ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[4364: 匿名さん]

>4363
米国大統領選のゴタゴタと似たようなこと、というのでは、まさにここでの検討中の発言がそうでした。

検討中が延々とやって言いたかったことは、要するに「ル・サンク小石川は安全条例違反でも危険ではない」です。
これは例えるなら、「試験には落ちたが、合格した者よりも実際には実力がある」といった強弁です。果ては「試験の判定法がおかしかった」「私の話を理解しないのはおかしい」とまで言い始める。ただの現実逃避だとしか言いようがありません。

実力を判定する客観的基準こそが試験ですし、実力を証明する唯一の客観的手段は、試験に実際に合格することだけです。すでに受験資格を失った状態で「私には合格するだけの実力がある」と言われても、そんなものは言葉の上だけでは証明しようがありません。ただの神学論争にしかならない。そもそも、試験に合格している人はきちんと合格しています。

ル・サンク小石川は、いわば「試験に落ちた」違法な計画です。こちらとしては「違反のない合法的な建物を建ててからものを言え」としか応じようがありませんし、実際それが全てです。

[4365: 匿名さん]

建て直せばいいのにね
争っている間に土地の含み益ができたでしょ
損失も少なく抑えられるのじゃないの？

[4366: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬るしかないでしょう

[4367: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬った上で、駐車場の避難経路問題をどうにか直さないといけない。やり直したほうが早いか、改築したほうがいいか、の判断ですね。

[4368: 匿名さん]

2015年11月の記事・・・そして NIPPO は法廷闘争へ
http://web.archive.org/web/20151114181207fw_/www.asahi.com/articles/AS...

[4369: 匿名さん]

2015年11月14日のNIPPO発表
http://web.archive.org/web/20160115105208fw_/nippo-c.co.jp/company/com...

新聞記事になったから発表したのでしょうか。

[4370: 匿名さん]

福岡の違反建築マンションはJR九州らが建替えするようです
https://nkbp.jp/3pCJ6Zq

[4371: 購入経験者さん]

>4370
福岡の件は杭の未達ですから、これはもう基礎からやり直すしかないでしょうね。ル・サンク小石川はどうか。

[4372: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬った上で、駐車場の避難経路を直せば
よかったのではないでしょうか。
2015年に東京都建築審査会の裁決に従って NIPPO が迅速に対応し
契約者に優先分譲していれば、済んだ話と思いますが。
NIPPO の法廷闘争は、米国大統領選のゴタゴタと似たようにみえます。

[4373: 匿名さん]

>4372
それはおっしゃる通りだと思いますが、それをNIPPOがやらなかった理由を、一つ一つ明確にしていくことが、この案件の理解につながると思います。
いわば、この案件が成立してしまったメカニズムを、いったん「〇〇すべきだった」から離れて、まずは中立的に把握するということですね。その意味では、デベ側の立場や論理も考えてみる必要があります。

NIPPOの法廷闘争は、繰り返し言われてきましたが、株主と契約者に向けてのパフォーマンスとしての意味があります。そこが米国大統領選のトランプの立場と似ているかもしれないです。

[4374: 匿名さん]

そういう細かい改良では無理そうなので、あと何十年かはこのまんまじゃないですかね。
上物の価値はゼロだから税金は土地代だけでしょ、そんなの不動産屋的には必要経費レベルで安いもんですよ。この近辺の不動産価値を下げられると思えばかえって、面白いぐらいに思っているんじゃないですか？恨みって怖いですね。

[4375: 匿名さん]

>4374
デベの担当者は恨みを持つかもしれないですが、会社としては別に恨みで方針を決めることはないでしょう。あくまでも会社の損得がいちばんいいところで動くと思いますよ。

[4376: 通りがかりさん]

>>4374さん
>上物の価値はゼロだから税金は土地代だけでしょ

上物（違法建築のいわゆる「置物」）は家屋に当たらないので、家屋の固定資産税はかかりません。
土地は、家屋がない「更地の土地」の扱いの固定資産税になるはずです。

[4377: 匿名さん]

利益が出るようなプロジェクトがここでできればよいのですが、なかなか単体では難しそうですね。むしろこのまま放置して社会的な環境の変化を待った方が会社にとってはよいのかもしれませんね。

