ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[4401: 匿名さん]

>4399
もし仮に、「開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した」のであれば、それは開発に失敗したNIPPOに対し、地域住民が補償なり対応策なりを求めて、申し入れをしたり提訴したりするのが一般的でしょう。
NIPPOの今回の開発は、あくまで民間事業者による営利行為です。開発業者と地域住民の間の話は、つまりは民事上の話であって、行政上の話ではありません。最初から行政が救済するような筋の話ではないのです。様々な裁判も終わった今、法的に責任を負うのは、あくまでもNIPPOです。

4399さんの考えは、日本の法制度に沿わないので、現実には全く通じない理屈です。制度の現状等も含め、状況をもっと整理して考えた方がいいでしょう。

[4402: 匿名さん]

選択肢については私はどうこう強制できるわけではないので、より好ましいものを地元の皆さんが選択することでしょう。個人的に見て最も即効性が高そうに思えたので再開発という手もあるなという話をしてみただけで、そんなに頑張って反論をするほどの事ではないと思います。ただ訴訟ってのは時間がかかるなあというのが正直なところで、個人の財産を強制力をもって廃棄撤去させるのは、ゴミ屋敷みたいになった廃屋ですら難しいのに、一応管理されている建物（のような形のコンクリートのオブジェみたいなもの）にどれほど有効なのか、素人からすると可能なのかなと心配になります。問題解決がより早くなされることをお祈りしています。

[4403: 匿名さん]

>4402
厳しく反論されているのは、やはり「NIPPOを援助するべき」という主旨の話があった点です。これは特定企業の営利事業における損失を、公の税金を投入して救済することを意味するわけで、現実問題としてありえないし、様々に問題となる考え方です。これについては、厳しい反論が出るのは、仕方がないことだと理解していただきたいところです。

例えば訴訟となれば、おっしゃる通り、時間も労力もたいへんです。残念ながら、見通しの甘い、能力に欠ける開発業者が入ると、地元は駄目にされてしまって、なかなか取り返しがつかない現実がある、ということです。

[4404: 匿名さん]

企業の利益になればいずれはこの土地を手放すだろうという見通しの書き込みは >>4403　匿名さんの書き込みではなかったのですか？みんな匿名さんなのでちょっと見分けがつきづらく、勘違いであればすみません。再開発によって地域の住環境を改善させる方向でマンションなりテナントビルなりをどこかに作ってもらってガラクタとなったコンクリートの塊にはおさらばしてもらうのが、スマートかなと思ったまでです。退路を作った方が力まかせの単純な包囲撃滅戦よりはエネルギーが少なくて住みますよ。

[4405: 匿名さん]

>4404
手放すことが企業として得だという判断をすれば、当然、手放すでしょう。しかし、その判断をさせるために税金を投入して企業に利益を与えるべき、というのは、全くもってレベルの異なる主張です。そこは明確に区別する必要があります。

事態を動かすためには何をやってもいいし、何でもできるというわけではありません。そもそも最終的な街の姿について、何を良いとするのかは、住む人それぞれに違います。私は部外者なので、「再開発は一つの選択肢だが、それが最も良いという価値判断に基づいた考え方をするべきではない、そこは中立的に見るべき」と思っています。

[4406: 匿名さん]

しかし現状のままでは二束三文でもここの土地を買う人はいないだろうし、そうすると売らないで社会情勢の変化を待つために塩漬けにしましょうってことにしかならないと思う。偉い先生が何か理想的なプランをぶち上げてこうしろと言っても、それは一体だれがお金を出すんですか？と言われて終わりなのではないかと思います。

[4407: 匿名さん]

>4406
あえて私の率直な印象で話をさせていただくと、「どうせ〇〇にしかならない」的な、決めつけの発想の傾向が強く感じられます。一般論としてですが、強い感情的こだわりがある際に、こうした傾向になります。どのような立場の方であるかはわかりませんが、再度、自分の発想に絡まっている感情的な部分を、冷静かつ客観的に見てみる必要があるのではないでしょうか。
こうした傾向の発想をすると、細かく物事を組み立てて考えるのではなくて、「誰かがドカンと全体を劇的に変えてくれる」ことを夢想することにつながる。この場合は、大規模再開発の熱望論になります。

