ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[4944: 匿名さん]

>>4942
上流の長文投稿を読む限りでは現築などでは対応不能なような気がしますね。
さらにそうやって無理に分譲したところで事故物件扱いになると思うので安くしか売れないでしょう。何年か何十年かわかりませんが塩漬けになって何かが建つでしょうが、それまでは人の住まないコンクリートの箱がここを占拠し続けることでしょうね。

[4945: 匿名さん]

後楽園の価値が高まればホワイトナイトが現れるかもしれないが、それまではな

東京ドームシティと小石川一丁目の再開発が成功するのを待つしかない

[4946: 匿名さん]

NIPPOでは解決をはかるのは無理だと思います。

[4947: 通りがかりさん]

この板からも分かるように文京区の不動産には手を出してはいけないということですね。住民の質って大事ですね。大変勉強になりました。

[4948: マンション比較中さん]

時々3倍返しがある分
お得なのでは

[4949: 匿名さん]

己の我を通せば恨まれるのは世の常だからね
かといって何も言わずに黙っていれば己が傷つく、なかなか一筋縄ではいかないよね。

だからこそ、争いにしない大人の知恵が必要だ。

[4950: 通りがかりさん]

ユーイックがいい加減な審査をして
建築確認を下ろすからこのようなことに。
民間の指定確認検査機関には信頼性の点で問題ありそうですね。

[4951: 匿名さん]

審査がいい加減かどうかは素人には判断しかねるんじゃないかなと思いますよ。

多分、こういうのって1足す1は２、みたいな単純な話ではないんだと思う。

最低限の建築基準法とは言うけれど、私のような素人が見る限りは増築を繰り返した複雑怪奇な温泉旅館のように見えるんだけどね。あくまでもど素人の感想だけど。

[4952: 匿名さん]

いつまでここは建ち続けるんだろうね

[4953: 匿名さん]

土地を言い値で買って、更地にして上物を建てて売って利益がでるぐらいになったらなくなるかもなあ。ハイパーインフレでも起きないとダメかもな

[4954: マンション検討中さん]

過去の損失は、サンクコストでしょ。
ル・サンクだけに。

[4955: 匿名さん]

この土地のマンションを買うのは怖いよ
周辺住民から歓迎されないのだから、賃貸マンションにした方がよい。

[4956: 通りがかりさん]

賃貸マンションに対しても裁判になっているのは知ってるよね。
文京区小日向で。

[4957: 匿名さん]

利用価値が少ない土地は安くなる、経済原理ってやつですな。
固定資産税を節約したいのかしら

[4958: マンション比較中さん]

ここは元々接道の悪い崖地ですよ。崖の部分は利用されていなかったのではないかと。

[4959: 匿名さん]

東横インの北側の道も狭いですねえ。東横インを建てる時に道路を拡げることを土地所有者が協力しなかったのでしょうね。

[4960: 匿名さん]

なんというか、個々の地主が個別最適を求めているうちは全体からみた最適解には至らないと思うな。地域全体が結束して再開発を考えていかないといけないと思うね。こんない後楽園駅がったりの土地が利用困難というのは地域経済の観点からあまりよろしくない。人によって見解は変わるだろうが、ここは私にとってただただ恥ずかしい記念碑でしかない。

[4961: 匿名さん]

それなら文京区議会の議員が率先して東横イン北側の道などを都市計画決定により少なくとも幅員6メートル以上の道路に拡げるように調整しないとね。
いまの状況では接道が悪すぎで法令の規制で大規模開発はできません。駅から近ければいいというものではないです。

[4962: 周辺住民さん]

>>4961 匿名さん
> それなら文京区議会の議員が率先して東横イン北側の道などを都市計画決定により少なくとも幅員6メートル以上の道路に拡げるように調整しないとね。

たぶん、逆ではないでしょうか。開発させたくないから幅員を広げない。

[4963: 通りがかりさん]

ということはル・サンク小石川の敷地はこれからも開発できませんね

[4964: マンション検討中さん]

>4916
>NIPPOが東京都建築審査会の裁決を受け入れておけば大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、
>自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れましたが東京都建築安全条例31条の要件を満たさないとする判断が追加されたためにそれでは解決できなくなりました。

について、どうゆうことか具体的に分かり易く説明していただけますか？！

と再三にわたって若葉マーク匿名系に質しているのですがいつまでたっても無のつぶてですね？
これは正にルサンク問題の核心に迫るお話しですので、逃げないで答えていただきたかったですねー

