこのこと。

[5001: 匿名さん]

おそらく指定確認検査機関に直接賠償を請求しなかったのは、賠償能力がないことも大きいと思うが、やはり最高裁の判断が影響していて、都に求める方が適切と考えたのだろう。ならば訴訟に何億もかける意味があるというもの。ただ自治体や国などを相手どる賠償訴訟の審理期間通常のものと比べるとかなり長いと思うので、その間は無人の廃墟同然のマンションとお付き合いを強いられそうだ。

[5002: 匿名さん]

参考までに
最高裁 平成17年６月24日判決要旨より

”指定確認検査機関による確認に関する事務は、建築主事による確認に関する事務の場合と同様に、地方公共団体の事務であり、その事務の帰属する行政主体は、当該確認に係る建築物について確認する権限を有する建築主事が置かれた地方公共団体にあると解する”

東京都は逃げられない

[5003: 周辺住民さん]

>>4999 匿名さん

この土地は基本、東西80m×南北50mのような長方形なので、6mの後退はさほど難しくないように思います。むしろ、斜線制限の方がひっかかりそうです。接道も南側は100％道路ですし。

最高裁の判決に沿えば、都はなんらかの責任を負わされるでしょうね。かわいそうなのは、坪400万円くらいでここを買った人ですね。その後どんなマンションをいくらで買ったのだろうか。

[5004: 匿名さん]

今や坪単価600もあるような地域になってしまったから、地団駄踏んでいることはまちがいない。東京都は彼らにも賠償をするべきかもしれないね。

[5005: 評判気になるさん]

周辺住人に対する最大の復讐として、塩漬けのまま警備を緩めて＊＊やホームレスの＊＊にしてしまえばいいのでは

[5006: 通りがかりさん]

>>5002 匿名さん
>>5003 周辺住民さん

平成17年６月24日の最高裁の決定（>>5002 で「判決」と書かれているのは誤り）は特定行政庁が被告になると判断しているだけで、特定行政庁に対する賠償請求を認めるものではない。

特定行政庁に対する賠償請求を認める裁判例は、今まで1つもないのではないかと思う。

参考：セントレジアス鶴見の事件では、横浜市（特定行政庁）に対する賠償請求は認められていない。
https://web.archive.org/web/20210513110108if_/contents.xj-storage.jp/c...

[5007: 通りがかりさん]

参考のリンクがおかしくなったのでリンクだけ再送
https://contents.xj-storage.jp/contents/24190/T/PDF-GENERAL/1401201309...

[5008: 周辺住民さん]

>>5006 通りがかりさん
そうですね。これですよね。

平成16(行フ)7
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/616/062616_hanrei.pdf

[5009: 通りがかりさん]

>>5008 周辺住民さん

そう。その平成16（行フ）7は、被告を横浜市（特定行政庁）とする訴えの変更ができると判断しているだけで、実際にその訴えで横浜市に対する賠償請求が認められることはなかった。

[5010: 通りがかりさん]

>>5007 で示した事件は平成16（行フ）7とは別の事件だが、やはり横浜市（特定行政庁）に対する賠償請求が認められることはなかった。下河辺建築設計事務所（設計者）と日本ERI（指定確認検査機関）に対する賠償請求は認められた。

[5011: 匿名さん]

画期的な判決が下るかもしれませんよ。なにしろ完成直前に取り消しになったのも画期的だったし、異例づくめでしたからね。おそらく損害額も頭ひとつ抜けているでしょう。

[5012: 名無しさん]

画期的な判決にNIPPOは期待し、神鋼不動産は得られないと判断した。そういうことでしょうか。

[5013: 周辺住民さん]

NIPPOは主で、神鋼不動産は従なので、NIPPOが頑張るという構図でしょうか。