私が思うに、価値中立的に考えるのであれば、短期的な見通しはともかくとして、現状では「長期的にはどうなるかわからない」のみが妥当な結論です。
法制度などの現状の条件を元に考えていくことは現実的な検討ですが（例えば、特定企業に行政が税金を投入して救済することは基本ありえない、がこれにあたります）、それ以外の「どうせこうしかならない」は、ただの決めつけでしかありません。決めつけは排除して、中立的にものを考えるべきでしょう。

いわゆる大規模再開発に限らず、街づくりに関する実例をもっと見渡して、視野を広げてもいいような気がします。「偉い先生が何か理想的なプランをぶち上げてこうしろと言っても」などという、現実にはほぼないような例を挙げるところからしても、発想の仕方そのものに問題があると私は思います。

[4408: 匿名さん]

>4406
>しかし現状のままでは二束三文でもここの土地を買う人はいないだろうし

ちなみに私は、本当に二束三文なら、ここの土地を買う事業者が出てくる可能性はあると思います。

[4409: 匿名さん]

>>4407
>現状では「長期的にはどうなるかわからない」
それはどのような土地でも当てはまることで、そのうちなんとかなるだろうと植木等が歌っているのと大した違いはないかと。

それと何を勘違いしているのかわかりませんが
>特定企業に行政が税金を投入して救済することは基本ありえない
そんな話はしていませんので

さらに繰り返しますが、あれにはみんな困っているんです

[4410: 匿名さん]

何か力づくで土地を奪い取ろうと考えておられるようにも見えますが

そういう荒事は後々いろいろな曰く因縁が土地につきまとうことになりはしませんか？

[4411: 匿名さん]

>4409
>それはどのような土地でも当てはまることで

長期的プランに基づいて整備されたり制限がかけられていたりする土地はあります。必ずしも「長期的には分からない」ところばかりでないことは明らかで、「どのような土地でも当てはまること」は完全な間違いです。
あなたが、こうした決めつけでものを判断してしまっていることを、私は中立的ではないと指摘しているのです。ご自分の判断の仕方の偏りを、もう少し自覚できないでしょうか。

また、あなたが言い出したことかどうかは別として、行政主導でNIPPOに利益を与えるべきという主張がここに出ていたことは事実です。私はこの事実に対して、あくまで筋違いであると話をしています。


>さらに繰り返しますが、あれにはみんな困っているんです

以前も出ていた話題ですが、誰が、具体的に、どう困っているのでしょう？「みんな」とは誰のことですか？

NIPPOが大きな不利益を被ったことは事実ですし、契約者にも困ったという人は多いでしょう。では、それ以外の人たちにおいて、実利的なところでの明確な損害がありますか？　また、その損害の評価は具体的にどの程度なのですか？

この点が曖昧なまま、誰という主体を明確にせず、「困った」だの「不利益が発生した」だのといった、根拠を示さない抽象的な話が繰り返し出ています。これでは実質的なところが議論できません。

例えば、実際に地価が顕著に下落したとか、顕著に治安が悪化したとかいったことが、他の要因ではなく、まさにこの物件が理由となっていることが明確な上で起きているのでしょうか。
あるいは、特段の不利益はないにせよ、当て込んでいた利益が得られないことに不満があるのでしょうか。
それとも、そうした実際的な損益は観察されないで、ただ気持ちとして「困って」いるだけなのでしょうか。

ここを明確にしてほしいところです。

[4412: 匿名さん]

>>4410
核心をついちゃだめだよ

[4413: 匿名さん]

>>4410 は NIPPO が契約者から損害賠償を求めて訴訟を起こされたことはどう考えているのかなあ

[4414: 匿名さん]

ここを売って賠償金を払わなければいけないほどキャッシュがないとも思えませんけどね。単独で二千二百億円超、連結だとその倍はいく売上高の一部上場企業ですし。簡単に損を確定するよりももっと賢い方法を考えていると思いますけどね。専門知識のある社員が五千人以上いる会社は数人の人が考えることよりももっとよいアイデアを考えつくのではないかと思います。