仕方ありませんのでマンション検討中さんの方から、コメントしましょうかね。
決輪から言えば機械式駐車場の収納台数を減らすことにより、自動車車庫の面積を５００㎡以下とすれば、合法となる、という事ですね
ルサンクの場合は東京都建築安全条例32条6号違反！ただ一つの理由、つまり大規模駐車場の避難階段の不備という事で建築確認が取り消され、それが最高裁で確定したわけです
ここで駐車場の面積を５００㎡以下とすれば東京都建築安全条例3１条５号に適合することになる、つまり直通階段Aまた直通階段Bが駐車場に設置することが規定されている直通階段に適合するということですね
なんのことはないこの程度で合法となるんだったら、なんで現在の惨状が怒り得るわけ？！ということですね

[4965: 周辺住民さん]

>>4964 マンション検討中さん
横から失礼します。

> 決輪から言えば機械式駐車場の収納台数を減らすことにより、自動車車庫の面積を５００㎡以下とすれば、合法となる、という事ですね

なのでしょうが、その合法にする建築確認の変更申請をしようにも、その時点で絶対高さ制限に引っかかっているので、7～8階部分の減築が必要になるかと思います。

[4966: 周辺住民さん]

本件はユーイックの凡ミスです。恐らく裁判所には、NIPPOを救ってあげたいという裁判官もいたと思われますが、救いようがなかったと思います。

[4967: 通りがかりさん]

そういった凡ミスが行政の建築主事よりも民間の指定確認検査機関の方で高い割合で起きていますから、民間の指定確認検査機関では公正な確認検査の業務にならないのかもしれませんね。

最近の話題になっているパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスも、廊下の幅の凡ミスです。

[4968: 匿名さん]

坪650は硬いよ
残念

[4969: マンション検討中さん]

4965 周辺住民さん
>その合法にする建築確認の変更申請をしようにも、その時点で絶対高さ制限に引っかかっているので、7～8階部分の減築が必要になるかと思います。

仰る通りです
結果的にそうしておけば良かったのにと言うお話ですね。

そういう点では若葉マーク匿名系がいう処の
>NIPPOが東京都建築審査会の裁決を受け入れておけば大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、
>自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れました

との意味が不明なので何度も質している次第です。

[4970: 匿名さん]

>>4962 周辺住民さん
＞開発させたくないから幅員を広げない。

これ、結構重要なことを言っているね

おそらくここの敷地単体では今後新しいマンションなりオフィスが建つというのは実際のところ絶望的だと思っている。大きな損失計上なしに持ち主の企業も処分は困難だろう。

すると何十年もここはこのままという可能性は高くなったとみるがいかがだろう。
外壁も何年も経ってだんだん薄汚れてきたようだが、もっと汚くなるのだろうか。

[4971: 匿名さん]

開発するはずの企業がコケたために工事が長く中断していた熱海の海岸の廃墟ビル跡に、いよいよホテルが着工したとのことだ。
https://atami.keizai.biz/headline/127/

多分10年か20年かしらないが、誰かが救いの手を差し伸べるんじゃないかな。でもそれまではずっと廃墟のままであり続けるんだろうが、これはここがより良いものにかわるために必要なプロセスなんだろう。

廃墟当時の現地に関するレポート記事↓
https://deepannai.info/atami-ruins-2010/

[4972: 匿名さん]

ここは無理やり着工し構造物が残って何も解決せずもうすこしで10年、近くのインペリアルガーデンは着工したにもかかわらず中止し10年かけて近隣住民の要求をほぼ受け入れ完成、やればできることをやらなかった企業、と言うことでしょうか。

[4973: 匿名さん]

>>4972 匿名さん
やればできると言うのは簡単だが、東京湾のど真ん中に人工島を作って世界一の高層ビルを建てるのだって、現在の建築技術なら可能らしいけど、やればできる、やるべきことができないでいる、と言う人はいないよね。少し大袈裟に言うとそういうことではないかと。やれるだろうと外野が言うことと、中の人が現実にやれることの間には大きな隔たりがあるのが普通。

[4974: 周辺住民さん]

>>4972 匿名さん
裁判になったから（にしたから）、それがすべて終わらないと、手を付けられないはずです。

[4975: 匿名さん]

>>4974 周辺住民さん
よく聞くけどね、そのロジックは。
一見合理的でない動きには、必ず我々の知らない要因が働いている事が多いからね、外野の人間が窺い知ることはできない事情があるんでしょう。

[4976: 匿名さん]

もったいないよね、駅近のまとまった土地が人の住まない工事現場のままずっと放置されるというのは。そこだけは間違いない。

[4977: マンション比較中さん]

>>4972 匿名さんに同意。

NIPPOだから、ここまでこじれていると思うが。
東京都が違法と判断したものを裁判でひっくり返すのが難しいことがわかってない。

[4978: 匿名さん]