[4378: 匿名さん]

坪450ぐらいだったんだよな？
今なら2割は乗せられるな

[4379: 匿名さん]

損切りで、どこかにまるまる譲渡するのが、現実的な選択肢であるように思います。

[4380: 匿名さん]

いろいろな意味で、NIPPOはもうここを出て行ったほうがいい。

[4381: 匿名さん]

当分塩漬けするのが合理的でしょう。
ひょっとしたらこの一帯の再開発とかが始まるかもしれませんしね。

[4382: 匿名さん]

>4381 それはないな

[4383: 匿名さん]

取り壊すのも結構なお金がかかりますしね、放置するのが一番でしょう

[4384: 匿名さん]

NIPPOには期待できないだろう。清水建設が撤退した時点で無理があったと思う。

[4385: 匿名さん]

接道が悪い崖地であることを見落していたのでしょうね。

[4386: 匿名さん]

>4385
実はデベにありがちな話。
駅からの距離だの、地価だの、周辺施設の利便性だのといった、カタログ上で意味のある要素は重要視するけれども、そこになかなか乗らない土地の特性や建設の困難については、比較的に二の次になってしまう。

例えば、報道で有名になった例で言えば、超高層マンション開発が盛んな武蔵小杉の駅の混雑ぶり。実際の生活において重要になるはずの、交通量のキャパシティといった要素をデベがほとんど考えていない証拠です。契約者の方もなかなかそこまで考ませんので。

[4387: 匿名さん]

清水建設はさすがに大手の建設会社なので、デベがあまり見ない建設上の困難（実際の建設作業の難しさや、法律上の基準を満たすことの難しさなど）を見抜いていたのだと思います。

[4388: 匿名さん]

>建設作業の難しさや、法律上の基準を満たすことの難しさ
そういう難しい土地であればあるほど、手放そうとすれば大きな損失が生じることは目に見えているので、ますます手放さずそのままにしておこうという事になるのでは。

[4389: 匿名さん]

たぶんルサンク 跡地の処理を考える点において、実はボールは周辺住民や文京区の側にあるのではないかとおもうんですが、いかがでしょう。おそらく周囲の土地をつなげて一体として再開発をしてNIPPOに利益をもたらす方向しか解決できないのではないかと思います。

[4390: 匿名さん]

>4388
いずれにしても大きな損失が出るのは間違いないので、NIPPOは早めに損切りしたほうがいいでしょう。寝かせて結局活用できなかったら、確定した損失どころか、それ以上のお荷物になります。

>4389
私はそれは、少し違うと思います。

まず、NIPPOという特定企業に行政が利便を図るのは、中立性の観点から難しいでしょう。特定企業に対して行政がそのように救済をする義理はないし、地元でも議会でも必ず問題になります。
それにそもそも、NIPPOの計画と能力では結局ここをうまく使えなかった、という事実をもっとしっかり受け止めるべきです。様々な開発業者がいる中で、そんなNIPPOに敢えてわざわざチャンスを与える意味はありません。

改めて再開発をすればどうにかなる、という考え方自体も、問われなくてはなりません。ありきたりな再開発の考え方では、ここはどうにもならないような気がします。再開発というような考え方を一度捨てて、別の発想も模索していく必要もあります。この場所をもっとイノベーティブに活用できる能力のあるところが取得するほうがいいでしょう。

[4391: 匿名さん]

>NIPPOという特定企業に行政が利便を図るのは
別にNIPPOのためにやるのではありません。小石川２丁目の住みづらい環境にある一部地域のために行うのです。結果的にNIPPPOも利益を手にするでしょうが、少なくとも廃墟ビルはなくなります。

>再開発をすればどうにかなる、という考え方自体も
どうにかなりませんねえ、再開発以外には。地の利を解決するには人為によってしかありえないと思います。人通りも少ないし、日当たりも悪い。最近は宅配の軽ワゴンが子供を載せた自転車を轢きそうな勢いで走り回っている。歩行者や自転車を守る歩道もない。これを改善させるためには人為しかないですよ。再開発以外の何かイノベーション、あるんですか。たとえば歩行者専用道路にして車を通れなくしましょうか、沿道の会社が困りますね。まあ、色々ありますが、どんなイノベーションがあるというのでしょうね。言葉遊びでしかないのではないでしょうか。