[4415: 匿名さん]

>4414
>専門知識のある社員が五千人以上いる会社は数人の人が考えることよりももっとよいアイデアを考えつくのではないかと思います。

だったら、なぜNIPPOはル・サンク小石川のような、常識があれば誰でもわかるであろう大失敗をしたのですか？


組織が大きくなれば、内部にどんなに優れたアイデアや正しい指摘があっても、おかしな意思決定をすることがある。それが組織というものです。
私は、NIPPOがなぜこうした決断をしていったのか、その具体的な内部の実態を知りたいところです。もちろん、内部の人間からの情報がない限り、決して知り得ないことですが。

[4416: 匿名さん]

NIPPOは常識があれば誰でもわかるであろう大失敗をした。違法建築のマンションを販売した結果として契約者を巻き込み、契約者から損害賠償訴訟を起こされることとなった。そのようなデベを税金で救済すること行政はしませんよ。>4414 はそんな当たり前のことも理解できないですか？

[4417: 匿名さん]

おやおや、剣呑剣呑
ここの土地をめぐって水面下でなにやら鞘当てがあるようですね

[4418: 匿名さん]

ほんとかどうか知らないけど、ここの違約金で近くのマンションが高騰したって、近くの不動産屋に聞いた
クレヴィアあたりが恩恵受けたんだろう

晴海フラッグの延期キャンセルと同じ感じだな

[4419: 匿名さん]

>4417
すでにNIPPOが周辺の土地に手を出そうとしているとか？

[4420: 匿名さん]

NIPPOからの買収を持ちかけられた周辺住民が、なんとなく大型再開発の機運を醸成したり、ことさら「現状に困っている」ことを強調するとかですか？

[4421: 匿名さん]

> NIPPOからの買収を持ちかけられた周辺住民・・・
想像力が豊かですねえ。

NIPPOにはそんな余力は全くないと思いますが。

[4422: 匿名さん]

>4416 常識があれば契約者から損害賠償訴訟を起こされることにならないでしょうね。

[4423: 匿名さん]

>4414
>ここを売って賠償金を払わなければいけないほどキャッシュがないとも思えませんけどね。単独で二千二百億円超、連結だとその倍はいく売上高の一部上場企業ですし。

>4421
>NIPPOにはそんな余力は全くないと思いますが。


この両方は、どちらが本当なのでしょう。それとも整合性がつくのでしょうか。

[4424: マンション比較中さん]

周辺住民を買収しても、都市計画道路（春日通り、千川通り）につながらないので、接道の悪い崖地であることに変わりはありません。
開発許可や建築確認を得るのに苦労する状況がつづくことを見落しているのでは？

その状況でNIPPOが周辺住民の買収に動いているのだとすると、この15年余に起こったことから何も学んでいないことになります。

[4425: 匿名さん]

NIPPOが大失敗してひどいことになっている現実があるのに、それでもNIPPOに期待してるような周辺住民らしき声があるのはなぜなんでしょう？
NIPPOを助けてより大きな再開発を、とか、とても正気とは思えない。

[4426: 匿名さん]

NIPPOが契約者への損害賠償に応じていればよかったですねえ。NIPPOは自分は悪くないという姿勢を貫きたいのでしょう。そのようなNIPPOを行政が助ける理由がありません。

[4427: 匿名さん]

コンクリート製の文鎮と仲良く何十年かお住まいになるといいでしょう

[4428: 匿名さん]

>4427
こういう書き込みは、やはり地域住民に対しての悪感情の表明でしょうね。デベ関係者か、そちらに肩入れをしている心情の持ち主によるものでしょうか。

ここでまず確認したいことは、その「コンクリート製の文鎮と仲良く何十年かお住まいになる」ことは、建物が引き渡されていても・いなくても、どちらでも同じである、ということです。物理的にそこに同一の建造物がある事実は、どちらであっても変わらないからです。
むしろ、高さ規制以下の建造物に変わる可能性は、引き渡されていない方が高い。建物が引き渡されて人が住んでいたら、その「コンクリート製の文鎮と仲良く何十年かお住まいになる」ことは、まず確定でしょうから。