NIPPOは契約者ともこじれたよね。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスで三井は契約者に配慮して優先的に対応するけれど、ル・サンク小石川後楽園でNIPPOは契約者に配慮することをしていない。

[4979: 匿名さん]

個人的にはそうやって特定の企業を誹謗しても何も変わらないとわかっているので、そんなレスを読んでも白けるだけですな。そんなこと言ったって、何も先に進みませんわ。もうすこし建設的な意見は出ないのかね。

[4980: 匿名さん]

たとえば、生産性ゼロの廃墟みたいなコンクリートの箱を素敵な場所に変える能力と資金力のある一流のデベロッパーをここに召喚するにはどんな呪文を唱えたらいいのかとか、真剣に議論したいんだけどね。だめかな。それとも木の切り株にウサギが勝手にやってきてつまづいて死んでしまうような機会を鼻くそほじくりながら寝て待つのが最上だとでも言いたいのかな。

[4981: 周辺住民さん]

>>4979 匿名さん
そうですよね。まずは裁判で判断を仰ぐ必要があると思います。

[4982: 匿名さん]

>>4981 周辺住民さん
問題は、誰もがその理由をいぶかしがるような裁判の判決は、おそらく聞いたこともないほどの長い年月を費やすかもしれないってところですね。どこかの誰かが山のような札束を積んで取り下げさせるまで続くかもしれないという危惧があります。

[4983: 匿名さん]

>>4981 周辺住民さん
最高裁判所でル・サンク小石川は違法建築であるとの判決が確定していますが。ご存知でないのですか。
デベが延々と裁判を続けてきたことの大義名分は何なんでしょうね？

[4984: 匿名さん]

>>4983 匿名さん
大義名分なんて我々のような野次馬にわかるわけないんじゃないですか？
相手はそれなりの大手企業だし、おそらく内部の関係者の視点ではちゃんと理屈は通っていると思いますよ

[4985: 周辺住民さん]

>>4983 匿名さん
判決が確定したのは、建築自身の違法性を問う裁判。これとは別にNIPPOが確認検査機関や東京都に対して民事訴訟、行政訴訟を起こしている。

[4986: マンション比較中さん]

>>4984 匿名さん
> 相手はそれなりの大手企業だし、おそらく内部の関係者の視点ではちゃんと理屈は通っている

内部の関係者の視点で、安全側に法令を解釈しなかったから、違法建築物を建設してしまう事態になっていると思いますけどねえ。

>>4985 周辺住民さん
東京都が違法建築物としたことを最高裁判所が正当だと認めている状況で、どのような理屈をたてれば、東京都に対する民事訴訟、行政訴訟を引き続き提起するという判断になるのでしょうね。真っ当な業者のすることと思えないですがどうですか？

[4987: 匿名さん]

東京都を相手に行政訴訟を続けてきただけでも、代理人の費用に数億円がかかっていると思われます・・・それでも、内部の関係者の視点ではちゃんと理屈は通っているものですか。

[4988: 周辺住民さん]

>>4986 マンション比較中さん
違法状態になったのは、民間確認検査機関の確認検査が甘かったから、そしてそれを監督する東京都にも落ち度がある、というロジックかと。

[4989: 匿名さん]

>>4987 匿名さん
理屈が通らないものに決済はおりないでしょう
彼らなりにある程度の勝算があるか、あるいは訴訟を行うこと自体になんらかの大きな目的があるからこその行動だと思いますよ。

億単位の費用がかかるならなおのことです。

[4990: 匿名さん]

神鋼がNIPPOと同じ行動を取らなくなってきているようですね。日経アーキテクチュアの記事によると神鋼は東京都を相手に訴訟を行うことをしていません。

[4991: 匿名さん]

同じ会社じゃないし、このプロジェクトで果たした役割も違うでしょうから、違う尺度に照らして違う判断になる場合もあるのでは。

ただ現状では訴訟は続いているし、建物もそのまま。それだけは変わらない。

[4992: 匿名さん]

神鋼は勝算がないと判断したのでしょう

[4993: 匿名さん]

>>4992 匿名さん
それは当事者に聞かないとわからないでしょう。
利益がないと思ったのは間違いないでしょうが

[4994: 匿名さん]

顧問弁護士が止めるようにアドバイスしたのだろう。

[4995: 匿名さん]

接道が悪い。急勾配で狭隘な道路のみに面した敷地。

[4996: 匿名さん]

地理的な条件の不利は再開発で地域全体の区画を整理するなどしないと改善は難しいかもしれないね。

[4997: 匿名さん]