[4392: 匿名さん]

>4391
>別にNIPPOのためにやるのではありません。
と言っても、実際にNIPPOに利するようにやるのですから、その理屈は通らないでしょう。NIPPO以外の事業者にやらせない理由をどう正当化するのでしょうか。行政なら、公平中立な方法として少なくともコンペは考えるでしょう。なぜコンペという話にならずに、NIPPOにやらせることが前提の話になるのでしょうか。現実問題として、それは通ることのない無理な主張です。


イノベーション事例というのは、実際に探してみれば、いくらでもあります。大学の研究室や地域の建築関係者なども入って、地域のリソースを生かすような試みはあちこちでやっています。ここで実例を挙げると些末な話になってくるので敢えて上げませんが、例えば建築学会の報告あたりを探してみれば、その一端はいくらでも出てくるでしょう。場所に力があれば、今の敷地を使いたいという考え方も出てくる。人為というのはイコール再開発ではありません。

そもそも、自分が思いつかないからといって「大手開発事業者に丸投げする再開発しか方法がない」とする考え方自体がイノベーティブではない。多くの人の知恵を集約する仕組みをどう作るかかが重要でしょう。

[4393: 匿名さん]

接道の悪い崖地は法令の規制が厳しいとNIPPOは分かってなかったようですね。2009年に開発許可を得てから建築物の完成までに6年以上の期間がかかる（そして完成前に頓挫した）のは何故なのかを考えるべきでしょう。>4391 も分かってないですね。

[4394: 匿名さん]

>4391
追加で言うと、今回のことを通して明らかになったのは「そもそもNIPPOに充分に能力があるのか」です。それが疑わしい以上、私はNIPPOに敢えて任せるという選択肢はないと思います。

[4395: 匿名さん]

反対運動までおきた吉祥寺にある漫画家がたてた奇抜な外観の家なんかを思うと、その土地を所有している人が建築家として優れていなければいけないということはないと思いますよ。土地を所有しているからこそ思う存分好き放題なものが建てられるのは民主主義の国だからしょうがありません。行政主導で有能な専門家を活用して再開発をでもしなければ解決しないという考えはそのような文脈からも合理性があります。

[4396: 匿名さん]

多分、多くの人が認めるような素晴らしい建築を建てるのには多額の税金が必要となるでしょう。反対に民間が事業採算性を最大限優先して建てれば、次があるにしても、つまらないものしか建たないのではないでしょうか。特に今回のような土地利用が困難な地域は単体でどうにかしようとしても難しいと思います。余裕ある贅沢な作りで地域の人々が誇りに思うような建築が建つためには、一見突飛に思えるかもしれませんが、周囲の条件の悪い土地や、老朽化したマンションや雑居ビルを巻き込んで再開発事業を行うしかないのではないかと思います。

[4397: 匿名さん]

>4395
>4396
そのあたりの大規模再開発の考え方も、私は選択肢の一つとして否定するものではありません。ただ、それだけが唯一の方法だ、とすることには疑問があります。少なくとも、そのやり方を唯一として関係者の合意が取れるかどうかです。私は現実問題としてかなり難しいという気がしますが、どのみち最後はその場所に住んでいる方々の選択であって、部外者が口出しすることではないでしょう。

それに、私の最大の疑問は「なぜ、NIPPOを助けなければならない、という話になるのか」のほうです。行政の公平性の観点からすれば、これはまず無理筋の話でしょう。もしそれが実現するようであれば、行政や議会の内部で利権がらみの動きがあったことを疑わなければならないくらいです。

[4398: 匿名さん]

> 私の最大の疑問は「なぜ、NIPPOを助けなければならない、という話になるのか」のほうです。行政の公平性の観点からすれば、これはまず無理筋の話でしょう。

>4397 のとおりです。ここで問題になるのは、NIPPOが東京都を相手に国賠訴訟を提起していることで、棄却の判決が出された場合にNIPPOを税金で救済することが明らかに誤りであると示されることになります。

[4399: 匿名さん]