そう考えると>4427は、見方次第では、あまり意味のない物言いです。部外者であって地域住民に特段の好感情も悪感情もない私には、今ひとつ意味を見出せないところです。物理的事実の受け取り方が歪んだ書き込みと見るしかありません。

みなさん、もうちょっと中立・客観的にものを考えませんか。感情が勝ちすぎて、合理的なものの見方になっていません。

[4429: 匿名さん]

人住んでないから荒廃しそう。ホームレスの＊＊になるかもね？

[4430: 匿名さん]

>4429
今の時点では、どう動くかわかりませんので、推測でしかない話です。事実とは分けて考えるべきことでしょうね。

[4431: 匿名さん]

重要なことは、特定の事象が起きる可能性ではなくて、その事象が起きる蓋然性のほうです。蓋然性があるようになったのなら、あらかじめ対処を考える必要が出てくるでしょう。

みなさん、可能性と蓋然性を一緒にして語るので、論理的におかしくなるのです。現実的対応に必要となる以上の不安や楽観を煽ることにもなる。>4427 や、>4429 は、私から見ればこれに相当します。

[4432: 匿名さん]

前に現地からの報告がありましたが、窓を開け放ったりして建物の管理をそれなりに行っているようですので、今の時点では、荒廃やホームレス住み着きの可能性は低いと見るべきでしょう。
もし、こうした管理が行われなくなったら、荒廃やホームレス住み着きといった事態の蓋然性が高くなってくる。周辺住民であれば、あらかじめ何らかの対処を考えるようにもなります。

無意味に不安になったり楽観したりせずに、現状への適切な判断なり見通しなりを行うためには、ル・サンク小石川の現場で、実際にどんな動きが生じているかをしっかり見続けていかないといけない。たとえ小さいようなことでも、現地からの報告はとても重要です。

[4433: 匿名さん]

多分外壁が劣化しても、補修はしないと思うんだよね。十年二十年このままなら、だいぶ見苦しい外観になると思う。でも管理しているから空き家認定もできないし、撤去を命じることもできない。

[4434: マンション検討中さん]

>>4432 匿名さん
日本語が下手すぎ笑

[4435: 通りがかりさん]

>>4433 匿名さん
可能性と蓋然性を一緒にして語るので、論理的におかしくなるのです。
って言われているのが分からないのですね？

[4436: 匿名さん]

失礼ですが、可能性と蓋然性をどのように使い分けておられますか？トートロジーにすぎないと思いますが、可能性ならあるし、蓋然性なら高い、と思いますよ。毎日コンクリートのオブジェを眺める日々が、あと何年続くのか。私ならうんざりです。

[4437: 匿名さん]

>4436
可能性と蓋然性は、少なくとも概念の上では同じではありません。これについては、むしろ検索した方が早いです。

例えば、そこそこまとまった敷地面積で、二十年間全くもって塩漬けの土地というのが、都心に近いところで実際どれだけあるだろうか、本当に「二十年間このまま」に高い蓋然性があると言えるのか、ということです。

4436さんは、今ある事実そのものにうんざりしているのではなく、「あと何年続くのか」という想像の内容に対してうんざりしているのです。そこの区別は、やはり明確にしておいた方がいいでしょう。感情のあり方は、可能性の頻度の見立てと深く結びついています。

[4438: 匿名さん]

いろいろな意味で社会情勢の変化を待っているんじゃないですかね。
十年、二十年待てば色々変わってきて、普通にマンションが建てられる日もくるかもしれません。

[4439: 匿名さん]

あと土地の条件的に利用が難しかったり色々権利関係で揉めてたりとか、再開発でもしないと利用できないクソ土地ってのは奥まったところにあるので目にはつきませんが、普通にあります。十年単位でほったらかしなんて珍しくないです。

[4440: 匿名さん]