利用価値が低い土地だとすると今後かかった費用を回収する目処は立たないので塩漬け期間は長くなりそうですね。

[4998: 周辺住民さん]

>>4982 匿名さん
なんかもう、周辺住民に対するNIPPOの嫌がらせのように思えてきました。解体までの時間を稼いでずっと建ち続ける、みたいな。

この敷地は高さ制限22mですが、4000平米ほどあるので、1.5倍の緩和措置が受けられます。であれば8階建ては余裕でクリアできそう。ただし、空地確保や外壁後退などの基準を満たすと区長が認めた場合だけです。

ここからは嫌がらせのシナリオ。裁判がすべて終わり、あとは解体・建て直ししかなくなったとします。高さ33mで空地確保や外壁後退などに配慮した建築計画を策定して、NIPPOが区長に認めろと迫ります。認められるまで現建物は解体しないつもりなのかも。

[4999: 匿名さん]

>>4998 周辺住民さん

文京区の資料を読んでみたら30m以上の場合の外壁の後退距離は6m以上とか書いてあるから、マッチ棒みたいなビルしか建たない可能性が高い。敷地の形も整形とは言い難いし、接道条件が厳しいかな。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0130/6637/sankousiryou1.pdf

この訴訟を勝算がないという人もいるが、指定確認検査機関の事務は地方自治体が責任を負うと言う最高裁の判断が出ているので、無理筋ではないと思う。公平な目で見ると、自治体がオーソライズした組織に瑕疵があったことに、監督責任をもつ自治体が全く責任がないというのはちょっと無責任すぎるのではないだろうか。

[5000: 匿名さん]

指定確認検査機関は国賠法上の「公権力の行使に当たる公務員」に準じる立場であるとの最高裁判断がある以上、東京都は責任をおうべき立場にあると言えるだろう。この際和解してもらって都の責任において建物を解体し、公園に造り替えて都民の憩いの場にでもしてくれれば周辺住民も大満足なのではないかと思う。人間万事塞翁が馬とはまさにこのこと。

[5001: 匿名さん]

おそらく指定確認検査機関に直接賠償を請求しなかったのは、賠償能力がないことも大きいと思うが、やはり最高裁の判断が影響していて、都に求める方が適切と考えたのだろう。ならば訴訟に何億もかける意味があるというもの。ただ自治体や国などを相手どる賠償訴訟の審理期間通常のものと比べるとかなり長いと思うので、その間は無人の廃墟同然のマンションとお付き合いを強いられそうだ。

[5002: 匿名さん]

参考までに
最高裁 平成17年６月24日判決要旨より

”指定確認検査機関による確認に関する事務は、建築主事による確認に関する事務の場合と同様に、地方公共団体の事務であり、その事務の帰属する行政主体は、当該確認に係る建築物について確認する権限を有する建築主事が置かれた地方公共団体にあると解する”

東京都は逃げられない

[5003: 周辺住民さん]

>>4999 匿名さん

この土地は基本、東西80m×南北50mのような長方形なので、6mの後退はさほど難しくないように思います。むしろ、斜線制限の方がひっかかりそうです。接道も南側は100％道路ですし。

最高裁の判決に沿えば、都はなんらかの責任を負わされるでしょうね。かわいそうなのは、坪400万円くらいでここを買った人ですね。その後どんなマンションをいくらで買ったのだろうか。

[5004: 匿名さん]

今や坪単価600もあるような地域になってしまったから、地団駄踏んでいることはまちがいない。東京都は彼らにも賠償をするべきかもしれないね。

[5005: 評判気になるさん]

周辺住人に対する最大の復讐として、塩漬けのまま警備を緩めて＊＊やホームレスの＊＊にしてしまえばいいのでは

[5006: 通りがかりさん]

>>5002 匿名さん
>>5003 周辺住民さん

平成17年６月24日の最高裁の決定（>>5002 で「判決」と書かれているのは誤り）は特定行政庁が被告になると判断しているだけで、特定行政庁に対する賠償請求を認めるものではない。

特定行政庁に対する賠償請求を認める裁判例は、今まで1つもないのではないかと思う。

参考：セントレジアス鶴見の事件では、横浜市（特定行政庁）に対する賠償請求は認められていない。
https://web.archive.org/web/20210513110108if_/contents.xj-storage.jp/c...

[5007: 通りがかりさん]

参考のリンクがおかしくなったのでリンクだけ再送
https://contents.xj-storage.jp/contents/24190/T/PDF-GENERAL/1401201309...