NIPPOを救済するというロジックでなく、開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した地域の区民を救済するのです。ついでに土砂災害警戒区域の解消なども理由として挙げられるでしょう。新宿区富久町の再開発と同じ、業者の開発の失敗に由来する住環境の悪化の被害者としての区民の救済です。

[4400: 匿名さん]

>4399
> 開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した・・・
それは >4399 の主観であり独自の見解です。>4399 の主張はNIPPOを税金で救済すると見られるのが普通であると理解し、あきらめてください。

[4401: 匿名さん]

>4399
もし仮に、「開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した」のであれば、それは開発に失敗したNIPPOに対し、地域住民が補償なり対応策なりを求めて、申し入れをしたり提訴したりするのが一般的でしょう。
NIPPOの今回の開発は、あくまで民間事業者による営利行為です。開発業者と地域住民の間の話は、つまりは民事上の話であって、行政上の話ではありません。最初から行政が救済するような筋の話ではないのです。様々な裁判も終わった今、法的に責任を負うのは、あくまでもNIPPOです。

4399さんの考えは、日本の法制度に沿わないので、現実には全く通じない理屈です。制度の現状等も含め、状況をもっと整理して考えた方がいいでしょう。

[4402: 匿名さん]

選択肢については私はどうこう強制できるわけではないので、より好ましいものを地元の皆さんが選択することでしょう。個人的に見て最も即効性が高そうに思えたので再開発という手もあるなという話をしてみただけで、そんなに頑張って反論をするほどの事ではないと思います。ただ訴訟ってのは時間がかかるなあというのが正直なところで、個人の財産を強制力をもって廃棄撤去させるのは、ゴミ屋敷みたいになった廃屋ですら難しいのに、一応管理されている建物（のような形のコンクリートのオブジェみたいなもの）にどれほど有効なのか、素人からすると可能なのかなと心配になります。問題解決がより早くなされることをお祈りしています。

[4403: 匿名さん]

>4402
厳しく反論されているのは、やはり「NIPPOを援助するべき」という主旨の話があった点です。これは特定企業の営利事業における損失を、公の税金を投入して救済することを意味するわけで、現実問題としてありえないし、様々に問題となる考え方です。これについては、厳しい反論が出るのは、仕方がないことだと理解していただきたいところです。

例えば訴訟となれば、おっしゃる通り、時間も労力もたいへんです。残念ながら、見通しの甘い、能力に欠ける開発業者が入ると、地元は駄目にされてしまって、なかなか取り返しがつかない現実がある、ということです。

[4404: 匿名さん]

企業の利益になればいずれはこの土地を手放すだろうという見通しの書き込みは >>4403　匿名さんの書き込みではなかったのですか？みんな匿名さんなのでちょっと見分けがつきづらく、勘違いであればすみません。再開発によって地域の住環境を改善させる方向でマンションなりテナントビルなりをどこかに作ってもらってガラクタとなったコンクリートの塊にはおさらばしてもらうのが、スマートかなと思ったまでです。退路を作った方が力まかせの単純な包囲撃滅戦よりはエネルギーが少なくて住みますよ。

[4405: 匿名さん]

>4404
手放すことが企業として得だという判断をすれば、当然、手放すでしょう。しかし、その判断をさせるために税金を投入して企業に利益を与えるべき、というのは、全くもってレベルの異なる主張です。そこは明確に区別する必要があります。

事態を動かすためには何をやってもいいし、何でもできるというわけではありません。そもそも最終的な街の姿について、何を良いとするのかは、住む人それぞれに違います。私は部外者なので、「再開発は一つの選択肢だが、それが最も良いという価値判断に基づいた考え方をするべきではない、そこは中立的に見るべき」と思っています。

[4406: 匿名さん]

しかし現状のままでは二束三文でもここの土地を買う人はいないだろうし、そうすると売らないで社会情勢の変化を待つために塩漬けにしましょうってことにしかならないと思う。偉い先生が何か理想的なプランをぶち上げてこうしろと言っても、それは一体だれがお金を出すんですか？と言われて終わりなのではないかと思います。

[4407: 匿名さん]