特にここはまだ色々係争中な上に巨大なコンクリート製オブジェの解体にも相当な費用がかかるとみられるので、利用のハードルはかなり高いですよ。おそらくここにかかった費用を回収してトントンな値段で買ったとしても、過去の経緯から土地の利用が難しく利益は出ないと思われるので、塩漬けになる蓋然性は極めて高いと考えざるおえません。

[4441: マンション比較中さん]

>>4439 匿名さん
>再開発でもしないと利用できないクソ土地・・・

既出ですが、春日通りや千川通りとつながらないので、10年待ってもル・サンク小石川後楽園の建築敷地が再開発の要件を満たすことはなく、接道の悪い崖地で開発許可や建築確認を得るのに苦労する状況は変わらないと考えられます。
行政が税金を投入してNIPPOを救済する理由もありません。NIPPOは撤退するほうがよいと思います。

[4442: 匿名さん]

昔からの低層の高級マンションが、周りに建ってるからな
後楽園徒歩5分で、飯田橋まで歩いていける立地は、勿体無いよ

[4443: 匿名さん]

NIPPOがこの土地を取得したのが不幸なんだろう

[4444: 匿名さん]

>4439
「十年単位でほったらかしなんて珍しくない」土地は実際あるし、数もそれなりにあるでしょうが、全体から見てそれが大多数というわけでもありません。可能性としてある、と受け取るべき話です。

>4440
やはり、可能性と蓋然性の区別が明確でない印象です。

「蓋然性が高い」というのは、何らかのイレギュラーがない限り、ほぼ確実に間違いなくそうなる、というくらいの意味でしょう。解体費や土地利用の困難といった要因は「可能性」を高めてはいますが、それがある限り全く手のつけようがない、というわけでもない。今の時点で「蓋然性が高い」と断言できるものではないと思います。

この場所は、駅へのアクセスなど、カタログ上の条件だけはいいのもまた事実であって、だからこそNIPPOもここに手を出したわけでしょう。事業者によっては、改築の良いプランを提案できるところもあるかもしれません。コストをかけない新しいアイディアを出せる新規参入者がいるかどうか。

4440さんの意見は、マイナス評価部分にのみ、重みをかけすぎているきらいがあると感じます。もう少し距離をとって評価してもいいでしょう。

[4445: 匿名さん]

NIPPOに問題解決能力があると思えませんが。15年以上かけて建設できないマンション計画をすすめて来たのですよね。

[4446: マンション比較中さん]

2003年にUR都市機構の入札があったようですから17年かけてですね。入札に応じたNIPPOの調査が甘かったのでしょう。
UR都市機構も入札の際の説明が不足していたのかもしれませんね。

[4447: 匿名さん]

>15年以上かけて
長い時間ですが、人間にとっては長くても、企業は組織で寿命はほぼないですから。待てる時間ですよね。個人ならとっくに放り出しているでしょうが。

[4448: 匿名さん]

>>4444
ここであったことを知らない業界関係者は皆無ですよ。
それも含めて誰も手を出せないでしょう、と言っています。こういう訳ありに手を出してくるような人は、おそらく普通の人ではないはずです。それも怖い。

[4449: 匿名さん]

>4447
15年は企業にとっては大したことなくとも、市場にとっては大きな変化のある時間です。その間にプロジェクトを完遂できないのであれば、やはり市場に適応する能力を疑われてしかるべきでしょう。

>4448
だからこそ、譲渡の話があれば、NIPPOは安くして損切りしても話に乗る可能性は高いと見ることもできます。また、「普通の人ではない」ということは、否定的にも肯定的にも考えることもできます。一般の再開発スキーマで考えるから困難なのであって、それとは違うスキーマを持っているところが出てくるかどうかです。

懸念とリスクは異なります。単なる懸念は、してもしなくても、実際の事態の生起に関係がありません。一方でリスクは、自分が行動を起こすことで、問題の発生や影響を軽減できるもののことを言います。
私は懸念を持つこと自体は、可能性を考えることで重要だけれども、それに必要以上に振り回される意味は全くないと思っています。リスクがあると判断した時に、各々が相応に動けばいいだけです。

[4450: 匿名さん]

残念ながら、文京区に根を張った者としては懸念ばかりですね。ただただ何事もないことをお祈りします。