[5008: 周辺住民さん]

>>5006 通りがかりさん
そうですね。これですよね。

平成16(行フ)7
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/616/062616_hanrei.pdf

[5009: 通りがかりさん]

>>5008 周辺住民さん

そう。その平成16（行フ）7は、被告を横浜市（特定行政庁）とする訴えの変更ができると判断しているだけで、実際にその訴えで横浜市に対する賠償請求が認められることはなかった。

[5010: 通りがかりさん]

>>5007 で示した事件は平成16（行フ）7とは別の事件だが、やはり横浜市（特定行政庁）に対する賠償請求が認められることはなかった。下河辺建築設計事務所（設計者）と日本ERI（指定確認検査機関）に対する賠償請求は認められた。

[5011: 匿名さん]

画期的な判決が下るかもしれませんよ。なにしろ完成直前に取り消しになったのも画期的だったし、異例づくめでしたからね。おそらく損害額も頭ひとつ抜けているでしょう。

[5012: 名無しさん]

画期的な判決にNIPPOは期待し、神鋼不動産は得られないと判断した。そういうことでしょうか。

[5013: 周辺住民さん]

NIPPOは主で、神鋼不動産は従なので、NIPPOが頑張るという構図でしょうか。

[5014: マンション検討中さん]

>4916
>NIPPOが東京都建築審査会の裁決を受け入れておけば大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れましたが東京都建築安全条例31条の要件を満たさないとする判断が追加されたためにそれでは解決できなくなりました

「どうゆうことか具体的に分かり易く説明していただけますか？！」

これに答えていただかない限り、若葉マーク匿名系の空しい投稿が続いていくと言う状況は変わらないと思いますが？

[5015: 匿名さん]

>>5005 評判気になるさん
経営基盤の悪い中小デベロッパーの物件だったらたぶんここの失敗一発で倒産していたかもしれません。そうなったら管理すらもおざなりになって、黒い紳士が暗躍しはじめて管理の主体も曖昧になってしまったでしょうから、本当にそういう未来もあったかもしれませんね。相手が東証一部上場企業で本当によかった。

[5016: 周辺住民さん]

NIPPOはデベとしては小規模ですが、本業の舗装では最大手ですからね。

[5017: 匿名さん]

裁判所の判例って、相互に比較すると全く正反対の判断がでたりするんだけどだ仔細に理由を見ると、それを許してしまうと特定の商売が成り立たなくなるとかそういう事を防ぐためにここまではダメよって形になっていることが多い。

今回のようなやり方が今後頻繁に起きるようだとマンションはますます建てられなくなる。建てさせたくない人の利益にあまりに傾きすぎていないか、それが国民の利益かどうかという事を考える裁判官もいるのではないかと想像する。

[5018: 匿名さん]

日本がとんでもないインフレに悩まされるようになれば、そうなればここも何かを建てようと言う話になるかもしれませんが...アスベストや水俣病もそうですが、官に賠償を求める訴訟は長いですよね、きっとで。ため息がでてきます。

[5019: 匿名さん]

億単位の費用のかかる訴訟ならそれなりに成算ががありそう

[5020: 周辺住民さん]

>>5017 匿名さん

今回は「別件逮捕」ですが、被告の脇が甘かったと言わざるを得ず、助けようにも助けられなかったと思います。通常なら、完成したから訴えの利益なしとの判決になったはずです。

勝利した原告側にしてみても、高層建築が存在させないことを目標にしていたはずが、8階建てを建築中のまま放置され、穏やかでないと思います。生きているうちに状況が改善できなさそうです。

[5021: 匿名さん]

８階なんて可愛いもんで、お寺の向こう側に42階建てのゴツいのがもう建ってますから。

[5022: マンション検討中さん]

>5017 匿名さん
「裁判所の判例って、相互に比較すると全く正反対の判断がでたりするんだけど」
件の建築確認取消の取り消し裁判ではそのようなことは全くあり得ませんでしたね。

「国民の利益かどうかという事を考える裁判官もいるのではないか」
居なかったですね！

>大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れました

と若葉マーク匿名系が言う程度の瑕疵であるのであれば、では”自動車車庫の部分を５００㎡以下とすれば良い」などと言う大岡裁きができたはずです。
ただ処分庁を初め事業者側の主張があまりに支離滅裂であったために、「こうすれば良いんじゃない？」などと裁判官が言える状況ではなかったことが大きかったと思います。

[5023: 匿名さん]

ともあれ、まだまだ長くかかりそうなのは間違いなさそう。

どうやら小手先の変更だけではサルベージ不能なようなので、更地にして建て替えというプロセスを踏むということはさらに莫大な費用がかかるということで、誰が出すんだろうなと考えたら、そんなのおらんわな、という結論しか出ない。

[5024: 匿名さん]

>>5022 マンション検討中さん
裁判所は違法であれば容赦なく違法と判定するところですから、大岡裁きというようなものを期待はできないでしょうね。

>>5017 匿名さん
東京都が違法と判断したものを裁判所でひっくり返すのは難しそうです。東京都が実はお墨付きを与えていましたという念書でもない限りは...