>4406
あえて私の率直な印象で話をさせていただくと、「どうせ〇〇にしかならない」的な、決めつけの発想の傾向が強く感じられます。一般論としてですが、強い感情的こだわりがある際に、こうした傾向になります。どのような立場の方であるかはわかりませんが、再度、自分の発想に絡まっている感情的な部分を、冷静かつ客観的に見てみる必要があるのではないでしょうか。
こうした傾向の発想をすると、細かく物事を組み立てて考えるのではなくて、「誰かがドカンと全体を劇的に変えてくれる」ことを夢想することにつながる。この場合は、大規模再開発の熱望論になります。

私が思うに、価値中立的に考えるのであれば、短期的な見通しはともかくとして、現状では「長期的にはどうなるかわからない」のみが妥当な結論です。
法制度などの現状の条件を元に考えていくことは現実的な検討ですが（例えば、特定企業に行政が税金を投入して救済することは基本ありえない、がこれにあたります）、それ以外の「どうせこうしかならない」は、ただの決めつけでしかありません。決めつけは排除して、中立的にものを考えるべきでしょう。

いわゆる大規模再開発に限らず、街づくりに関する実例をもっと見渡して、視野を広げてもいいような気がします。「偉い先生が何か理想的なプランをぶち上げてこうしろと言っても」などという、現実にはほぼないような例を挙げるところからしても、発想の仕方そのものに問題があると私は思います。

[4408: 匿名さん]

>4406
>しかし現状のままでは二束三文でもここの土地を買う人はいないだろうし

ちなみに私は、本当に二束三文なら、ここの土地を買う事業者が出てくる可能性はあると思います。

[4409: 匿名さん]

>>4407
>現状では「長期的にはどうなるかわからない」
それはどのような土地でも当てはまることで、そのうちなんとかなるだろうと植木等が歌っているのと大した違いはないかと。

それと何を勘違いしているのかわかりませんが
>特定企業に行政が税金を投入して救済することは基本ありえない
そんな話はしていませんので

さらに繰り返しますが、あれにはみんな困っているんです

[4410: 匿名さん]

何か力づくで土地を奪い取ろうと考えておられるようにも見えますが

そういう荒事は後々いろいろな曰く因縁が土地につきまとうことになりはしませんか？

[4411: 匿名さん]

>4409
>それはどのような土地でも当てはまることで

長期的プランに基づいて整備されたり制限がかけられていたりする土地はあります。必ずしも「長期的には分からない」ところばかりでないことは明らかで、「どのような土地でも当てはまること」は完全な間違いです。
あなたが、こうした決めつけでものを判断してしまっていることを、私は中立的ではないと指摘しているのです。ご自分の判断の仕方の偏りを、もう少し自覚できないでしょうか。

また、あなたが言い出したことかどうかは別として、行政主導でNIPPOに利益を与えるべきという主張がここに出ていたことは事実です。私はこの事実に対して、あくまで筋違いであると話をしています。


>さらに繰り返しますが、あれにはみんな困っているんです

以前も出ていた話題ですが、誰が、具体的に、どう困っているのでしょう？「みんな」とは誰のことですか？

NIPPOが大きな不利益を被ったことは事実ですし、契約者にも困ったという人は多いでしょう。では、それ以外の人たちにおいて、実利的なところでの明確な損害がありますか？　また、その損害の評価は具体的にどの程度なのですか？

この点が曖昧なまま、誰という主体を明確にせず、「困った」だの「不利益が発生した」だのといった、根拠を示さない抽象的な話が繰り返し出ています。これでは実質的なところが議論できません。

例えば、実際に地価が顕著に下落したとか、顕著に治安が悪化したとかいったことが、他の要因ではなく、まさにこの物件が理由となっていることが明確な上で起きているのでしょうか。
あるいは、特段の不利益はないにせよ、当て込んでいた利益が得られないことに不満があるのでしょうか。
それとも、そうした実際的な損益は観察されないで、ただ気持ちとして「困って」いるだけなのでしょうか。

ここを明確にしてほしいところです。

[4412: 匿名さん]

>>4410
核心をついちゃだめだよ

[4413: 匿名さん]

>>4410 は NIPPO が契約者から損害賠償を求めて訴訟を起こされたことはどう考えているのかなあ