[5025: マンション検討中さん]

>5024 匿名さん
>>5022 マンション検討中さん
>裁判所は違法であれば容赦なく違法と判定するところですから、大岡裁きというようなものを期待はできないでしょうね。

過去スレを見るとそうでもないようです？

>4833
>4830
>みんななんとなく思ってるんじゃない？
>「裁判結果はあくまで法令の基準に合致してるかどうか。実質的には安全性に問題はないのでは？」とね。


「裁判結果はあくまで法令の基準に合致してるかどうか。」が、すでに間違いなのです。

厳密には法令に合致しなくても充分な性能があるとして、適法とみなす裁量判断の権限を、建築審査会・裁判所のどちらも持っています。しかし両者ともこれを今回は行わなかった。「実質的な安全性も認定されなかった」のが公の判断と見ていいのです。検討中がいくら理屈をこねても、です。

みんなが「なんとなく思ってる」ことは、単なる誤解と事実誤認に基づいている、ということです。

>4835
>4834
>4829 にも書いた通り、被告側が危惧する程度には、裁判所は実際に実体的な性能について問う態度を露わにしています。今回の案件で、実体的な部分を考慮していないとはとても言えません。

建築審査会や裁判所には広範な裁量判断をする権限があって、ル・サンク小石川ではそれを行使しなかったという事実がある。権限を行使しないのは、それ自身で、行使に相当するだけのものがなかったという判断を示す、重要な態度表明です。

そうした権限がなかったら、NIPPO側も裁判で「事情裁決すべき事案だ」ということを争わないでしょう。建築審査会が事情裁決の権限を行使しないで確認取り消し裁決をしたのは違法だ、というのがNIPPO側の主張のひとつです。
うろ覚えですが、裁判所が建築協定違反を認定しながら、建築中途で建築主に多大な損害を与えることは適切でないという判断で、建設を認めた事例があります。NIPPO側が期待していたのはこうした事情裁決なんでしょうが、裁判所としては、安全に関わることに関しては法令遵守を重く見る判断をしました。

細かな裁量判断の実例に関しては、検索でもして調べてみてください

[5026: 匿名さん]

おそらくそのまんま建てさせてやんなよってお目こぼしするにはあまりにもという事情が何かあったからだという話は理解できる。

ただ、その事情が本当に建築物の災害時の安全性にどれほど影響があって、さらにこれだけの経済的、社会的損失を生じるのに値する程度のことかということを議論することになるわけですよね。おそらくこのスレの上流で戦われたような長文合戦みたいなのをリアルで行うとなると、おそらく相当な年月がかかることでしょう。

日照や通風や景観といった様々な権利がその間奪われっぱなしになる近隣住民にとって、それはあまりにも酷なことではないでしょうか。誰が悪いというわけでもなく、おそらく全てのプレーヤーが合理的に振る舞った結果でしょうが、あまりにも残念です。

[5027: 匿名さん]

>>5026 匿名さん

> ただ、その事情が本当に建築物の災害時の安全性にどれほど影響があって、さらにこれだけの経済的、社会的損失を生じるのに値する程度のことかということを議論することになるわけですよね。

裁判所では、お書きのような、経済的、社会的損失を生じるのに値する程度のことかということの判断はされません。違法建築であるかが判断されます。

> このスレの上流で戦われたような長文合戦みたいなのをリアルで行うとなると...
については、ル・サンク小石川が違法建築であることはすでに2年前に最高裁で確定していますから、NIPPOが違法建築との判断に不服があってもその判断は争点にならないです。

[5028: 匿名さん]

NIPPOは裁判で事情裁決を求めていたのですねえ。
事情裁決では違法建築との宣言がされることになりますから（行政不服審査法：この場合には、審査庁は、裁決の主文で、当該処分が違法又は不当であることを宣言しなければならない）、そんな裁決を得てもNIPPOは購入者に引き渡しできないのではないですかね。

[5029: マンション検討中さん]

>5026 匿名さん
>5027若葉マーク匿名系は
>「裁判結果はあくまで法令の基準に合致してるかどうか。」が、すでに間違いなのです。厳密には法令に合致しなくても充分な性能があるとして、適法とみなす裁量判断の権限を、建築審査会・裁判所のどちらも持っています。

と言いながら結局は

>裁判所では、お書きのような、経済的、社会的損失を生じるのに値する程度のことかということの判断はされません。違法建築であるかが判断されます。

と言ってますね？全く矛盾した物言いですね。

実は審査請求人側としては、東京都建築安全条例違反のみが有効な争点ですから、裁判でいわゆる性能規定言われて取消の取り消しが認められたらどうしようかと戦々恐々としていたのですね。

下記にあるように日置弁護士が釘を刺すのに必死です。
https://docs.google.com/viewerng/viewer?url=http://koishikawa2.mansion...

[5030: マンション検討中さん]

カリスマ日置弁護士曰く

「審査請求及び原審において争われたのは,まさに本件建築物が建基法や建基法施行令,都建築安全条例などに照らし違法な計画であるか適法であるか,である。中でも中心的な争点は、法令が「最低の基準」として「仕様規定」として義務付けた避難の安全性を本件建築物が有しているか否かが争われ ている。

控訴人らの主張は,4つの避難経路があるとして本件駐車場部分に実質的に 避難の性能を有しているということを主張したいようにも読めるが,建基法において今回問題となった規定について特に「性能規定」はおかれておらず, 「仕様規定」を満たす必要がある。

また、万が一,地震や火災が発生した場合,居住者等の避難経路が失われ, 居住者等が避難できないまま,建物内に滞留してしまう可能性がある」

日置さん？要は性能規定としては4つの避難経路があるから十分なんですよね？
あなたは具体的に
>万が一,地震や火災が発生した場合,居住者等の避難経路が失われ, 居住者等が避難できないまま,建物内に滞留してしまう可能性がある

と言うような事象を挙げることができますか？
できないですよね？実際に示していませんよね？

[5031: マンション検討中さん]

カリスマ日置弁護士曰く

>「仮に本件裁決を取り消し違法な建築物を許容することになると,違法な設計 の負担を社会や周辺住民が負うことになるが,これはあまりに理不尽な結論である。」

？？意味不明ですよ日置さん？
では今般の争点は東京都建築安全条例32条6号違反ということですので、大規模駐車場の避難階段の不備という事ですよね？
仮に大規模駐車場に避難階段が全く不備であったとしても、それが社会や周辺住民が負担を負うと言う事になり得るのですか？？
仮に万一大規模駐車場が火災になり，運悪く駐車場に居た住民が避難階段の不備のため避難することが出来ずに犠牲になった、と言った大惨事が起きれば大変に不幸な事ですが、例えそうであったとしてもそれが少なくとも周辺住民が負担を負う事になるはずがありませんよね？
そして重要な事は、大規模駐車場には4つもの避難経路があるから、実際にはそのような大惨事が起きようがないのですよ。
弁護士先生に有りがちな印象操作ですね？

[5032: 匿名さん]

このスレの「物件概要」をクリックすると誤った情報が出て来るのは直したほうがいいのではないでしょうか。

[5033: マンション比較中さん]

マンションコミュニティで
107戸/2016年02月中旬入居/文京区/東京メトロ南北線「後楽園」駅
と表示しているのは誤ってますねえ。入居できてないのですから。

[5034: マンション検討中さん]

>消防同意の要件
　消防同意の要件は、建築物の計画が「防火に関する規定に違反しないこと」です。
防火に関する規定とは、具体的には、
>建築物の構造、防火区画、避難、内装、設備等、さらに建築物の敷地に関することなどです。
これには、消防法や同施行令、同施行規則、火災予防条例といった消防関係法令だけでなく、幅広く、
>法律、命令及び条例に規定されるものがすべて含まれます。　
消防同意時に消防機関が、消防用設備等だけでなく、
>防火区画や避難階段の構造など建築基準法令に規定されている内容についても審査しているのはこのためです。

そうすると消防側はルサンクの駐車場の避難階段について,施行令や東京都建築安全条例などを十分審査したうえでお墨付きを与えている事になりますね。

>万が一,地震や火災が発生した場合,居住者等の避難経路が失われ, 居住者等が避難できないまま,建物内に滞留してしまう可能性がある

などと言う可能性が少しでもあれば、消防署の方で同意するわけがありません。
審査請求が認容されたは良いが裁判でひっくり返されるといけないということで、あまりにも大げさなもの言いで滑稽そのものですね日置先生？

[5035: 匿名さん]

消防は建築基準法の観点から審査しないね
納得いかない人なんだろうけど理屈に合わない書込みを繰り返さない方がいいよ

[5036: マンション検討中さん]

>5035
>消防は建築基準法の観点から審査しないね

そうですか？ここでは
>防火区画や避難階段の構造など建築基準法令に規定されている内容についても審査している

と解説に明記されていますのでね？
消防署はいくらなんでも施行令１１７条2項や123条位は分かりますよね？
最も争点は建築基準法ではなく東京都建築安全条例32条6号ただ一点ですからね。
建築基準法は直接の関連を持ちませんから、審査会や日置先生はなんたら言ってましたが、裁判ではほぼ無視されましたね。

あとは
>理屈に合わない書込み
と仰るのでしたら具体的に挙げていただけますかね？

[5037: 口コミ知りたいさん]

>>5020 周辺住民さん

>8階建てを建築中のまま放置され、穏やかでないと思います

完成間際に避難経路の問題で建築確認が取り消されたのは、新宿区のたぬきの森訴訟と同じパターンです。
取り消し後10年近く建物が残り続けてた最中にこちらの出来事です。

反対してた人の多くは勝てばすぐ無くなると思ってたでしょう。
でも、主導的な立場の人は、勝っても建物が10年レベルで残ることを分かってこの戦略取ってますよ。

なお、たぬきの森は、その後12年目に分譲住宅ではなく特養老人ホームになりました。
ケチがついた土地は嫌う人も多いから、バルク売りしか出来なかったんでしょうね。

[5038: 匿名さん]

週刊漫画ゴラク（5月28日発売）
鬼ノ仁「一級建築士矩子の設計思考」にル・サンク小石川後楽園が登場します

[5039: マンション検討中さん]

ここも特養老人ホームになると良いなと思います。坂はきついですが。

[5040: 匿名さん]

>>5039 マンション検討中さん
個人的にはここ単体ではなく、一帯の再開発の一部として活かされるのが良いかと思います。ここだけでは何を建てても日照や通風や市街の美観に改善はあまりみられないのではないかと思います。

[5041: マンション検討中さん]

>>5040 匿名さん
接道が悪すぎて再開発の一部にすることは難しいと思いますよ。

こんにゃく閻魔の西側の道路を礫川地域活動センターから春日通りに至るまで広い道路にできるならいいですが（礫川地域活動センターの前と同じ道路幅員で）、こんにゃく閻魔が協力するとは思えませんのでそれも不可能と思います。

[5042: 検討板ユーザーさん]

>>5026 匿名さん

今日前を通りましたが場所もいいしデザインもいい。
本当にもったいないです。

[5043: マンション検討中さん]

>5038 匿名さん
週刊漫画ゴラク 読みました！と言うより見ました。
少々と言うよりかなり品のないシリーズが多い中で
鬼ノ仁「一級建築士矩子の設計思考」は光ってますね。さすが一級建築士か？
今週はいわゆる中高層紛争予防条例と住民の反対運動の話ですが、当然フィクションなので不正確な部分もありますね。
>説明会等報告書が虚偽とするとそれに付随する建築確認申請も無効
とはウソ八百、と言うかフィクションですね。
いわゆる中高層紛争予防条例は建築基準関係規定ではないので、不備が有ろうとなかろうと建築確認とは一切関連しません。

それと期待して居たルサンク問題ですが
>取り消しの直接的な理由は避難経路の検討ミス
>あれだって近隣住民の訴えがなければ普通に建っていたはずだ

のたった2行ほどの会話で終わっているのは期待外れ？
と思いきやさすが一級建築士か？たった2行で核心を突いているようですね。
ここで言っているのは「避難経路の検討ミス」であって、「設計ミス」とは言っていないんですね。
つまり清水建設が行った基本設計にはミスはない、それを検討ミスしたのは設計を引き継いだ日建ハウジングシステムであり、建築確認を下ろした処分庁であるユーイックであるということです。
そしてこのコンビの更なる致命的な検討ミスは、変更確認において直通階段Cを避難階段仕様とし、車路の勾配を1/６から1/８に緩くするという、全く無意味な設計変更を行ったことです。

ここで適切な設計変更をしていれば建築確認が取り消されることはなかったでしょう。
例えば
>大規模自動車車庫の規定に違反しているで済み、自動車車庫の部分の面積を減らして解決を図れました

つまり大規模駐車場の収容台数を減らすことにより、駐車場の面積を５００㎡以下とすれば東京都建築安全条例32条6号は適用されなくなるから、31条の直通階段を設ければ足りる、すなわち直通階段Aと直通階段Bがこれに当たるから万事解決したはずなのですね。
これにしても清水建設の基本設計思想通りに計画して居れば、そもそも設計変更など必要なかったのですがね。

>あれだって近隣住民の訴えがなければ普通に建っていたはずだ
については全くその通りです！！